Застройщик продает подвалы

Советы юристов (обновлено 13.04.2020)

1) Я приобрела квартиру в Новострое. Это дом на 12 квартир. Застройщик продает под кладовки подвальное помещение. Многие жильцы дома купили такие помещения, два оставшихся помещения застройщик хочет продать не жильцам дома. Мы обеспокоены этим его желанием. Зачем нам нужны чужие люди в нашем подвале. Имеем ли мы какие либо законные права не допустить застройщику продать посторонним людям наш подвал под кладовки или склады? Спасибо за ответ.

2) Застройщик продает кладовки не имеющие кадастрового номера на цокольном этаже многоквартирного дома, как указано в договоре, но де-факто это подвал. При заключении ДКП требует оплату им на руки для оформления кадастрового номера этой самой кладовки. Скажите, правомерно данное требование с их стороны?! Спасибо!

3) Застройщик продаёт в новом, только что сданном доме, кладовки. Кладовки расположены в подвале. Кладовки продаёт тоже в долевке, т. К. Они ещё не оформлены в собственность. Имеет ли право застройщик продавать кладовки? И чем чревата такая покупка для жильцов?

4) Являюсь владельцем квартиры в новостройке, договор долевого участия имеется. Хочу занять площадь для подвала в подвальном помещении, но как выяснилось, застройщик сам отгородил кирпичной кладкой подвалы и продает их собственникам квартир и выдает документ о регистрации в регпалате. Собрания собственников по вопросу о подвальном помещении не было. Правомерны ли действия застройщика? И могу ли я занять площадь, ранее отгороженную застройщиком кирпичной кладкой?

5) Новый дом. По проектной декларации, в подвале, расположены внеквартирные хозяйственные кладовые, которые застройщик продает (занимают они не всю площадь подвала, расположены по периметру, в середине большой коридор между ними, который является общим имуществом). Вопрос: на сколько законно то, что застройщик продает внеквартирные кладовые, не является ли весь подвал общим имуществом?

Подвал, как общедомовое имущество. Право пользования

В законодательных актах, касающихся общедомового имущества, четко написано о праве собственности на подвальное помещение. Владельцы квартир имеют равные права в использовании общедомового имущества. Но на практике становится понятно, что законы в РФ требуют глубокой доработки. Поэтому очень часто между собственниками возникают конфликты.

Для получения контроля над помещением люди прибегают к разным хитростям. Некоторым настолько важно стать единственным владельцем подвала, что они обращаются за помощью в соответствующие инстанции. Кто же имеет право пользоваться подвалом? Об этом пойдет речь.

Как можно использовать подвал в многоэтажке?

Из-за несовершенства законодательной базы цокольные помещения в большинстве домов заброшены. Противоречия в законах становятся почвой для споров о праве собственности на подвал. Поэтому определить, на чьей стороне правда и прийти к соглашению сложно.

Не во всех случаях разрешено обустройство цокольного помещения в интересах владельцев квартир. Оно необходимо для размещения различных коммуникаций. Там может находиться оборудование и технические узлы, обслуживающие здание.

То есть подвал — это специально отведенное место для всех жилищно-коммунальных систем: теплоснабжения, водопровода, электроэнергии и др. Поэтому оно должно использоваться в технических целях.

Но, с другой стороны, у подвального помещения много не задействованной площади, которую можно использовать по-другому: для организации торговых точек, офисных и складских помещений, спортзала и т.п.

Законодательные требования

Статья № 36 Жилищного кодекса Российской Федерации разъясняет право на такие площади. Цокольные участки являются общедомовой собственностью. Пользоваться этими помещениями могут все собственники квартир. Жильцам предоставляется возможность самим принимать решение по эксплуатации подвала.

Но наряду с такими преимуществами, существует свод нормативно-правовых документов РФ о собственности и правилах пользования цокольными помещениями. С их точки зрения, подвальное помещение, которое не является общей собственностью и используется конкретным физическим лицом в личных целях, станет его собственностью только после получения права на квартиру в доме.

Получается, что владельцем помещения может стать любой человек, заселившийся в многоквартирный дом раньше остальных. Это является безусловным преимуществом перед другими собственниками квартир. Тем, кто приобрел жилье позже, можно получить в собственность оставшуюся площадь подвала.

Проблеме использования и получения права собственности на подвальное помещение в МКД посвящена статья №290 Гражданского кодекса РФ. В ней четко указано, что собственники квадратных метров в жилом доме имеют равные права на владение всеми нежилыми участками, конструкциями и сооружениями при условии, что данные объекты могут обслуживать более одной квартиры.

Долю своего имущества отделять от общего запрещено. Передача права пользования лицу, которое не является жильцом дома, невозможна.

