Проект постройка загородного дома жизненный цикл

Особенность строительных проектов состоит в том, что затраты на эксплуатацию зданий и сооружений, как правило, существенно превышают первоначальные инвестиции [1, 2]. В связи с этим возникает необходимость анализа затрат жизненного цикла («Life-Cycle Costing Analysis», LCCA), в котором заинтересованы в том числе и добросовестные строители, так как конкуренция строительных решений касается и фазы использования объекта [3].

На наш взгляд, модель анализа затрат жизненного цикла должна учитывать три основных элемента: структуру затрат, подходы к прогнозированию и подходы к имитации (см. рис. 1).

Рис. 1. Элементы модели анализа затрат жизненного цикла строительного проекта

Названные элементы обусловливают этапы формирования модели.

На первом этапе определяется структура затрат для фаз планирования и реализации проекта, затем – для фазы использования возведенного здания или сооружения.

На втором шаге разрабатывается программа, необходимая для приведения полученных от конечного пользователя показателей к произвольно выбранному моменту времени. Обычно таким моментом является дата приемки объекта и начала его эксплуатации.

На третьем шаге проводится собственно имитация и оценка полученных результатов.

Целью выявления структуры затрат является охват всех без исключения затрат жизненного цикла. Для достижения названной цели сначала рассматривается структура затрат по отдельным фазам проекта, а затем затраты объединяются в единую таблицу.

Затраты фазы планирования включают совокупные затраты, приводящие к положительному решению об инвестировании (затраты на определение потребности в объекте, оценку экономической эффективности, собственно затраты на планирование объекта) [4, 5].

Затраты фазы реализации (строительства), например, высотного здания включают элементы, которые можно объединить в следующие группы:

● «коробка здания» с элементами «общие затраты для возведения здания», «здание до обустройства территории», «здание с обустроенной территорией»;

● «организация и оборудование» с элементами «организация строительства», «строительное оснащение», «оборудование»;

● «финансы» с элементами «сопутствующие затраты», «гонорары», «затраты на передачу объекта», «непредвиденные затраты» [6, 7].

Затраты фазы использования в модели анализа затрат жизненного цикла подразделяются на три следующих группы:

● затраты на эксплуатацию;

● затраты на текущий ремонт (строительные, технические, архитектурные);

● затраты на капитальный ремонт и реновацию.

В то время как затраты на эксплуатацию и текущий ремонт осуществляются периодически в течение года, затраты на капитальный ремонт и реновацию реализуются в соответствии с нормами использования оборудования или строительных конструкций.

Очевидно, что невозможно подобрать единые подходы к прогнозированию всех групп затрат. Никто не сможет точно предсказать развитие всех влияющих на затраты факторов. В частности, на цену энергии оказывают влияние такие плохо предсказуемые события, как нефтяное эмбарго, война в Ираке и т.п. Тем не менее неопределенность необходимо учитывать и оценивать ее влияние на затраты.

Особое значение для анализа затрат жизненного цикла имеет дисконтирование. Группы затрат объединяются по следующим критериям:

● время затрат (до или после приема в эксплуатацию);

● определение затрат (заработная плата, материалы и т.п.);

● периодичность затрат (одноразовые или периодические).

Для сформированных групп разрабатываются общие подходы к прогнозированию.

Ставка дисконта (СД) определяется следующими тремя факторами:

● рентабельностью аналогичных инвестиций на рынке капитала (при условии, что применяется только собственный капитал, для заемного капитала – важнее процент на капитал);

● платой за ожидаемую инфляцию.

В качестве предварительной работы для прогнозирования строится функция плотности, как для рентабельности, так и для инфляции, которые учитывают изменения за прошедший год. Информацию для построения этих функций можно получить в Государственном комитете по статистике. Прогнозирование проводится в форме имитации, при которой в каждом отдельном сценарии для каждого года рассматриваемого периода определяется ставка дисконта. Процесс имитации представлен на рис. 2.

Рис. 2. Процесс имитации ставки дисконтирования

Во избежание грубых, нереалистичных отклонений могут быть установлены границы, при нарушении которых в качестве расчетного значения ставки дисконта автоматически принимается соответствующее граничное значение.

