Как составить проект перепланировки нежилого помещения и для чего это делать?

В российском законодательстве нет четкого определения понятия “нежилое помещение”. Оно может служить различным целям, за исключением проживания людей, быть офисом, магазином, заведением общественного питания, складом.

Чтобы в процессе ремонта таких помещений не возникло угрозы нанесения вреда здоровью граждан, для разрешения на работы разрабатывается проект перепланировки. Как грамотно его составить и где согласовать, расскажет эта статья.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое?

Проект перепланировки – это составляемый проектной компанией документ, в котором на основании технического задания заказчика отражается будущее переустройство помещений для согласования в различных инстанциях. Разрабатывать довольно сложный в техническом отношении проектный документ могут только организации, имеющие сертификат СРО и лицензию.

Перед созданием проекта специалист проводит технический обзор, в котором указывает, какие ремонтные работы могут быть проведены, а какие недопустимы. Для подготовки такого заключения проверяются перекрытия, колонны, несущие конструкции. Только после осмотра экспертом можно сделать вывод о том, возможно ли вносить планируемые изменения.

Проект должен учитывать функциональные особенности здания, существующую планировку, использованные строительные конструкции, проложенные сети водоснабжения, отопления, электроэнергии, газа.

Для чего он нужен?

Перепланировка нежилого помещения нередко требуется для предпринимательской деятельности, чтобы улучшить условия использования нежилого помещения или изменить его функциональное назначение, скорректировав параметры под профиль и законодательные нормы.

Проект перепланировки нужен для обеспечения безопасности конструкциям и зданию, в котором будет проходить ремонт, а также для подтверждения законности перепланировки. Проект необходим, если подразумеваются следующие работы:

• снос перегородок между помещениями;
• изменение инженерных коммуникаций;
• перенос и оборудование вспомогательных элементов: балконов, лоджий;
• затрагивание несущих конструкций;
• внесение изменений в конструкцию пола.

Процесс переустройства нежилых помещений в отдельно стоящих зданиях регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации, помещений в жилых домах – Жилищным кодексом. Правила оформления проектной документации отражены в нескольких ГОСТах.

Какой должен быть состав документа?

Требования к оформлению проекта прописаны в российском законодательстве. В него вписываются все изменения в данных техпаспорта с учетом конструктивных особенностей помещения. Проект содержит следующие разделы:

1. Текстовый план с описанием всех работю
2. Графическую схему с чертежами изменений.
3. Пояснительную записку в виде промежуточного плана, включая противопожарные мероприятия.
4. Схему прокладки инженерных сетей при осуществлении их замены либо переноса.
5. Экспликацию, если будет изменена конструкция полов.
6. Дополнительные пункты (по необходимости):
   • аксонометрические схемы;
   • договор о надзоре;
   • схема усиления несущих конструкций;
   • технические расчеты снабжения помещения теплом.

Согласование

Требуемые документы

Согласовать проект можно, подав следующий пакет бумаг:

• заявление на разрешение перепланировки;
• нотариально заверенные копии документов, подтверждающих право собственности;
• нотариально заверенные копии учредительных документов юрлица;
• согласие на перепланировку нежилого помещения от управляющего зданием либо эксплуатационной компании в письменном виде;
• документы, выданные в БТИ: планы этажей, выписка из техпаспорта и копия технического паспорта, срок действия не должен составлять более 12 месяцев;
• проект перепланировки объекта;
• в случае изменения функционального назначения помещения – соответствующие разрешающие документы;
• договор страхования гражданской ответственности за нанесение вреда имуществу, жизни и здоровью других людей, возникновение которого возможно вследствие проведения строительных работ.

Этапы согласования

Согласование проекта проходит в несколько этапов:

1. Сначала необходимо получить документы в БТИ (экспликация, планы этажей, формы 5 и 1-а).
2. В специализированной компании разрабатывается проект перепланировки.
3. Полученный проект согласуется в административных инстанциях.

Список возможных инстанций для согласования зависит от предназначения нежилого помещения, в их число входят:

• Роспотребнадзор.
• Пожарная, санитарно-эпидемиологическая служба или МЧС.
• Компании газо-, водо- и электроснабжения.
• Управляющая компания, ТСЖ, ЖЭК.

Согласованные документы подаются в городскую жилищную инспекцию.

В соответствующих структурах получается разрешение на проведение планируемых строительных работ. После этого можно приступать к ремонту на объекте.

Более детально об этапах согласования перепланировки нежилого помещения можно узнать тут.

Сроки и стоимость

Заявления на получение разрешения на строительные работы по перепланировке рассматриваются в течение 30 рабочих дней.

