Как обмерить дом?

Перед тем, как обмерить дачный дом для БТИ, важно понимать, для чего этот комплекс работ выполняется. Наиболее часто обмер используется для оценки фактической площади недвижимости. Это помогает регулировать свои отношения с застройщиком, оценить соответствие проектным данным. Для БТИ же полученная информация необходима, чтобы:

• Определить в будущем кадастровую стоимость недвижимости;
• Определить статус владельца недвижимости;
• Определить коммунальные тарифы;
• Выделить льготы или субсидии, если таковые положены;
• Кадастровая стоимость также влияет на размер налогов.

Владельцы могут обмерить жилой дом через бюро технической инвентаризации, либо же с привлечением лицензированных организаций. Полученные от них данные могут подаваться в БТИ, суды различной инстанции, служить доказательством для решения споров во внесудебном порядке.

Правила обмера помещений БТИ

• При обмере в жилую площадь не включаются помещения, шириной до 2 м;
• Площадь рассчитываются с округлением до 1/10;
• Линейные замеры берутся с округлением до 1/1000;
• Существует список помещений, которые включаются в жилую площадь – это антресоли, встроенная мебель, веранды и так далее;
• Стены, перегородки, колонны, арки и прочие конструктивные элементы указываются на чертежах;
• В рамках обмеров проводится также составление поэтажного плана здания.

Обмер квартиры в новостройке БТИ – ответственный процесс, который должны выполнять профессионалы, с высокоточным оборудованием и знанием методики подсчета жилой площади. В противном случае вы рискуете внести необъективные сведения в Росреестр, на базе которых будут насчитываться коммунальные и прочие платежи.

Важно отменить, что площадь замеряется не по проектной документации, а по фактической конфигурации помещений. Более того, итоговая площадь представляется в виде суммы площадей всех помещений. Сюда включается мансардный этаж, подвал, лестницы, кухню, коридоры, санузлы и прочие помещения.

Итог выполнения обмера

Результатом комплексного обмера сотрудниками БТИ или лицензированной организации является выдача поэтажного и технического плана. В них указывается размер всех помещений, материал стен, вносятся данные о высоте помещений.

Компания Стар-Сервис предлагает услуги ответственных замерщиков, полученные результаты от которых могут служить поводом для обжалования замеров в БТИ, если выявлены нарушения. Также услуги могут заинтересовать:

• Людей, которые желают приобрести недвижимость, но хотят проверить точно ее площадь;
• Арендаторов жилой и коммерческой недвижимости;
• Строительные компании, которые хотят заключить акт приема-передачи недвижимости;
• Дизайнеров и архитекторов, для проведения капитального ремонта, реконструкции или проектно-изыскательских работ.

Стоимость обмера обычно привязана к площади помещения.

Если вы хотите обмерить жилой дом, для этого не обязательно обращаться в бюро технической инвентаризации, ведь можно получить сведения с высокой точностью в разы быстрее и дешевле. Более того, практически все замеры БТИ осуществляются с повышением площади помещения в отчетности, в среднем на 2-5 %. Если говорить в цифрах, то для таких городов, как Москва, кадастровая стоимость даже 10 кв.м. жилья является достаточно крупной суммой, которая ложится в основу расчета налога на недвижимость. Учитывая тот факт, что переоценка кадастровой стоимости проходит 1 раз в 5 лет, допущенная ошибка может обойтись владельцам дома очень дорого. Компания «Стар-Сервис» поможет не только выполнить обмер БТИ, но и обжаловать результаты государственных экспертиз, либо оформить обращения в суд для восстановления ваших законных прав.

Приложение N 2. Требования к определению площади здания, сооружения и помещения

Приложение N 2
к приказу Министерства
экономического развития РФ
от 1 марта 2016 г. N 90

Требования
к определению площади здания, сооружения и помещения

ГАРАНТ:

См. Требования к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места, утвержденные приказом Росреестра от 23 октября 2020 г. N П/0393

1. Требования применяются для целей государственного кадастрового учета при определении площади жилых и нежилых зданий, сооружений, основной характеристикой которых является площадь или площадь застройки, жилых и нежилых помещений.