Ставки дисконта, полученные в результате имитации трех случайно выбранных сценариев и используемые в дальнейших расчетах, показаны на рис. 3.

Так как период от начала планирования до приема здания в эксплуатацию составляет лишь незначительную часть жизненного цикла, неточность прогнозов затрат до приема в эксплуатацию не столь критична, как их неточность их прогнозов после начала эксплуатации. Кроме того, для затрат в период строительства имеется достаточно точная информация из ранее реализованных проектов, с помощью которой диапазон затрат можно оценить [8].

Наряду с рыночной неопределенностью на ширину диапазона затрат влияет качество планирования. Целесообразно, например, как в европейских странах, регламентировать гонорары архитекторов и инженеров, стоимость оказания строительных услуг, потому что лица, принимающие решения, предъявляют постоянно растущие требования к точности прогнозов затрат и соответственно к уменьшению их диапазонов (см. рис. 4).

В отличие от затрат на планирование и выполнение проекта затраты на покупку участка под строительство можно считать практически постоянными.

При среднем периоде функционирования здания от 40 до 60 лет представляется целесообразным рассмотреть детальные прогнозы отдельных групп затрат. Важным критерием при делении на группы является рост затрат. Кроме того, существуют заметные различия между динамикой заработной платы и стоимостью материалов. Соответственно, необходимо систематизированное исследование и прогнозирование затрат, разделенных на группы (эксплуатационные, на текущий ремонт, на капитальный ремонт).

Рис. 3. Сценарии изменения ставки дисконта на 35-летний период

Рис. 4. Диапазон затрат в фазах планирования и реализации проекта

Затраты на эксплуатацию практически на 100 % состоят из затрат на заработную плату. Исключение составляют группы «энергия» и «водоснабжение и канализация», которые исследуются и прогнозируются отдельно.

Динамику средней заработной платы в Российской Федерации отслеживает Государственный комитет по статистике. Но для отдельных видов работ требуются различные квалификации исполнителей, поэтому заработная плата сильно дифференцирована. Следовательно, необходимо разделение работников на классы. Для повышения точности прогнозов желательно, чтобы такое деление было детализированным, но, к сожалению, с каждым дополнительным классом увеличиваются время и затраты, связанные с анализом жизненного цикла. По этой причине мы предлагаем разделять работников на высокооплачиваемых (например, управленцев) и низкооплачиваемых (например, уборщиков). Разрыв в заработной плате названных классов работников постоянно растет. Можно предположить, что он станет еще более выраженным (см. рис. 5).

Рис. 5. Тенденции заработной платы высокооплачиваемых и низкооплачиваемых работников

В модели анализа затрат жизненного цикла затраты на текущий ремонт разделяются на две подгруппы: заработная плата и материалы. По мнению экспертов, заработная плата составляет 80 % затрат, а стоимость материалов – 20 % [9]. Что касается заработной платы, то представляется целесообразным разделить работников не на высокооплачиваемых и низкооплачиваемых, а на высококвалифицированных и низкоквалифицированных. Зарплаты высококвалифицированных работников растут существенно быстрее, чем низкоквалифицированных.

Стоимость материалов также необходимо дифференцировать по группам материалов, особенно если отдельные материалы имеют несопоставимо высокую стоимость.

Затраты на капитальный ремонт и реновацию также делятся на заработную плату и стоимость материалов, но доля стоимости материалов составляет уже до 40 % [9], и, по-видимому, требуется выделение большего числа групп материалов. В отличие от затрат на эксплуатацию и текущий ремонт, осуществляемых постоянно, затраты на капитальный ремонт должны учитывать частоту его проведения. Она зависит от вида объекта и от ряда неопределенных факторов.

