Статья 18. При переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в полное хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены), иных юридических лиц либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилья.. (ст. 18 в ред. Закона РФ от 23.12.1992 N 4199-1)

Комментарий к статье 18
1. Первоначально данной статьей (в ред. Закона о приватизации от 04.07.91) предусматривалась возможность приватизации жилищного фонда, находящегося в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, в случае приватизации этих предприятий, учреждений на условиях, установленных законодательством (т.е. в таких случаях жилищный фонд приравнивался бы к другому имуществу приватизируемых предприятий (учреждений), и это могло привести к ограничению жилищных прав граждан, поскольку жилищный фонд переходил в частную собственность, и собственник вправе распоряжаться им по своему усмотрению; однако законодательством так и не был регламентирован вопрос приватизации ведомственного жилья), либо указанный жилищный фонд подлежал передаче соответствующему Совету народных депутатов, на территории которого он находится. В последнем случае, безусловно, предусматривалось сохранение жилищных прав граждан, поскольку жилищный фонд не передавался в частную собственность.
Действующая ст. 18 изложена в редакции Закона РФ от 23.12.92, в которую были внесены изменения одновременно с принятием Основ, где имеется ч. 1 ст. 9, текстуально совпадающая с данной статьей. В комментируемой статье подтверждается право граждан, проживающих в домах государственного и муниципального жилищного фонда, который находится в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, на сохранение того объема жилищных прав, который был у них на момент приватизации указанных предприятий и учреждений. В этих случаях преобразованные организации не получают его в частную собственность, а лишь в хозяйственное ведение или оперативное управление; кроме того, этот фонд может быть передан в ведение органов местного самоуправления, и соответственно передача ведомственного жилья органам местного самоуправления не связана с каким-либо ограничением жилищных прав граждан. См. также коммент. к ст. 9 Основ.
2. Пленум Верховного Суда Российской Федерации в Постановлении «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»» от 24.08.93 N 8 (в ред. Постановлений Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.93 N 11; от 25.10.96 N 10) разъяснил следующее:
— решая вопрос о правомерности отказа в приватизации жилого помещения, находящегося в ведомственном жилищном фонде, необходимо учитывать, что в соответствии со ст. 18 Закона о приватизации переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан, проживающих в домах таких предприятий и учреждений, в том числе и на право бесплатной приватизации жилья;
— гражданину не может быть отказано в приватизации жилого помещения в домах данных предприятий и учреждений и в том случае, если изменение формы собственности или ликвидация предприятий и учреждений имели место до вступления в силу ст. 18 названного Закона (в ред. Закона РФ от 23.12.92), поскольку действовавшее до этого времени законодательство, регулирующее условия и порядок изменения формы собственности государственных и муниципальных предприятий и учреждений, не касалось вопросов приватизации их жилищного фонда, а законодательством, регулировавшим приватизацию жилищного фонда, не были установлены условия, которые лишали бы гражданина в указанных случаях права на получение в собственность занимаемого жилого помещения. Это положение не должно применяться, если правопреемники изменивших форму собственности государственных и муниципальных предприятий и учреждений на свои средства построили либо приобрели незаселенное жилое помещение, которое впоследствии явилось предметом спора о приватизации, в том числе и после введения в действие ст. 18 Закона о приватизации.

Порядок передачи дома от застройщика управляющей компании

Управление многоквартирными зданиями осуществляется с целью создания благоприятных условий проживания и содержания общего имущества дома. Собственники вправе самостоятельно определять форму управления домом, однако при вводе дома в эксплуатацию существует только один вариант – передача застройщиком объекта управляющей компании.

В представленном материале можно узнать, каким образом происходит передача новостройки от застройщика в управляющую компанию, и какие правовые последствия влечет этот факт.

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с порядком передачи дома от застройщика управляющей компании, то вам следует помнить, что:

• Каждый случай уникален и индивидуален.
• Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
• Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Правовая сторона вопроса

Эксплуатация многоквартирных зданий и отдельных помещений регламентируется нормами Жилищного кодекса РФ. В соответствие со ст. 161 ЖК РФ собственникам доступны следующие формы управления:

• непосредственное управление – содержанием общего имущества будут заниматься сами собственники жилья;
• управление домом товариществом собственником жилья (ТСЖ) или специализированным кооперативом;
• путем заключения договора с управляющей компанией (УК).

Важно! Вариант с выбором непосредственного управления доступен только в случае, если общее количество жилых помещений в многоквартирном здании не превышает 30.

Наиболее распространенной формой управления домом является поиск специализированной компании и заключение с ней договора. Выбор управляющей компании возможен как самостоятельно собственниками, так и путем проведения открытого конкурса, заказчиком которого будет выступать местный орган власти. Порядок проведения конкурсов по отбору УК регламентирован Постановлением Правительства от 06.02.2006 г. № 75.

При завершении возведения многоквартирного здания застройщик должен сдать его в эксплуатацию. Одновременно застройщик должен заключить договор с управляющей компанией, который будет действовать до тех пор, пока собственники не выберут иной вариант управления домом.

