Покупка земли или проекта дома — с чего начать

А ведь именно от него будет зависеть, — воплотятся ли планы в реальность, или останутся лишь в фантазиях.Чтобы не произошло этого с будущими застройщиками, специалисты рекомендуют проявить практичность и обратить внимание на вопрос выбора земельного участка и готового строительного проекта . А если говорить конкретнее — то придется задуматься над тем, какой из этих двух залогов будущего загородного дома следует приобретать в первую очередь.

Что важнее

Конечно, этот вопрос обходит стороной тех, кто уже владеет земельным участком — таким застройщикам прямая дорога к проектировщикам. Но тот, кто стоит на распутье, вынужден выбирать. Особенно тяжело дается выбор, когда есть отличные предложения проекта и земельного участка под застройку.Чтобы разобраться, что важнее — проект или земля, — нужно вникнуть в особенности покупки и того и другого, а также в приоритеты обоих приобретений.

Каким будет проект, в таком доме и придется жить — эта бесспорная истина может заставить сразу же отправиться в проектный отдел. Ведь, казалось бы, что может помешать построить уже спроектированный дом на любом наделе земли? В проекте уже отображены такие важные моменты, как планировка, количество этажей, разводка инженерных коммуникаций и многое другое. Приспособить уже готовые планы и схемы к участку может казаться делом простым и незатейливым.

Тем более что участок купить намного сложнее, — не во всяком районе можно найти свободное место. А с готовым проектом и примеряться проще. К тому же, — как выбирать участок, если даже нет представления, как будет выглядеть будущий дом?Аналогичная ситуация и с покупкой участка перед приобретением проекта. Вполне разумным кажется довод в пользу того, что составлять проект будет проще в привязке к конкретной местности.

Но в этих сомнениях следует обращать внимание еще и на такие критерии, как:

• Требования строительных норм и правил (СНиП)
• Порядок застройки массива или поселка;
• Условия архитектурного отдела местных органов управления;
• Экологические условия;
• Геодезические условия.

И это только часть всех тех критериев, которые будут играть роль в выборе, что нужно покупать сначала — землю или проект. Еще важно, чтобы не получилось так, что купленный участок не подходит под дальнейшее проектирование желаемого дома. Или наоборот — чтобы проект не противоречил условиям купленного впоследствии земельного участка.

Если сначала покупается проект

Если решено сразу выбрать и приобрести готовый проект, то внимание обращается, прежде всего, на внешний вид дома, его фасад, а также на рекомендованный список материалов, планировку, порядок разводки коммуникаций, тип отопления.

Но в проекте есть три раздела, в которых описаны и другие характеристики будущего дома, часто — отражающие технические параметры и эксплуатационные свойства дома. Что это может быть?

• Размеры здания;
• Количество этажей;
• Тип и параметры фундаментного основания;
• Материал и толщина несущих конструкций;
• Конфигурация и тип кровли;
• Масса готового здания;
• Коэффициент теплопроводности стен, цоколя, потолка и пола;
• Расположение коммуникаций.

Может показаться, что часть этих описаний совершенно не представляет ценности в решении вопроса о том, что должно покупаться в первую очередь — земля или проект.

К чему это может привести?

Когда после приобретения готового проекта будет куплен участок, можно сразу же начинать строительство. И вот тут возникнут первые сложности.Во-первых, расположение наружных коммуникаций может очень сильно не совпадать с реальной схемой централизованных инженерных сетей на участке, и это сразу станет заметным еще до подготовки фундамента. Проект придется крутить в руках во всех направлениях. Однако это несовпадение потребует вмешательства компетентного специалиста (и не одного — ведь коммуникаций несколько), чтобы по завершению строительство успешно произвести инженерные работы по подключению всех сетей.

Что может обнаружиться при закладке фундамента

Во-вторых, проблемы могут начаться еще на стадии закладки основания дома. Когда составляется проект, то целый штат сотрудников при его составлении ориентируется на геодезические особенности местного грунта. Но даже это не гарантирует точного совпадения грунтовых характеристик. Тем более, о том, где будет куплен участок, не знает даже покупатель проекта в момент его приобретения.

И это может привести к тому, что слегка углубившись, станет понятно, что для местной песчаной почвы (или наоборот, — слишком каменистой), предложенный в проекте тип фундамент не очень подходит. Либо не подходят его размеры. Что ж, это можно изменить, хотя только затраты на материалы для фундамента могут вытянуть из строительной сметы дополнительно 12-15% средств.Несоответствие структуры грунта может привести к тому, что еще в процессе строительства конструкция дома может начать деформироваться.

