В Омской области в рамках образовательного проекта «Школа управдома» обсудили вопросы проведения капитального ремонта многоквартирных домов

В Омской области в ходе образовательного проекта «Школа управдома» обсудили вопросы проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. Об этом Фонду содействия реформированию ЖКХ сообщили в Региональном фонде капитального ремонта многоквартирных домов Омской области, извещает ГК ФСР ЖКХ .

Мероприятия было организовано в рамках федерального проекта «Школа грамотного потребителя» совместно со Всероссийским Советом местного самоуправления, а также региональным центром общественного контроля в сфере ЖКХ.

В семинаре приняли участие уполномоченные представители собственников жилья и члены домовых советов, а также активные жители многоквартирных домов.

В рамках мероприятия главный инженер регионального Фонда капремонта Дмитрий Пестряков подробно рассказал слушателям о промежуточных итогах реализации вышеуказанной программы на территории Омской области, о видах ремонтных работ, а также об их стоимости и механизмах контроля качества выполненного ремонта.

Особое внимание он уделил техническим решениям при выполнении работ по капремонту многоквартирных домов. Так, например, в настоящее время ремонт инженерных сетей проводится с возможностью перехода на закрытую схему горячего водоснабжения и с установкой теплообменника. По разным оценкам, такие мероприятия могут привести к экономии средств за потребленные ресурсы на 20-25% и улучшить качество подачи горячей воды в квартиры.

Читайте также последние новости ЖКХ России, г. Омска и Омской области

Стоимость ликвидации свалки твердых коммунальных отходов в России может составлять от 70 до 120 млн рублей за 1 га площади, однако в реальности сметы работы на разных объектов отличаются в десятки раз. Об этом «РГ» рассказал глава Российского экологического общества Рашид Исмаилов.

Войти в акционерный капитал малых и средних предприятий, занимающихся сортировкой мусора, готова ППК «Российский экологический оператор». Об этом заявил ее гендиректор Денис Буцаев на совещании региональных уполномоченных по защите прав предпринимателей с федеральным уполномоченным Борисом Титовым.

В этом году одноразовые медицинские маски стали одной из причин засоров системы водоотведения в Перми. Об этом сообщили в коммунальной компании.

Запрета на сетчатое ограждение спортплощадок добивается Общероссийский народный фронт. Об этом рассказала координатор центра ОНФ по мониторингу благоустройства городской среды Светлана Калинина на форуме-выставке «Госзаказ».

Минприроды и ППК «Российский экологический оператор» разработают методические рекомендации по типовым технологическим решениям, материалам и оборудованию, применяемым для ликвидации свалок, и определяет типовую смету на финансирование таких мероприятий.

Практически каждый сталкивался с ситуацией — достал из почтового ящика очередную платежку, взглянул на нее и обомлел. Каждый месяц исправно платил примерно одинаковую сумму, а тут она вдруг выросла, причем порой сразу на несколько тысяч рублей! Причин у такого сюрприза может быть масса, но разобраться.

84-летняя Антонина Назарова из Новосибирска до сих пор не может простить себе эту оплошность — ведь знала же, что ходят по квартирам такие ловкачи, и все равно попалась на их удочку. «Сразила жестоким обманом!» — так говорит Антонина Сергеевна о сотруднице компании под названием «Инфоэнергоцентр».

Вопрос о доработке Государственной информационной системы ЖКХ будет жестко контролироваться Минстроем. Об этом рассказал министр строительства и ЖКХ Ирек Файзуллин на заседании Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ.

Правительство России продлило мораторий на плановые проверки малого бизнеса до конца 2021 года. В условиях пандемии коронавируса это помогло тысячам индивидуальных предпринимателей сохранить работу.

По поручению Генпрокурора Игоря Краснова по всей стране прошли проверки тарифов на горячее и холодное водоснабжение для населения, включая подогрев воды.

Проект «Школа управдома» стартует в Омской области

В течение пяти месяцев 100 слушателей, среди которых старшие по подъездам и активисты комитетов территориального общественного самоуправления, пройдут обучение по различным вопросам, касающимся жилищно-коммунального хозяйства. В частности, на лекциях и семинарах, которые будут организованы на базе Омского государственного университета им. Ф.М. Достоевского, им расскажут, как улучшить качество управления многоквартирным домом, создать условия для оптимизации платежей за жилищно-коммунальные услуги. Также слушателей проинформируют об основных принципах формирования тарифной политики в сфере водоснабжения, электроэнергии и газоснабжения.

Предполагается цикл лекций, касающихся реализации региональной целевой программы «Жилище». Кроме того, на занятиях будут обсуждаться вопросы капитального ремонта многоквартирных домов в рамках 185 Федерального закона. Экспертами и преподавателями выступят представители Министерства строительства и жилищно-коммунального комплекса Омской области, депутаты Законодательного Собрания и городского Совета, руководители предприятий и управляющих компаний. По словам инициаторов проекта, «Школа управдома» направлена на создание системы эффективного взаимодействия собственников жилья и поставщиков услуг в сфере ЖКХ для повышения качества жизни населения.

«По итогам обучения слушатели должны разработать технический паспорт своего дома, выработать предложения по работе с управляющей компанией или ТСЖ (товариществом собственников жилья)», — заявили газете «Век» в Главном управлении по делам печати, телерадиовещания и средств массовых коммуникаций Омской области.

Во всех регионах Российской Федерации стартует федеральный проект «Школа грамотного потребителя»

24 сентября 2014 года в Москве состоялось селекторное совещание в режиме видеоконференции на тему «О запуске, перспективах развития и формах работы федерального проекта «Школа грамотного потребителя» в субъектах Российской Федерации». Данный проект создан в рамках поручения Председателя Правительства РФ Дмитрия Медведева от 11 июня 2014 года №ДМ-П9-4312 и реализуется Всероссийской политической партией «Единая Россия» совместно с Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, извещает ГК ФСР ЖКХ .

В селекторном совещании приняли участие заместители председателя комитета Государственной Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Александр Сидякин и Павел Качкаев, первый заместитель исполнительного директора НП «Национальный центр общественного контроля в сфере жилищно-коммунального хозяйства «ЖКХ Контроль» Александр Козлов, представители субъектов РФ.

Александр Сидякин, открывший работу совещания, рассказал о запуске, целях, задачах и перспективах работы проекта «Школа грамотного потребителя» в рамках федерального проекта партии «Единая Россия «Управдом». Он отметил, что согласно социологическим исследованиям, 55% респондентов продолжают ставить на первое место вопросы ЖКХ.

Цель проекта «Школа грамотного потребителя» – повышение информированности граждан об основных направлениях государственной жилищной политики, повышения их грамотности в сфере ЖКХ, воспитание грамотных и ответственных собственников жилья. Задачами проекта являются разработка программы обучения граждан по актуальным вопросам жилищного законодательства, правилам эксплуатации жилищного фонда, расчетам между поставщиками коммунальных ресурсов, управляющими компаниями и населением и др.

Рассказывая о проекте, Александр Сидякин подчеркнул, что «мы будем опираться на сформированный актив проекта «Управдом».

Павел Качкаев, руководитель проекта партии «Единая Россия» «Управдом», отметил, что с 2013 года идет третий этап его реализации, «который предусматривает качественное повышения уровня жилищного просвещения».

Кроме этого, он сообщил, что «в осеннюю сессию будет принят ряд законов, которые завершат основные изменения, направленные на сбалансированность жилищного законодательства».

— И именно сейчас важно начинать работу проекта «Школа грамотного потребителя», — отметил Павел Качкаев.

Александр Козлов ознакомил участников селекторного совещания с план-графиком реализации проекта «Школа грамотного потребителя» в 2014 году. В своем выступлении он отметил, что «Школа грамотного потребителя» — проект, который объединит в себе лучшие практики, направленный на организацию широкого жилищного просвещения.