Может ли застройщик выбрать управляющую компанию?

До 2015 года застройщик имел возможность самостоятельно выбирать компанию, которая будет заниматься управлением домом и оказанием собственникам коммунальных услуг. Данный порядок приводил к массовым злоупотреблениям, поскольку будущие владельцы жилых помещений были фактически устранены, а последующая смена формы управления могла затянуться на длительное время.

В настоящее время передача застройщиком дома управляющей компании осуществляется по следующим правилам:

Важно! Выбор управляющей компании владельцами жилых помещений является приоритетным вариантом. Местные органы власти обязаны провести конкурс только в случае, если будущие собственники уклонились от выбора или не смогли договориться.

Застройщик не вправе самостоятельно изменять указанные условия, а также заключать соглашение с иными управляющими компаниями.

Как застройщик передает дом управляющей компании? Порядок действий

Процедура передачи дома на управление зависит от действий всех сторон долевого строительства, а также уполномоченных органов местной власти. Указанный процесс будет состоять из следующих этапов:

• проведение общего собрания будущих собственников квартир с целью выбора УК (срок проведения зависит от реализации проекта возведения здания);
• назначение и проведение открытого конкурса в случае, если собственники не смогли определиться с выбором (срок проведения конкурса может составлять от одного до трех месяцев);
• ввод дома в эксплуатацию с созданием межведомственной комиссии и участием органа местного самоуправления;
• заключение договора с управляющей компанией в течение пяти дней с момента подписания акта о вводе дома в эксплуатацию;
• передача МКД по акту;
• передача гражданам готовых жилых помещений и регистрация прав собственности.

Важно! После ввода дома в эксплуатацию застройщик обязан одновременно начать заключение договора с управляющей компанией и направить уведомление каждому дольщику о готовности квартир к передаче.

Договор заключается на один год, в течение которого собственники смогут выбрать другой способ управления или самостоятельно выбрать новую управляющую компанию. До истечения одного года управления общим имуществом дома будет осуществлять организация, с которой заключил договор застройщик.

Необходимые документы

Прежде всего, необходимо определить перечень документации, который понадобится компании для участия в открытом конкурсе или для предложения своих услуг будущим владельцам квартир. В состав документов будут входить:

• учредительные документы;
• выписка из ЕГРЮЛ, свидетельства ИНН и ОГРН;
• информация о назначении руководителя компании, а также документ, подтверждающий сдачу им квалификационного экзамена;
• копия разрешительного документа (лицензии), дающей право на выполнение данного вида деятельности;
• перечень имущества и оборудования, которое позволит осуществлять управление домом;
• перечень штатных единиц, которые будут обслуживать общее имущество здания и придомовую территорию;
• проект договора на управление домом.

Иная документация может быть определена конкурсной документацией или собственниками квартир при выборе организации.

При оформлении договора управления с застройщиком, помимо указанных документов, будут использоваться:

• протокол общего собрания дольщиков, которым выбрана компания;
• протокол подведения итогов открытого конкурса, утвержденный муниципальным заказчиком;
• проект договора на управление;
• акт ввода объекта в эксплуатацию;
• разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
• акт приема-передачи здания и придомовой территории управляющей компании.

Важно! Застройщик обязан передать в полном объеме техническую документацию на здание – технический план, кадастровый паспорт, поэтажную экспликацию, а также документацию на каждое жилое помещение.

Если до заключения договора застройщик пользовался услугами ресурсоснабжающей организации, управляющая компания может перезаключить соглашения на свое имя.

Сдача в эксплуатацию

После завершения всех работ, в соответствии с разрешением на строительство и проектной документацией, застройщик должен обратиться за согласованием ввода объекта в эксплуатацию. Для этого направляется заявление в местный орган власти с просьбой создать межведомственную комиссию.

В состав указанной комиссии будут входить:

• представители местной администрации;
• представители застройщика и подрядной организации;
• специализированные учреждения, уполномоченные на осуществление надзора за строительством жилья (должностные лица Государственной жилищной инспекции);
• представители профильных служб и организаций газоснабжения;
• органы Роспотребнадзора, архитектурного контроля;
• иные органы, привлекаемые по распоряжению местного органа власти.

Если возведенное здание соответствует градостроительным нормам и правилам, а также условиям разрешения на строительство и архитектурно-проектной документации, составляет акт ввода объекта в эксплуатацию, который подлежит утверждению должностным лицом местного самоуправления.

Составление и заключение договора

Для оформления отношений с управляющей компанией застройщик использует проект договора, утвержденный общим собранием собственников или входящий в состав конкурсной документации. Самостоятельное включение застройщиком новых условий в договор или изменение в нем отдельных положений не допускается.

Договор между застройщиком и управляющей компанией должен предусматривать следующие положения:

• состав имущества, передаваемого управляющей компании (определяется на основании технической документации);
• площадь придомовой территории и описание объектов, расположенных на ней;
• объем услуг по содержанию общего имущества здания и придомовой территории;
• размер оплаты за управление домом.

Условия, включенные в договор управления, будут действовать для собственников квартир на протяжении, минимум, одного года.