Из-за комплексности и многочисленности задач, решаемых в рамках анализа затрат жизненного цикла, точное определение оптимального строительного решения не представляется возможным. Для учета всей системы отношений предлагается использовать имитационную модель. В качестве подхода к имитации выбран метод латинского гиперкуба, предпосылкой применения которого является представление всей исходной информации в виде функций распределения вероятностей. Основой имитации служит генератор случайных чисел, который с использованием чисел от 0 до 1 случайным образом определяет величину затрат по каждой группе. Этот процесс проводится для всех случайных переменных, прогноз и дисконтирование которых необходимы. В заключение определяется сумма затрат жизненного цикла. Это – единственный целевой показатель модели.

Такой подход используется для каждого сценария. Обычно имитируется не менее 10000 сценариев, и строится функция распределения суммарных затрат проекта.

В отличие от паутинообразной диаграммы Фланагана [10] в модели затрат жизненного цикла снимается ограничение на исследование влияния единственного фактора на величину затрат проекта, а также учитывается временная стоимость денег. Предлагаемая модель позволяет в рассматриваемом временном периоде изучить вариацию большого числа различных показателей с учетом распределений их вероятностей. Вместо единственного значения суммарных ожидаемых затрат оценивается их диапазон с соответствующим распределением вероятностей, что оказывает существенную поддержку в процессе принятия решений инвесторам и заказчикам строительства.

Постройка загородного дома. Основные этапы и их особенности на сайте Недвио

Несмотря на нестабильность российской экономики, за последнее десятилетие количество людей, желающих построить свой загородный дом, выросло в десятки раз! Учитывая постоянный рост цен на квадратный метр в новостройках, многие поняли, что решить свой жилищный вопрос можно только таким способом.

В этой статье мы рассмотрим пошагово с какими проблемами придется столкнуться будущему домовладельцу в процессе строительства? И как их избежать? И на чем можно сэкономить? Начнем с базового — это основные этапы строительства.

5 шагов на пути построения загородного дома

1. Подготовка всех документов, которые необходимо получить перед началом строительства

Основными из них являются: документы на землю, разрешение на строительство, наличие проекта дома и т.д.

Главным из них является получение разрешения на строительство. Это разрешение выдается сроком на 10 лет, причем можно продлить еще на 10 лет, но нужно написать заявление за 2 месяца до истечения срока действия прежнего разрешения.

После получения всех документов можно делать следующий шаг.

2. Выбор участка для будущего дома

В первую очередь, вам нужно определиться с площадью вашего участка. Также следует учесть следующие факторы:

• инфраструктура поселка;
• доступность подъездных путей;
• отдаленность от города и соседних домов;
• наличие всех систем коммуникаций;
• присутствие магазинов, поликлиник, детских площадок, спорткомплексов;
• благоприятность экологической обстановки;
• близость леса, воды, видовые характеристики.

Следует обязательно провести геологические исследования участка. Для этого вы должны найти компанию, которая занимается бурением и имеет соответствующую лицензию.

После того, как подрядчик найден, он приезжает к вам, на земельном участке размещается буровая установка, затем приступают к первому этапу бурения: зондированию. Зондирование проводят с целью измерения сопротивления и давления грунта. Следующий этап – собственно бурение, его осуществляют путем погрузки трубы в грунт до тех пор, пока она не достигнет нужного уровня. Обычно этот уровень инженер назначает заранее.

Во время бурения, на разных уровнях погружения забираются образцы грунта, и направляются в специальную лабораторию для исследования. На основании этих исследований дается отчет о свойствах грунта и грунтовых вод.

Важно знать уровень грунтовых вод на участке, ведь если он высок, то нужно забыть о строительстве цоколя или подвала в доме. Если есть какие-то нехарактерные изменения в свойствах грунта, то это потребует дополнительных финансовых затрат.

3. Составление проекта дома

Многие люди в своем воображении уже знают, какой у них будет дом и, где будет располагаться та или иная комната. В этом случае можно составить набросок своего проекта, но при этом следует нанять архитектора, чтобы профессионал смог определить: можно ли воплотить в жизнь ваш проект. Он даже может вам показать каталог проектов, из которых вы сможете выбрать конкретный и при желании в нем что-то изменить. Например, поменять расположение и назначение комнат.

