Новый бизнес план доходного дома – 5 отличий на рынке в 2021

Современный рынок недвижимости переживает не лучшие времена. Дисбаланс между доходами граждан и стоимостью жилья, необоснованные процентные ставки по ипотеке и отсутствие эффективного регулятора – главные проблемы данной отрасли. Но даже в этой ситуации есть выход – строительство и аренда доходных домов поможет вам не только решить проблему с жильем, но и даст возможность получать неплохой пассивный доход.

Данный коммерческий проект – это возможность инвестировать свободные финансовые средства с минимальным риском потерять их. После детального изучения и анализа представленной темы вы убедитесь, что доходный дом – это перспективное направление для бизнеса и инвестиций, даже для людей, которые никогда не занимались недвижимостью.

• 1 Доходные дома: суть и виды
• 2 Строительство доходного дома: бизнес-план
  • 2.1 Выбор месторасположения
  • 2.2 Бизнес-планирование
• 3 Альтернативные варианты организации бизнеса
• 4 Доходный дом: Москва и провинция
• 5 Как не потерять свои инвестиции? 10 ситуаций, о которых вы должны знать

Доходные дома: суть и виды

Современные доходные дома позволяют получать стабильную прибыль, размер которой зависит не только от их месторасположения, но и от умения владельцев организовать данный бизнес. Если у вас есть собственная коммерческая недвижимость или вы планируете построить/взять в аренду частный дом, тогда можно зарабатывать деньги, выбрав для этих целей один из вариантов:

• таунхаус (в Москве данный проект приносит владельцу от 150 тыс. руб.);
• отель (от 150-200 тыс. руб.);
• хостел (от 250-300 тыс. руб.);
• мини-гостиница (от 200-250 тыс. руб.);
• жилье для аренды (от 400-450 тыс. руб.).

Но для успешной реализации перечисленных направлений деятельности нужен качественный бизнес-план, опытные менеджеры, квалифицированный персонал и опыт работы в данной отрасли.

Экономисты, занимающиеся вопросами недвижимости, рекомендуют ориентироваться на создание и развитие бизнеса, основой которого является жилье для аренды. Это направление коммерческой деятельности будет приносить высокий доход, который можно смело назвать одним из самых стабильных среди перечисленных вариантов.

Хостел, отель или мини-гостиница рассчитаны на то, что клиент останется на несколько дней, а после решения всех своих вопросов отправиться домой. В тоже время, жилье для аренды интересует людей, которым нужно где-то остановиться на продолжительный период времени, что позволяет получать хороший доход.

Вопрос о размере необходимого стартового капитала (включая строительство здания), предполагаемой прибыли и сроков окупаемости проекта зависит от многих факторов, например, доходный дом в Москве требует больших инвестиций, наличия опыта не только в сфере недвижимости, но и в предпринимательстве, также необходимо уметь решать любые юридические вопросы.

Строительство доходного дома: бизнес-план

Для старта представленной деятельности необходимо от 2 до 5 млн. рублей (зависит от масштаба проекта). Аналогичная ситуация наблюдается и с доходами: кто-то с трудом выходит на «точку безубыточности», а другие зарабатывают по тысяче долларов в неделю только с одного доходного дома.

Многие инвесторы, которые решили вложить финансовые средства в строительство и развитие доходных домов, после изучения бизнес-плана (узнают, что инвестиции могут вернуться только через 5 лет), категорически отказываются от участия в проекте.

Прежде чем приступить к составлению бизнес-плана, необходимо провести маркетинговые исследования, чтобы убедиться в «жизнеспособности» данного проекта.

Среди достоинств рассматриваемого коммерческого проекта можно выделить тот факт, что в случае каких-то экономических проблем в стране, у вас в собственности останется ликвидная недвижимость, которую всегда можно продать. Еще один плюс – после достижения «точки безубыточности», у вас будет масса свободного времени.

Кроме того, сегодня уже не получится работать, не регистрируя бизнес в ФНС и обязательных фондах. Лет 15-20 назад еще можно было рискнуть, но сегодня, такая деятельность может закончиться не только огромными штрафами, но и более серьезными проблемами.

Выбор месторасположения

Выбор места для данного бизнеса – ответственный момент, на который влияют следующие факторы:

• наличие представителей целевой аудитории;
• стоимость земли в этом районе;
• возможность подключения к городскому водопроводу, канализации, а также провести газ и электричество;
• очень важно, чтобы рядом были магазины, аптеки, школы и другие объекты инфраструктуры (чем их больше, тем выше стоимость услуг, а значит и рентабельность вашего бизнеса);
• благоприятная криминальная обстановка и минимальный городской шум.

