Комплексное развитие территорий: как будет работать новый механизм расселения старых домов

С этого года регионы смогут применять новый подход к обновлению городской застройки — закон о комплексном развитии территорий (КРТ) уже действует. Он дает региональным властям право сносить неаварийные дома и определяет ключевые правила переселения жильцов в новостройки. Мы разобрали, какие объекты попадут под снос, как будут возмещать стоимость квартир и можно ли выйти из такой программы.

Что такое комплексное развитие территорий?

Механизм КРТ рассчитан на комплексное обновление городской застройки. Регионы смогут расселять не только аварийные дома, но и не признанные таковыми. Это позволит людям поменять старое, некомфортное жилье без долгих лет ожидания признания его ветхим или аварийным, отмечает член комиссии по жилполитике Общественного совета Минстроя РФ, президент акционерного общества «Интеко» Александр Николаев. Программы КРТ позволяют привлекать средства инвесторов, что, по его мнению, также может в разы сократить сроки реализации проектов и, соответственно, сроки переселения.

«У нас очень часто панелька типовая может стоять рядом с историческими зданиями, тут же бараки, которые были построены для рабочих еще в первой половине прошлого века. Закон позволяет включать в проекты КРТ не отдельные дома, а территории, — объясняет советник президента Союза архитекторов России, член экспертного совета Минстроя России по формированию комфортной городской среды Евгения Муринец. — Поэтому подход к развитию таких территорий и может быть комплексным, с учетом всех задач по социальному, инженерному, транспортному направлениям. Это еще один способ уйти от точечной застройки».

«Важно, что при реконструкции целых кварталов жители получат не просто квартиру в отдельно стоящем новом доме, но и обновленные коммуникации, благоустройство и зоны рекреации, социальную инфраструктуру, — считает Александр Николаев. — Также новый закон дает гражданам как административные гарантии в виде права голосовать на общих собраниях собственников за участие в программе КРТ, так и финансовые — в виде компенсации или предоставления равноценного жилья».

Под КРТ могут попасть и районы нежилой застройки, а также незастроенные территории и участки, владельцы которых выступили с инициативой по проведению КРТ.

Где будут проводить КРТ?

По словам вице-премьера Марата Хуснуллина, в начале 2021 года комплексное развитие территорий стартует минимум в 15 регионах. Первыми станут крупные города: Казань, Тюмень, Новосибирск, Кемерово. Всего о планах применять новый закон о КРТ заявили уже 75 субъектов РФ.

Как узнать, попал ли мой дом в программу?

Проект решения о КРТ должны опубликовать на сайте местной администрации или регионального правительства. В нем будет список домов, которые собираются расселить. Пока документацию не утвердили, можно исключить дом из программы КРТ, потом будет поздно.

Кроме того, в России есть реестр аварийных домов, а показатели региональных программ публикуют здесь.

А если многоэтажка не аварийная, ее могут снести?

Да, и именно закон о КРТ дает региональным властям такую возможность. В нем предусмотрено несколько причин для сноса многоквартирного дома, если он не является аварийным:

• износ основных конструктивных элементов дома (крыши, стен, фундамента) превышает региональный норматив;
• капитальный ремонта дома требует больше денег, чем положено по региональным нормативам;
• дом возведен в период индустриального домостроения по типовым проектам, с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий;
• дом находятся в ограниченно работоспособном техническом состоянии;
• в доме нет централизованных систем инженерно-технического обеспечения.

То есть неаварийные дома снесут принудительно вместе с аварийными?

Нет, без согласия собственников неаварийную многоэтажку не снесут, даже если она старая. За участие дома в программе КРТ должны проголосовать не менее чем 2/3 от числа собственников жилых помещений либо их представителей.

Жильцы могут вывести свой дом из программы КРТ, собрав не менее 1/3 голосов от числа собственников или их представителей. Успеть нужно до того, как утвердят планировку проекта КРТ, конкретные сроки установят власти регионов.

А что с частными домами?

Землю и дом на ней могут изъять для целей КРТ, если жилое помещение:

• находятся в высокой степени износа;
• его техническое состояние признали ненадлежащим;
• в нем нет систем инженерно-технического обеспечения.

Такие дома могут признать непригодными для проживания. В этом случае, как и с аварийными многоэтажками, согласия собственника на снос не требуется, но владельцу должны предложить компенсацию.

Если расположенный в границах КРТ дом и землю под ним не включили в программу, то собственник может сам подать заявку на участие. Закон предусматривает такую возможность и для тех, кто не менее пяти лет арендует или безвозмездно пользуется государственным или муниципальным земельным участком.

Что предложат взамен старой квартиры?

