Что такое проект планировки территории и межевания земельных участков и для чего он нужен?

Проект планировки территории и проект планировки межевания – это два тесно взаимосвязанных документа, которые позволяют собственнику реализовать свои идеи в плане строительства, а так же некоторых видов манипуляций с землей.

Определение понятий ППТ и ПМТ

ПМТ – проект межевания территории – это особая документация, относящаяся к разряду градостроительной, которая создается с учетом определенных видов деятельности, требующих межевания внутри участка, другими словами, если общий участок должен быть разделен на более мелкие, возникает потребность оформлять этот проект.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Он не определяется в кадастровых записях и отличается от межевания с целью выдела. Сведения из ПМТ находятся в общем доступе на сайтах архитектурных управлений муниципалитетов (геодезический отдел).

ППТ – проект планировки территории – тоже является градостроительным документом и тесно связан с проектом межевания, но его содержание более подробно отражает характеристики объектов, существующих на территории, и их параметры, а так же зоны расположения планируемых строительных объектов.

Зачем нужны ППТ и ПМТ?

Эти проекты используются при:

• Подготовке к строительным работам;

ВАЖНО. Данные документы могут использовать не только на пустующих землях, но и на участках со сформированной инфраструктурой.

• Планировании строительства в условиях уже возведенных капитальных строений;
• Определении границ пользования долей земельного участка в общей долевой собственности;
• Отчуждении обремененной части участка, отграниченной от общей территории;
• Решении споров о границах земельных участков.

Эти два документа настолько взаимно обусловлены, что при создании одного из них вытекает необходимость в создании другого.

Применение ПМТ и ППТ

Так как эти документы основаны на процедуре межевания, то применяются для земель, находящихся в долевой собственности, например:

• для земель сельскохозяйственного назначения, так как общая территория, поставленная на один кадастровый учет под одним номер, допускает разделение на основании ПМТ и ППТ;
• для получения разрешения на строительство линейного объекта;
• для оформление права собственности на долю участка в придомовой территории многоквартирного дома;
• для земель предназначенных под индивидуальное жилищное строительство.

Состав проекта межевания земельных участков

ПМТ начинается с титульного листа с информацией об исполнителе работ и данные о ее структуре и содержании. Состоит их текстовой части и чертежей, а также из материалов обоснования этого проекта.

Текстовая часть

1. Сведения о площади образуемых з/у, а также возможные способы их образования;
2. Сведения о площади земель, относящихся к имуществу общего пользования, в том числе для резервирования и (или) изъятия для муниципальных или государственных нужд;
3. Вид разрешения на использование образуемых з/у в соответствии с проектом планировки территории.

Чертежи

1. Границы существующих объектов или только планируемых (если проект межевания осуществляется в составе ППТ);
2. Красные линии, утвержденные в ППТ. Предназначены для обозначения существующих или планируемых объектов строительства;
3. Линии отступа от красных линий для определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений;
4. Зоны влияния публичных сервитутов.

Материалы обоснования содержат границы

1. Зон с особыми условиями пользования;
2. Охраняемых природных земель;
3. Объектов культурного наследия;
4. Существующих земельных участков;
5. Объектов капитального строительства.

Требования к подготовке

Сами требования закреплены законодательно, статьях Градостроительного Кодекса РФ. В целом можно выделить следующие важные пункты оформления проекта межевания территории:

1. Оформление на бумажном носителе не менее двух экземпляров, по желанию заказчика делается еще и в электронном формате;
2. Прошивается и скрепляется подписью и печатью кадастрового инженера., которая ставится на титульном листе, на самом плане и на обороте последнего листа проекта;
3. Применяются средства компьютерной графики, либо комбинированным способом. Все исправления должны быть заверены подписью и оттиском печати специалиста;
4. Листы формата А4; бумага большего формата может использоваться только в проектном плане;
5. Все листы нумеруются, кроме приложения;
6. Незаполненные поля не убираются, в них ставится прочерк;
7. Составляется на основе информации из кадастровой выписки или плана территории;
8. Могут быть использованы картографические материалы или землеустроительная документация;
9. Использование только русского языка и арабских цифр;
10. Особые правила переноса информации из одного раздела на следующий лист;

Пошаговые инструкции подготовки ПМТ и ППТ:

Существует два варианта подготовки этих проектов: обращение в администрацию или в коммерческую кампанию. В целом алгоритм этапов будет одинаков для ППТ и ПМТ, так как эти документы тесно взаимосвязан между собой.