Однако следует также помнить о пожеланиях членов вашей семьи, их предпочтениях. Важно обговорить с архитектором некоторые детали, такие как:

• цвет всего дома и отдельно его крыши;
• расположение окон и дверей;
• обсудить, какие лучше использовать строительные материалы и т.д.

Архитектор может вам помочь в архитектурном и техническом аспекте, выбор стиля уже за вами. Вот тут-то можно и разгуляться! Стиль может быть разным: начиная от классики и заканчивая готикой — все это зависит от вашей фантазии, вашего видения будущего дома.

Следует помнить, что выбирая готовый проект, вы можете изменить только внутреннюю отделку, а этажность, применяемые строительные материалы и расположение санузлов — изменить уже не получиться.

4. Выбор фирмы-подрядчика, которой вы доверите строительство дома

От фирмы-подрядчика зависит самое важное: воплощение вашего проекта в жизнь. От их профессионализма и качества строительных работ зависит и качество будущего коттеджа.

Вот почему следует тщательно выбирать застройщика, проверить его репутацию (а лучше всего воспользоваться услугами той фирмы, которой уже пользовались ваши знакомые), обязательно обговаривать этапы строительства, сроки его окончания, какую методику они используют, и какие материалы будут применяться.

Если позволяют финансы, лучше не заниматься строительством самостоятельно, а довериться крупной компании с большим опытом и множеством осуществленных проектов.

При выборе застройщика важно перепроверить наличие лицензии у этой компании на строительство домов. Для пущего спокойствия можно узнать адреса прошлых клиентов этой компании и съездить к ним, чтобы увидеть уже построенные коттеджи и разузнать, довольны ли бывшие заказчики работой этой компании.

У строительных компаний, как правило, есть своя бригада рабочих и специальное оборудование. Стоимость услуг застройщика будет рассчитываться исходя из себестоимости, дополнительных расходов и плюс прибыль.

После того, как вы определились с выбором строительной компании, нужно решить: покупать строительные материалы самому или поручить это дело компании?

Несомненно, наиболее удобным и экономным по времени способом является поручение строителям, но в этом есть свой минус – ваши расходы увеличатся. При этом строители должны предоставить список со стоимостью каждого стройматериала, но чаще всего они подают калькуляцию с уже внесенными своими процентами, обычно колеблются в пределах 8%.

Естественно, что с таким раскладом им нет надобности искать материалы подешевле и качественней, тем более, что очень часто они сотрудничают с производителями стройматериалов и имеют от них некоторые скидки, которые, скорее всего, вас не коснутся, а уйдут к строительной компании.

Если вы все же решили сами заниматься закупкой стройматериалов, не торопитесь с выводами, что это намного выгодней, чем обратиться в строительную компанию. Может, это даже обернуться против вас, т.к. застройщики имеют налаженные связи с производителями стройматериалов, стоимость и доставка будет дешевле, нежели покупать их в магазинах, стоимость которых будет дороже на 30-40 %, чем на заводе-производителе.

Поэтому нужно искать оптовые склады или самому выходить на производителей, чтобы уменьшить расходы. И это еще не вся беда: только подумайте, сколько времени вы будете тратить на покупку стройматериалов и, что вам нужно будет постоянно ходить и докупать материалы при надобности.

Когда бригада приступила к строительству, всегда нужно следить за их работой, чтоб позднее не обнаруживать дефекты и не исправлять их (мы поговорим об этом чуть позже).

5. Финансирование проекта

Первым вложением денег является оплата за земельный участок. Его цена зависит от его площади и местоположения.

Вторым — оплата архитектору и фирме-подрядчику за их услуги и покупку необходимых строительных материалов.

Третьим – расходы на проведение коммуникаций: газ, электричество, воду и т.д.

И четвертой расходной частью является внутренняя отделка помещений в доме — это уже является самым последним крупным вкладом в дом.

Обычно весь строительный процесс занимает от 6 до 12 месяцев, но все опять-таки зависит от вас, точнее от вашего финансирования — чем быстрее и больше вы вкладываете денег, тем быстрее будет идти строительство.