ГАРАНТ:

Для определения площади жилого здания, помещения в целях реализации положений Градостроительного кодекса РФ см. приложение А «Правила определения площади здания и его помещений, площади застройки, этажности и строительного объема» Свода правил СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные». Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003, введенная в действие приказом Минстроя России от 3 декабря 2016 г. N 883/пр с 4 июня 2017 г.

2. Площадь здания, сооружения, помещения определяется как площадь простейшей геометрической фигуры (например, прямоугольник, трапеция, прямоугольный треугольник) или путем разбивки такого объекта на простейшие геометрические фигуры и суммирования площадей таких фигур.

3. Значение площади здания, сооружения, помещения определяется в квадратных метрах с округлением до 0,1 квадратного метра, а значения измеренных расстояний, применяемые для определения площадей, — в метрах с округлением до 0,01 метра.

4. Для помещений в зданиях, сооружениях, возведенных по типовым проектам из сборных конструкций заводского изготовления с типовой планировкой на этажах, допускается производить определение площадей по подвальному, первому и типовому этажу. Для последующих этажей площадь принимается по типовому, за исключением помещений, в которых имеются изменения планировки.

5. Площадь нежилого здания, сооружения определяется как сумма площадей всех надземных и подземных этажей (включая технический, мансардный, цокольный и иные), а также эксплуатируемой кровли.

В площадь нежилого здания, сооружения включается площадь антресолей, галерей и балконов зрительных и других залов, веранд, наружных застекленных лоджий, галерей, переходов в другие здания, тоннелей, всех ярусов внутренних этажерок, рамп, открытых неотапливаемых планировочных элементов нежилого здания, сооружения (включая площадь эксплуатируемой кровли, открытых наружных галерей, открытых лоджий).

В площадь нежилого здания, сооружения не включаются площади подполья для проветривания нежилого здания, сооружения на вечномерзлых грунтах, чердака, технического подполья (в котором не требуются проходы для обслуживания коммуникаций) при высоте от пола до низа выступающих конструкций (несущих и вспомогательных) менее 1,8 метра, наружных тамбуров, наружных балконов, портиков, крылец, наружных открытых лестниц и пандусов, в подвальных этажах — пространства между строительными конструкциями, засыпанные землей, над подвесными потолками (когда для доступа к коммуникациям не требуется предусматривать проход для обслуживающего персонала), площадок для обслуживания подкрановых путей, кранов, конвейеров, монорельсов и светильников.

6. Площадь этажа нежилого здания, сооружения определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен. Площадь мансардного этажа нежилого здания, сооружения определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен и стен мансарды, смежных с пазухами чердака, с учетом пункта 11 настоящих Требований. Площадь эксплуатируемой кровли нежилого здания, сооружения определяется в пределах внутренних поверхностей ограждений по периметру эксплуатируемой кровли.

В площадь этажа включаются в одноэтажном нежилом здании, сооружении — площадь ярусов этажерок и антресолей, в многоэтажном нежилом здании, сооружении — площадь ярусов этажерок и антресолей в пределах расстояния по высоте между отметками ярусов этажерок и антресолей площадью на каждой отметке более 40% площади пола этажа.

В площадь этажа нежилого здания, сооружения в пределах пожарного отсека не включаются наружные рампы для автомобильного и железнодорожного транспорта.

Площадь многосветных помещений, а также пространство между лестничными маршами более ширины марша и проемы в перекрытиях более 36 квадратных метров включаются в площадь нижнего этажа нежилого здания, сооружения.

Расстояния, применяемые для определения площади этажа, измеряются на высоте 1,1 — 1,3 метра от пола, при наклонных наружных стенах — на уровне пола.

7. Площадь застройки сооружения определяется как площадь проекции внешних границ ограждающих конструкций (стен) сооружения на горизонтальную плоскость, проходящую на уровне примыкания сооружения к поверхности земли, включая выступающие части (входные площадки и ступени, крыльца, веранды, террасы, приямки, входы в подвал). В площадь застройки включается площадь под сооружением, расположенным на столбах, арки, проезды под сооружением, части сооружения, консольно выступающие за плоскость стены на высоте менее 4,5 метра, а также подземные выступающие конструктивные элементы сооружения.