Бизнес-планирование

Бизнес-план строительства доходного дома и организации его деятельности включает:

• Регистрация ИП или ООО и получение разрешительной документации от 150 тыс. рублей.
• Покупка земельного участка от 1500 тыс. руб.
• Строительство здания от 2 млн.
• Подведение коммуникаций (с необходимыми документами) от 300 тыс. руб.
• Мебель, бытовая техника и т.д. от 900 тыс. руб.
• Другие расходы 120 тыс. рублей.

Минимальный стартовый капитал для реализации рассматриваемого коммерческого проекта составляет 4 млн. 970 тыс. руб.

Но данный показатель не является универсальным, в Москве это одна сумма, а небольшом городе в глубинке – другая.

Кроме разовых расходов, которые связаны с организацией бизнеса, есть еще ежемесячные издержки:

• Зарплата персонала 110 тыс. руб.
• Коммунальные расходы 20 тыс. руб.
• Реклама 10 тыс. руб.
• Вывоз мусора, покупка бытовой химии 5 тыс. руб.
• Содержание кухни 10 тыс. руб.
• Другие расходы 5 тыс. руб.
• Налоги 10 тыс. руб.

Общая сумма составляет 170 тыс. руб. в месяц.

Представленный план ежемесячных расходов, так же как и предыдущие издержки, является средним по стране. Обязательно учитывайте данный факт при составлении своего бизнес-плана!

Субъекты предпринимательской деятельности, которые хорошо знают, что такое доходный дом, советуют при составлении доходной части бизнес-плана ориентироваться на пессимистический сценарий развития событий.

Будем считать, что в доме есть 8 одноместных комнат и 4 – двухместные, то есть в доме могут жить 16 человек. Ежемесячная выручка составит 220 тыс. руб. Соответственно, чистая прибыль – 50 тыс. рублей в месяц.

Среди существующих систем налогообложения в России для данного направления коммерческой деятельности лучше всего подойдет упрощенный режим, когда предприниматель платит 6 процентов от валового дохода. Очень удобно и выгодно.

Кроме того, даже человек без экономического образования и опыта работы в данной сфере справится с подсчетом прибыли, налогов и т.д., что позволяет сэкономить на зарплате бухгалтера.

Альтернативные варианты организации бизнеса

Вы можете заняться представленным бизнесом, используя упрощенную схему. Для этого достаточно взять в аренду подходящую квартиру и сдавать ее на своих условиях.

Аналогично можно организовать доходный дом, используя для этих целей не построенное здание, а купленное. В некоторых случаях можно переделать свой объект недвижимости в дом, для сдачи в аренду. Купить в кредит еще одну квартиру и выполнять свои финансовые обязательства за счет ваших клиентов.

Альтернативный вариант заинтересует читателей, которые владеют большой квартирой или домом. Вы можете переделать планировку, чтобы получилось, как можно больше отдельных комнат. Остаетесь жить в одной из них, а остальные предлагаете в качестве хостела, а еще лучше – сдавать их в аренду на продолжительный срок.

Подробно и пошагово ознакомится с тем, как на практике воплотить идею доходного дома, можно здесь

Доходный дом: Москва и провинция

Если провести сравнение доходных домов в Москве и провинции, то можно еще раз убедиться, как сильно отличаются цены в столице от других регионов. Это касается, как обычной аренды жилья или посуточного съема квартиры, так и мини отелей или таунхаусов.

Разница стоимости проживания между Москвой и другими городами доходит до 100-150 и даже 200%! Но в этом вопросе есть еще один важный момент, если в столице наблюдается стабильно высокий спрос на услуги доходных домов, то в других городах бывают дни, когда вообще нет клиентов.

Начиная с лета 2016 года все хостелы, гостиницы, отели и т.д. получили возможность пройти так называемую проверку на «звездность» или аккредитацию. Специальная комиссия приходит в ваш доходный дом и фиксирует все важные моменты – соблюдение санитарных норм и правил противопожарной безопасности, общее состояние всего здания и отдельных комнат, а также проверяют исправность бытовой техники и мебели.

По каждому пункту выставляются баллы, которые суммируются, а окончательный результат показывает, имеете вы право работать или нужно закрывать заведение.

Как не потерять свои инвестиции? 10 ситуаций, о которых вы должны знать

Представители делового мира, которые заинтересовались идеей открытия доходного дома, в первую очередь, хотят знать, чем они рискуют, соглашаясь заняться этим коммерческим проектом, и как можно потерять вложенные инвестиции.

Детальный анализ темы о доходных домах подтверждает утверждение, что это перспективный и интересный бизнес. Если вы твердо решили заняться данным направлением коммерческой деятельности, изложенная информация станет для вас отличным пособием. Как избежать ошибок, как «раскрутить» бизнес на доходном доме и получать стабильный поток прибыли, можно узнать здесь.