Возмещение за попадающее под снос жилье вне зависимости от региона должно быть равноценным и равнозначным, при этом у субъекта РФ будет право улучшить условия переселяемого из многоквартирного дома жильца, если позволяет бюджет программы.

Закон предусматривает несколько вариантов компенсации за освобождаемую квартиру.

Включает в себя рыночную стоимость жилья с учетом общего имущества, земельного участка, понесенных затрат и упущенной выгоды (ст. 32 Жилищного кодекса РФ).

ВАЖНО! Денежное возмещение не положено собственникам квартир, где проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане. В этом случае можно только получить другое жилье.

Квартира с зачетом возмещения

Зачет суммы возмещения за старую квартиру при предоставлении новой.

Собственники вправе по письменному заявлению купить с доплатой более дорогое жилье, в том числе за счет средств материнского капитала, жилищных субсидий и социальных выплат.

Равнозначной будет считаться квартира:

• жилая площадь которой не меньше прежней, а общая — больше;
• с тем же или большим количеством комнат;
• находится в многоквартирном доме, расположенном в том же поселении, городском округе, где и освобождаемый под КРТ дом.
• соответствует стандартам, установленным в регионе.

Нанимателям жилья (по социальному найму) взамен освобождаемой предоставляется другая квартира в найм или даже в собственность.

ВАЖНО! Конкретные условия прописывают в договоре о передаче жилья. Проект договора собственнику квартиры должны направить заказным письмом с уведомлением о вручении. После этого у него есть 45 дней на то, чтобы обсудить условия и подписать договор. Если этот срок пропущен, квартиру могут изъять принудительно через суд с тем вариантом возмещения, которое истец укажет в исковом заявлении.

Об основных правилах перехода прав на жилье, находящееся в долевой собственности, под арестом также можно прочесть в законе о КРТ.

Что делать, если некуда переехать?

Если нет другой жилой собственности, по закону бывший владелец вправе пользоваться изъятой квартирой еще полгода после того, как получит за нее денежное возмещение. Можно согласовать и больший срок, но такое условие обязательно нужно прописать в договоре о передаче жилья.

Также жильцам аварийного дома могут предложить другие варианты, например временное размещение в квартирах маневренного фонда. О порядке расселения аварийного жилья и правах собственников можно почитать здесь.

А если у меня ипотека?

Это не является препятствием для изъятия квартиры. Обязательства по ипотеке переходят на новое жилье, регистрирующий орган сам направит все данные банку.

История развития типового жилищного строительства в России и СССР

Основы типового строительства

Типовое строительство, невзирая на все свои недостатки, является весьма прогрессивным явлением, так как позволяет в короткие сроки построить достаточно дешевой жильё в массовом количестве. Можно сколько угодно говорить о невысокой комфортабельности таких жилищ, о неприглядном, сером и унылом их виде, но, по большому счету, людям, у которых нет вообще никакого жилья, совершенно наплевать на внешний вид зданий, в которых они живут. А комфорт проживания определяется целями, с которыми подобное жильё возводится.

К слову сказать, большинство типовых проектов всегда разрабатывалось, и разрабатывается и сегодня, как раз с учетом того, чтобы людям было удобно жить в типовых домах, в противном случае вся затея не имеет смысла. Это только на начальном этапе быстрое возведение жилья преследует условные цели, на каком-то этапе всегда требуется повышение комфорта и доведение его до приемлемого уровня.

Многие специалисты считают, что идея типового строительства жилья – продукт индустриализации и урбанизации, которые получили свое развитие только в XIX-м веке. Однако на самом деле типовые дома возникли гораздо раньше, практически на заре человеческой цивилизации. Ярким примером тому могут служить русские избы – четырехстенки, пятистенки, крестовики и некоторые другие. Правда, это были индивидуальные проекты, реализовывавшиеся по условным типовым схемам в основном в сельских условиях и пригородах, но часто строились и большие избы шестистенки, рассчитанные на заселение большого количества наемных рабочих, и такие проекты реализовывались в больших сельскохозяйственных производствах.

Достаточно широко была распространена практика продажи готовых деревянных домов по одному упрощенному проекту, рассчитанному на небогатых застройщиков.

Такие дома выставлялись напоказ на специальных рынках, и покупатели после их осмотра могли быстро их разобрать, перевезти в нужное место и так же быстро собрать.