Но и это еще не все обстоятельства, касающиеся закладки фундамента по приобретенному заранее проекту. Ведь вся документация готовилась без учета геодезических характеристик конкретного участка. И горизонт грунтовых вод в проекте, вероятнее всего, отображаться не будет. Следовательно, и расчетные характеристики самого дома будут основаны без учета реальной глубины залегания подземных вод. Но эта непредусмотрительность может обнаружиться гораздо позже, когда дом будет уже построен. При высоком нахождении вод влага станет разрушать нижнюю часть дома, и бесконечные ремонты станут обыденностью для жильцов такого дома.

Вопросы планирования

Еще одно потрясение может ожидать, когда окажется, что дом, рассчитанный в проекте, окажется ниже рядом стоящих соседских коттеджей. О завораживающем обзоре из окна говорить уже не придется. А если вдобавок окажется, что и участок находится в низине, то перспективы такого застройщика будут весьма непривлекательны.Возвращаясь к этапу закладки фундамента, можно сказать, что эту неприятность тоже можно подкорректировать путем добавления цокольного этажа или увеличением высоты фундамента. В этом случае затраты приобретут устойчивую динамику стремительного роста.Другой вариант — добавить еще один этаж. И вот тут возникает вопрос — для чего тогда нужно было поспешно покупать проект, чтобы впоследствии самостоятельно все планировать заново?

Если все же все предыдущие сложности будут успешно преодолены (ведь не факт, что все это случится обязательно в полном комплекте), то следующей задачей может оказаться расположение планировки дома. Проект покупался готовым, и вряд ли в нем было учтено то, что, например, напротив детской комнаты будет располагаться высокий соседский забор. А окна спальни — окажутся чуть ли не впритык к проезжей части. Всего этого невозможно предусмотреть при составлении проекта. Делать перепланировку уже готового проекта — это будет слишком хлопотно. Да и, наверное, проще было бы купить новый проект.

Самые убедительные аргументы

Говоря кратко — застройщик не сможет обладать юридическим правами на построенный дом, если сначала купил проект, а потом всячески приспосабливал его к условиям своего участка. И это оговорено на законодательном уровне.Впрочем, у него даже могут возникнуть юридические сложности еще на этапе строительства. Прежде чем его начать, застройщику придется провести процедуру так называемой адаптации проекта. Это юридическое требование, предполагающее соблюдение всех норм и правил ведения строительных работ, соблюдения экологических нормативов, требований порядка и безопасности.

Обязательная часть адаптации участка предполагает проверку по таким критериям:

• Соответствие проекта действующим законам, нормам и техническим принципам;
• Соответствие проекта плану застройки, если таковой имеется, и его стандартам;
• Адаптация проекта по строительным аспектам, включая геодезические требования;
• Адаптация проекта с точки зрения размещения коммуникационных сетей;
• Адаптация проекта относительно обустройства участка.

При этом придется согласовывать такие важные детали, как расположение дома относительно водоема (если он расположен рядом), газопроводной центральной магистрали, линии ЛЭП, проезжей части дороги.

Например, если стена дома в соответствии с проектом застройки окажется расположенной ближе 4 метров к проезжей части, то это будет считаться нарушением, и может вызвать труднопреодолимые сложности при оформлении юридического статуса дома после завершения его строительства.Ну и конечно, нельзя оставить без внимания соседей. Правилами строительства и прочими регламентирующими нормативами предполагается определенная дистанция для соседствующих зданий. Но ведь в готовом проекте этого тоже невозможно предусмотреть! А если при этом дом станет загораживать обзор соседям, то они вправе подать жалобу на непредусмотрительного застройщика.

Вопрос выбора участка

Если застройщик хоть немного обладает компетентностью в вопросах строительства и юридических аспектов, то выбор земельного участка станет для него настоящим испытанием. Ему придется постоянно иметь в виду особенности своего проекта и сравнивать их с особенностями участка. И вполне возможно, что придется отказываться от отличных предложений, с прекрасной панорамой и удобным расположением лишь потому, что даже при визуальном сравнении проект не будет вписывать в эти условия.

Вот с такими сложностями вполне возможно, придется столкнуться, если сначала покупать проект, а потом земельный участок.

Если сначала покупается земля

Не имея на руках готового проекта, гораздо проще выбирать сам участок. Будущему застройщику не придется визуальной примерять к местности уже готовый план дома. Это значительно облегчит поиск подходящей земли под застройку.

