Что такое проект планировки территории?

Что же такое проект планировки территории (ППТ)? Согласно градостроительному кодексу РФ, «Подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории. »

Специалист легко поймет значение сказанного, а не для специалистов постараемся объяснить суть ППТ более простыми словами.

Проект планировки территории это градостроительный документ, который обычно разрабатывается не на весь город или поселение, как генеральный план или правила землепользования и застройки, а на небольшую территорию (квартал, микрорайон, район). Если Генеральный план и Правила Землепользования устанавливают регламенты на зоны внутри поселений, то проект планировки территории уточняет места размещения:

— Улиц и проездов;

— Границы зон размещения общественных зон (красные линии);

— Линейных объектов и их охранные зоны ( линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения);

— Объектов капитального строительства

Кроме того, проект планировки территории уточняет порядок (последовательность) развития территорий.

Таким образом, ППТ, это градостроительный документ, который детально показывает, какие объекты размещены на рассматриваемой территории. Часто, в составе проекта планировки территории присутствует и проект межевания территории, который уточняет межевание территории на конкретные земельные участки.

Поскольку все документы градостроительного планирования должны соответствовать друг другу, то и ППТ должен соответствовать Генеральному плану и Правилам землепользования и застройки. Поэтому, если в ПЗЗ на зону, в которую входит территория разработки ППТ установлены регламенты, например, виды разрешенного использования, максимальные параметры плотности застройки, процент застроенности и предельная высотность размещаемых объектов, то и материалы ППТ должны разрабатываться с учетом данных регламентов.

Что же регулирует процедуру разработки ППТ? Ответ лежит в региональном законодательстве. В Москве ППТ разрабатывается в соответствии с ПП-270 (Постановление Правительства Москвы от 06.04.2010 N 270-ПП»Об утверждении Положения о составе, порядке подготовки, согласования и представления на утверждение проектов планировки территорий в городе Москве»). В Московской области в соответствии с ПП-1197. (Постановление от 30 декабря 2014 г. n 1197/52 об утверждении положения о составе, порядке получения решения о подготовке, согласования и утверждения документации по планировке территорий в московской области, разработка которой осуществляется по заявлениям физических и юридических лиц). В других регионах также существует собственная практика порядка разработки и согласования ППТ.

Когда нужен ППТ и когда ППТ не нужен? В основном, проект планировки нужен при комплексном освоении территории, при освоении больших территорий, при строительстве жилых объектов. ППТ может не требоваться при точечной застройке в исторически застроенной территории. Кто определяет необходимость разработки ППТ? Обычно, необходимость разработки ППТ определяется органами местного самоуправления (Различные полномочные Комиссии, министерства, и другие участники градостроительный деятельности (В Москве: Москомархитектура, Москомстройинвест) (В Московской области: Главархитектура МО, Минстрой МО и т.п.).

Что важно понимать в процедуре ППТ. Первое, это то, что прежде чем разрабатывать ППТ, необходимо получить официальное разрешение на его разработку. Заказчик может заказать разработку ППТ хоть на Красную Площадь в Москве, но данная работа не станет законом, пока не будет хотя бы получено разрешение на его разработку.

Кроме разрешения на разработку, и самой разработки ППТ, материалы ППТ в обязательном порядке должны пройти утверждение через общественные слушания.

В составе ППТ разрабатываются (утверждаемая часть ППТ, которая становится градостроительным законом на рассматриваемую территорию):

• — чертеж территории (района, квартала, микрорайона), на котором обозначаются границы площадей, улиц, проездов, набережных, скверов, бульваров, границы линейных объектов (линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения), а также зоны размещения ОКС.
• — положение о характеристиках территории (характеристики должны соответствовать ПЗЗ и другим регламентам). В том числе положение содержит положение об обеспечения жизнедеятельности граждан объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур
• — положения об очередности планируемого развития территории, содержащие этапы проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения и этапы строительства, реконструкции необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности граждан объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур

Кроме утверждаемой части ППТ, в составе ППТ разрабатывается обоснование утверждаемой части (не становится законом, а служит материалом для обоснования утверждаемой части) :

1) карту (фрагмент карты) планировочной структуры территорий поселения, городского округа, межселенной территории муниципального района с отображением границ элементов планировочной структуры;

2) результаты инженерных изысканий в объеме, предусмотренном разрабатываемой исполнителем работ программой инженерных изысканий, в случаях, если выполнение таких инженерных изысканий для подготовки документации по планировке территории требуется в соответствии с настоящим Кодексом;

3) обоснование определения границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства;

4) схему организации движения транспорта (включая транспорт общего пользования) и пешеходов, отражающую местоположение объектов транспортной инфраструктуры и учитывающую существующие и прогнозные потребности в транспортном обеспечении на территории, а также схему организации улично-дорожной сети;