8. Площадь жилого здания определяется как сумма площадей этажей жилого здания.

В площадь жилого здания включаются площади ниш высотой 2 метра и более, арочных проемов шириной 2 метра и более, пола под маршем внутриквартирной лестницы при высоте от пола до низа выступающих конструкций марша 1,6 метра и более.

В площадь жилого здания не включаются площади подполья для проветривания жилого здания, неэксплуатируемого чердака, технического подполья, технического чердака, внеквартирных инженерных коммуникаций с вертикальной (в каналах, шахтах) и горизонтальной (в межэтажном пространстве) разводкой, тамбуров, портиков, крылец, наружных открытых лестниц и пандусов, а также площадь, занятая выступающими конструктивными элементами и отопительными печами, и площадь, находящуюся в пределах дверного проема.

Эксплуатируемая кровля при подсчете площади жилого здания приравнивается к площади террас.

9. Площадь этажа жилого здания определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен.

В площадь этажа включаются площади балконов, лоджий, террас и веранд, а также лестничных площадок и ступеней с учетом их площади в уровне данного этажа.

Площадь проемов для лифтовых и других шахт включается в площадь нижнего этажа жилого здания.

Расстояния, применяемые для определения площади этажа, измеряются на высоте 1,1-1,3 метра от пола, при наклонных наружных стенах — на уровне пола.

Площадь мансардного этажа жилого здания определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен и стен мансарды, смежных с пазухами чердака с учетом пункта 13 настоящих Требований. Площадь эксплуатируемой кровли жилого здания определяется в пределах внутренних поверхностей ограждений по периметру эксплуатируемой кровли.

10. Площадь нежилого помещения определяется как сумма площадей всех частей такого помещения, рассчитанных по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок на высоте 1,1-1,3 метра от пола.

11. Расстояния, применяемые для определения площади нежилого помещения мансардного этажа, измеряются на высоте наклонного потолка (стены):

1,5 метра — при наклоне 30 градусов к горизонту;

1,1 метра — при 45 градусах;

0,5 метра — при 60 градусах и более.

При промежуточных значениях высота определяется по интерполяции.

12. Площадь жилого помещения (квартира, комната) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.

К площади помещений вспомогательного использования относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей, и иные.

В площадь жилого помещения включаются площади ниш высотой 2 метра и более, арочных проемов шириной 2 метра и более, пола под маршем внутриквартирной лестницы при высоте от пола до низа выступающих конструкций марша 1,6 метра и более.

В площадь жилого помещения не включаются площадь, занятая выступающими конструктивными элементами и отопительными печами, а также площадь, находящаяся в пределах дверного проема.

13. Расстояния, применяемые для определения площади жилого помещения, измеряются по всему периметру стен на высоте 1,1 — 1,3 метра от пола.

Расстояния, применяемые для определения площади жилого помещения мансардного этажа, измеряются на высоте наклонного потолка (стены):

1,5 метра — при наклоне 30 градусов к горизонту;

1,1 метра — при 45 градусах;

0,5 метра — при 60 градусах и более.

При промежуточных значениях высота определяется по интерполяции.

Замеры БТИ

Обмеры БТИ чаще всего используются для установления фактической площади помещения. Данная информация необходима при оформлении различных сделок с недвижимостью, согласованием ее перепланировки. Замеры параметров помещений выполняются в соответствии с определенными правилами, которые утверждены государством и имеет достаточно большое количество нюансов. Их знают специалисты на рынке недвижимости, которые при необходимости могут защитить интересы собственника здания или помещения и обратиться в суд для оспаривания результатов обмера, поэтому работу с БТИ в этой части рекомендуется поручать все же специализированным компаниям. Это может быть немного дороже, но зато позволит сэкономить время и получить гарантированный результат.

Для чего нужны замеры БТИ?

