Содержание

Новый бизнес план доходного дома – 5 отличий на рынке в 2021
Доходные дома: суть и виды
Строительство доходного дома: бизнес-план
Выбор месторасположения
Бизнес-планирование
Альтернативные варианты организации бизнеса
Доходный дом: Москва и провинция
Как не потерять свои инвестиции? 10 ситуаций, о которых вы должны знать
Как создать пассивный доход за 4 дня 💰
Готовый проект трехэтажного одноподъездного дома на 24 квартиры-студии (проект «доходного дома»)

Новый бизнес план доходного дома – 5 отличий на рынке в 2021

Современный рынок недвижимости переживает не лучшие времена. Дисбаланс между доходами граждан и стоимостью жилья, необоснованные процентные ставки по ипотеке и отсутствие эффективного регулятора – главные проблемы данной отрасли. Но даже в этой ситуации есть выход – строительство и аренда доходных домов поможет вам не только решить проблему с жильем, но и даст возможность получать неплохой пассивный доход.

Данный коммерческий проект – это возможность инвестировать свободные финансовые средства с минимальным риском потерять их. После детального изучения и анализа представленной темы вы убедитесь, что доходный дом – это перспективное направление для бизнеса и инвестиций, даже для людей, которые никогда не занимались недвижимостью.

1 Доходные дома: суть и виды
2 Строительство доходного дома: бизнес-план
- 2.1 Выбор месторасположения
- 2.2 Бизнес-планирование
3 Альтернативные варианты организации бизнеса
4 Доходный дом: Москва и провинция
5 Как не потерять свои инвестиции? 10 ситуаций, о которых вы должны знать

Доходные дома: суть и виды

Современные доходные дома позволяют получать стабильную прибыль, размер которой зависит не только от их месторасположения, но и от умения владельцев организовать данный бизнес. Если у вас есть собственная коммерческая недвижимость или вы планируете построить/взять в аренду частный дом, тогда можно зарабатывать деньги, выбрав для этих целей один из вариантов:

таунхаус (в Москве данный проект приносит владельцу от 150 тыс. руб.);
отель (от 150-200 тыс. руб.);
хостел (от 250-300 тыс. руб.);
мини-гостиница (от 200-250 тыс. руб.);
жилье для аренды (от 400-450 тыс. руб.).

Но для успешной реализации перечисленных направлений деятельности нужен качественный бизнес-план, опытные менеджеры, квалифицированный персонал и опыт работы в данной отрасли.

Экономисты, занимающиеся вопросами недвижимости, рекомендуют ориентироваться на создание и развитие бизнеса, основой которого является жилье для аренды. Это направление коммерческой деятельности будет приносить высокий доход, который можно смело назвать одним из самых стабильных среди перечисленных вариантов.

Хостел, отель или мини-гостиница рассчитаны на то, что клиент останется на несколько дней, а после решения всех своих вопросов отправиться домой. В тоже время, жилье для аренды интересует людей, которым нужно где-то остановиться на продолжительный период времени, что позволяет получать хороший доход.

Вопрос о размере необходимого стартового капитала (включая строительство здания), предполагаемой прибыли и сроков окупаемости проекта зависит от многих факторов, например, доходный дом в Москве требует больших инвестиций, наличия опыта не только в сфере недвижимости, но и в предпринимательстве, также необходимо уметь решать любые юридические вопросы.

Строительство доходного дома: бизнес-план

Для старта представленной деятельности необходимо от 2 до 5 млн. рублей (зависит от масштаба проекта). Аналогичная ситуация наблюдается и с доходами: кто-то с трудом выходит на «точку безубыточности», а другие зарабатывают по тысяче долларов в неделю только с одного доходного дома.

Многие инвесторы, которые решили вложить финансовые средства в строительство и развитие доходных домов, после изучения бизнес-плана (узнают, что инвестиции могут вернуться только через 5 лет), категорически отказываются от участия в проекте.

Прежде чем приступить к составлению бизнес-плана, необходимо провести маркетинговые исследования, чтобы убедиться в «жизнеспособности» данного проекта.

Среди достоинств рассматриваемого коммерческого проекта можно выделить тот факт, что в случае каких-то экономических проблем в стране, у вас в собственности останется ликвидная недвижимость, которую всегда можно продать. Еще один плюс – после достижения «точки безубыточности», у вас будет масса свободного времени.

Кроме того, сегодня уже не получится работать, не регистрируя бизнес в ФНС и обязательных фондах. Лет 15-20 назад еще можно было рискнуть, но сегодня, такая деятельность может закончиться не только огромными штрафами, но и более серьезными проблемами.