И как только документы на землю будут уже на руках со всеми подписями и печатями, можно отправляться за покупкой проекта. Даже приобретая готовый проект, можно будет пребывать в уверенности, что не придется столкнуться с описанными сложностями. Тем более что выбор готовых проектов достаточно обширен, и подобрать подходящий вариант можно всегда.Имея сведения о земельном участке под застройку, топографические и геодезические данные, место расположения участка и прочие сведения, опытные проектировщики смогут подобрать нужный проект. А при необходимости — они же смогут его слегка изменить под реалии купленной земли.

В таком случае застройщик избегает неоправданных рисков, еще менее оправданных финансовых затрат и проблем с муниципальными органами и будущими соседями.Что он приобретает при таком подходе? Прежде всего — четкий план строительства с обоснованными технологическими характеристиками дома. Он приобретает также и уверенность в том, что дом не даст осадку в первый же год проживания, его стены не станут деформироваться, и что ему не придется придумывать, как подключиться к центральным инженерным сетям.

Как следствие таких продуманных действий — застройщик сэкономит массу своих средств, так как ему не придется доплачивать за изменение проекта, его повторное согласование, адаптацию проектной документации. Будет сэкономлена строительная смета, так как будут исключены дополнительные работы.Таким образом, несложно подвести итог в вопросе, что нужно покупать сначала — землю или проект. Очевидная экономия сил, времени, финансов, а также абсолютная уверенность в надежности и долговечности будущего дома — это явные аргументы в пользу того, что сначала нужно приобретать земельный участок. И лишь затем покупать готовый проект, или заказывать индивидуальный проект , исходя из собственных приоритетов и особенностей участка.

Как правильно выбрать проект жилого дома

Проект индивидуального дома – едва ли не самый важный этап любой стройки, но эта важность часто ставится под сомнение. Многие люди готовы переплатить и потратить больше времени во время самого строительства, но при этом сэкономить на проекте. К чему приведет такая политика, почему индивидуальный проект коттеджа предпочтительнее типового, как понять, хороший проект перед нами или плохой, рассказывает эта статья.

Содержание

• Требуется ли проект индивидуального дома по закону
• Какие разделы должен содержать проект индивидуального жилого дома
• Что лучше, индивидуальный проект или типовой
• Как выбрать типовой проект
• Как сэкономить на реализации проекта

Проект для индивидуального дома требуется по закону, или можно обойтись без него?

Закон разрешает строить одноквартирные жилые дома без проекта. Согласно статье 48 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ), проектная документация для таких объектов не нужна. И чтобы подать уведомление на строительство дома, проект не нужен тоже. Даже схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ) уже не требуется.

А зачем тогда нужен этот проект? Наши деды строили без него, и ничего!

Проект – это самый лучший способ получить качественную постройку и не переплатить за это. Он позволяет:

• точно понять, каким будет дом;
• предусмотреть все расходы и составить точное представление о бюджете и сроках строительства;
• получить надежный расчет нагрузки на фундамент, стены и перекрытия, сделанный компетентным специалистом;

Обязательно заказывать проект у профессионала?

Нет. Есть три пути:

• Сделать самостоятельный проект (обычно заказчик составляет его вместе с бригадиром строителей). Это самый дешевый вариант. Может сработать, если строители – суперпрофессионалы, но обычно с таким проектом на всех стадиях возникают технические ошибки, и результат получается далеким от замысла.
• Купить типовой проект. Это гораздо дешевле, чем заказать индивидуальный, к тому же он уже точно воплощен в жизнь и можно посмотреть готовую постройку. Минусы типового проекта: он не заточен под потребности хозяина и многого не учитывает (геологию, коммуникации, ландшафт и т.п.). На нашем портале собраны и обсуждаются ссылки на полные типовые проекты, найденные в интернете.
• Заказать индивидуальный проект у профессионалов. Это самое дорогое решение. Такой проект делается с учетом пожеланий заказчика и особенностей участка и на его изготовление уходит достаточно много времени.

Хочу «дом под себя». Сколько будет стоить индивидуальный проект?

В среднем стоимость проекта оценивается в 1-1,5% от стоимости дома. Понятно, что ошибки в расчетах конструкций будут стоить гораздо дороже. Всем, кто затевает строительство дорогого дома, на FORUMHOUSE рекомендуют заказывать индивидуальный проект.

Как понять, что я получил хороший проект?

Рабочий проект — это максимум информации для строителей. Все необходимые размеры на планах. Разрезы дома на которых указано из чего состоит пирог кровли, пола, стены. Ведомости оконных и дверных блоков. Ведомость перемычек. Опалубочные чертежи. Подробные узлы. Спецификации. Общие данные. Нормальный проект загородного дома это 40 — 100 листов формата АЗ в зависимости от количества проектных разделов. Но как минимум это АР, КЖ, КД.