В большинстве случаев в бюро техинвентаризации обращаются в ситуации, когда требуется узнать фактическую площадь недвижимости. Данная информация может потребоваться при урегулировании отношений с застройщиком, оформлении имущества в собственность. БТИ также замеряет квартиру для решения следующих задач:

• Определение планируемой кадастровой стоимости недвижимости. На основании этого будут начисляться налоги, производиться сделки купли-продажи и так далее.
• Признать объект жилым или нежилым в зависимости от соблюдения законодательных санитарных норм помещений (СНиП). Кроме того, сведения о площади по БТИ могут потребоваться в ситуации, когда принимается решение о возможности прописать в квартиру родственников или знакомых.
• Расчет коммунальных тарифов в случае отсутствия счетчиков, осуществляется на основании фактической площади. Справку о ее величине БТИ выдает на основании осуществленных замеров.
• В определенных случаях владельцам недвижимости положены льготы и субсидии. Для определения их размера также могут потребоваться данные о площади недвижимости.
• Предоставление сведений о недвижимости в судебные органы, а также для решения конфликтов с привлечением посредников (медиаторов).

Производить обмер можно с привлечением государственного БТИ, но такие услуги вполне могут оказывать коммерческие организации, где есть сотрудники с соответствующим опытом и знаниями, а также необходимое оборудование и инструменты.

Основные правила процедуры

Осуществление замеров БТИ производится с учетом следующих особенностей:

• При определении размера жилой площади, из нее исключаются помещения, у которых ширина менее двух метров.
• Расчет площадей БТИ производится с округлением до одного знака после запятой.
• Правилами по обмеру помещений предусмотрено округление линейных размеров до третьего знака после запятой.
• Различные встроенные архитектурные элементы и мебель, а также вернады учитываются при определении размеров жилой площади.
• Наличие стен, перегородок, арок и других подобных конструктивных элементов должно указываться на чертежах нежилых и жилых помещений, которые изготавливаются в процессе подготовки технических паспортов.
• При наличии в здании нескольких этажей, должен составляться план каждого этажа, а значит, производиться его обмеры.
• Площадь балконного блока учитывается при подготовке документов БТИ с коэффициентом 0,3, а лоджии – с коэффициентом 0,5 (суть отличия балкона от лоджии заключается в том, что лоджия не выступает за пределы фасада строения).
• Учитывая качество строительства зданий, редко можно встретить идеально прямоугольные помещения, гораздо чаще встречаются трапециевидные, поэтому рекомендуется осуществлять замеры всех четырех стен и затем уже вычислять площадь.
• Если помещение построено сложной формы, инструкция по определению его площади требует сначала разбить его на прямоугольники, а затем произвести суммирование полученных данных.

Обмеры БТИ в новостройке

Данная процедура является обязательной для осуществления застройщиком. Перед тем, как сдавать жилой дом госкомиссии, сначала необходимо определить все площади квартир в новостройке. Это позволит точно идентифицировать каждое помещение при передаче его владельцу и избежать проблем при регистрации документов в учреждении юстиции.

Для выполнения замеров площадей в новостройке рекомендуется вызывать специалистов, у которых имеется необходимое оборудование и инструмента и знание методики определения жилой и вспомогательной площади и отражения данных сведений в паспорте БТИ. Если неправильно измерить параметры помещения, то могут быть негативные последствия при определении размеров коммунальных платежей и величины налога на имущество, поэтому точность измерений играет важную роль в процессе обмеров БТИ.

Важно учитывать, что площадь помещений рассчитывается, не исходя из проектной документации на дом или здание, а на основании фактически произведенных измерений. Общая площадь здания определяется, как сумму площадей всех имеющихся внутри помещений, в число которых включаются подвал, лестницы, кухня, коридор, туалеты и ванные. Отдельно считается и этаж-мансарда в БТИ.

Минимальные требования к помещению

При проектировании дома или любого другого, необходимо знать требования к недвижимости в жилищной сфере. В противном случае по результатам замеров БТИ, помещения, не соответствующие установленным нормативными актами параметрам, будут признаны нежилыми, и дом нельзя будет ввести в эксплуатацию.