Выбор месторасположения

Выбор места для данного бизнеса – ответственный момент, на который влияют следующие факторы:

наличие представителей целевой аудитории;
стоимость земли в этом районе;
возможность подключения к городскому водопроводу, канализации, а также провести газ и электричество;
очень важно, чтобы рядом были магазины, аптеки, школы и другие объекты инфраструктуры (чем их больше, тем выше стоимость услуг, а значит и рентабельность вашего бизнеса);
благоприятная криминальная обстановка и минимальный городской шум.

Бизнес-планирование

Бизнес-план строительства доходного дома и организации его деятельности включает:

Регистрация ИП или ООО и получение разрешительной документации от 150 тыс. рублей.
Покупка земельного участка от 1500 тыс. руб.
Строительство здания от 2 млн.
Подведение коммуникаций (с необходимыми документами) от 300 тыс. руб.
Мебель, бытовая техника и т.д. от 900 тыс. руб.
Другие расходы 120 тыс. рублей.

Минимальный стартовый капитал для реализации рассматриваемого коммерческого проекта составляет 4 млн. 970 тыс. руб.

Но данный показатель не является универсальным, в Москве это одна сумма, а небольшом городе в глубинке – другая.

Кроме разовых расходов, которые связаны с организацией бизнеса, есть еще ежемесячные издержки:

Зарплата персонала 110 тыс. руб.
Коммунальные расходы 20 тыс. руб.
Реклама 10 тыс. руб.
Вывоз мусора, покупка бытовой химии 5 тыс. руб.
Содержание кухни 10 тыс. руб.
Другие расходы 5 тыс. руб.
Налоги 10 тыс. руб.

Общая сумма составляет 170 тыс. руб. в месяц.

Представленный план ежемесячных расходов, так же как и предыдущие издержки, является средним по стране. Обязательно учитывайте данный факт при составлении своего бизнес-плана!

Субъекты предпринимательской деятельности, которые хорошо знают, что такое доходный дом, советуют при составлении доходной части бизнес-плана ориентироваться на пессимистический сценарий развития событий.

Будем считать, что в доме есть 8 одноместных комнат и 4 – двухместные, то есть в доме могут жить 16 человек. Ежемесячная выручка составит 220 тыс. руб. Соответственно, чистая прибыль – 50 тыс. рублей в месяц.

Среди существующих систем налогообложения в России для данного направления коммерческой деятельности лучше всего подойдет упрощенный режим, когда предприниматель платит 6 процентов от валового дохода. Очень удобно и выгодно.

Кроме того, даже человек без экономического образования и опыта работы в данной сфере справится с подсчетом прибыли, налогов и т.д., что позволяет сэкономить на зарплате бухгалтера.

Альтернативные варианты организации бизнеса

Вы можете заняться представленным бизнесом, используя упрощенную схему. Для этого достаточно взять в аренду подходящую квартиру и сдавать ее на своих условиях.

Аналогично можно организовать доходный дом, используя для этих целей не построенное здание, а купленное. В некоторых случаях можно переделать свой объект недвижимости в дом, для сдачи в аренду. Купить в кредит еще одну квартиру и выполнять свои финансовые обязательства за счет ваших клиентов.

Альтернативный вариант заинтересует читателей, которые владеют большой квартирой или домом. Вы можете переделать планировку, чтобы получилось, как можно больше отдельных комнат. Остаетесь жить в одной из них, а остальные предлагаете в качестве хостела, а еще лучше – сдавать их в аренду на продолжительный срок.

Подробно и пошагово ознакомится с тем, как на практике воплотить идею доходного дома, можно здесь

Доходный дом: Москва и провинция

Если провести сравнение доходных домов в Москве и провинции, то можно еще раз убедиться, как сильно отличаются цены в столице от других регионов. Это касается, как обычной аренды жилья или посуточного съема квартиры, так и мини отелей или таунхаусов.

Разница стоимости проживания между Москвой и другими городами доходит до 100-150 и даже 200%! Но в этом вопросе есть еще один важный момент, если в столице наблюдается стабильно высокий спрос на услуги доходных домов, то в других городах бывают дни, когда вообще нет клиентов.

Начиная с лета 2016 года все хостелы, гостиницы, отели и т.д. получили возможность пройти так называемую проверку на «звездность» или аккредитацию. Специальная комиссия приходит в ваш доходный дом и фиксирует все важные моменты – соблюдение санитарных норм и правил противопожарной безопасности, общее состояние всего здания и отдельных комнат, а также проверяют исправность бытовой техники и мебели.