В этом же кодексе в статье №235 регламентирован полный перечень нежилых помещений, на которые могут претендовать жильцы:

• подвалы и любые виды помещений, которые предназначены для хранения специального оборудования. Под эту категорию попадают чердак, различные пристройки и пр.;
• межквартирное пространство, лестничные пролеты;
• лифт и коридоры.

Главное условие — чтобы эта часть нежилого помещения не использовалась для технического оборудования, обсуживающего МКД.

Владельцы цокольного этажа

Площадь подвала может стать общедомовой собственностью в многоквартирном доме при соблюдении ряда условий:

• во время получения государственного или муниципального имущества в пользование физическим лицам, квадратные метры подвального помещения не принадлежат третьим лицам;
• подвальное помещение изолировано от квартир и не предназначено для особых целей;
• в подвале находятся введенное в эксплуатацию коммунально-техническое оборудование, которое обслуживает более одной квартиры.

Если подвальное помещение — общедомовая собственность, то любые манипуляции с ним должны быть согласованы с остальными владельцами: аренда, продажа, обмен и т.д. Решение должно быть принято единогласно всеми собственниками квартир.

Получение подвала в индивидуальное пользование возможно при приобретении квартиры в многоэтажном доме до заселения остальных жильцов. На муниципальные здания данное правило не распространяется, так как в них подземные помещения полностью под контролем муниципального фонда, который использует их для обслуживания инженерных систем.

Самозахваченные подвалы

Бывают случаи, когда подвал занимает физическое лицо, абсолютно не имеющие к нему отношения и без разрешения владельцев. В обход всех процедур по приватизации собственности. Незаконные владельцы квадратных метров подвала в большинстве случаев уверенны в своем праве на имущество и всеми способами пытаются это доказать.

Самый распространенный аргумент таких «собственников» — проведенные ремонтные работы в помещении за их личные средства. Но такой довод не является основанием для получения подвального помещения в законное пользование. Нормативно-правовыми актами четко определены возможные собственники цокольного этажа в доме.

Случаи с самозахватом в основном происходят в зданиях вторичного жилого фонда. Для восстановления справедливости законным владельцам необходимо провести собрание. На нем жильцы определяют время захвата посторонними их имущества и перераспределяют участок между собой. Любые решения, связанные с использованием подвала, принимаются на общем собрании всех собственников.

Кто несет ответственность за состояние цокольного этажа?

Отвечать за надлежащее состояние подвала обязаны его собственники — жильцы квартир в МКД. Средства на это собираются со всех владельцев квартир. Если предполагаются ремонтные работы или реконструкция, то все расходы должна брать на себя управляющая компания.

С УК жильцы заключают договор, согласно которому коммунальная служба выполняют работу за средства, предусмотренные в соглашении. Ключи от цокольного помещения находятся у управляющей компании. Именно она несет ответственность за предоставление всех видов коммунальных услуг.

В многоквартирных домах, где подвальные помещения являются общедомовой собственностью, доступ к ним имеют все владельцы. Главное, на что следует обратить внимание — это отсутствие прав у УК на запрет собственникам пользоваться подвалом.

Установление своего порядка УК в подвале без разрешения собрания жильцов запрещено.

Подлежит ли подвальное помещение приватизации?

Если цокольный этаж — это общедомовое имущество, то любая его эксплуатация должна быть одобрена на собрании всех жильцов многоквартирного дома. Для приватизации придется пройти длинную и сложную процедуру. В противном случае договор может быть оспорен, а сделка признана недействительной.

Подпишитесь на нашу рассылку,
и станьте одним из первых,
кто будет в курсе всех
наших новостей!

Могут ли жильцы вернуть себе проданный подвал?

Рассказываем, имеет ли право застройщик продавать общедомовое имущество без ведома жильцов и что делать, чтобы вернуть его в собственность.

— 31 декабря 2008 года наш шестиподъездный десятиэтажный дом сдан в эксплуатацию, большинство квартир и офисов на первом этаже приобреталось по договорам долевого участия. Есть несколько подвалов с отдельным входом, в которых расположены общедомовые коммуникации. В марте 2010 года создано ТСЖ. В 2012-м году мы узнали, что застройщик продал по договору купли-продажи один из подвалов. Договор от 22 октября 2010 года, то есть спустя почти два года эксплуатации дома. В договоре и кадастровом паспорте помещение числится как «нежилое, подвал». У нас нет свободного доступа к стоякам в случае протечек. Можем ли мы отсудить право на подвал? Не применит ли суд срок исковой давности?