Эпоха экспансии Российской империи на Восток

Также несомненным развитием типового строительства жилых зданий, по крайней мере в нашей стране, можно считать эпоху экспансии Российской империи на Восток, когда новые города возникали буквально десятками каждый год и требовали быстрого заселения. В таких условиях строить что-то индивидуальное часто было просто невозможно, из-за недостатка времени на разработку проекта, поэтому строители пользовались самыми настоящими типовыми проектами, позволявшими не только убыстрять строительство, но и удешевлять его, причем значительно. Эпоха Петра I значительно усилила сферу типового строительства – император лично запрещал простонародью строить в новой столице, Санкт-Петербурге, индивидуальные здания, которые требовали длительного процесса возведения.

Он потребовал от придворных архитекторов разработать несколько типовых проектов с установленными габаритами зданий. Император лично основал мастерские, в которых буквально конвейерным методом производили деревянные конструкции будущих зданий — типовые срубы, заборы и прочие строительные элементы. Также он приказал механизировать строительную сферу, так в столице появились специальные «пильные мельницы», которые использовали быстрое течение Невы – так в разы ускорилась распиловка бревен, соответственно, уменьшились сроки возведения зданий.

Вся эта практика довольно быстро распространилась по всей России, и там, где возникала потребность, типовые проекты жилых зданий находили свое применение, например, в промышленных центрах Урала и Малороссии.

Доходные дома

С притоком в города большого количества рабочей силы в период индустриализации, который начался во всех странах в середине XIX-го столетия, потребовалось много дешевого жилья для размещения новых рабочих. С этой целью строились так называемые доходные дома с минимум удобств, но, тем не менее, способных хоть как-то решить жилищную проблему в быстро меняющихся условиях. Впрочем, такие дома имели самые разные классы устройства, например, для низкооплачиваемой рабочей силы просто строились в пригородах бараки с минимумом архитектурных особенностей, для служащих и прочих категорий наемной рабочей силы, включая и высокооплачиваемой, в черте города возводились дома, вписывавшиеся в окружающую архитектуру.

Такие доходные дома принадлежали как частным лицам, так и самым разным компаниям, часть их строилась на государственные средства. Сначала они строились по индивидуальным проектам, но позже определился наиболее оптимальный проект, который не требовал дополнительных вложений в его разработку, тем самым происходило удешевление строительства, причем весьма заметное. Правда, такие типовые по сути дома могли выглядеть по-разному, иметь разное количество этажей, но схема, по которой они строились, была одна и та же, то есть строго типовая. К слову сказать, и мало кто это подозревает, но сегодня почти треть всех старых зданий в большинстве европейских столицах, включая Москву, а также крупных городах, строились в свое время именно как доходные дома.

Современное строительство

Если перейти к теме современного типового жилого строительства, то типовое проектирование наибольшее распространение получило в СССР буквально через 10 лет после революции. После окончания Гражданской войны началось усиленное восстановление разрушенной экономики, и в города потянулась рабочая сила из деревни, а из-за границы стало приезжать большое количество иностранных специалистов. Всем им надо было обеспечить нормальные жилищные условия, в связи с этим советское правительство постановило разрабатывать типовые проекты жилых зданий, дешевых по стоимости и быстрых в сооружении.

Времена изменились, и дореволюционные нормы строительства уже не подходили, перепланировка многокомнатных квартир в старых домах не приводила к улучшению качества. Для этой цели начало разрабатываться множество проектов типовых жилых зданий, от 2-этажных до многоэтажных. Но единой политики в этом вопросе не было, и многие построенные дома оказывались или слишком неудобными, или слишком дорогими.

Проблема усиливалась тем, что совершенно не было новых технологий, и в основном городские дома строились из кирпича, а сельские – из бревен, что не способствовало ускорению строительства и быстрому расширению жилого фонда.

Развитие строительства в 30-е года

Все изменилось в 30-х годах, когда первые пятилетки набрали обороты, и в стране появилось множество своих собственных молодых и одаренных специалистов-строителей. Приток рабочей силы в города все усиливается, и проблема жилья уже не позволяет этот вопрос игнорировать. По всей стране появляется множество проектных бюро и строительных трестов, в первых разрабатываются новые типовые проекты, во вторых осуществляется проверка и внедрение самых разных строительных технологий. Так, появились технологии каркасного и сборного строительства жилых домов, весьма кстати подоспела технология монолитного железобетонного строительства, которая позволила значительно повысить скорость возведения зданий.

Постепенно вырабатывается единый стандарт дешевой, но комфортной квартиры. Таким образом к концу 30-х годов количество построенного жилья возросло до 80 миллионов кв. м – это был своеобразный рекорд, столько жилья не строилось даже в индустриальной Америке. В каждом промышленном городе возникают целые жилищные кварталы, и даже районы, застроенные типовым жильем. Общая технология строительства с общим архитектурным стилем и унифицированным набором стройматериалов позволили значительно расширить государственную программу жилищного строительства. Мало того – в колхозах и совхозах также стали массово строиться целые поселки по типовым проектам, включающим жилые дома высотой до 3-х этажей.