Вот и все 5 этапов строительства. Правда некоторые застройщики отмечают еще и шестой.

6. Планирование дизайна интерьера дома

Является самым последним, и, пожалуй, самым приятным шагом в строительстве. Обустройством интерьера вы можете заниматься сами или же нанять дизайнера, который предложит вам каталог дизайнов, исходя из которого, вы сможете выбрать подходящий и понравившийся вариант.

Мы уже неоднократно разбирали на нашем портале нюансы каждого шага. Практика показывает, что самый сложный этап для большинства людей — это конечно стройка. Неподготовленному человеку, без профильного образования, довольно сложно разобраться во всех нюансах строительного процесса. Остановимся на них подробнее.

Осуществление контроля за строительством загородного дома

Итак, мы выбрали подрядчика для строительства дома. Но пускать стройку на самотёк нельзя — за всем этим нужно следить.

Естественно, поскольку заказчик не сможет уследить за всеми процессами, ему будет нужен такой человек, который будет контролировать процесс строительства в его отсутствие. Конечно, можно проконсультироваться с профессионалами или вычитать полезную информацию в интернет, однако в любом случае здесь нужен будет опытный человек. Это может быть хороший знакомый, прораб из девелоперской компании или наемный работник, который не работает у застройщика или его партнеров.

Как известно, в городской стройке совсем другие порядки — более строже и жестче, нежели за городом. В загородном строительстве все, в основном, решает сам заказчик. Например может организовать внешний технадзор.

Говоря о правах заказчика, стоит упомянуть статью 749 ГК РФ, которая гласит о том, что он может без согласия подрядчика заключить договор с другим инженером, который будет осуществлять контроль за строительством объекта недвижимости. При этом функции инженера будут обозначены в договоре.

Отсюда вывод: вы имеете право в любой момент нанять контролера, который будет следить за работой подрядчика и при этом желания подрядчика не учитываются.

Еще один важный момент: подрядчики будут уверять вас в квалифицированности и добропорядочности. Естественно, в большинстве случаев так и есть. Однако не стоит доверять каждому застройщику, как бы он не хвалился своими достоинствами и достижениями. Многие из них не совсем честны с заказчиками и пытаются снизить затраты за счет покупки некачественных материалов, что, соответственно, отражается на качестве вашего будущего дома. Не зря существует поговорка: «доверяй, но проверяй». И поэтому в данном случае бдительность и проверка не будут лишними.

В настоящее время найти человека, осуществляющего технадзор, совсем просто. Этим занимаются и частные лица, и небольшие компании. Их можно разделить на две большие группы: инженеры-строители, занимающиеся технадзором для дополнительного заработка и те лица, для кого, это основной род занятий.

Вот некоторая часть спектра услуг, предоставляемых контролерами:

1. Прогноз примерных цен, формирование бюджета строительства;
2. Избежание ошибок, приводящих к дополнительным затратам;
3. Наблюдение за подрядчиком и его работниками и оценка их квалификации и опыта;
4. Контроль качества всего процесса строительства;
5. Контроль соответствия купленных и использованных материалов согласно документации (не допускается замена материалов на более дешевые);
6. Обнаружение хищений, брака, недочетов, за которые должен отвечать подрядчик и т. д.

Посещение контролером строительной площадки зависит от темпа строительства. И ему совсем не обязательно находится там ежедневно по 24 часа в сутки. Он может посещать стройку даже один раз в неделю, важно чтобы он успевал все проверять, включая документацию. Если процесс строительства очень интенсивный, то количество посещений площадки может достигать семи дней в неделю.

Многих интересует вопрос о стоимости таких услуг. В среднем для фирм она равна 35 тыс. рублей, а для частных лиц немного меньше. Конечно, прежде чем выбрать хорошего контролера, нужно поспрашивать у знакомых, почитать про различные фирмы, посетить некоторые из них и потом уже выбрать одну.

Имейте ввиду, что редко, но бывают случаи, когда подрядчик и контролер очень быстро находят общий язык и взаимовыгодно договариваются. Что, к сожалению, совсем невыгодно для вас. Поэтому 100% избавить себя от хлопот за наблюдением строительства не получится. Вам все равно придется приезжать на стройку, чтобы все проверять — хотя бы раз в 2-4 недели.

