Как приватизировать землю под домом?

О том, как приватизировать землю под частным домом, расскажем в статье.

Основные понятия и законодательная база

На сегодняшний день процедура приватизации регулируется федеральным законом № 178-ФЗ от 21 декабря 2001 года «О приватизации государственного и муниципального имущества».
Что означает приватизация по закону № 178-ФЗ: это возмездная передача имущества государства и муниципалитетов в собственность физлиц и юрлиц.

На практике получается следующая ситуация: человек владеет и пользуется земельным участком, принадлежащим государственным или местным органам власти. Владение и пользование осуществляются на основании какого-то документа – распоряжения о выделении в пользу лица земли, договора бессрочного пользования, пожизненного владения и пр.

Но без права собственности владелец участка не может распоряжаться им:

• передать по наследству;
• подарить;
• продать;
• обменять;
• заложить и пр.

Чтобы получить все эти права, необходимо оформить участок в собственность, т. е. приватизировать. Несмотря на наличие в законодательном определении слова «возмездная», стать собственником земли можно не только платно, но и бесплатно.

Платная процедура касается в основном коммерческих земель – предназначенных для ведения хозяйственной деятельности. А земли некоммерческого типа, как правило, передаются муниципалитетами безвозмездно при соблюдении всех правил приватизации.

Каких земель это касается:

1. Предназначенные для ИЖС.
2. Садоводческие, огороднические, для ведения личного хозяйства.
3. Гаражно-строительные и пр.

С 2006 года действует т. н. «дачная амнистия» – упрощенный порядок бесплатного оформления земель физлицами. Такой порядок действует в соответствии с федеральным законом № 93-ФЗ от 30 июня 2006 года.

Не все виды земель, которые попадают под приватизацию, далее можно использовать для строительства полноценного жилого дома. На некоторых позволяется возводить дачи, а на некоторых только движимые объекты (гараж, вагон и пр.).

Невозможно приватизировать земли, которые не предназначены для владения, пользования и распоряжения частными лицами.
Эти территории изъяты из оборота либо ограничены в обороте:

• лесного и водного фонда, заповедников;
• оборонные, стратегического назначения;
• зон отчуждения;
• используемые для нужд связи, транспорта и т.д.

Например, муниципалитет не вправе передать физическому лицу участок вдоль железной дороги для огородничества, садоводства и, тем более, возведения жилого дома.

Если же такая ситуация произошла и даже проведена приватизация, то градостроительные органы власти вправе признать действие незаконным и признать все постройки и объекты на земельном участке незаконными с дальнейшими неприятными последствиями.

Стоимость и расходы

Всем давно известно, что «бесплатный сыр бывает только в мышеловке». Несмотря на заявления о том, что приватизация – бесплатная, на самом деле процедура требует расхода средств участников. Безусловно, за выкуп земли платить не нужно – это один из ключевых плюсов приватизации. Но все, что касается геодезических работ, получения справок и госпошлины – платное.

Прикинем примерные расходы:

• Геодезическая съемка и кадастровые работы на земельном участке – от 8 000 рублей и выше, в зависимости от региона и фирмы.
• Получение сведений из ЕГРН – от 460 рублей.
• Нотариальные услуги – от 500 рублей до нескольких тысяч.

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

И так далее… Обязательно взвесьте все «за» и «против». Быть может, выгоднее оставить земельный участок на балансе муниципалитета и довольствоваться собственностью на частный дом? Ведь после приватизации придётся платить налог на землю, а это еще одна строка расходов. Но если вы готовы к процедуре, то имеет смысл рассмотреть некоторые нюансы.

Субъекты приватизации и виды прав

В текущем законодательстве нет ограничений для физических лиц, желающих приватизировать землю или иную недвижимость. Любой гражданин может обратиться в органы власти для оформления участка и объектов на нем в частную собственность.

Основанием для обращения являются любые землеотводческие документы, выданные административной службой, специализирующейся на распределении земель из фонда муниципалитета либо государства.

