Всё о домах блокированной застройки

Какие критерии позволяют считать ОКС домом блокированной застройки?

· жилой дом с количеством этажей не более чем три;

· состоит из блоков, количеством не более десяти;

· каждый из блоков предназначен для проживания одной семьи, может иметь общие стены без проемов с соседними блоками;

· каждый из блоков расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Понятие блокированного жилого дома определено Градостроительным кодексом РФ (ст.49 ч.2). Исходя из приведенного определения блокированный жилой дом по сути представляет собой квартиру с отдельным выходом на приквартирный участок. Указанное определение следует рассматривать в совокупности с видами блокированной жилой застройки, закрепленными в строительных нормах и правилах (СНиП), в частности в Своде правил строительных норм — СП 55.13330.2016 «Свод правил. Дома жилые одноквартирные» и СП 54.13330.2016 «Свод правил. Здания жилые многоквартирные».

Свод правил по строительству одноквартирного дома содержит практически идентичное определение с некоторыми дополнениями. Жилой блок должен быть автономным:

· иметь самостоятельные системы отопления и вентиляции, а также индивидуальные вводы и подключения к внешним сетям централизованных инженерных систем.

· не иметь общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов;

· не иметь помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками.

Следовательно, с позиции данного СП блокированный жилой дом может состоять только из блоков, пристроенных друг к другу, а не из блоков, расположенных друг над другом. Не предполагается также существование общего имущества с другими собственниками (соседями по блоку), в отличие от многоквартирного дома .

Особенности при первичной постановке на учет

Письмо Минэкономразвития от 26.08.2016 г. N 14-07394/16 содержит следующие разъяснения:

Если здание можно отнести к дому блокированной застройки, а каждый блок соответствует признакам индивидуального жилого дома и расположен на отдельном земельном участке, сформированном для его использования, постановка такого блока на государственный кадастровый учет может быть осуществлена в качестве отдельного здания с назначением «жилой дом» и наименованием «жилой дом блокированной застройки» или «блок жилого дома блокированной застройки».

Другое письмо Минэкономразвития от 14.03.2017 г. N Д23и-1328 «О жилых домах блокированной застройки» информирует о необходимом количестве технических планов и земельных участков:

Количество технических планов, подготовленных в отношении блоков жилого дома блокированной застройки, должно быть равным количеству таких блоков. При этом необходимо, чтобы количество земельных участков соответствовало количеству блоков, сведения о которых будут содержаться в соответствующих разделах разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию. Таким образом, при постановке на государственный кадастровый учет блоков в жилом доме блокированной застройки, разрешение на ввод указанного дома в эксплуатацию, а также технические планы, оформленные в отношении каждого блока в отдельности, будут являться основанием для такого учета.

Можно ли «часть здания» считать «блоком», если объект уже учтен в ЕГРН как жилой дом?

Нужно помнить, что части здания (в том числе жилого дома) не являются самостоятельными объектами недвижимости. Сведения о части вносятся в ЕГРН в целях определения пределов действия установленного ограничения (обременения) прав и при условии, если такое ограничение не распространяется на весь объект недвижимости (218-ФЗ, пункт 4 части 3, пункт 3 части 5 статьи 14) .

Таким образом, часть жилого дома представляет собой не что иное, как помещение (совокупность помещений–комнат и подсобных помещений в жилом доме), являющееся конструктивной частью здания. При этом отнесение такого помещения к части здания не влияет на изменение его характеристик в качестве такового, и не наделяет его признаками отдельно стоящего здания.

А если образовать отдельные помещения вместо «блоков»?

Тут следует вспомнить лишь одну важную особенность — согласно части 7 статьи 41 Федерального закона N 218-ФЗ учет и регистрация права собственности на помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте ИЖС) или в садовом доме не допускаются .

Как же все-таки поступать с индивидуальными и многоквартирными жилыми домами, которые по факту являются домами блокированной застройки?

Ответ на данный вопрос содержится в письмах МЭР от 26.08.2016 г. N 14-07394/16 и 07.04.2017 г. N ОГ-Д23-3939 «Относительно порядка раздела жилого дома и земельного участка».

Одним из возможных вариантов образования жилого дома блокированной застройки из жилого дома является его реконструкция . Способ образования в этом случае должен быть «Раздел». Порядок осуществления реконструкции объектов капитального строительства регулируется положениями ГрК РФ. Для того чтобы «разделить в натуре» здание (индивидуальный жилой дом или многоквартирный дом) на блоки жилого дома блокированной застройки, может потребоваться осуществить в установленном законом порядке его реконструкцию, в результате которой будет создано здание с наименованием «жилой дом блокированной застройки».