По каждому пункту выставляются баллы, которые суммируются, а окончательный результат показывает, имеете вы право работать или нужно закрывать заведение.

Как не потерять свои инвестиции? 10 ситуаций, о которых вы должны знать

Представители делового мира, которые заинтересовались идеей открытия доходного дома, в первую очередь, хотят знать, чем они рискуют, соглашаясь заняться этим коммерческим проектом, и как можно потерять вложенные инвестиции.

Детальный анализ темы о доходных домах подтверждает утверждение, что это перспективный и интересный бизнес. Если вы твердо решили заняться данным направлением коммерческой деятельности, изложенная информация станет для вас отличным пособием. Как избежать ошибок, как «раскрутить» бизнес на доходном доме и получать стабильный поток прибыли, можно узнать здесь.

Как создать пассивный доход за 4 дня 💰

Марафон на котором 🔥 вы создадите пассивный доход в прямом эфире с нуля и узнаете конкретные стратегии инвестирования в квартиры, дома, гаражи, автомобили и даже доходные сайты

Готовый проект трехэтажного одноподъездного дома на 24 квартиры-студии (проект «доходного дома»)

Может использоваться как жилой дом, общежитие, казарма, бизнес-центр, гостиница 2-3 звезды, жилое здания для временного проживания (помещения для временного проживания: служебные жилые помещения, жилые помещения в домах маневренного фонда, общежития квартирного типа и здания для временного поселения вынужденных переселенцев, а также лиц, признанных беженцами), наемного дома и т.д.

Проект дома разработан для строительства в условиях как городской застройки в любой стране, любого климата и экономии земли, так для малонаселенной местности.

Возможно быстрое проектирование поселка домов на основе данного базового проекта дома.

Готовый проект одноподъездного трехэтажного дома на 24 квартиры-студии (проект «доходного дома»)

Готовый проект одноподъездного трехэтажного дома на 24 квартиры-студии

Трехэтажный дом на 24 квартиры-студии

Трехэтажный дом на 24 квартиры — вид крыши

Вид фундамента многоквартирного дома

План подполья многоквартирного дома

План утеплителя подполья дома

План подполья многоквартирного дома

План утепления потолка подполья дома

План первого этажа многоквартирного дома

План санузла первого этажа дома

План санузла второго этажа дома

План санузла третьего этажа дома

План второго этажа многоквартирного дома

План третьего этажа дома

План третьего этажа дома — вид снизу

План чердака многоквартирного дома

План утеплителя чердака дома

План крыши многоквартирного дома

План крыши снизу многоквартирного дома

Вентиляционные каналы многоквартирного дома

План канализации многоквартирного дома

Разрез многоквартирного дома

Каркас многоквартирного дома

Армирование фундамента многоквартирного дома

Молниезащита многоквартирного дома

Радиус действия пожарных гидрантов многоквартирного дома

Радиус действия пожарных гидрантов дома

Радиус действия пожарных гидрантов дома — вид снизу

Отопление многоквартирного дома

Отопление многоквартирного дома вертикальными тепловыми насосами

План плит перекрытий многоквартирного дома

План плит перекрытий первого этажа дома

План плит перекрытий крыши дома

Внутренний водосток дома

План электропроводки дома

План электропроводки первого этажа дома

Жилые зоны дома

Зоны общих коридоров дома

Тепловой мост («мостик холода») без утепления торца плит перекрытий

Тепловой мост («мостик холода») без утепления торца плит перекрытий — обычный кирпич

Тепловой мост («мостик холода») без утепления торца плит перекрытий — кирпич с низкой теплопроводностью

Тепловой мост («мостик холода») окон

Наименование

Площадь общая дома, м2.

Состав проектной документации

Жилая, м2.

Проект одноподъездного трехэтажного дома на 24 квартиры-студии с альтернативными источниками энергии

1.Краткая пояснительная записка с описанием основных характеристик дома (10-12 страниц формата А4).
2.3D цветные изображения дома – 15-20 видов.
3.Поэтажные планы подполья, крыши и каждого этажа — 4-6 видов.
4.Фасады дома – 4-6 видов.
5.Разрезы дома — 6-8 видов.
6.План армирования фундамента — 6-8 видов.
7.Проект молниезащиты — 6-8 видов.
8.План расстановки наружных пожарных гидрантов — 6-8 видов.
9.План расстановки наружных и внутренних потолочных светильников — 4-6 видов.
10.План системы водоотведения с крыши — 4-6 вида.
11.План расстановки батарей отопления — 4-6 видов.
12.План расстановки кондиционеров — 6-8 видов.
13.План канализации — 4-6 видов.
14.План расстановки сантехники — 4-6 видов.
15.План вентиляционных труб и их разрезы — 4-6 видов.
16.3D виды каркаса дома — 8-12 видов.
17.3D виды дома на местности — 6-8 видов.
18.План разворотов транспортной техники — 4-8 видов.
19.Габаритный план расстановки мебели (без дизайна интерьера).
20.План вибрирования фундамента — 1-2 вида.
21.Повышение сейсмоустойчивости дома — 6-8 видов.
22.План расстановки камер видеонаблюдения – 4-6 видов.
23.План расстановки датчиков пожарной сигнализации – 3-4 вида.
24.План строительства — 3-4 вида.
25.Обеспечение антитеррористической безопасности во время строительства и эксплуатации здания.
26.Охрана труда во время строительства.
27.План подвесных потолков — 2-3 вида.
28.План утепления подполья — 2-3 вида.
29.Рекомендации по обеспечению энергоэффективности здания.
29.1.План тепловых насосов — 3-4 вида.
29.2.План панелей солнечных батарей — 2-3 вида.
30.Обеспечение доступа МГН — 2-3 страницы формата А4.

31.План земляных масс — 2-3 вида.

32.План ФБС блоков — 5-6 видов.

33.Подборка типовой рабочей документации (альбомы типовых деталей — рабочие строительные серии узлов, разработанных в СССР) — по согласованию.

Состав рабочего проекта (АР) — разрабатывается и оплачивается по отдельному договору и техническому заданию.
Сроки передачи заказчику АР — электронно в течении семи дней после получения 100% предоплаты.
Для разработки РП нужны инженерные изыскания площадки строительства.
— инженерно-геодезические;
— инженерно-геологические;
— инженерно-гидрометеорологические;
— инженерно-экологические;
— инженерно-геотехнические.
Часть из них, по взаимному согласованию, можно в упрощенном виде.
Если правообладатель земельного участка не имеет сведений об организации, выдающей технические условия подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, он обращается в орган местного самоуправления с запросом о представлении сведений о такой организации, а орган местного самоуправления представляет в течение 2 рабочих дней с даты обращения сведения о соответствующей организации, включая наименование, юридический и фактический адреса.

Общая площадь дома дана без учета площади подполья высотой 1,8 м. в чистоте и чердака высотой 1,5 м. в чистоте.

Состав архитектурного проекта трехэтажного одноподъездного дома на 24 квартиры-студии может незначительно уточняться по взаимному согласованию сторон.

Все 3D чертежи передаются в разрешении не ниже 1600х1200 пикселей в формате дома или bmp .

Перечень чертежей, 3D графики и иной документации может быть расширен за дополнительную плату.

Заказчику (инвестору) может быть оказан ряд дополнительных смежных услуги по рекламе данного проекта, в т.ч. создание и раскрутка официального сайта проекта, по продаже квартир и т.д.

Архитектурный проект дома на 24 квартиры-студии выполнен в соответствии с заданием заказчика и требованиями СП РФ и предназначен для строительства как практически в любых климатических условиях.

Архитектурно-планировочное решение дома разработано в соответствии и с учетом:

СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные»;

СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания»;

СП 368.1325800.2017 «Здания жилые. Правила проектирования капитального ремонта»;

СП 466.1325800.2019 «Наемные дома. Правила проектирования»;

СП 376.1325800.2017 «Жилые здания и помещения для временного проживания»;

СП 255.1325800.2016 «Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения»;

СП 158.13330.2014 «Здания и помещения медицинских организаций. Правила проектирования»;

СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»;

СП 59.13330.2016 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения»;

СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства»;

СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения»;

СП 31-107-2004 «Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий»;

СП 372.1325800.2018 «Здания жилые многоквартирные. Правила эксплуатации»;

СП 160.1325800.2014 «Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования»;

СП 64.13330.2017 «Деревянные конструкции. Актуализированная редакция СНиП II-25-80»;

СП 28.13330.2017 «Защита строительных конструкций от коррозии. Актуализированная редакция СНиП 2.03.11-85»;

СП 31-105-2002 «Проектирование и строительство энергоэффективных одноквартирных жилых домов с деревянным каркасом»;

СП 10.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Внутренний противопожарный водопровод. Требования пожарной безопасности»;

СП 275.1325800.2016 «Конструкции ограждающие жилых и общественных зданий. Правила проектирования звукоизоляции»;