Право собственности по результатам процедуры может быть:

1. Единоличным – на 100% принадлежать одному лицу.
2. Совместным – принадлежать кругу лиц на общих правах без выделения конкретных долей.
3. Долевым – у каждого совладельца обозначена доля в числовом значении или в натуральной форме, например, в кв.м.

Бесплатная процедура: для кого и почему?

Безвозмездное отчуждение государством и муниципалитетами земли в частный сектор производится в отношении участков, приобретенных гражданами по федеральному закону № 137-ФЗ от 25 октября 2001, по которому вступил в силу Земельный кодекс России.

Под безвозмездную приватизацию попадают владельцы участков, полученных до 2001 года для:

• ИЖС;
• личного подсобного хозяйства.

Любые участки для:

• дачного хозяйства;
• огородничества;
• садоводства.

Также в процессе участвуют участки, принадлежащие гражданам на основании права пожизненного владения или постоянного пользования, а на участке находится жилая недвижимость с зарегистрированным правом собственности;

Сроки бесплатной приватизации несколько раз продлевались, а в последней редакции закона № 178-ФЗ безвозмездная передача земель муниципалитетов и госорганов в руки физлиц стала бессрочной.

При этом упрощенный порядок оформления документов («дачная амнистия») на участки действует до 1 марта 2021 года.

Где происходит приватизация

Оформление прав собственности на земельные участки под домами осуществляется в отделениях Росреестра, но для такого оформления необходимо сначала получить разрешение на приватизацию. Для этого нужно обратиться с заявлением:

• В муниципальный комитет земельных ресурсов;
• В территориальное отделение Росимущества.

В земельный комитет подают заявление, когда земля под частным домом предоставлена муниципальными властями. В остальных случаях, если частный дом расположен на землях, предоставленных федеральными или региональными властями, заявление нужно подавать в Росимущество.

В большинстве случаев неприватизированные участки под частными домами, расположенные в дачных и садовых кооперативах, находятся в муниципальной собственности, но точно узнать это можно, сделав запрос в реестр прав (ЕГРП).

Узнать адреса и телефоны представительств Росимущества в разных регионах России можно по этой ссылке.

Общий порядок

Алгоритм действий сводится к следующему:

1. Сбор и подготовка документации.
2. Подача пакета документов с заявлением в соответствующий орган власти.
3. Ожидание результата. Возможно, дополнение пакета новыми документами, если таковые требуются.
4. Получение ответа – положительного или отрицательного.
5. Если ответ отрицательный, по желанию его можно обжаловать в суде и подавать апелляции вплоть до Верховного суда России.

Подготовка документации

Основные документы для приватизации земли:

Паспорт. Оригиналы и копии от всех совладельцев.

Заявление. В МФЦ составляется специалистом. В администрации муниципалитета заполняется шаблонно, в произвольной форме.

Правоустанавливающие документы. Договор наследуемого владения, бессрочного пользования, аренды, распоряжении о выделении участка и т. д. – все документы, подтверждающие права владения и пользования.

Технический план. Изготавливается кадастровым инженером на основании межевого плана. Следовательно, сначала нужно произвести межевание, а потом заказать техплан. Выбрать кадастрового инженера нужно из организаций, занимающихся геодезией и пр. согласно законодательству РФ.

Выписка из ЕГРН. Заменила кадастровый паспорт. С 2015 года кадастровые паспорта не выдаются, вместо них – общая выписка из ЕГРН. Заказать можно в МФЦ, онлайн через сайт Росреестра. Если участок не стоит на кадастровом учете, то постановка будет производиться одновременно с регистрацией права собственности.

При использовании «дачной амнистии» достаточно заявления, паспорта и правоустанавливающих документов. Остальные сведения Росреестр запросит самостоятельно из имеющихся баз данных в межведомственном обмене информацией.

Если процедура производится через администрацию, то список бумаг будет шире, причем каждый муниципалитет вправе выдвигать собственные условия передачи своего имущества в частные руки, например, срок владения землей. Соблюдение условий, разумеется, потребуется документально подтвердить. Большую часть справок и архивных данных можно запросить в МФЦ.