При этом следует учитывать, что упрощенная процедура согласования органами власти реконструкции предусмотрена законодательством (ст. 51.1 ГрК РФ) в отношении садовых домов и объектов ИЖС (не требуется разработки проектной документации и получения разрешения на ввод в эксплуатацию). В отношении жилых домов блокированной застройки согласование органами власти реконструкции осуществляется в общем порядке, предусмотренном ст. 48, 49, 51, 55 ГрК РФ (требуется подготовка проектной документации, получение разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию).

Вместе с тем на практике имеют место ситуации, когда здание изначально было построено с признаками жилого дома блокированной застройки. В случае, если в отношении здания строительных работ по его физическому разделу не требовалось и не производилось, подтверждение соответствия объекта признакам жилого дома блокированной застройки должно быть отражено в заключении, которое составляется проектной организацией после проведения технического обследования образованных зданий и подтверждает автономность их эксплуатации.

· копия заключения включается в состав Приложения технического плана;

· в раздел «Заключение кадастрового инженера» указываются реквизиты такого заключения.

При этом «образование» новых зданий с наименованием «жилой дом блокированной застройки» может быть осуществлено на основании:

1) тех. плана здания, подготовленного на основании либо разрешения на строительство и проектной документации (при ее наличии), либо разрешения на строительство и декларации об объекте недвижимости (в случае отсутствия проектной документации) в случае, если здание создано после введения в действие ГрК;

2) тех. плана здания, подготовленного на основании изготовленного до 01.01.2013 тех. паспорта такого объекта недвижимости, если такое здание создано после 29.12.2004 (введения в действие ГрК), но до 01.01.2013 и в отношении него был осуществлен государственный технический учет (при этом орган регистрации прав направляет в БТИ запрос о предоставлении информации о причинах, в связи с которыми сведения о данном объекте недвижимости не были переданы в орган кадастрового учета, а также о представлении актуальных сведений, имеющихся в распоряжении организации технической инвентаризации);

3) тех. плана здания, подготовленного на основании декларации об объекте недвижимости и судебного акта о признании права собственности на самовольную постройку в случае, если такое здание создано после введения в действие ГрК с нарушением порядка, установленного ГрК;

4) тех. плана здания, подготовленного на основании: декларации об объекте недвижимости, если разрешительная и (или) проектная документация безвозвратно утеряны или отсутствуют, при условии обоснования подготовки тех. плана на основании декларации в разделе «Заключение кадастрового инженера», а также подтверждения факта утраты либо отсутствия такой документации с указанием информации о мерах, предпринятых кадастровым инженером для получения указанной документации (копии документов, подтверждающих данную информацию (справки, письма и т.п. уполномоченных органов и организаций (в том числе осуществляющих хранение соответствующей документации), в распоряжении которых может находиться указанная в части 8 статьи 41 Закона о кадастре документация), необходимо включать в состав приложения технического плана), либо документов (в том числе архивных копий), оформленных в соответствии с действовавшими до вступления в силу ГрК требованиями и предусматривающих принятие и утверждение акта о приемке в эксплуатацию в случае, если здание создано до введения в действие ГрК.

При одновременном образовании объектов недвижимости в результате преобразования объекта недвижимости тех. план оформляется в виде одного документа; при этом количество разделов «Описание местоположения объекта недвижимости», «Характеристики объекта недвижимости», «Заключение кадастрового инженера», «Схема геодезических построений», «Схема», «Чертеж», «План этажа (этажей), План части этажа (этажей), План здания, сооружения, План части здания, сооружения», должно соответствовать количеству образуемых объектов недвижимости. При этом нужно отметить такую особенность утвержденной XML-схемы технического плана, которая позволяет описывать разделы «Заключение кадастрового инженера», «Схема геодезических построений», «Схема», «Чертеж» лишь единожды. Выходом из ситуации может быть лишь подготовка многостраничных PDF-документов (на отдельном листе информация об отдельном блоке).

Другие особенности

Обращаем внимание, что, решая вопрос о разделе здания, необходимо одновременно решать вопрос относительно того, возможно ли осуществление указанных действий на земельном участке, на котором расположено соответствующее здание (с учетом, например, требований к минимальному размеру земельного участка), а также соотносятся ли указанные действия с видом разрешенного использования такого земельного участка. Вид разрешенного использования (и категория) земельного участка, на котором будет создан жилой дом блокированной застройки, указанные в правоустанавливающем документе на земельный участок, градостроительном плане земельного участка, должны предусматривать возможность размещения и эксплуатации такого жилого дома.