Стоимость согласования варьируется в зависимости от местоположения помещения, его площади, статуса здания. В Москве будет стоить от 60-70 тысяч рублей, в Санкт-Петербурге – от 35 тысяч, в регионах дешевле.

Последующие действия

После того, как владелец получил новые бумаги из БТИ, ему требуется внести изменения в ГКН и ЕГРП. Для этого изготавливается технический план нежилого помещения, на основании которого вносятся изменения в кадастр.

После получения кадастрового паспорта, соответствующего новой планировке, вносятся изменения в ЕГРП, а после редактируются сведения в Свидетельстве о государственной регистрации права собственности.

Больше нюансов об оформлении процесса перепланировки можно узнать здесь.

Последствия самопроизвольной переделки

Штрафы для юридических лиц за самопроизвольную перепланировку без составления проекта и согласования на настоящий момент могут достигать 350 тысяч рублей. Согласно ЖК РФ узаконить самопроизвольное переустройство, выполненное без разрешения государственных инстанций, придется через судебные органы (подробнее о том, как узаконить перепланировку нежилого помещения можно узнать тут).

Собственнику недвижимости необходимо будет доказать, что перепланировка не создает угрозы жизни и здоровью людей, не нарушает их прав и законных интересов.

Таким образом, получение и согласование проекта перепланировки нежилого помещения – дело небыстрое и достаточно хлопотное. Однако при проведении в объекте серьезных ремонтных работ очень важно сделать все правильно: это избавит владельца в будущем от проблем со стороны закона.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Проекты перепланировок нежилых помещений

Как узаконить перепланировку нежилого помещения? В данном материале мы наглядно разберем пример проекта для согласования перепланировки нежилого помещения в многоквартирных домах Москвы. Так же как и в случае с квартирами, заказать проект перепланировки нежилого помещения можно только в организации с допуском СРО, а также у автора домов. Только при выполнении данного условия можно будет узаконить перепланировку нежилого помещения во всех заинтересованных инстанциях.

Правила, нормативы и стандарты, используемые при проектировании здесь в целом пересекаются с теми, что касаются перепланировок квартир. В частности, это Постановление Правительства Москвы № 508ПП, СП 20.13330.2011 «Нагрузки и воздействия», ГОСТ Р 21.1001-2009 «Система проектной документации для строительства. Общие положения», и МГСН 3.01-01 «Жилые здания», а также ряд других.

Узнать стоимость проекта перепланировки нежилого помещения в Москве вы можете, позвонив нам по телефону, указанному на сайте.

Наш консультант сориентирует вас по цене, а при необходимости, предложит услуги наших партнеров, которые занимаются согласованием проектов перепланировок нежилых помещений.

В настоящее время выдачей решений о согласовании, а также контролем и приемкой работ по перепланировке нежилых помещений в Москве занимается Мосжилинспекция. В зависимости от состава мероприятий, а также от типа здания, к согласованию могут подключиться АПУ, Москомнаследие, Департамент имущества и другие организации.

Образец проекта переустройства и перепланировки нежилого помещения:

На примере переустройства нежилого помещения на первом этаже 16-этажного панельного дома серии П-23 под частную клинику.

Данный проект разрабатывался АПБ №1 на основании технического заключения на перепланировку нежилого помещения от автора дома серии П-23, АО МНИИТЭП. Им, в частности, предусматривалось устройство проема в несущей стене, а также расширение проектного проема с инъектированием платформенного стыка цементно-полимерным раствором. Демонтировались некоторые ненесущие перегородки и возводились новые. Часть дверных проемов в перегородках закладывались, а также делались новые. В помещениях изменялась конструкция полов. Были сломаны пять встроенных шкафов. Положение сантехприборов изменялось, ставились дополнительные раковины. Были организованы новые санузлы, вентиляция которых подключалась к каналу существующей уборной (проложен горизонтальный венткороб 100х100мм с механическим побуждением).

Пояснительная записка и общие данные

1. Обложка проекта перепланировки нежилого помещения

2. Содержание проекта перепланировки нежилого помещения в жилом доме

3. Запись руководителя проекта

Здесь главный инженер расписывается в том, что «технические решения соответствуют требованиям экологических, санитарных, противопожарных и других норм, стандартов, законов и правил РФ».

4. Договор на проведение авторского надзора

В нем перечисляются обязательства обеих сторон. Заказчик обязуется не отступать от проекта, обеспечивать доступ сотрудникам бюро для осуществления технического надзора, участвовать в оформлении катов скрытых работ и акта приемки). В свою очередь, проектная организация должна в соответствии с договором проводить авторско-технический надзор и актировать скрытые работы.

5. Пояснительная записка к проекту перепланировки нежилого помещения:

5а Введение (основание для разработки проекта) и основные характеристики здания (конструктивная схема, серия, этажность, инженерные системы).