Обращение в администрацию возможно в том случае, если такие услуги местный муниципалитет может предложить.

1. Подается заявка на имя уполномоченного лица.
2. Прилагаются такие документы, как:

• свидетельство на право собственности;
• эскиз генерального плана земли (плюс схема коммуникаций);
• кадастровая выписка на участок;
• выписка о наличии/отсутствии капитальных строений;
• топографический план (с коммуникациями).

1. На их основании начинается подготовка проекта, где обращается внимание на:

• структуру почвы;
• архитектуру;
• экологичность работ;
• техническое обеспечение;
• результаты застройки.

1. Если решение положительно, то составляется техническое задание и проводят кадастровые манипуляции.
2. Разрабатывают ППТ И ПМТ.
3. Согласуют ПМТ с электросетями и водоканалом на публичных слушаниях.

Все делается бесплатно. Срок выполнения – в течение двух месяцев.

Обращение в специальную компанию нужно тогда, когда администрация отказала в заявке на получение проектов. Тогда заключается договор с архитектурной компанией. При этом список документов идентичен, только можно исключить эскиз из Генплана застройки. Все остальные действиях схожи с административными.

Срок может составить один месяц, стоимость зависит от объема работ и договора.

Образцы для ознакомления

Здесь представлен один из листов проекта:

Тут можно рассмотреть титульный лист проекта межевания территории:

Так выглядит проект планировки территории:

Так выглядит чертеж проекта межевания:

Данные проекты получить не легко, но необходимо.Это позволяет реализовать перспективы владельца участка на дальнейшее свободное пользование землей и на крупные застройки.

Проект планировки территории: состав документа, подготовка и утверждение проекта

Современная градостроительная документация предусматривает наличие многочисленных документов. В качестве центрального документа выступает ППТ (проект планировки территории). Главное предназначение этого проекта — уточнить генеральный план, а также правила, предусмотренные для пользования земельным наделом. Однако после того, как ППТ будет утвержден, могут возникнуть основания для его изменения.

Содержание

Что такое ППТ?

В качестве проекта планировки территории выступает документ, который входит в состав градостроительных документов. ППТ детализирует, какие именно объекты находятся на том или ином участке анализируемой территории.

Характерные черты ППТ

По сравнению с генеральным планом, ППТ создается не для целевого поселения, а для масштабных единиц планировочной структуры. Предположим, для квартала, или для микрорайона. За редкими исключениями ППТ нужен в том случае, если необходимо оформить разрешение на точечную застройку или же на строительство, проводимое на одном участке. Утвержденный, готовый ППТ становится законом. По нему совершается межевание территории, оформляется ГПЗУ для участков, которые лежат в рамках конкретных земель.

Органы местной власти дают информацию о том, нужно ли в вашем случае оформлять ППТ. Наша компания поможем вам оценить проект, даст рекомендации в плане документов, которые предстоит подготовить для реализации проекта.

Оформление распоряжения о разработке в Минстрое

Тот или иной ППТ, который проработан без должного Распоряжения, считается незаконным. Его нельзя утвердить или согласовать. Впрочем, можно обратиться к геодезистам нашей компании за помощью. Распоряжение будет оформлено без проблем, а ППТ — согласуется вовремя.