Блокированные дома и сблокированная застройка. Что это такое? на сайте Недвио

В последние несколько лет на загородном рынке недвижимости большую популярность приобрели блокированные дома. В этой статье мы рассмотрим что это такое, какие есть особенности у этого типа жилья, какие к ним предъявляются требования и с какими неожиданностями могут столкнуться собственники?

Что считается сблокированным домом по закону?

Нормы российского градостроительного кодекса определяют несколько типов жилой малоэтажной застройки. Одним из таких видов жилья являются блокированные дома.

Основные определения и технические положения, касающиеся блокированной жилой застройки, даны в градостроительном кодексе РФ (ст. №49, ч.2):

Блокированный жилой дом — здание квартирного типа, состоящее из двух и более квартир, каждая из которых имеет непосредственный выход на придомовой участок. Само здание считается единым домом, хотя и состоит из нескольких, по сути, автономных жилых блоков.

Мы рассмотрим все отличия и правила застройки и эксплуатации блокированных домов чуть позже. А сейчас перейдем к предыстории — как вообще появился этот тип жилья и почему он так востребован?

История возникновения формата

Впервые этот формат малоэтажной застройки появился в Англии и Франции, и получил особое развитие в 17 – начале 20 веков.

Так, первая улица, состоящая целиком из сблокированных построек, появилась в Париже еще в начале 1600-х. В Британии подобная застройка начала широко применяться в градостроительстве после большого пожара, случившегося в Лондоне в 1666г.

С конца 18 — начала 19 веков, когда происходила массовая урбанизация Великобритании, типовая блокированная застройка стала преобладающей в растущих индустриальных центрах. В условиях большого скопления населения, и нехватки пространства для строительства отдельных домовладений, этот тип жилья стал широко востребованным.

Другими очевидными плюсами блочной застройки стали:

1. Значительно меньшая стоимость квадратного метра;
2. Улучшенные планировки, часто большая площадь;
3. Больше комфорта, по сравнению с квартирами, используя некоторые плюсы загородного дома (такие как собственный участок, отдельный вход и др.);

В итоге, к концу XIX в., большинство городов Великобритании стали представлять собой длинные ряды узких улиц, застроенных домами блочного типа.

Затем, из Англии сблокированная жилая застройка «перекочевала» в другие страны и территории, связанные с Британской империей: в США, Индию, Австралию. Также подобный тип жилых строений получил широкое распространение в странах Скандинавии и Германии.

В России же, напротив, блокированные дома до последнего времени строили крайне редко. Активное блочное строительство в нашей стране началось лишь в конце прошлого, ХХ века. Вследствие чего, основные жилищно-правовые аспекты, касающиеся блочной застройки, были сформированы у нас относительно недавно.

В чем отличия блокированного дома от многоквартирного?

Являясь по сути малоэтажным домом на несколько квартир, сблокированный дом бывает довольно сложно отличить от обычных многоквартирных ЖК. Однако у него есть несколько серьезных отличий.

Так, согласно закону, блокированное здание должно отвечать следующим требованиям:

1. Количество этажей в доме должно быть не больше 3-х;
2. Общее число блоков в здании должно быть от 1-го до 10-ти;
3. Каждый из таких жилых блоков рассчитан на автономное проживание одной семьи, и представляет собой отдельную благоустроенную квартиру;
4. Соседние квартиры (блоки) отделены друг от друга глухими стенами, без дверных проемов;
5. У жильцов сблокированных домов нет общедомового имущества (т. е. общих подъездов, чердаков или подвалов, коммуникационных шахт и т. д.);
6. Каждая семья имеет отдельный выход на придомовую территорию, без общего коридора или подъезда (парадной).

Главное отличие блокированных строений от стандартного многоквартирного дома, с точки зрения российского законодательства, заключается в оформлении придомовой территории. Если вся земля под многоквартирным жилым комплексом оформлена как 1 участок, то в домах сблокированной застройки под каждый блок оформляется отдельный земельный участок.

Также довольно часто возникает путаница в употреблении терминов, что такое «блочное жилье»? Это одно и то же, что «таунхаусы» или «дуплексы»?

Нет, с точки зрения закона, это не одно и то же. Хотя таунхаусы и дуплексы — самый распространенный, на данный момент, формат малоэтажного блокированного жилья, они являются самостоятельными правовыми категориями и могут не соответствовать ему.