Как уменьшить расходы на строительство загородного дома?

Любая стройка требует больших материальных затрат. Однако, существуют некоторые моменты, когда можно хоть немного сэкономить. Если есть такая возможность, то лучше ее воспользоваться, недаром говорят: «Копейка рубль бережет».

Естественно, что не нужно экономить на всем подряд, экономия должна быть разумной. Не стоит приобретать самые дешевые стройматериалы и нанимать самую дешевую рабочую силу, ведь это может обернуться против вас, когда пройдет определенный срок и на ваших стенах появятся трещины. Для этого нужно знать, где и как сэкономить. Лучше всего заранее обдумать все до мелочей и потом легче будет вести отчет по расходам.

1. Экономия на проекте

Снизить расходы на строительство можно еще на этапе проекта.

В том, что сейчас большим спросом пользуются готовые проекты, нет ничего удивительного. Помимо их недорогой цены, есть и другой большой плюс: когда архитекторы создают такие проекты, они используют такие стройматериалы, которые подойдут практически для любых домов, т.е. готовят стандартные проекты, учитывая все особенности.

И совсем не обязательно растрачиваться на модные, дорогостоящие проекты, когда можно выбрать дешевле и практичнее. Тем более, что в готовую проектную документацию вы можете внести некоторые изменения и дополнения, а цена от этого не изменится. В итоге на этом можно сэкономить почти в два раза меньше денег!

2. Экономия на фундаменте

Можно также сэкономить на фундаменте, точнее изменить его толщину. Например, если вы возводите трехэтажный дом, то толщина фундамента может быть в диапазоне +- 500 мм. А если коттедж будет двухэтажным и, плюс ко всему, уровень грунтовых вод находится высоко – то можно уменьшить толщину фундамента вплоть до 200 мм, что значительно сэкономит вам деньги и снизит риск появления грунтовой воды.

При уменьшении толщины фундамента, вы решаете сразу две проблемы: экономия до 25 % на стоимости строительства и отвод грунтовых вод, что значительно упрочняет и повышает качество дома.

3. Экономия на стенах

Помимо уменьшения толщины фундамента, можно уменьшить толщину стен. Сразу в голову приходит мысль: если уменьшить толщину стен, то сопротивление холоду будет ниже. Но это не совсем так.

Во-первых, сохранение тепла зависит от использования хороших утеплителей, нежели от толщины стен. Чем лучше утеплители, тем дольше сохраняется тепло.

Во-вторых, это зависит от того, в какой климатической зоне вы расположены, если в жаркой, то вам бояться нечего. Кроме того, помимо экономии вы получаете больше пространства в доме без изменений общей площади дома, например, при уменьшении толщины на 100 мм, вы можете получить свободную площадь размером 10 м2.

4. Экономия на стройматериалах

После выбора проекта, решается вопрос о подборе строительных материалов.

Конечно, будет нецелесообразно и дорого, если вы остановились на проекте из дерева, а будете строить его из кирпича. Это будет просто неразумно, и вы изрядно потратитесь. Однако, вам может повезти в случае, если вам понравился проект из бетона, если недалеко будет стоять завод с производством кирпича, его можно видоизменить и провести перерасчет. В итоге вы сэкономите на перевозке и затратите на это меньше предполагаемого времени.

5. Экономия на отоплении

И, напоследок, советы по использованию систем коммуникаций. Проводить или нет газ, и чем топить дом решает каждый сам: кто-то устанавливает газгольдеры, кто-то ставит твердотопливные котлы… Кому-то все это вовсе не нужно, т.к. планируется жить в доме только во время отпуска. В этом случае дешевле установить электрическое отопление.

Если же, вы намерены проживать в доме постоянно, то лучшим вариантом будет установление теплового насоса. И расходы на потребление энергии, уже будут зависеть только от вас, насколько рационально вы будете ее использовать.

Строительство дома

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.