Нужны следующие документы:

• Подтверждение на право собственности земли и ОКСы (в том числе незавершенного).
• Выписки из ЕГРН на участки, которые будут отведены для застройки, с указанием всех объектов, которые на них расположены.
• Техническая документация на объекты капитального строительства, находящиеся на участке застройки.
• Концепция градостроения.
• Экономическая оценка потенциала территорий, которые отводятся для жилой застройки.
• Проработанные ранее ППТ (при фактическом их наличии).
• Проект технического задания.

В некоторых случаях документация дополняется справками, а также заключениями экспертов. Это нужно для того, чтобы обосновать возможность, а также экономическую целесообразность проведения работ на конкретной территории.

Согласование приводит к тому, что заявитель получает на руки Распоряжение о создании ППТ или же аргументированный отказ.

Причины отказа

Существуют следующие основания для отказа:

• Были поданы не все документы, а значит, согласующая инстанция не имеет всех оснований для принятия соответствующего решения.
• Заявление передано в орган власти, который не вправе принимать подобные решения.
• Документы содержат ошибки, оформление не отвечает заявленным правилам.
• В заявлении не обозначено, что инициатор готов разработать ППТ за свои средства, а местные власти не имеют такой возможности.

Структура ППТ согласно ГрК РФ

В рассматриваемом документе имеется 2 части — основа и материалы, в которых приводятся обоснования принятых решений разработчиками. Обе части содержат чертежи, а также пояснительную записку.

Основная часть документа

Текстовая часть плана — это пояснительная записка. В ней представлена информация о том, как будет проходить территориальное развитие. В ПЗ включено описание характеристик не только объектов застройки, но и инфраструктуры. Всякая территория должна обеспечиваться дорогами, инженерными сооружениями. Соответственно, предусматриваются маршруты для общественного транспорта, социальная инфраструктура. Такая информация отражается в текстовой форме. Графическая часть предусматривает схемы, которые визуально отражают текстовые записи.

Материалы обоснования ППТ

В состав второй части ППТ включены материалы, которые призваны обосновать планировочные решения. ПЗ к материалам несет такие описания, как:

• Объекты транспортной, социальной, инженерной инфраструктуры — все, что нужно для нормальной жизнедеятельности людей на конкретной территории. В ПЗ указывается ряд особенностей имеющихся объектов, тех объектов капитального строительства, которые предстоит возвести, чтобы нормально обеспечивались застраиваемые участки.
• Защитные меры от чрезвычайных ситуаций . Мероприятия, направленные на защиту от всевозможных ЧС, нужны для того, чтобы предотвратить их. При наступлении ЧС, проработанные мероприятия дают возможность понизить до минимума ущерб и человеческие жертвы.
• Территориальное планирование . Тут содержится информация касательно объектов, которые пребывают в планах строительства. Особого внимания заслуживают задачи, которые направлены на проведение ремонта в зданиях, реконструкций. Тут разработчики обосновывают потребность сноса старых зданий.
• Решения, направленные на развитие транспортной инфраструктуры . В новых территориях нужно обеспечивать транспортное сообщение. Часто строительство новых дорог ограничивается красными линиями улично-дорожной сети. Соответственно, разработчики ППТ обосновывают, какие красные линии нужно отменить или скорректировать. Кроме прочего, приводится описание, обоснование красных линий нового плана.
• Решения, связанные с благоустройством, озеленением территорий . В данном случае разработчики также предлагают отменить или изменить красные линии, связанные с территорией общего пользования. Например, если на землях, для которых разрабатывается ППТ, имеются рекреационные участки, то предлагается несколько вариантов по их развитию, сохранению.
• Итоги выполненных инженерных изысканий . Прежде всего, они нужны для того, чтобы обосновать возможность строительства, а также размещения инфраструктурных объектов.
• Соответствие нормам действующих регламентов . Те или иные решения нужно выстраивать не только в плане экономической выгоды. Прежде всего, должно быть соответствие санитарным нормам, техническим регламентам, а также многим другим нормативным документам.
• План, согласно которому будет реализован ППТ . В данном разделе представлены предложения по этапам реализации проекта. Разработчики предлагают последовательность этапов. В ходе проработки такого раздела принимаются во внимание особенности территорий, примыкающих к границам.