К примеру, таунхаусы и дуплексы могут иметь общедомовое имущество. А это, уже как мы рассмотрели выше, с точки зрения закона, не подпадает под понятие «сблокированной застройки».

Нормативно-правовая база

Порядок эксплуатации сблокированного жилья, а также строительно-технические нормативы определяются следующими нормативно-правовыми актами:

• Жилищное законодательство РФ. В нем содержатся основные понятия и определения блочных домов, и их эксплуатационно-технических характеристик;
• Градостроительный кодекс (ст. №49). Содержит точное и исчерпывающее определение сблокированной застройки;
• Постановление Правительства РФ за №220, от 2015 г., устанавливающее порядок покупки блокированного жилья на первичном рынке;
• ФЗ №161, а также распоряжение Минстроя №223, определяющие правила предоставления земельных участков, под возведение жилых строений совмещенного типа;
• Земельный кодекс РФ (ст. №35), в которой регламентируется порядок юридического оформления участков, предназначенных под блочную застройку;
• Письмо Минэкономразвития, оговаривающее порядок размещения сблокированной застройки на одном земельном участке.

В соответствии с этими правовыми актами, осуществляется полный спектр юридического оформления блокированной застройки, начиная от выделения земельного участка под строительство, и заканчивая покупкой и оформлением готового жилья.

Блокированный дом — он частный или общий?

Это один из наиболее частых вопросов, который вызывает путаницу и неопределенность среди всех тех, кто планирует купить таунхаус или дуплекс, либо уже приобрел. Что же в таких домах частное, а что общее?

Просто на этот вопрос не ответить. Вследствие «молодости» этого формата жилья на российском рынке и большого количества нормативных документов многие из них дают расплывчатые определения, а то и вовсе противоречат друг другу.

Что следует учесть собственникам блочного жилья?

1. Все обслуживание в таких зданиях ложится на плечи собственников каждого блока-квартиры: на них не распространяются многие жилищные госпрограммы, в том числе и программа аварийного капремонта, проведении текущего или капитального за государственный счет. То есть, с точки зрения закона, государство их приравнивает к частным индивидуальным домам;
2. Однако, для любых существенных ремонтно-строительных работ, как и в многоквартирном доме, потребуется получать согласие соседей;
3. Еще менее ясна ситуация с земельными участками. Согласно постановлению Минстроя, под каждый блок в блокированном доме выделяется и оформляется отдельный участок. А согласно указу Минэкономразвития, застройка сблокированных домов может вестись и на едином участке;
4. Если участок оформлен на конкретный блок, на него распространяются все те же требования, что и к частным домам: проведение обязательного межевания, уплата налогов и т .д.;
5. Ввиду того, что каждый блок инженерно независим друг от друга, собственники несут индивидуальную ответственность за исправность котельного, противопожарного оборудования и электропроводки;
6. Общие вопросы, касательно функционирования и обеспечения всего жилого комплекса, должны решаться совместно, всеми собственниками.

Как стать застройщиком сблокированного дома?

Сама процедура оформления такой постройки почти не отличается от стандартной, применяемой при индивидуальной застройке.

Выдачей разрешений под строительство блочного жилья занимается местный строительно-архитектурный отдел. После того, как выбран подходящий земельный участок, застройщик должен получить разрешение на строительство и предоставить на рассмотрение всю проектно-сметную документацию.

Комплект подаваемой документации должен быть следующим:

1. Заявление установленного образца;
2. Выписка из Росреестра, или другие правоустанавливающие бумаги на землю;
3. План межевания земельного участка;
4. Проект будущего жилья (он должен выполняться профессиональным архитектором, состоящим в СРО);
5. Техусловия подключения строения к коммунальным сетям.

После окончания строительства, блочный дом в обязательном порядке проходит процедуру ввода в эксплуатацию. Для этого в муниципальные контролирующие органы застройщик обязан предоставить:

1. Правоустанавливающую документацию на земельный участок;
2. Разрешение из муниципалитета на строительство здания;
3. План участка из управления градостроительства;
4. Техплан из бюро техинвентаризации;
5. В ситуации, когда стройку производил подрядчик, следует приложить акт приемки;
6. Документация, подтверждающая соответствие возведенного здания всем требованиям техрегламента.

Если сблокированное строение было возведено еще до разработки и принятия соответствующей нормативно-правовой базы, можно переоформить его статус в БТИ или муниципалитете. В случае отказа, застройщик вправе обратиться в суд.

Жилищный кодекс РФ

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.