5) схему границ территорий объектов культурного наследия;

6) схему границ зон с особыми условиями использования территории;

7) обоснование соответствия планируемых параметров, местоположения и назначения объектов регионального значения, объектов местного значения нормативам градостроительного проектирования и требованиям градостроительных регламентов, а также применительно к территории, в границах которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, установленным правилами землепользования и застройки расчетным показателям минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетным показателям максимально допустимого уровня территориальной доступности таких объектов для населения;

8) схему, отображающую местоположение существующих объектов капитального строительства, в том числе линейных объектов, объектов, подлежащих сносу, объектов незавершенного строительства, а также проходы к водным объектам общего пользования и их береговым полосам;

9) варианты планировочных и (или) объемно-пространственных решений застройки территории в соответствии с проектом планировки территории (в отношении элементов планировочной структуры, расположенных в жилых или общественно-деловых зонах);

10) перечень мероприятий по защите территории от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, в том числе по обеспечению пожарной безопасности и по гражданской обороне;

11) перечень мероприятий по охране окружающей среды;

12) обоснование очередности планируемого развития территории;

13) схему вертикальной планировки территории, инженерной подготовки и инженерной защиты территории, подготовленную в случаях, установленных уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, и в соответствии с требованиями, установленными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

14) иные материалы для обоснования положений по планировке территории.

Основные последствия ППТ. После утверждения ППТ, Застройщик может получить ГПЗУ на каждый из участков, входящих в состав территории ППТ. При этом, градостроительный регламент для каждого из участков разработан достаточно детально, чтобы параметры ГПЗУ были понятны и легко определяемы.

Согласованный и утвержденный ППТ может являться основанием для внесения изменений в Генеральный план и Правила землепользования и застройки.

Не знаете, с чего начать? Начните со звонка в Форт Девелопмент. Мы делаем процесс согласований легким и понятным, а ваш проект успешно-реализуемым.

Форт Девелопмент сотрудничает с лидерами строительной отрасли.

Мы открыты для партнерских отношений с генеральными проектировщиками, техническими заказчиками, генеральными подрядчиками, кадастровыми инженерами, юридическими фирмами и другими заинтересованными лицами.

Мы готовы дополнить наше предложение заказчикам предложениями услуг партнеров, обеспечив заказчику полный спектр предоставляемых услуг.

Проект планировки
территории

Проект планировки территории – документ градостроительного планирования, который позволяет заказчику получить нормативно-правовое обеспечение дальнейших действий по реализации архитектурно-градостроительных решений

Проект планировки территории – документ градостроительного планирования, который позволяет заказчику получить нормативно-правовое обеспечение дальнейших действий по реализации архитектурно-градостроительных решений

Проект планировки разрабатывается как уточнение Генерального плана и Правил землепользования и застройки в отношении элементов планировочной структуры: территорий квартала, микрорайона.

Проект планировки необходим при комплексном освоении территории и масштабном строительстве или реконструкции объектов на больших участках, в границах которых требуется изменение элементов планировочной структуры и размещение линейных объектов.

Разработка ППТ позволяет реализовывать подход комплексного развития территорий и районов города, включая развитие объектов инфраструктуры, создание сети общественных пространств.

Для чего нужен ППТ?

Проект планировки территории обязателен:

• При изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
• В случаях, когда необходимы установление, изменение или отмена красных линий.
• Если необходимо образование земельных участков, которое производится только в соответствии с проектом межевания территории. Участки для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, предоставленные юридическим лицам. Участки в границах квартала или микрорайона, застроенного многоквартирными домами.
• Когда размещение объекта капитального строительства планируется на территориях двух и более муниципальных образований, имеющих общую границу.
• При строительстве или реконструкции линейного объекта (дороги, коммуникации).

ППТ также подготавливается при:

• Подготовке и планировании строительства в условиях уже возведенных капитальных строений.
• Определении границ пользования долей земельного участка в общей долевой собственности.
• Отчуждении обремененной части участка, отграниченной от общей территории.
• Решении споров о границах земельных участков.

Последствия утверждения:

• ППТ может быть основанием для выдачи Градостроительного плана земельного участка. Застройщик может получить ГПЗУ на каждый из участков, входящих в состав территории ППТ.
• Согласованный и утвержденный ППТ может являться основанием для внесения изменений в Генеральный план и Правила землепользования и застройки.
• После утверждения ППТ приобретает статус градостроительного закона для данной территории.

Для наших заказчиков важны грамотность исполнения и скорость принятия проекта планировки. Проработанный с учетом всех тонкостей проект позволит пройти все этапы утверждения без необходимости изменений и уточнений.

Мы занимаемся разработкой проектов планировки больших и сложных территорий, поэтому можем обеспечить оптимальные темпы разработки учитывая при этом все необходимые аспекты комплексного развития территорий и районов, формирования необходимой инфраструктуры и комфортной среды.