В составе графической части ППТ представлены схемы:

• Расположения территории, согласно которой прорабатывается ППТ.
• Применение территории при проработке градостроительной документации.
• Расположение улиц, дорог, а также движения транспорта.
• Границы охраняемых зон, культурных объектов, территорий, которые характеризуются особыми правилами применения и так далее.
• Инженерная подготовка, вертикальная планировка.

Кроме прочего, в составе графической части могут быть другие материалы: все зависит от технического задания.

Согласование и утверждение плана

По закону градостроительную документацию нужно не только согласовать, но и утвердить. Регламент утверждается Постановлением Правительства Московской области № 1197/52. Итак, разработчик передает в Министерство строительства готовый ППТ. Однако в согласовании принимают участие разные организации. Согласовательная процедура протекает в рамках межведомственного взаимодействия. В электронной форме документ продолжает движение в следующие организации:

• Федеральное агентство лесного хозяйства (в том случае, если проект планировки территории касается земель из лесного фонда).
• Культурное наследие.
• Органы, которые уполномочены на изъятие земель в пользу муниципальных или государственных потребностей (в том случае, если расположение объектов на территории предусматривает подобные меры).
• Главе муниципалитета.

Впрочем, иногда список согласующих организаций расширяется. Все зависит от особенностей проекта. Утверждать, а также проводить согласование необходимо по основной части ППТ. Вторая часть считается вспомогательной. В случае утверждения проекта, по закону его можно применять в качестве основания для того, чтобы внести поправки в прочие градостроительные документы.

Сколько длится процедура согласования?

Как правило, отводится 30 календарных дней для согласования ППТ. Если все учреждения согласовали проект, то застройщику выдается Акт Министерства строительства. Также можно получить ГПЗУ для участков, которые находятся на планируемой территории.

Отказ: когда случается

В некоторых случаях органы согласования вправе отказать в утверждении ППТ:

• При нарушении лесного законодательства. Предположим, предельные рамки планируемого объекта не отвечают лесохозяйственному регламенту.
• Чтобы реализовать проект, нужно изъять особо охраняемые земли.
• Может быть иное размещение объектов капитального строительства, что не требует изъятия земель.
• Проект не несет данных об исторических, культурных объектах, которые могут располагаться на территории.
• Нарушаются нормы ГрК РФ.
• После того, как проект будет реализован, понизится степень обеспеченности территории транспортом, инженерными коммуникациями, а также социальными объектами.

Так или иначе, инициатор получает обоснованный отказ с обозначением причин, согласно которым проект не может быть реализован.

Тем не менее, даже после доработок проекта может поступить отказ. В таком случае, подается заявление с требованием провести совещание. Там участвуют представители согласующих органов, глава муниципалитета, инициатор проекта. Цель подобного мероприятия — урегулировать возникающие разногласия. Заявитель получает возможность ответить на все возражения, привести обоснование решений, которые принимались в процессе создания ППТ.

Планировка утверждена: что делать дальше?

Как только ППТ будет согласован, он направляется на утверждение вместе с документацией, подтверждающей отсутствие возражений к проекту. В случае согласования проекта на совещании, дополнительно прикладываются новые решения.

Затем в течение месяца проект проверяется на соответствие нормам законодательства. В случае выявления нарушений, его передадут на доработку. Если же претензий не возникает, то уполномоченный орган принимает распорядительный акт.

При отклонении проекта заявитель также получает сообщение. После доработок нужно повторно согласовывать его. Процедура согласования, разработки и утверждения ППТ занимает много времени.

Если вам необходимо подготовить или утвердить проект планировки территории, свяжитесь со специалистами «КБ-Недвижимость» по телефону: . Специалисты нашей компании окажут вам профессиональную помощь.