А что такое эти АР, КЖ и КД? И что еще должно быть?

АР – архитектурные решения; КЖ — конструкции железобетонные, КД — конструкции деревянные. В полном проекте должны быть эскизный проект, архитектурный, конструктивный и инженерный разделы.

Эскизный проект – «картинка» фасада и план внутренних помещений с довольно приблизительными размерами. Иногда его используют как основной (и почти всегда это долгострой). На основе эскизного проекта практически невозможно составить смету, и как следствие, все это выливается в безумные и необоснованные затраты.

Архитектурный раздел – в нем содержится:

• информация о фасадах,
• точные параметры всех конструкций и перекрытий, поэтажные планы с точными размерами и назначениями помещений,
• параметры окон и дверей,
• схема вентиляции и дымохода,
• материалы стен и т.п.

Конструктивный раздел – здесь вся техническая информация, составленная инженером-проектировщиком. Здесь результаты расчетов всех конструкций, фундаментов, подробные чертежи и характеристики всех узлов и деталей, кладочный план, ведомость перемычек, приведена очередность работ и описаны технологии.

Инженерный раздел – расчет характеристик электроснабжения, вентиляции, водопровода и канализации.

А бывает, что при строительстве используют только АР проекта?

Да. Довольно многие. Например, пользователь нашего портала с ником 007krab.

Если речь идет о частном строительстве малоэтажного здания, раздела АР вполне достаточно, любой мало-мальски грамотный строитель в состоянии построить дом без ОВ, КЖ, КМ и т д.. иначе он не строитель!

Но именно информация из конструктивного и инженерного разделов обеспечит надежность конструкции. Без них не составишь точную смету и не проконтролируешь как следует все этапы строительства.

Почему считается, что индивидуальный проект лучше типового?

Потому что у вас наверняка есть индивидуальные (не типовые) пожелания к дому, и они должны совпасть с особенностями проекта. Многие переделывают типовой проект «под себя», но нередко на практике оказывается, что проще было бы заказать индивидуальный.

Ну, у меня все равно нет денег на индивидуальный проект. Как мне выбрать типовой, чтобы не ошибиться?

• посмотреть, подходит ли проект к вашему участку по размерам, учесть все отступы, пожарные нормативы, место под сад, гараж и пр;
• точно понять, какие помещения нужны, а какие нет.
• с учетом этих данных выбрать наиболее продуманный и функциональный проект, практичный и одновременно привлекательный внешне, с разумным соотношением между общей и жилой площадью. Лучше избегать сложных конфигураций: так, крыша с множеством скатов – это точно удорожание стройки и высокая вероятность протечек.
• пересмотреть множество проектов, остановиться на нескольких проектах-финалистах. Составить для каждого список достоинств и недостатков. Выбрать тот, где список достоинств самый длинный, а список недостатков – самый короткий.

Поэтому главное, чтобы:размер дома соответствовал размерам участка, а планировка была удобной для жизни семьи.

Я выбрал проект, а фундамент там, как в большинстве типовых проектов, железобетонная плита. У меня на участке классный плотный грунт, мне кажется, я смогу обойтись ленточным мелкозаглубленным. Я прав?

Правы. Исследование грунта, которое нужно сделать, чтобы принять это решение, и проектирование фундамента, окупятся снижением расхода железобетона. Это неоднократно доказано разными подсчетами и на практике.

Все равно строительство по типовому проекту получается дорогим, я не потяну. На чем можно сэкономить?

• Если дом отапливается газом, можно отказаться от наружного утепления;
• В регионах с мягким климатов – на толщине газобетонных блоков. В типовых проектах они 400 мм, вполне допустимо поменять их на 300 мм с маркой прочности не менее В2.0.
• выбрать для облицовки фасада не кирпич 120 мм (формата 1NF), а 60 мм (0,5NF).

Выводы

Выбирая проект дома, не нужно забывавть, что:

• По закону проект для ИЖС не требуется, можно строить «из головы»;
• Такое строительство «из головы» — гарантированный перерасход средств и времени;
• Можно найти подходящий типовой проект, но его все равно придется «допиливать под себя»;
• Индивидуальный проект, сделанный хорошим архитектором – лучший способ получить надежную постройку за минимально возможные деньги.

На FORUMHOUSE есть классные темы в помощь: «…Допиливаем под себя» — о строительстве дома по типовому проекту, Barn House – о проектировании «сельского лофта», проекты и планировки домов под печное отопление. Почитайте статью про то, как выбрать между индивидуальным и типовым проектом дома. Посмотрите видео о BIM проектировании.