Проект планировки территории: состав документа, подготовка и утверждение проекта

Современная градостроительная документация предусматривает наличие многочисленных документов. В качестве центрального документа выступает ППТ (проект планировки территории). Главное предназначение этого проекта — уточнить генеральный план, а также правила, предусмотренные для пользования земельным наделом. Однако после того, как ППТ будет утвержден, могут возникнуть основания для его изменения.

Содержание

Что такое ППТ?

В качестве проекта планировки территории выступает документ, который входит в состав градостроительных документов. ППТ детализирует, какие именно объекты находятся на том или ином участке анализируемой территории.

Характерные черты ППТ

По сравнению с генеральным планом, ППТ создается не для целевого поселения, а для масштабных единиц планировочной структуры. Предположим, для квартала, или для микрорайона. За редкими исключениями ППТ нужен в том случае, если необходимо оформить разрешение на точечную застройку или же на строительство, проводимое на одном участке. Утвержденный, готовый ППТ становится законом. По нему совершается межевание территории, оформляется ГПЗУ для участков, которые лежат в рамках конкретных земель.

Органы местной власти дают информацию о том, нужно ли в вашем случае оформлять ППТ. Наша компания поможем вам оценить проект, даст рекомендации в плане документов, которые предстоит подготовить для реализации проекта.

Оформление распоряжения о разработке в Минстрое

Тот или иной ППТ, который проработан без должного Распоряжения, считается незаконным. Его нельзя утвердить или согласовать. Впрочем, можно обратиться к геодезистам нашей компании за помощью. Распоряжение будет оформлено без проблем, а ППТ — согласуется вовремя.

Нужны следующие документы:

• Подтверждение на право собственности земли и ОКСы (в том числе незавершенного).
• Выписки из ЕГРН на участки, которые будут отведены для застройки, с указанием всех объектов, которые на них расположены.
• Техническая документация на объекты капитального строительства, находящиеся на участке застройки.
• Концепция градостроения.
• Экономическая оценка потенциала территорий, которые отводятся для жилой застройки.
• Проработанные ранее ППТ (при фактическом их наличии).
• Проект технического задания.

В некоторых случаях документация дополняется справками, а также заключениями экспертов. Это нужно для того, чтобы обосновать возможность, а также экономическую целесообразность проведения работ на конкретной территории.

Согласование приводит к тому, что заявитель получает на руки Распоряжение о создании ППТ или же аргументированный отказ.

Причины отказа

Существуют следующие основания для отказа:

• Были поданы не все документы, а значит, согласующая инстанция не имеет всех оснований для принятия соответствующего решения.
• Заявление передано в орган власти, который не вправе принимать подобные решения.
• Документы содержат ошибки, оформление не отвечает заявленным правилам.
• В заявлении не обозначено, что инициатор готов разработать ППТ за свои средства, а местные власти не имеют такой возможности.

Структура ППТ согласно ГрК РФ

В рассматриваемом документе имеется 2 части — основа и материалы, в которых приводятся обоснования принятых решений разработчиками. Обе части содержат чертежи, а также пояснительную записку.

Основная часть документа

Текстовая часть плана — это пояснительная записка. В ней представлена информация о том, как будет проходить территориальное развитие. В ПЗ включено описание характеристик не только объектов застройки, но и инфраструктуры. Всякая территория должна обеспечиваться дорогами, инженерными сооружениями. Соответственно, предусматриваются маршруты для общественного транспорта, социальная инфраструктура. Такая информация отражается в текстовой форме. Графическая часть предусматривает схемы, которые визуально отражают текстовые записи.

Материалы обоснования ППТ

В состав второй части ППТ включены материалы, которые призваны обосновать планировочные решения. ПЗ к материалам несет такие описания, как:

• Объекты транспортной, социальной, инженерной инфраструктуры — все, что нужно для нормальной жизнедеятельности людей на конкретной территории. В ПЗ указывается ряд особенностей имеющихся объектов, тех объектов капитального строительства, которые предстоит возвести, чтобы нормально обеспечивались застраиваемые участки.
• Защитные меры от чрезвычайных ситуаций . Мероприятия, направленные на защиту от всевозможных ЧС, нужны для того, чтобы предотвратить их. При наступлении ЧС, проработанные мероприятия дают возможность понизить до минимума ущерб и человеческие жертвы.
• Территориальное планирование . Тут содержится информация касательно объектов, которые пребывают в планах строительства. Особого внимания заслуживают задачи, которые направлены на проведение ремонта в зданиях, реконструкций. Тут разработчики обосновывают потребность сноса старых зданий.
• Решения, направленные на развитие транспортной инфраструктуры . В новых территориях нужно обеспечивать транспортное сообщение. Часто строительство новых дорог ограничивается красными линиями улично-дорожной сети. Соответственно, разработчики ППТ обосновывают, какие красные линии нужно отменить или скорректировать. Кроме прочего, приводится описание, обоснование красных линий нового плана.
• Решения, связанные с благоустройством, озеленением территорий . В данном случае разработчики также предлагают отменить или изменить красные линии, связанные с территорией общего пользования. Например, если на землях, для которых разрабатывается ППТ, имеются рекреационные участки, то предлагается несколько вариантов по их развитию, сохранению.
• Итоги выполненных инженерных изысканий . Прежде всего, они нужны для того, чтобы обосновать возможность строительства, а также размещения инфраструктурных объектов.
• Соответствие нормам действующих регламентов . Те или иные решения нужно выстраивать не только в плане экономической выгоды. Прежде всего, должно быть соответствие санитарным нормам, техническим регламентам, а также многим другим нормативным документам.
• План, согласно которому будет реализован ППТ . В данном разделе представлены предложения по этапам реализации проекта. Разработчики предлагают последовательность этапов. В ходе проработки такого раздела принимаются во внимание особенности территорий, примыкающих к границам.

В составе графической части ППТ представлены схемы:

• Расположения территории, согласно которой прорабатывается ППТ.
• Применение территории при проработке градостроительной документации.
• Расположение улиц, дорог, а также движения транспорта.
• Границы охраняемых зон, культурных объектов, территорий, которые характеризуются особыми правилами применения и так далее.
• Инженерная подготовка, вертикальная планировка.

Кроме прочего, в составе графической части могут быть другие материалы: все зависит от технического задания.

Согласование и утверждение плана

По закону градостроительную документацию нужно не только согласовать, но и утвердить. Регламент утверждается Постановлением Правительства Московской области № 1197/52. Итак, разработчик передает в Министерство строительства готовый ППТ. Однако в согласовании принимают участие разные организации. Согласовательная процедура протекает в рамках межведомственного взаимодействия. В электронной форме документ продолжает движение в следующие организации:

• Федеральное агентство лесного хозяйства (в том случае, если проект планировки территории касается земель из лесного фонда).
• Культурное наследие.
• Органы, которые уполномочены на изъятие земель в пользу муниципальных или государственных потребностей (в том случае, если расположение объектов на территории предусматривает подобные меры).
• Главе муниципалитета.

Впрочем, иногда список согласующих организаций расширяется. Все зависит от особенностей проекта. Утверждать, а также проводить согласование необходимо по основной части ППТ. Вторая часть считается вспомогательной. В случае утверждения проекта, по закону его можно применять в качестве основания для того, чтобы внести поправки в прочие градостроительные документы.

Сколько длится процедура согласования?

Как правило, отводится 30 календарных дней для согласования ППТ. Если все учреждения согласовали проект, то застройщику выдается Акт Министерства строительства. Также можно получить ГПЗУ для участков, которые находятся на планируемой территории.

Отказ: когда случается

В некоторых случаях органы согласования вправе отказать в утверждении ППТ:

• При нарушении лесного законодательства. Предположим, предельные рамки планируемого объекта не отвечают лесохозяйственному регламенту.
• Чтобы реализовать проект, нужно изъять особо охраняемые земли.
• Может быть иное размещение объектов капитального строительства, что не требует изъятия земель.
• Проект не несет данных об исторических, культурных объектах, которые могут располагаться на территории.
• Нарушаются нормы ГрК РФ.
• После того, как проект будет реализован, понизится степень обеспеченности территории транспортом, инженерными коммуникациями, а также социальными объектами.

Так или иначе, инициатор получает обоснованный отказ с обозначением причин, согласно которым проект не может быть реализован.

Тем не менее, даже после доработок проекта может поступить отказ. В таком случае, подается заявление с требованием провести совещание. Там участвуют представители согласующих органов, глава муниципалитета, инициатор проекта. Цель подобного мероприятия — урегулировать возникающие разногласия. Заявитель получает возможность ответить на все возражения, привести обоснование решений, которые принимались в процессе создания ППТ.

Планировка утверждена: что делать дальше?

Как только ППТ будет согласован, он направляется на утверждение вместе с документацией, подтверждающей отсутствие возражений к проекту. В случае согласования проекта на совещании, дополнительно прикладываются новые решения.

Затем в течение месяца проект проверяется на соответствие нормам законодательства. В случае выявления нарушений, его передадут на доработку. Если же претензий не возникает, то уполномоченный орган принимает распорядительный акт.

При отклонении проекта заявитель также получает сообщение. После доработок нужно повторно согласовывать его. Процедура согласования, разработки и утверждения ППТ занимает много времени.

Если вам необходимо подготовить или утвердить проект планировки территории, свяжитесь со специалистами «КБ-Недвижимость» по телефону: . Специалисты нашей компании окажут вам профессиональную помощь.