Плата за управление МКД

Одной из важнейших частей договора управления является состав услуг, которые компания будет предоставлять собственникам, а также размер оплаты за них. Состав работ и услуг определяется по договоренности с владельцами жилых помещений и управляющей компании, либо условиями конкурсной документации.

Аналогичным образом формируется стоимость платы:

• если УК выбирается собственниками – тариф определяется по итогам переговоров;
• если застройщик заключает договор по итогам конкурса – в положения конкурсной документации эти положения изначально указываются местным органом власти.

До тех пор, пока жилые помещения не переданы гражданам, плату за них будет вносить застройщик. По этой причине застройщик заинтересован в скорейшем оформлении актов передачи квартир новым владельцам.

Если вам необходимо проконсультироваться по условиям договора управления, позвоните нашим специалистам или оставьте онлайн-заявку на сайте. Наша компания обладает опытом оформления подобных документов и поможет решить любой сложный вопрос.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Передача дома от застройщика управляющей компании

При завершении многоквартирного дома строительством застройщик обязан в течение пяти дней сдать его в эксплуатацию и заключить договор с управляющей компанией. Он будет действовать до тех пор, пока собственники жилых и встроенных нежилых помещений не выберут другой способ управления домом или другую управляющую компанию.

Сегодня большинство застройщиков адаптируются к новому законодательству, к вызовам времени.

Михаил Мень, Министр строительства и ЖКХ России

Содержание

Какие документы нужны при передаче

Порядок передачи дома от застройщика управляющей компании регламентирован требованиями статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – «ЖК РФ»). Однако в данном документе не указано, что должен передать застройщик управляющей компании. И это создает сложности как для застройщиков, так и для управляющих организаций.

Как показывает практика, при оформлении договора управления многоквартирным жилым домом (далее – «МКД») застройщик должен предоставить управляющей компании (далее – «УК») следующие документы (в оригиналах и копиях):

1. протокол общего собрания участников долевого строительства, на котором выбрана УК, либо протокол подведения итогов открытого конкурса, утвержденный муниципальным заказчиком;
2. проект договора на управление;
3. акт ввода МКД в эксплуатацию;
4. разрешение на ввод МКД в эксплуатацию;
5. технический паспорт МКД с поэтажной планировкой и экспликацией;
6. кадастровый паспорт объекта и земельного участка под ним;
7. инструкция по эксплуатации МКД;
8. санитарный паспорт МКД;
9. ситуационный план придомовой территории, с данными о расположении подземных коммуникационных систем и обозначением точек подключения к ним жилого дома;
10. действующие договоры ресурсоснабжения (если заключены);
11. документация на установленные приборов и системы учёта потребляемых коммунальных ресурсов, в том числе автоматизированные;
12. акт приема-передачи дома и придомовой территории управляющей компании.

По решению федеральных, региональных и муниципальных органов исполнительной власти передача дома от застройщика ТСЖ или УК может сопровождаться другими документами. Так, 28 сентября 2005 года ФАС Уральского федерального округа вынесла Постановление по делу N Ф09-4566/04-С6, согласно которому передаче собственнику или уполномоченному им лицу (в том числе управляющей компании) подлежит техническая документация, перечисленная в п. п. 3.5 и 4.17 СНиП 3.01.04-87.

Акт передачи дома застройщиком управляющей компании

Передача многоквартирного дома от застройщика управляющей компании фиксируется актом приёма-передачи, в котором отражаются следующие данные:

1. состав передаточной комиссии;
2. наименование застройщика и управляющей компании;
3. наименование жилищного фонда, передаваемого в управление;
4. количество и характеристика строений;
5. балансовая стоимость имущества, передаваемого в управление;
6. документы, на основании которых производится передача дома от застройщика управляющей компании.

К акту приёма-передачи прилагаются:

список передаваемых жилых зданий; акты технического состояния передаваемого жилищного фонда; акт передачи технической документации.

После подписания акта передача жилого дома от застройщика управляющей компании является состоявшимся фактом, и все расходы на содержание здания и исправление недостатков, допущенных при строительстве, несут собственники жилых и встроенных нежилых помещений.

Если УК новостройки — дочерняя компания застройщика

В соответствии со статьёй 161 ЖК РФ, собственники жилых и встроенных нежилых помещений вправе самостоятельно выбирать управляющую компанию . В том числе, по представлению застройщика. Как правило, такие управляющие компании являются дочерними структурами застройщика. Поэтому он стремится заранее предусмотреть возможные издержки управляющей компании и позаботиться, например, об установке в подъездах надёжных входных дверей, монтаже энергоэффективных систем освещения, отопления и вентиляции воздуха, внедрении «умного учёта» потребляемых коммунальных ресурсов.

Напомним, что 10 августа 2017 года вступили в силу изменения и дополнения в Жилищный кодекс Российской Федерации (Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 257-ФЗ). В частности, часть 2 статьи 166 ЖК РФ дополнена рекомендацией об установке автоматизированных информационно-измерительных систем учета потребления коммунальных ресурсов и услуг.