5б. Лист общих данных

Кратко описывает все архитектурно-строительные мероприятия по перепланировке, содержит тезисные выводы и рекомендации.

5в. Инженерное оборудование.

На данном листе укакзано, затронуты ли системы отопления, вентиляции, водопровода, канализации, электроснабжения — и если затронуты, то в какой части.

5г. Противопожарные мероприятия и требования

Стандартный перечень: что следует предпринять во избежание возгораний при проведении работ

5д. Мероприятия по шумозащите

Что необходимо для минимизации шумовых воздействий в процессе ремонтно-строительных работ.

5е. Рекомедации к проведению общестроительных работ

Сюда относятся требования, необходимые для безопасного и безаварийного выполнения всех мероприятий по перепланировке и переустройству, а также соблюдения действующих нормативов и жилищного законодательства.

5ж. Информационная справка

Информация от разработчиков проекта перепланировки нежилого помещения. Например, наше бюро всегда указывает на срок действия документации — 1,5 года (в течение этого срока необходимо подать проект на рассмотрение в надзорные органы). Также здесь мы указываем основные запреты.

5з. Список использованных нормативов (СНиП, МГСН, ГОСТ, ППМ и пр.)

6. Допуск СРО организации, разработавшей проект перепланировки нежилого помещения

Графическая часть проекта перепланировки нежилого помещения

1. План и экспликация до перепланировки.

Отображают исходное положение и площади помещений согласно техническому паспорту БТИ.

2. Демонтажно-монтажный план.

На данном плане показываются все изменения конфигурации стен, проемов и перегородок, а также местоположения сантехнического и другого оборудования. Сносимые и перемещаемые конструкции показаны красным цветом, а вновь возводимые или перемещенные — зеленым.

3. План нежилых помещений после перепланировки и переустройства нежилого помещения

Отражает положение всех несущих стен, перегородок, проемов, дверных блоков, сантехники по завершении перепланировки.

4. План и экспликация полов.

Если планируются работы по изменению конструкции полов, то в техническую документацию включается соответствующий раздел. Он представляет собой наглядный план всех помещений с типами покрытий, которые предусмотрены для каждого из них. Экспликация в свою очередь, содержит «пирог» полов (это таблица, которая демонстрирует послойное устройство каждого типа полов, а также площадь занимаемую им).

5. План водоснабжения и канализации

Показывает расстановку инженерного оборудования и схемы подводов к нему. Цветная схема расположения стояков, а также разводки труб горячей и холодной воды, канализации,и отверстий под врезку труб.

6. Аксонометрические схемы канализации, горячего и холодного водоснабжения

Трехмерная цветная проекция канализационных и водопроводных труб. Также здесь показаны водяные счетчики, фильтры, смесители, кран водозабора, умывальники, унитазы, и т.п.

7. Схема (узел) гидроизоляции

Стандартная схема гидроизоляции при устройстве полов в мокрых зонах (обмазка пола, стыков, окраска потолка водостойким составом, переливной порожек с заведением на него гидроизоляции).

8. Схема подводов вентиляции

При необходимости провести дополнительную вентиляцию, а также в случае других нестандартных решений в части вентиляции, в проект включается этот раздел. Важно: любые мероприятия, связанные с ликвидацией, заужением или заделкой вентшахт и вентканалов запрещены законодательством!

9. Конструктивные решения по ненесущим перегородкам

Схемы облегченных перегородок из гипсокартона на металлическом кваркасе, а также пазогребневых из гипсовых плит.

10. Проектные решения по несущим конструкциям

При устройстве проемов в несущих стенах проект дополняется листом, показывающим схему металлоконструкций усиления стеновой панели, а также листом с основными разрезами, узлами, ведомостью расхода стали и указанимями по резке и усилению проема.

11. План расположения здания в городе и его фотофиксация

В проект перепланировки нежилого помещения также могут войти:

Устройство отдельного входа в нежилое помещение

Проект входной группы

Фотомонтаж фасада здания

— если планируется изменение внешнего облика здания (второй вход, навес, лестница, витрина, изменение формы оконных проемов).

Проект электроснабжения нежилого помещения

— когда существует необходимость внесения изменений в системы электрики

Расчет ветровых нагрузок

— при устройстве больших выносных конструкций на фасаде здания (спутниковые тарелки, антенны).

Расчет теплопотерь (теплотехнический расчет)

— в случае необходимости проведения демонтажных работ, которые могут изменить тепловой контур здания (например, снос подоконных блоков).

Решения по переводу в жилой фонд

— если необходимо приспособить изначально нежилое помещение для проживания.

Дополнительная информация о перепланировке нежилых помещений в многоквартирных домах:

Все подробности о согласовании перепланировки нежилого помещения можно узнать из нашего ВИДЕО: