Проектная документация для реконструкции зданий

Проектная документация для реконструкции здания состоит из исходных материалов, включающих в себя все данные о доме, необходимые для разработки проекта, и материалов проекта реконструкции. В исходную документацию входят техническое заключение и строительный паспорт. Техническое заключение комплектуют из трех частей: архитектурной, конструктивной и экономической.

В архитектурную часть включают ситуационный план, определяющий расположение здания в застройке, выполняемый обычно в масштабе 1 : 2000; план участка, на котором расположено здание, с нанесением имеющихся элементов внешнего благоустройства (обычно в масштабе 1 : 500); планы всех этажей здания — инвентаризационные в масштабе 1 :200, или обмерные, как правило в более крупном масштабе; габаритные разрезы, определяющие взаимное расположение и размеры помещений и конструктивных элементов здания по высоте.

Внешний вид здания обычно отражают в комплекте фотографий всего здания и в особенности крупномасштабными снимками характерных фрагментов и деталей. В архитектурную часть включают также архитектурно-планировочное задание и задание на проектирование. Первый из этих документов, получаемый от органов строительства и архитектуры, формулирует градостроительные требования к предстоящей реконструкции. В нем определяют, остается ли дом без изменений, подлежит ли переделке его внешний вид, нужно ли надстраивать дом, следует ли делать к нему пристройку или включить его в комплекс новой застройки. В архитектурно-планировочном задании (или отдельном документе) определяют виды и площади нежилых помещений, которые намечено разместить в здании после его реконструкции.

Конструктивная часть технического заключения является обычно наибольшей по объему. В ней помещают подробные сведения о видах и состоянии всех конструктивных элементов здания, дают планы перекрытий и описывают их по отдельным участкам и этажам (см. рис. 95).

К конструктивным схемам прилагают разрезы или сечения, необходимые для полного представления о конструкциях. Сведения о составе конструкций, и в первую очередь перекрытий, получают в результате проведения изыскательских работ, вскрытий и проверочных расчетов, лабораторных и натурных испытаний. В этой части заключения излагают выводы и предложения о необходимости замены или ремонта перекрытий и других видов конструктивных элементов здания.

Экономическая часть заключения включает в себя расчет экономической целесообразности реконструции — предварительные расчеты расходов на ремонтно-строительные работы, размеры предполагаемой убыли жилой площади, стоимость ее компенсации, размеры ущерба от сноса или частичной разборки.

Кроме технического заключения перед началом проектных работ комплектуют строительный паспорт. Он служит исходным материалом для проектирования внешних инженерных сетей, изменить или улучшить которые нужно при реконструкции здания, а также содержит данные для проектирования инженерного оборудования дома.

В строительный паспорт входят планы участка здания с нанесенными подземными сетями, питающими этот объект. Планы выполняют в масштабе 1 :500 и сопровождают заданиями — условиями присоединения ко всем городским сетям. Эти условия выдают различные организации, в чьем ведении находятся те или иные сети.

Стадии разработки проектов реконструкции зданий регламентированы инструкциями органов коммунального хозяйства союзных республик. Проекты разрабатывают, как правило, в одну стадию — в составе техно-рабочего проекта со сметой. Однако при стоимости ремонтно-строительных работ более 50 тыс. руб. допускается двухстадийное проектирование (до техно-рабочего проекта) с предварительной разработкой эскиза. При стоимости же работ до 10 тыс. руб. в Москве и Ленинграде и до 2 тыс. руб. в других городах документация должна состоять только из описи работ и сметы. Названных документов достаточно лишь в тех случаях, когда на указанную сумму не выполняются такие изменения в здании, которые требуют предварительных решений в виде проектных материалов, т. е. чертежей или расчетов.

Проект реконструкции состоит из следующих разделов и материалов:
1) обмерные чертежи, выполняемые в процессе разработки проекта в тех случаях, когда они не были сделаны в составе изыскательских работ и при составлении технического заключения;
2) архитектурный раздел — планы, разрезы и фасады как всего здания, так и отдельных его фрагментов, если они требуются по особенностям здания;
3) конструктивный раздел — планы перекрытий и чертежи узлов и деталей конструкций;
4) раздел инженерного оборудования, состоит из следующих материалов по отдельным его видам: проектов водопровода, канализации, отопления, вентиляции, газооборудования, электрооборудования, слаботочного оборудования (связи), подъемно-транспортного оборудования (лифтов);
5) дополнительный раздел — проект организации ремонтно- строительных работ, который положено разрабатывать при стоимости работ по объекту более 50 тыс. руб. Материалы по внешнему благоустройству могут быть частью архитектурного раздела или же выделены в особую часть проектных материалов;
6) смета стоимости работ по объекту, состоящая из отдельных смет по каждому виду работ и обобщающей их сводной сметы. Смета по объекту является важнейшей частью проектно-сметной документации.

Ко всем разделам прилагают пояснительные записки и расчетные материалы.

В любых проектах реконструкции подсчеты и показатели всегда выполняют попарно: для существующего положения и по проекту. Кроме того, если предусматривается надстройка здания или пристройка к нему, входящие в состав работ по реконструкции, то все показатели дают отдельно для этих составных частей объекта. Объясняется это упомянутыми выше особенностями финансирования работ по ремонту и новому строительству, к которому относятся пристройки и надстройки.
Перечень технико-экономических показателей реконструируемых зданий приведен ниже.
1. Объем здания (строительный), м3.
2. Количество этажей (включая подвальный или цокольный).
3. Общая площадь, м2.
4. Жилая (рабочая для нежилых зданий) площадь, м2.
5. Количество и виды квартир: 1-комнатных. 2-, 3-, 4-, 5-, 6- и более.

Всего квартир
6 Количество жилых комнат .
7. Средняя комнатность .
8. Средняя общая площадь квартиры, м2.
9. Средняя жилая площадь квартиры, м2.
10. Средняя площадь жилой комнаты, м2.
11. Коэффициент /С.
12. Коэффициент К2-.
13. Общая площадь нежилой части здания, м2.
14. Рабочая площадь помещений нежилой части здания, м2.
15. Характеристика встроенных объектов: их виды, мощность, вместимость, емкость.
16. Общая стоимость работ, тыс. руб. В том числе: жилой части здания. нежилой части здания- благоустройства территории.
наружных коммуникаций и инженерных сооружений.
17. Стоимость 1 м2 площади, руб: жилой. общей.
в том числе нежилых помещений.
18. /Срен — отношение проектируемой жилой площади к имеющейся.

Строительный объем здания определяют по его внешнему контуру на уровне первого этажа, а высоту замеряют от уровня пола эксплуатируемого подвала или цокольного этажа до верха перекрытия неотапливаемого чердака или верха совмещенного покрытия. При подсчете целесообразно определять отдельно: объем надземной части от уровня пола 1-го этажа, а подземной — ниже отметки пола 1-го этажа. При отсутствии подвала или цокольного этажа высоту принимают от средней отметки уровня земли.

В тех случаях, когда в результате реконструкции в здании размещают объекты общественного назначения, то в графах для проектного решения заполняют только показатели 1—4, 11, 12 и 15, а также и показатели стоимости. Вместо жилой площади в показателях 4 и 11 указывают рабочую площадь.

Когда предстоит изменить назначение здания, о существующем положении указывают или вычисляют все показатели, характеризующие его.

Проектные работы по реконструкции: порядок, документация, стоимость

В этой статье мы расскажем:

• Суть проектных работ по реконструкции зданий и сооружений
• Основные этапы проектных работ по реконструкции
• Состав проектной документации для реконструкции
• Формирование стоимости проектных работ по реконструкции

Перед перестройкой или обновлением зданий и сооружений всегда осуществляются проектные работы по реконструкции. И это само собой разумеется: без четкого плана, какие действия в каком порядке предпринимать, любые замыслы обречены на провал.

Кроме того, проект реконструкции позволяет без особых проблем изменить технические характеристики или геометрические параметры сооружения, улучшить его технико-экономические показатели. Главное — привлечь к работе настоящих профессионалов.

Суть проектных работ по реконструкции зданий и сооружений

Проектные работы по реконструкции зданий – это вид строительной деятельности, который предполагает перестроение первичных параметров сооружений. Например, изменение площади, перепланировка, добавление к зданию мансард и пристроек, переделка опорных конструкций, благоустройство соседних территорий и т. д.

Обычно реконструкцию начинают с реставрации фундамента: укрепляют его основание, перераспределяют нагрузки. Затем переходят к ремонту стен, замене крыши и потолков. Помимо этого, некоторые строительные компании в услуги по реконструкции помещений включают замену напольного покрытия и иногда ремонт оборудования.

Виды реконструкций зданий и сооружений:

• переделка производственного здания в офисное помещение либо в жилой дом;
• увеличение пространства за счет пристроек и изменение планировки;
• расширение площади в больших помещениях с использованием нового перекрытия.

Переделка больших промышленных зданий производится для того, чтобы:

• увеличить площадь цехов, складов;
• установить дополнительное оборудование.

Осуществление таких работ предполагает проводку следующих систем: электричества, отопления, канализации, вентиляции и пожарной безопасности. Все стадии, начиная от проектирования и заканчивая косметическим ремонтом, должны соответствовать требованиям и нормам, определенным законом.

Есть 2 вида реконструкций зданий и сооружений – это:

• Техническая реконструкция. То есть заменяются определенные устройства. При этом затраты на предполагаемые действия не превышают 10-15% от общих расходов.
• Преобразование. Имеется в виду реконструкция сооружения в общем: пристройка дополнительных этажей, корпусов и других помещений.

В обоих случаях работы начинаются с проектирования, при котором объект исследуют со всех сторон. Рассматриваются математические расчеты нагрузки и возможности безопасного использования здания. Эти вычисления и визуализация проекта делаются в специальных компьютерных программах трехмерного моделирования.

Проектные работы по реконструкции ведутся поэтапно

В основные стадии реконструкций проектных работ входят:

1. Подготовка к работе над проектом.
2. Исследование нынешнего состояния сооружения.
3. Проектирование.
4. Воплощение проекта в жизнь.
5. Подготовка к эксплуатации.

Все вышеперечисленные этапы должны проводиться профессионалами. Вот почему важно ответственно подходить к выбору подрядчика, обращаться к проверенным строительным компаниям с положительной репутацией на рынке. Только тогда вы можете быть спокойны за результат работы и не сталкиваться с проблемами в будущем.

Первый этап реконструкции это — подготовка. Сначала компания должна ознакомиться с пожеланиями и требованиями клиента. Затем досконально изучается технический план объекта, на котором будут проводиться работы по реконструкции.

Заказчик обязательно должен сформировать техническое задание, поставить задачи перед исполнителем и указать, какой результат ожидает. После детального изучения ТЗ строительная компания составляет план по выполнению работ.

Следующий этап ― проектно-изыскательские работы по реконструкции. Исполнитель договаривается с заказчиком о времени, в которое может осмотреть здание и получить доступ ко всем документам. А также провести тестирование и сбор необходимых характеристик с помощью специального оборудования.

На этом этапе осуществляется внимательный осмотр структуры здания, его текущее состояние и исправность. Планируется, какие изменения будут производиться и как они повлияют на дальнейшее использование сооружения. Изучается состояние почвы, глубина залегания грунтовых вод и т. д.

После экспертизы подготавливается заключение, в которое вносится вся необходимая информация об объекте, результаты проектно-изыскательских работ и заключение экспертов.

• Проектирование, реализация, подготовка к эксплуатации

После проведения предыдущих этапов на основе заключения и ТЗ составляется проект. В нем описывают начальное состояние объекта, время на исполнение проекта, используемые материалы, вносимые чертежи, планы и расчеты по перепланировке. Подсчитывается примерная смета на проектные работы по реконструкции.

Проектирование производится согласно действующим нормативам. Специалистам необходимо правильно оформить документы и выполнить требования к их содержанию. Проект в обязательном порядке должен пройти экспертизу в сторонней компании и получить разрешение в установленной форме.

Основной этап реконструкции – это реализация. После изготовления проекта и получения официальных разрешений, заказчик приступает к работам по переделке. Компания может выполнять все действия сама или нанимать подрядчиков и контролировать их деятельность.

По окончании реконструкции, делают анализ проделанных работ и готовят объект к эксплуатации. В целях достижения поставленных задач проектирование и его реализацию лучше поручить надежной фирме с хорошей репутацией и опытом работы.

Состав проектной документации для реконструкции

В соответствии со степенью сложности и объемом работы реконструкции устанавливаются следующие этапы проектирования:

1. Эскизный проект.
2. Архитектурно-историческое и технико-экономическое обоснование.
3. Рабочий проект.
4. Рабочая документация.

Уровень трудности перестройки здания определяется клиентом и отражается в техническом задании. Поэтому возможны следующие варианты проектной деятельности:

• в три ступени (проект, эскизный проект, рабочая документация);
• в две ступени (рабочая док-я, эскизный проект,) либо (раб. документация, раб. проект);
• в одну ступень (Раб. документация при наличии утвержденного технико-экономического и архитектурно-исторического обоснования).

Эскизное проектирование перестроек — это этап, в котором определяется состав задач согласно рабочему проектированию (РП), координируется технико- экономическое и архитектурно- историческое подтверждение проекта, закладывается фундамент проектно-конструкторской деятельности. Эскизный проект состоит из пояснительной записки, архитектурно- строительного решения, основных чертежей и решения по инженерному оборудованию. Этот документ в обязательном порядке регулируется стандартами СПДС и конкретизируется в договоре (контракте) на проектирование клиентом и исполнителем.

Двухступенчатое проектирование реконструкции зданий и сооружений должно содержать:

• пояснительную записку;
• чертежи, а именно: ситуационный план; чертеж генплана, на котором указаны постройки; количество рабочей силы по улучшению состояния участка; принципиальных решений по внешним инженерным сетям;
• строительные постановления с описанными архитектурно- строительными планами по газо- и электроснабжению, решению по водоснабжению, канализации, вентиляции;
• схемы (планов, фасадов, разрезов) сооружения с детальным изображением опорных и ограждающих построений;
• инженерные разделы проекта;
• проект организации реконструкционных мероприятий в соответствии с ВСН- 41-85 Госгражданстроя;
• пункт по технической эксплуатации сооружения;
• сметную документацию.

Общее пояснительное письмо в проектно-сметной документации по реконструкции здания или сооружения должно иметь:

• причину произведения реконструкции (решения местных государственных органов и федеральных служб, позволяющий осуществление реконструкции);
• краткое описание здания;
• генплан с компонентом благоустройства территории;
• описание и подтверждение архитектурно-строительных решений и прочее.

При разработке проектной документации выполняется необходимая доработка и конкретизация принципиальных архитектурно- строительных решений, принятых в проекте.

По своему назначению рабочая отчетность делится на документы:

• для выполнения строительно-монтажных работ, которые выполняются в самом объекте реконструкции;
• на строительные изделия.

Полный пакет рабочей документации по реконструкции сооружения включает:

• смету;
• рабочие чертежи;
• сводную ведомость состава реконструктивных работ;
• сводную ведомость необходимых материалов.

Пакет сметной документации для одноэтапного проектирования включает:

• сводный сметный расчет, который определяется по локальным и объектным сметам, по рабочим чертежам, с использованием каталогов на все типы работ;
• сводка расходов;
• объектные сметы — если нет прейскурантов и каталогов;
• локальные сметы;
• сметы на проектную и инженерно-техническую экспертизу объекта;
• ведомость затрат на реконструкцию отдельных сооружений в составе комплекса.

При двухэтапном проектировании на этапе проекта формируют следующие документы:

• сводный сметный расчет, определяющийся по увеличенным показателям;
• сводка расходов;
• объектные и локальные расчеты;
• сметы на проектные работы и инженерно-техническое исследование объекта;
• список сметной оценки производства работ по объектам;
• список используемых материалов;
• пояснительное письмо.

Смета по рабочей документации состоит из:

• локальные сметы по рабочим чертежам;
• объектной сметы по рабочим чертежам;
• ведомости сметной стоимости работ по реконструкции;
• ведомости материалов;
• пояснительного письма.

В сводном сметном отчете стоимости работ по реконструкции, средства делятся следующим образом:

• подготовка территории объекта;
• основное здание реконструкции;
• дополнительные объекты реконструкции;
• наружные сети и сооружения;
• благоустройство участка;
• временные постройки;
• авторский и технический надзор;
• проектные работы;
• другие расходы.

Формирование стоимости проектных работ по реконструкции

На цену влияют сложность и объем выполняемой работы, и цель будущего использования сооружения.

Стоимость услуги рассчитывается исходя из прописанных в сборнике цен на проектные работы реконструкции данных. При формировании стоимости важную роль играют следующие обстоятельства:

• Назначение сооружения. Для жилых, офисных, социальных, складских помещений используются различные показатели оценки стоимости на квадратный метр.
• Характеристики сооружения: этажность, тип строения, площадь объекта.
• Сложность инженерных сетей. Это недешевая часть работы, расходы большие, как при архитектурном проектировании объекта.

Формирование проектной документации производится в индивидуальном порядке, так как стоимость проектирования зависит от множества обстоятельств, которые невозможно заранее предусмотреть: инфляция, рыночные процессы, государственное регулирование. Финальная стоимость работы оглашается только после переговоров, перед подписанием договора.