Развитие коммунальных квартир

Во время Великой Отечественной войны жилищное строительство очень сильно сократилось, так как все промышленные мощности пришлось задействовать для обеспечения повышенной обороноспособности страны. Однако начиная с 1944 года, в результате освобождения ранее оккупированных территорий, строительная индустрия вновь начала набирать обороты в связи с необходимостью восстановления разрушенного жилого фонда, который был утрачен в очень большой степени. Сразу после войны типовое жилое домостроение получило главные приоритеты, и все старые проекты были доработаны с требованием повышения скорости возведения зданий. Возникли и новые, более качественные проекты, основанные на применении новых стройматериалов и технологий.

Рождение коммунальных квартир

Так родились проекты современных коммунальных квартир, рассчитанных на проживание нескольких семей, хоть и на раздельных жилых площадях, но с объединенным пищеблоком и санузлом. Впрочем, к середине 50-х годов от подобных проектов полностью отказались в пользу строительства панельных домов, так называемых «хрущевок». Такие дома имели каркасную конструкцию, стены выполнялись из утепленных железобетонных панелей. Эта технология позволила осуществлять строительство многоэтажных жилых зданий в короткие сроки, и к началу 60-х годов основная потребность в жилье была в большой степени удовлетворена. По тем же самым проектам строились жилые дома в колхозах и совхозах, причем в целях убыстрения строительства даже в деревнях строились «хрущевки», хотя и модернизированные – не выше 4-х этажей, но в основном двухэтажные и трехэтажные.

Однако индустриализация и урбанизация городов и поселков продолжалась, причем довольно высокими темпами, и потому жилье требовалось постоянно. Кирпичное строительство сокращалось очень быстрыми темпами, а крупнопанельное наоборот, росло. К примеру, объем строительства крупнопанельных жилых домов за 10 лет (с середины 50-х до середины 60-х) вырос почти в 15 раз. Благодаря внесенным усовершенствованиям и изменениям в конструкцию зданий и планировку квартир (высота потолков, применение инновационных материалов для внешней отделки, совмещение санузлов и пр.) стоимость жилья уменьшилась более чем на треть без потери комфорта проживания. Удешевлению и убыстрению строительства также поспособствовало появление проектов 9-этажных, а затем и 16-этажных зданий, которые строились чуть ли не быстрее, чем 5-этажные «хрущевки», но при этом уровень комфорта в них был несколько увеличен, например, вместо стандартной 5-метровой кухни появились кухни в 10 м, а также санузел снова стал раздельным.

Введение новых материалов

В 70-х годах острота последствий урбанизации городов несколько снизилась, каркасно-панельное и монолитное железобетонное строительство было дополнено возведением зданий из довольно экономичного силикатного кирпича. Этот стройматериал позволил повысить уровень комфорта в жилых зданиях без особого удорожания строительства, хоть скорость возведения несколько и снизилась.

Достоинства силикатных фасадов также заключались и в том, что их не нужно было штукатурить – этот материал не требовал утепления, в отличие от железобетонных панелей и монолита, и хорошо выдерживал самые сильные морозы без потери комфорта внутри зданий. К началу 80-х годов строительство панельных «хрущёвок» практически прекратилось, и им на смену пришло масштабное монолитное железобетонное строительство и возведение зданий из силикатного кирпича. Именно эти стройматериалы применялись в 90-х и начале 2000-х, однако темпы городского строительства в связи с развалом СССР заметно снизились, государство практически перестало заниматься вопросами строительства, и возведением жилья стали заниматься исключительно частные компании.

Закат планового строительства СССР

Однако в наше время традиции панельного домостроения возродились, и появилось много современных проектов таких зданий. Хоть строительством и занимаются частные компании, но заказчиками строительство все чаще выступают муниципальные городские власти. Однако такого размаха, как в 50-80-е годы, типовое строительство уже не имеет и вряд ли когда-то эта практика возродится. Это было требование социалистической эпохи, и в других, капиталистических странах, таких требований просто не было. Конечно, и в них строились и строятся жилые многоэтажные дома по типовым проектам, но такие проекты не настолько массовые, какими они были во времена СССР, когда регулированием строительства занималось исключительно государство. Тогда только государство могло создать мощную научно-техническую и промышленную базу, обеспечивавшую строительную индустрию стройматериалами в необходимых размерах.

Капиталисты же всегда действуют на свой страх и риск, и им много дешевого жилья не требуется, даже если они и выполняют заказы муниципальных властей, которые не имеют такого оборота средств, который был обеспечен при плановой экономике.