Как создать пассивный доход за 4 дня 💰

Марафон на котором 🔥 вы создадите пассивный доход в прямом эфире с нуля и узнаете конкретные стратегии инвестирования в квартиры, дома, гаражи, автомобили и даже доходные сайты

Дом Проппера как попытка усидеть на двух стульях

Один из самых скандальных проектов реконструкции петербургских домов-памятников — приспособление дома Проппера на Адмиралтейской набережной и Галерной улице под апарт-отель — близится к своему завершению. После многочисленных судебных разбирательств и прокурорских проверок, похоже, что инвестору и КГИОП наконец удалось найти общий язык.

Бывшее родовое гнездо князей Шаховских, ставшее затем доходным домом и издательством Станислава Проппера, по прошествии десятилетий разрухи все больше стало походить на памятник архитектуры. Фасад дома со стороны набережной Адмиралтейского канала по-прежнему скрывается за строительными лесами. А вот парадный лик на Галерной улице уже доступен взору петербуржцев.

Приспособление здания-памятника возле Новой Голландии под апарт-отель началось еще в 2005 году. Как некогда сам Проппер по цене брюк купил право на издание «Биржевых Ведомостей», компания «Кловер Групп» также задешево приобрела дом Проппера. Всего за 76,2 млн рублей ей достались два шестиэтажных дома и три внутридомовых флигеля.

Последние, кстати, стали основной причиной начавшихся в 2010 году конфликтов. Тогда выяснилось, что инвестор приступил к реконструкции здания-памятника без разрешения комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников (КГИОП). Разобранные конструкции флигелей, снесенная часть капитальных стен и демонтированные внутренние перегородки, согласно постановлению прокуратуры Адмиралтейского района, нанесли существенный урон памятнику. По факту уничтожения исторического здания было возбуждено уголовное дело, а фонд имущества даже хотел отобрать у девелопера дом Проппера за срыв установленного до конца 2009 года срока по приспособлению здания под гостиницу. Однако в конечном счете все утряслось.

«Проект согласовывался долго, так как власть пытается усидеть на двух стульях: и денег заработать, и не потерять доверие общественности, — рассуждает теперь гендиректор «Кловер Групп» Александр Попов. — В данном случае с новым составом КГИОП мы нашли общий язык».

В итоге сейчас реконструкция и приспособление дома Проппера под апарт-отель вышла на финишную прямую. Инвестор почти год потратил на воссоздание лепнины на фасаде со стороны Галерной улицы по аутентичным технологиям XVIII–XIX веков из гипса. «Сейчас нам приятно говорить о том, что фасад был воссоздан вплоть до мельчайших деталей, — отмечают представители «Кловер Групп». — Также воссозданы историческая лестница и парадный вход, отреставрированы кованые чугунные перила с растительным орнаментом».

Здесь, конечно, еще многое предстоит сделать, прежде чем в мае 2015 года объект будет полностью сдан. Однако то, как дом Проппера будет выглядеть по окончании работ, можно представить уже сейчас. Название апарт-отеля «Голландия» оправдывается используемыми в его интерьерах фарфоровыми вставками и рисунками с голландскими мотивами. «Очень многое здесь мне напоминает о моем доме», — подчеркнул вице-консул Нидерландов Хьюго Браувер.

Удивительно, но директор Исаакиевского собора Николай Буров, который очень трепетно относится к видам перестраиваемого исторического центра, даже позволил себе заметить, что приспособление дома Проппера под гостиницу является чуть ли не самым открытым проектом реконструкции здания-памятника. «То, что мы сегодня увидели, должно послужить тому, чтобы другие инвесторы или равнялись на этот проект, или, видя его определенные недостатки, улучшали свою работу», — добавил начальник управления популяризации и информационно-аналитического обеспечения охраны объектов культурного наследия КГИОП князь Иван Шаховской.

К слову, в проекте приспособления дома Проппера под апарт-отель есть к чему придраться и сейчас. Так, например, нельзя не заметить, что окна в здании вовсе не аутентичные, а пластиковые, что очевидно выбивается из общей стилистики модерновской постройки. Однако, как заметил князь Шаховской, на момент согласования проекта реконструкции дома Проппера на законодательном уровне окна еще не являлись предметом охраны. «И вообще на сегодняшний день я могу только отдать должное тем, кто проводил эти работы в соответствии с рекомендациями и требованиями КГИОП», — добавил он.

В реконструкцию дома Проппера под апарт-отель «Кловер Групп» вложил порядка миллиарда рублей. По окончании работ на участке между набережной Адмиралтейского канала и Галерной улицей разместятся три жилых пяти-семиэтажных корпуса «Амстердам», «Гаага» и «Заандам», рассчитанные в общей сложности на 102 апартамента площадью от 27 до 197 кв. метров. Стоимость квадратного метра в апарт-отеле «Голландия» варьируется от 200 до 600 тыс. рублей. Также в комплексе будут организованы помещения под фитнес-центр, салон красоты, бар-ресторан и бутики. На цокольном этаже для постояльцев будет построена подземная парковка.