• Минимально возможная площадь жилой комнаты должна составлять 12 кв.м., кухни – 6 кв.м., а если на ней имеется газовый котел, то площадь не может быть меньше 8 кв.м., спальня не должна быть меньше 7 кв.м.
• Высота потолков в жилых помещениях должна быть не менее 2,5 метров, у мансардного этажа она может быть 2,3 метра. Для веранды, коридоров и других вспомогательных помещений допускается высота потолка в 2,1 метра.
• Также имеются требования к техническим размерам стекол в лоджии и высоте ограждения балконов. Они отражены в соответствующих санитарных нормах и стандартах, устанавливающих параметры строительства жилых зданий.

Результат работы техников БТИ

После того, как заявка на выполнение замера помещений выполнена, заказчик получает поэтажный и технический планы. В данных документах, помимо площади всех имеющихся в здании помещений содержится информация о материалах, из которых изготовлены стены, наличии всех перекрытий, дверей, окон и так далее. Также отражается высота потолков. На основании данного документа можно, во-первых, точно идентифицировать помещение, а значит, оно может стать объектом купли-продажи или иного способа смены прав. Во-вторых, осуществлять с ним коммерческие операции, например, сдавать в аренду, поскольку величина арендной платы зависит от площади. Кадастровый паспорт, поэтажный и технический планы необходимы строительным компаниями для того, чтобы передать помещения их собственникам после завершения строительства и ввода здания в эксплуатацию. В последующем, при проведении капитального ремонта или осуществлении перепланировки данные обмеров БТИ могут быть востребованы при заказе услуг архитекторов, дизайнеров или конструкторов.

Цена на работу техников БТИ вполне доступна. Она зависит в первую очередь от площади здания, а также от формы планировки. Необходимо иметь в виду, что услуги обмера могут выполнять не только государственные учреждения, но и коммерческие организации, поэтому в условиях конкуренции всегда есть возможность выбрать оптимального партнера для сотрудничества.

Почему могут возникать расхождения с площадью, указанной в документах?

Увеличение или уменьшение площади квартиры по сравнению с проектной документацией чаще всего происходит по причине ошибок замерщиков, либо неправильного внесения сведений в документацию. Также бывают случаи нарушения методики осуществления обмеров. Например:

• Вычисление площади комнаты на основании длинны двух стен. Поскольку помещения редко прямоугольные, такой способ расчета может привести к существенной погрешности.
• Учет различных конструктивных элементов (труб, вентиляционных шахт и так далее) при определении жилой площади. В соответствии с требованиями законодательства, они должны вычитаться при определении размеров помещения.
• Площадь балкона или лоджии принимается в расчета без соответствующего коэффициента.

Также необходимо учитывать, что после отделки может происходить уменьшение площади, ведь стены и углы будут выровнены, что потребует существенного расхода штукатурки или строительного материала. В некоторых случаях, при низком качестве строительства, потери площади после ремонта достигают нескольких квадратных метров.

Как оспорить результаты замеров БТИ?

Если заказчик не согласен с результатами обмеров, рекомендуется следующая последовательность действий:

• Если квартира является новостройкой, принимать ее необходимо в любом случае. После подписания документов необходимо либо доплатить, если фактический метраж оказался выше, либо получить денежные средства, если площадь по результатам замеров уменьшилась.
• После получения свидетельства о собственности, необходимо с ним обратиться в БТИ и написать заявление о несогласии с результатами замеров.
• Организация, проводившая замеры, обязана выполнить их повторно. Рекомендуется присутствовать на данной процедуре, чтобы быть уверенным в корректности результатов и соблюдении всех требований методики проведения работ.

Если результаты изменились, необходимо написать заявление о внесении корректировок в техпаспорт и на основании их получить возмещение от застройщика. В случае же совпадения результатов, можно обратиться в суд и провести обмер другой организацией. Но в такой ситуации следует помнить, что в случае подтверждения результатов БТИ все расходы на проведение работ лягут на истца.