При административном методе приватизации часто от членов семьи и владельцев соседних участков требуется присутствие, когда заявитель сдает документацию для долгожданной приватизации.

Куда обращаться?

Есть 3 способа приватизировать землю:

Упрощенный – производится Росреестром. Достаточно представить землеотводческие документы (при наличии – все иные документы на землю) в МФЦ, заполнить заявление, уплатить госпошлину за регистрацию прав.
Для использования упрощенного порядка не требуется заранее разграничивать землю. Все технические операции можно произвести после внесения записи в ЕГРН и получения выписки о переходе права собственности.

Традиционный – для тех, кто не может воспользоваться «дачной амнистией», – через администрацию муниципального образования. Более трудоемкий и длительный процесс.
Требуется произвести геодезическую съемку, межевание, получить технический план, добиться согласия от соседей на установление границ, иногда – членов семьи, например, супруга, а также учесть интересы детей.

По итогам заключается договор приватизации с муниципалитетом. Договор является правоустанавливающим документом для последующей регистрации перехода прав через Росреестр.

Судебный – при невозможности добиться результата предыдущими способами. Судебная практика по вопросам приватизации земли в России богатая, но разрозненная, не обобщенная.
Зачастую суды разных регионов принимают собственные, отличные от судебной практики других территорий решения. Для выигрыша необходима качественная подготовка, желательно – включение в процесс юриста, специализирующего именно на земельных правоотношениях.

Межевание

Межевой план при обращении в МФЦ необязателен, но по желанию его можно получить перед началом приватизационного процесса. Этот план отражает границы участка, определяет его площадь и примерные идентификационные данные.

Если вы собираетесь заключать договор приватизации напрямую с администрацией, то межевой план должен быть готов заранее. Как и где его заказать:

Необходимо обратиться в лицензированную геодезическую фирму, где есть аттестованные кадастровые специалисты. Бесплатно – через специалистов муниципалитета.

В фирму представляются все имеющиеся документы на участок. Составляется договор.

Инженеры выезжают на территорию надела и осуществляют топографическую съемку, замеры, получают согласие соседей и пр. По итогам составляются проект межевания, согласие соседей, результаты топографической съемки, обозначения координат и границ. Готовится конечный план.

Межевой план в виде чертежа с текстовыми пояснениями выдается владельцу надела. Готовый документ подается в МФЦ для постановки участка на кадастровый учет и присвоения кадастрового номера, который будет в дальнейшем основной характеристикой земли.

При постановке объекта на кадастр, он оценивается и получает определенную кадастровую стоимость. Гражданин вправе оспорить установленную кадастровую стоимость земли, если считает ее завышенной.

Оспаривание кадастровой стоимости происходит согласно федеральному закону № 218-ФЗ от 2005 года, путем созыва специальной комиссии при Росреестре.

Когда будет ответ?

Если соискатель подал заявление в МФЦ, то ждать результат нужно до даты, которую озвучит регистратор в окне приема. При обращении в муниципалитет срок может растянуться на месяц и более.
Через суд процедура зависит от скорости рассмотрения дела, наличия отводов по делу и пр. Отказ можно обжаловать в суде общей юрисдикции.

Получение результата

Результатом обращения в МФЦ станет выписка о государственной регистрации перехода права собственности. Она заменяет свидетельства, которые повсеместно выдавались прежде.
Является содержательной, а при утрате легко получить повторно. Выписка о праве собственности предоставляется строго заявителю.

Положительным результатом обращения в администрацию станет договор приватизации между физлицом и муниципалитетом. С этим договором необходимо явиться в МФЦ и зарегистрировать его, а также переход прав.

Сроки и стоимость

В среднем приватизация земли растягивается на 4-5 месяцев. Важно учитывать такие сроки тем физлицам, которые хотят воспользоваться «дачной амнистией».

