Реконструкция 5-этажного дома «хрущевка» и дизайн-проект благоустрйоства дворовой территории

Воронежский государственный технический университет
Кафедра ЖКХ
Курсовой проект на тему: «Реконструкция зданий, сооружений и городских территорий»
Воронеж 2019

В данной работе рассматривается жилой 5-этажный дом «хрущевка», его реконструкция и реконструкция дворовой территории. Проект реконструкции объекта капитального строительства и земельного участка, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Генерала Лизюкова, д. 37 выполнен на основании задания на выполнение курсового проекта.
Цель проведения реконструкции — обеспечение сохранности основных фондов непроизводственной сферы, предотвращение их преждевременного выхода из эксплуатации и сноса, а также их переустройство с целью частичного или полного изменения функции, улучшения их потребительских качеств, повышения комфортности проживания и в связи с улучшением застройки городских кварталов.
Задачи реконструкции:
 анализ технического состояния наружных стен задания по ГОСТ Р 53778-2010 и СП 13-102-2003, оценка физического износа наружных стен здания по ВСН 53-86(р);
 определение морального износа существующей планировки в соответствии с данными таблиц справочных приложений Б и К к ГОСТ Р 53778-2010 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния»;
 описание здания по серии;
 описание принятых при перепланировке объемно-планировочных решений;
 проведение фотоанализа общего состояния дворового пространства;
 схему существующей планировки дворового пространства (выполнить самостоятельно);
 проведения анализа соответствия существующей планировки требованиям современных норм по СП 42.13330.2016;
 предложения по изменению планировки дворового пространства.

Графическая часть содержит 3 листа чертежей формата А1
Содержание
Введение 3
1. Общие сведения об объекте 4
2. Заключение по комплексному обследованию технического состояния объекта 7
3. Схема планировочной организации земельного участка 8
3.1 Характеристика земельного участка, предоставленного для размещения объекта капитального строительства 8
3.2 Кадастровые границы участка 9
3.3 Характеристика территории жилой группы 10
3.4 Технико – экономические показатели земельного участка, предоставленного для размещения объекта капитального строительства 13
3.5 Описание организации рельефа вертикальной планировки 14
3.6 Характеристика благоустройства территории жилой группы 15
3.7 Площадки различного функционального назначения 23
3.8 Обоснование схем транспортных коммуникаций, обеспечивающих внешний и внутренний подъезд к объекту капитального строительства 24
3.9 Описание решений по благоустройству территории 25
4. Архитектурные решения 26
4.1 Описание и обоснование внешнего и внутреннего вида объекта капитального строительства, его пространственной, планировочной и функциональной организации 26
4.2 Описание решений по отделке помещений основного, вспомогательного, обслуживающего и технического назначения 27
5. Конструктивные и объемно-планировочные решения 28
5.1 Описание и обоснование принятых объемно-планировочных решений зданий и сооружений объекта капитального строительства 28
5.2 Обоснование номенклатуры, компоновки и площадей помещений основного, вспомогательного, обслуживающего и технического назначения. 29
Приложения 30
Приложение №1 Комплекс чертежей для курсовой работы 31
Приложение №2 Фотоанализ общего состояния объекта 32
Приложение №3 Обоснование категории технического состояния строительных конструкций 36
Приложение №4 Фотоанализ дворового пространства 38
Приложение №5 Санитарно-гигиенические помещения, доступные инвалидам 42
Список используемой литературы 44

Состав: План типового этажа до реконструкции, фасады до реконструкции; план первого и типового этажа после реконструкции, фасады после реконструкции; схема современного использования территории и дизайн-проект благоустройства дворовой территории многоквартирного жилого дома

14 реальных примеров реконструкции «пятиэтажек», которые стали достойной альтернативой сносу

Получайте на почту один раз в сутки одну самую читаемую статью. Присоединяйтесь к нам в Facebook и ВКонтакте.

Москва

Пожалуй, больше всего споров по поводу «сносить — реконструировать» пятиэтажки разгорелось в Москве. Многие считают, что в современной столице не место домам из середины прошлого века. Но всё же положительный опыт реконструкции старых домов в столице есть. И нужно признать, что он не плох.

Подмосковье

В Подмосковье реконструкции 5-этажек уделяют самое серьёзное внимание. Из заурядной «хрущёвки» получился красивый 8-этаным дом с просторными квартирами, с мансардой, лоджиями, лифтом. И при этом стоимость метра жилья в этом доме на треть дешевле, чем в панельной новостройке. Из сотни старых квартир получилось 120 новых, а их площадь увеличилась почти в 2 раза.

Как это происходило в Подмосковье? Вокруг здания сооружали новый фундамент и возводили на нём новый фасад. Затем убирали окна, двери и все перегородки бывшей 5-эиажки. Таким образом пространство переформатировали по-новому. Остались только перекрытия этажей. Всё, что осталось от старого здания, — низкие потолки, на высоту которых повлиять никак нельзя.

Калининградские «хрущёвки»

После реставрации сразу две «хрущёвки»-пятиэтажки в Калининграде стали знамениты на всю страну. Проект ремонта фасадов был разработал архитекторами Артуром Сарницем и Ильёй Киселевым. Здания облицевали керамической плиткой и кирпичом, кровлю укрыли металлочерепицей.

Новочеркасск

В Новочеркасске есть своя реконструированная 5-этажка с надстройкой. Жители этим домом вполне довольны, да и выглядит он свежо и современно.

Челябинск

В Челябинске пятиэтажки считаются хорошим жильем, и никто даже и не думает их сносить. Зато городские власти активно и весьма успешно занимаются их реконструкцией.

Томск

В Сибири при реконструкции 5-этажек особое внимание уделяют утеплению фасадов. И вот как это выглядит в результате.

Реконструкция 5-этажек по-белорусски

В Республике Беларусь разработано несколько направлений реконструкции жилья. Каждое из них позволяет улучшить не только внешний облик старых зданий, но и их потребительские качества. В ходе реконструкции увеличивается площадь квартир, расширяются балконы и лоджии, надстраиваются мансардные этажи.

Так выглядит самый ходовой вариант реконструкции белорусских пятиэтажек: утеплены стены, заменены окна, проведена модернизация инженерных систем, улучшена звукоизоляция.

Главное преимущество такой реконструкции заключается в том, что достаточно 1-2 недель, чтобы из старого дома сделать новый, и жильцов при этом выселять не требуется.

Реконструкция хрущёвок без выселения жильцов

Стоит сказать, что строительная отрасль не стоит на месте. Недавно появился самый высокий в мире модульный дом с комнатами, укомплектованными на заводе .

Понравилась статья? Тогда поддержи нас, жми:

«Набито панельное брюхо»: Как спасти хрущевки Петербургские архитекторы разработали проект развития «панельного пояса» — без расселения и сносов

Программа реновации советских пятиэтажек, похожая на московскую, в Петербурге провалилась: за 10 лет в городе не снесли ни одной хрущевки ни в одном из 23 кварталов. Зато программа стала объектом скандалов и протестов — со срывами сроков и уплотнительной застройкой. Реанимацию реновации время от времени обсуждают, но перспективы сомнительны. Год назад The Village рассказывал о том, как петербуржцы живут в кварталах неслучившейся реновации в Московском районе: одни мечтают, чтобы их расселили, другие (их меньшинство) — просят оставить родные хрущевки в покое.

Инициативная группа, состоящая из преподавателей и аспирантов Архитектурно-строительного университета (СПбГАСУ), а также специалистов проектной организации «ЛенжилНИИпроект», придумала другой путь. Она предлагает развивать так называемый «панельный пояс» Петербурга — с улучшением среды кварталов и, главное, архитектурным преображением самих пятиэтажек (которые после реконструкции становятся семиэтажками). Получился проект, в чем-то созвучный реконструкции панельных домов в бывшей ГДР — и полная антитеза московской реновации: без расселения, сноса и «уплотниловки».

Преподаватель кафедры архитектурно-строительных конструкций СПбГАСУ Дмитрий Иванов, который работает над кандидатской диссертацией о «панельном поясе», рассказал нам об этом проекте и его перспективах.

Что именно предлагают архитекторы

Для примера авторы проекта выбрали конкретный микрорайон, ограниченный Ленинским проспектом, бульваром Новаторов, проспектом Народного Ополчения и внутриквартальным проездом. Основная часть местной жилой застройки — панельные пятиэтажки серии ГИ. Квартал входил в программу развития застроенных территорий. Стоит отметить, что предложение архитекторов — сугубо концептуальное, поэтому жителям квартала не стоит волноваться раньше времени.

Проект предполагает развитие уже застроенной территории — с благоустройством, новыми автостоянками, улучшением социальной (школы, детские сады) и инженерной инфраструктуры. На уровне зданий — изменением архитектурного облика фасадов и надстройкой на два этажа: «Не на один или три-четыре этажа — из-за требований инсоляции: необходимо, чтобы надстройка не затеняла существующие здания и не была значительным фактором, увеличивающим масштаб застройки», — поясняет Дмитрий Иванов.

«Кроме того, предполагается утепление фасадов, создание лифтов, мест для хранения велосипедов, колясок (кладовки появятся после реконструкции и приспособления подвальных пространств). Плюс пристройка лоджий: то есть жилая площадь увеличится без вложения средств жильцов», — добавляет архитектор.

Как хотят реконструировать пятиэтажки

Полностью реконструировать одну панельную пятиэтажку можно за шесть-восемь месяцев. Расселение жильцов не предусматривается. Работы будут идти только днем. Неудобства сравнимы с обычным ремонтом фасада: «Они не будут какими-то особенно гнетущими, так как не затрагивают внутреннее пространство квартир, лестничная клетка тоже остается эксплуатируемой», — говорит Дмитрий.

«Утепление происходит за счет монтажа вентилируемого фасада: к стенам крепится легкий металлический каркас с утеплителем и устраивается новая отделка, — продолжает он. — Надстройка — опять же, из легких металлических конструкций с утеплителем, с наружной и внутренней отделкой. Это не предполагает использования тяжелой подъемной техники: подачу материалов и элементов конструкций можно осуществлять с торцов зданий легкими подъемными механизмами. Важный технологический момент: надстройка происходит не непосредственно над перекрытием верхнего этажа, а над уровнем крыши. То есть существующая крыша не разбирается, чердак остается техническим этажом — буфером между верхними этажами и надстраиваемой частью».

Есть ли перспективы у проекта

По словам Дмитрия Иванова, основная цель проекта на данной стадии — «показать возможности реализации с точки зрения нормативно-правовой базы, градостроительной ситуации и технических возможностей». Проще говоря, наглядно продемонстрировать, что развивать «панельный пояс», не снося дома, можно (и нужно).

Главная идея: проект, по мысли его авторов, находится на пересечении интересов жителей, города и бизнеса. «Для города важно, что повышается эффективность использования территорий и решаются вопросы „проблемного“ фонда. Для бизнеса — возможность надстройки домов. Для населения — улучшение жилищных условий, а также стоимости и ликвидности квартир. Даже жители, которые планируют продавать квартиры, получают бонус в виде повышения капитализации застройки», — говорит архитектор. Согласно экономическому расчету (с консультациями помогали специалисты строительной компании «Доверие»), рентабельность проекта составляет 18 %.

Недавно авторы презентовали проект в профильных комитетах Смольного, где, по их словам, встретили «заинтересованность в связи с пониманием бесперспективности существующей программы сноса». Если получится заинтересовать жителей и бизнес, перспективы реализации — реалистичные. Впрочем, Дмитрий сразу оговаривается: «Это не готовый к реализации проект: далее требуется разработка документации. Но она бессмысленна без конкретных договоренностей. Мы боремся за то, чтобы со стороны города и инвесторов появились интерес и вера в этот путь преобразования „панельного пояса“».

Какова предыстория вопроса

Притом что срок службы пятиэтажных панелек — 100–150 лет, идеи реконструкции начали курсировать в профессиональной среде уже при переходе на так называемые брежневки — то есть в 1960-е. Активные проработки с архитектурными конкурсами и научными исследованиями стартовали в 80-е. А потом, как известно, «она развалилась» — и о хрущевках забыли до 2000-х.

В новое время появился красивый опыт модернизации «панелек» в Восточной Германии. В 2000-е российские специалисты, в том числе из СПбГАСУ, активно изучали немецкие примеры. Но в 2008 году, с появлением программы реновации, предусматривавшей снос вместо реконструкции, сотрудничество сошло на нет.

У проекта, который предлагает инициативная группа, есть ряд отличий от постгэдээровского опыта. «После объединения Германии экономически менее развитые восточные земли столкнулись с проблемой массового оттока населения в западную часть. Застройка начала пустеть. Поэтому при реконструкции здания просто частично разбирали (целыми этажами, фрагментами), чтобы уменьшить количество квартир. У нас обратная ситуация: в связи с множеством факторов город должен увеличивать количество жилой площади, а не уменьшать, — говорит Дмитрий Иванов. — Вторая особенность заключается в том, что в Восточной Германии эти дома и участки принадлежали муниципалитетам, которые пригласили акционерные общества, чтобы провести реконструкцию и дальше сдавать жилье внаем. То есть там иная структура собственности: государству не надо было договариваться с жителями».

Кстати, в Петербурге все же есть точечные примеры модернизации хрущевок. Так, панельную пятиэтажку серии ОД на улице Бабушкина, 117, в середине 90-х превратили в девятиэтажный дом. А в 2001 году надстроили нарядной мансардой и реконструировали фасад у типового дома серии 1–507 на Торжковской, 16.

Что говорят жители панельных пятиэтажек

В 2016 году инициативная группа провела анкетный опрос жителей панельных пятиэтажек в четырех районах Петербурга: Кировском, Фрунзенском, Невском и Красногвардейском. Всего опросили более ста человек в возрасте от 15 до 80 лет. Участников опроса, в числе прочего, просили дать эмоциональную оценку различным факторам по шкале от минус трех до плюс трех.