СП 131.13330.2018 «Строительная климатология»;

СП 31-114-2004 «Правила проектирования жилых и общественных зданий для строительства в сейсмических районах»;

СП 14.13330.2018 «Строительство в сейсмических районах»;

Серия 0.00-2.96с Повышение сейсмостойкости зданий (Серия 0.00-2.96с «Выпуск 0-0. Общие материалы для проектирования» ;

Серия 0.00-2.96с «Выпуск 0-1. Каменные и кирпичные здания. Материалы для проектирования»);

СП 345.1325800.2017 «Здания жилые и общественные. Правила проектирования тепловой защиты»;

СП 321.1325800.2017 «Здания жилые и общественные. Правила проектирования противорадоновой защиты»;

СП 15.13330.2012 «Каменные и армокаменные конструкции»;

СП 327.1325800.2017 «Стены наружные с лицевым кирпичным слоем. Правила проектирования, эксплуатации и ремонта»;

СП 385.1325800.2018 «Защита зданий и сооружений от прогрессирующего обрушения. Правила проектирования. Основные положения»;

СП 47.13330.2016 «Инженерные изыскания для строительства. Основные положения»;

СП 317.1325800.2017 «Инженерно-геодезические изыскания для строительства. Общие правила производства работ»;

СП 11-105-97 «Инженерно-геологические изыскания для строительства»;

СП 11-103-97 «Инженерно-гидрометеорологические изыскания для строительства»;

СП 11-102-97 «Инженерно-экологические изыскания для строительства»;

Постановление Правительства Российской Федерации от 25 января 2011 года N 18 «Об утверждении Правил установления требований энергетической эффективности для зданий, строений, сооружений и требований к правилам определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов»;

Постановление Правительства РФ от 14 апреля 2017 г. № 447 «Об утверждении требований к антитеррористической защищенности гостиниц и иных средств размещения и формы паспорта безопасности этих объектов»;

Постановление Правительства Российской Федерации от 13 февраля 2006 года N 83 «Правила определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения»;

Федеральный закон «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 23.11.2009 N 261-ФЗ;

ГОСТ 27751-2014 «Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения»;

ГОСТ 21.501-2011 «Система проектной документации для строительства. Правила выполнения рабочей документации архитектурных и конструктивных решений»;

ГОСТ 21.201-2011 «Система проектной документации для строительства. Условные графические изображения элементов зданий, сооружений и конструкций»;

ГОСТ 2.305-2008 «Единая система конструкторской документации. Изображения — виды, разрезы, сечения».

РСН 60-86 «Инженерные изыскания для строительства. Сейсмическое микрорайонирование. Нормы производства работ»;

РСН 65-87 «Инженерные изыскания для строительства. Сейсмическое микрорайонирование. Технические требования к производству работ»;

ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий»;

ВСН 57-88(р) «Положение по техническому обследованию жилых зданий».

Подробнее о проекте дома:

Дом позиционируется для постоянного и/или временного проживания.
На каждом этаже запроектированы 22 одинаковых квартиры-студии и две двухкомнатные квартиры 49,9 м2 с чуланом около 8,5 м2.
Примечание
В основе двухкомнатных квартир лежит квартира-студия, объединенная с жилым помещением и чуланом.
Возможно объединение нескольких квартир-студий в одну квартиру.
Предполагается, что квартиры в доме можно использовать для сдаче в аренду.
Проект рекомендуется для строительства практически в любом климате.
Проектная документация дома требует обязательного прохождения экспертизы.
Настоящий архитектурный проект дома привлекателен прежде всего своей компактностью, универсальностью и масштабируемостью.
Для строительства предлагается выбирать участок земли без уклона.
Дом оборудован современными системами пожарной, охранной сигнализациями и видеонаблюдения.
Одно из важных преимуществ данного проекта дома — минимальные накладные расходы на его содержание для владельцев, за счет оптимально выбранных архитектурно-инженерных решений и использования альтернативных источников энергии.
Предполагается возможность обеспечения полной электроавтономности дома за счет панелей солнечных батарей, установленных на крыше и на стенах фасада.
Выбранные конструктивно-технические решения в данном проекте дома обуславливают возможность его быстрого строительства и высокой гарантии получения прибыли для потенциальных инвесторов.
Отличительной положительной особенностью данного проекта дома является возможность использование простых строительных решений, обеспечивающих быстроту, простоту и низкую стоимость его строительства.
Предполагается, что дом может иметь отопление с помощью вертикальных тепловых насосов.

Аналогичные по планировке проекты зданий:

Проект доходного дома со студиями