Несмотря на бесплатную передачу имущества в частный сектор, приватизация земли имеет издержки на:

• оплату госпошлины за регистрационные действия – установлены НК РФ; за земельный участок пошлина составляет 350 руб., за объект на нем – 2 000 руб.;
• услуги геодезистов по межеванию – тарифы различных организаций отличаются, но не менее 10 000 руб.;
• заказ дубликатов различных документов и пр.;
• оплата иска и судебных издержек – если соискатель обращается в суд.

Сроки изготовления сертификата

Сроки изготовления сертификата о праве владения земельным участком согласно законодательству Российской Федерации зависят от времени, необходимого для сбора информации и получения сведений специалистами земельного отдела.

В правилах (порядке) изготовления документов о праве распоряжения земельным участком сказано, что свидетельство о приватизации участка должно быть выдано заявителю на протяжении четырнадцати календарных дней с момента обращения в соответствующие территориальные объединения, наделенные правом отчуждения земли в пользу граждан.

В том случае, когда делопроизводителю нужна дополнительная информация или же необходимо произвести выездные проверки, срок изготовления свидетельства допускается увеличить. Для обработки документации специалисту земельного отдела может потребоваться тридцать календарных дней.

Читать также: Как оформить единовременное пособие при рождении ребенка в МФЦ

С момента получения сертификата на право владения земля под приватизированным домом становится собственностью гражданина.

Что делать, если жилой объект приватизирован, а земельный участок нет?

Если заявитель хочет получить в собственность участок, на котором расположен жилой объект, уже оформленный в Росреестре, то нужно:

• собрать документы на дом, аналогичные тем, что готовились по земле;
• подать весь комплект в органы власти – МФЦ, администрацию;
• ожидать результат.

Следовательно, существенных отличий с порядком оформления пустой земли нет. Согласно сложившейся практике при установлении границ участка, на котором расположен объект жилой недвижимости, за ориентир берутся данные землеотводческого документа и необходимый минимум для беспрепятственного пользования

Как узнать, кому принадлежит земля под многоквартирным домом

• Обратиться к кадастровому инженеру об установке границ участка и разработки плана его расположения в составе других земель.
• Подать ходатайство в местные органы самоуправления о передаче земель по праву общей собственности и дождаться положительного решения.
• С этим документами обратиться в Росреестр о постановке участка на кадастровый учет.

Земельный надел – это дорогостоящее недвижимое имущество, и многие жильцы задаются вопросом, кому принадлежит земля под многоквартирным домом. Может ли придомовая территория использоваться под нужды самих владельцев квартир так, как им хочется, например, для расширения места для парковки личных авто, или постройку коммерческих палаток и ларьков для сдачи в аренду?

Отказы

Органы власти вправе выдать отрицательный ответ по заявлению лица. Отказ в приватизации должен быть мотивированным. Не допускается препятствовать приватизации земельных участков без обоснования принятого решения.

Какие могут быть причины:

• ошибки и противоречия в документах;
• обнаружение, что участок не принадлежит к тому виду разрешенного пользования, который указан в документах;
• нет права на приватизацию;
• не соблюдены иные условия муниципального образования и пр.

Если получен отрицательный ответ, то его можно и нужно обжаловать через суд. Желательно нанять для защиты своих интересов опытного юриста – специалиста по вопросам приватизации именно земельных наделов.

Кому принадлежит земля под частным домом

Вынесенное им решение по одному частному спору может оказаться важным не только для тех граждан, которые непосредственно участвовали в этих судебных процессах, но и остальным собственникам земли и частных домостроений. Суть возникшего конфликта проста.

Могу я потребовать от соседа с права не ставить свою машину на территории улицы находящейся перед моим участком-гаражом? Сосед с права постоянно ставит свою машину на улице, по середине границы наших с ним участков. Это создает неудобства для меня при заезде в гараж.

25 Июл 2021 jurist7sib 84

Похожие записи
• Договор Материальной Ответственности Начальник Производства
• Единый государственный кадастровый реестр земельных участков карта
• Всевнет Общедомовая Антена
• Должностная Инструкция Зам Директора По Юридическим И Правовым Вопросам 2021