« наиболее раздражающими факторами (что вполне очевидно) являются площади прихожих и кухонь, а также межквартирная и межкомнатная звукоизоляция. Не столь очевидными были крайняя степень неудовлетворенности отсутствием мест для хранения колясок и велосипедов, а также нейтральность таких показателей, как внешний вид застройки (хотя для разных серий результат значительно отличается), высота потолков, площадь жилых комнат и функциональность планировки. Вполне ожидаемо, что самыми положительными факторами оказались местоположение, инфраструктура, плотность и озелененность. Близость к историческому центру, метрополитену; сложившаяся инфраструктура и невысокая плотность заселения; дома, не возносящиеся над растущими вокруг деревьями, — вот главные достоинства этой застройки», — пишет Дмитрий Иванов в итоговой статье (ознакомиться с полными результатами опроса можно тут).

На вопрос «Вы хотели бы переехать сейчас или в обозримом будущем?» 68 % респондентов ответили «нет» и только 32 % — соответственно, «да».

Дмитрий уточняет, что на момент опроса не было никакой предпроектной модели, так что с респондентами не обсуждали архитектурные решения. Второй этап опроса, который планируют провести в июле-августе, будет основан на вышеописанном проекте.

Нужны ли нам новые проекты реновации

Директор Центра прикладных исследований Европейского университета

Проект, который бы поставил целью работу с хрущевками, безусловно, городу нужен. И не потому, что они развалятся со дня на день: результаты технических обследований показывают, что для большинства подобных домов это не так.

Мы стремимся улучшить качество жизни в городе. Это качество частично связано с жилообеспеченностью — квадратными метрами на человека, но не только: значение имеют и качество этих метров, и качество городской среды вокруг домов. И когда нам пытаются сказать, что единственный способ решить задачу роста качества жизни в городе — строительство новых квадратных метров экономкласса, — это ложь. Она обслуживает интересы девелоперской и строительной отрасли, но не горожан.

Задачу повышения качества жизни горожан можно и нужно решать не только за счет строительства низкокачественного жилья в полях (оговорюсь, что кому-то и такое жилье нужно), но также за счет работы с уже имеющимся жильем. Хотя бы по той простой причине, что хрущевки расположены в городской среде, на порядок превышающей по своему качеству среду вокруг новостроек.

Снос хрущевок и замена их новыми домами как единственное и лучшее средство решения проблемы — тоже иллюзия. Во-первых, потому что построенные дома будут совершенно иной этажности и сами изменят городскую среду: ощущение человека среди пятиэтажек и среди двадцатипятиэтажек — совершенно разное. Во-вторых, ключевой вопрос здесь — себестоимость и стоимость в продаже и то, кто и на каких условиях сможет ее себе позволить. Основные опасения (и небезосновательные) связаны с тем, что себестоимость квадратного метра во вновь построенном жилье — в случае сноса хрущевок на этом месте — будет высока. То есть нынешние жители хрущевок, скорее всего, будут вынуждены район покинуть. То, что нам сейчас демонстрируют в Москве на примере реновации с переселением людей «напротив своего дома», думаю, не более чем показательные выступления для создания положительной репутации проекта. Позднее, я уверен, эта практика прекратится и переселять будут куда попало — на что хватит денег.

Сохранение хрущевок и их улучшение должно иметь более низкую себестоимость, это позволит остаться в них нынешним обитателям, но за счет увеличения этажности (что, похоже, позволяют их технические параметры и состояние) даст возможность проживать в этих довольно привлекательных, по сравнению с новостройками, районах еще на 20–30 % большему числу горожан.

Мне кажется, следует искать, предлагать и обсчитывать способы оптимизировать существующие хрущевки вместо того, чтобы сносить и заменять их не сильно превышающими по качеству (материалов, например) высотками. Важно попытаться надстроить, утеплить, изменить планировочные решения там, где это возможно. Опыт попыток реновации хрущевок и в Петербурге, и в Москве при Лужкове и Собянине демонстрирует недостатки тех немногих моделей, которые до сих применялись. В других странах и городах с похожим жильем применялись и другие инструменты.

Мы в Европейском университете только начинаем исследовательский проект по изучению жизни в хрущевках (на примере Сосновой Поляны) и новостройках (на примере Парнаса и «Северной долины»). Это будет исследование социокультурных аспектов жизни в таких кварталах — подобных исследований на серьезном уровне пока нет, так что нам еще предстоит данные собрать и проанализировать. Речь пойдет о попытке понять, что же представляет собой жизнь в хрущевках и новостроечных кварталах; кто те люди, которые там живут, что они думают о своем образе жизни, о городе; чем характеризуется уклад жизни в этих разных типах массового жилья, что важно и ценно для этих укладов, что мы рискуем потерять, снося хрущевки, что нового и важного в городском образе жизни и человеческих отношениях пропало, а что — появилось с появлением «человейников».

Фотографии: обложка, 3 – Виктор Юльев, 1 – СПбГАСУ, 2 – Stefan Forster Architekten