Подобная ситуация сложилась и в доме 1983 года постройки на улице Карла Маркса, 26: технический подвал площадью 231 кв. метр с инженерными коммуникациями был продан в 2009 году, после чего у него сменилось несколько собственников. Причём последний покупатель начал проводить в нём работы: по словам жильцов, в подвале ломают перегородки, испорчена шахта дымоудаления. Собственники заказывали строительную экспертизу, которая подтвердила угрозу обрушения. При этом, как утверждают жильцы, разрешение покупателю на реконструкцию подвала выдала администрация города, но жалоба в мэрию не принесла никаких результатов: в ответе им пообещали назначить комплексную экспертизу, однако её пока так и не провели.

Так как подвал многоквартирного дома относится к общедомовому имуществу, его нельзя продавать без согласия всех без исключения собственников. Решение должны принимать жильцы на общем собрании, застройщик сам по себе делать этого не может.

Как пояснил юрист Ян Чеботарёв, чтобы проверить, имеет ли право застройщик продавать часть этого подвала, нужно поднять проектную декларацию (её можно запросить у застройщика или в архивах местной администрации, если дом старый) и посмотреть, как это помещение проектировалось изначально: как технический подвал или как самостоятельное нежилое помещение. Подвал не будет общей собственностью только в том случае, если указано назначение помещения как самостоятельного объекта (например, магазин, почтовое отделение, отделение банка и т.д.). Если проектная строительная документация отсутствует, значит необходимо обратиться в БТИ и проверить помещение на соответствие требованиям СНиП и СанПиН к помещениям общественного назначения.

При этом, если на момент приватизации первой квартиры в доме подвал или часть подвала уже были созданы как самостоятельное, а не техническое помещение или уже были реконструированы под магазин и соответствуют всем требованиям, предъявляемым к таким помещениям, собственники многоквартирных домов не могут на него претендовать. Если же все эти процедуры были произведены после даты приватизации первой квартиры, то подвал по-прежнему будет общедомовым имуществом.

— К примеру, возьмём дом постройки советских времён. Первая квартира была приватизирована, например, в 1991 году. Начиная с даты приватизации этой квартиры, администрация лишается возможности самостоятельно распоряжаться имуществом в этом доме — сдавать его в аренду или продавать, — уточнил юрист.

Жильцы дома могут оспорить сделку в суде, а также пожаловаться в прокуратуру или Госжилинспекцию, но нужно учитывать некоторые моменты.

Так, в этой ситуации прокуратура будет представлять интересы гражданина, если он сам защитить свои права не может — например, если у него инвалидность. Тогда прокурор подаст иск в защиту прав этого человека. В противном случае прокуратура может только дать правовую оценку ситуации и порекомендовать, куда обратиться.

Кроме того, в России существует понятие исковой давности — тот срок, который государство даёт гражданину, чьи права нарушены, чтобы обратиться в суд за защитой своих прав. Он составляет три года. Если такой срок пропущен без уважительных причин, то суд отказывает в исковых требованиях, даже если нарушение действительно было. Государство будет считать, что человеку, который три года не оспаривал сделку, уже всё равно и его права не нарушаются. Уважительными причинами, согласно Гражданскому кодексу РФ, считаются, например, «чрезвычайные и непредотвратимые обстоятельства» или служба в армии.

Если собственник производит любые работы, которые могут вызвать порчу дома, понадобится проект, инженерные изыскания, чтобы подтвердить безопасность. Также требуется согласие всех собственников квартир на проведение работ.

— Если в помещении есть перегородка, просто так снести её собственник не может, даже если она не несущая. Он должен заказать проект, провести изыскания и убедиться, что подобные действия не приведут к тому, что дом сложится, как гармошка, и похоронит всех жильцов. Нужно ещё разобраться, какие конкретно работы собственник производит. Если они связаны с пробитием капитальных несущих стен, устройством окон, переносом инженерных коммуникаций, то подобного рода работы охватываются понятием «реконструкция», причём не конкретного помещения, а всего дома. Естественно, на неё требуется единогласное решение всех собственников. Даже если кто-то один будет против, такая реконструкция уже невозможна, — уточнил Ян Чеботарёв.

В Кирове разрешение на строительные работы выдаёт управление архитектуры и градостроительства администрации города, поэтому с жалобами можно обращаться туда, а также в Госжилинспекцию и прокуратуру, особенно если существует угроза для жизни и здоровья людей.

Коротко о главном:

1. Подвал многоквартирного дома — общедомовое имущество, если иное не прописано в проектной документации. Продавать его нельзя без согласия всех собственников.

2. Обжаловать незаконную продажу можно в суде, но есть срок исковой давности — три года.

3. Обратиться в суд, ГЖИ, прокуратуру можно и из-за незаконной перепланировки в подвале, чтобы заставить собственника привести помещение в изначальное состояние.

Если у вас есть вопросы, на которые вы не можете найти ответ, задайте их нам, и мы постараемся на них ответить.

Фото: предоставлено жильцами дома на Карла Маркса, 26