— Мы должны привлечь всех: от школьника до пенсионера. Даже пассивного потребителя нужно учить и просвещать, — подчеркнул Александр Козлов.

В рамках селекторного совещания состоялось видеовключение представителей Магаданской области, Иркутской области, Удмуртской Республики, Ставропольского края, Калининградской области.

Руководитель Магаданской областной общественной организации защиты прав потребителей Ксения Суханкина рассказала о проведенном «антиконкурсе» «Самый ужасный подъезд», который вызвал очень активную реакцию граждан. По результатам этого конкурса был отремонтирован подъезд-«победитель».

Представители Иркутской области рассказали о двух проектах – «Школа ЖКХ» и «Школа активных граждан».

Мэр Иркутска Виктор Кондрашов обратил внимание участников совещания на то, что в бюджете города закладываются средства на жилищное просвещение.

Вице-президент Ставропольской краевой общественной организации «Общественный контроль», руководитель учебного центра РЦ «ЖКХ Контроль» Максим Боркут, рассказывая о своей работе, обратил внимание на важность проведения мероприятий по просвещению граждан в режиме диалога.

В своем выступлении член Рабочей группы проекта «Школа грамотного потребителя» в Калининградской области Андрей Гонда отметил большой интерес со стороны граждан к созданному проекту «Модуль повышения финансовой грамотности». Также он рассказал о создании 34-часовой программы обучения школьников «Управление жилищем».

Завершая работу совещания, Александр Сидякин подчеркнул:

— Нужно работать над формированием нового класса собственников, заинтересованных в качественном управлении жильем.

Отметим, что в рамках реализации проекта «Школа грамотного потребителя» планируется проведение уроков для старшеклассников в школах «Уроки ЖКХ», чтение лекций в вузах для студентов и сотрудников с раздачей методических материалов, вовлечение через социальные сети граждан в процесс получения в «Школах грамотного потребителя» правовых знаний в сфере жилищного законодательства РФ и жилищно-коммунального хозяйства, разработка мобильных приложений для iOS и Android, содержащих полезную информацию о жилищном законодательстве, инструкцию по использованию государственной информационной системы (ГИС ЖКХ), разъяснение о порядке реагирования на нарушение жилищных прав и их защите.

Кроме того, проектом предусмотрена разработка учебно-информационных программ для разных категорий потребителей, распространение среди населения информационной продукции по вопросам ЖКХ и публикация тематических материалов в средствах массовой информации, а также проведение научно-практических конференций и семинаров.

Также в рамках проекта планируется популяризация в регионах страны социальной онлайн-игры «Жэка», разработанной Фондом содействия реформированию ЖКХ. Эта игра помогает в интерактивной форме осваивать современные технологии энергосбережения и узнавать о способах уменьшения платежей за жилищно-коммунальные услуги.

Планируется долгосрочная реализация проекта «Школа грамотного потребителя» – вплоть до 2020 года. Кстати, в некоторых регионах проект уже стартовал. К примеру, «Школы грамотного потребителя» уже начали работать в Алтайском крае, Белгородской области, в городе Санкт-Петербурге, Ставропольском крае, Пермском крае и др. Планируется, что уже в ближайшее время проект будет запущен во всех регионах страны.

Более подробная информация о проекте «Школа грамотного потребителя» размещена на сайте www.проектшгп.рф.

Читайте также последние новости ЖКХ России и г. Москвы

Стоимость ликвидации свалки твердых коммунальных отходов в России может составлять от 70 до 120 млн рублей за 1 га площади, однако в реальности сметы работы на разных объектов отличаются в десятки раз. Об этом «РГ» рассказал глава Российского экологического общества Рашид Исмаилов.

Войти в акционерный капитал малых и средних предприятий, занимающихся сортировкой мусора, готова ППК «Российский экологический оператор». Об этом заявил ее гендиректор Денис Буцаев на совещании региональных уполномоченных по защите прав предпринимателей с федеральным уполномоченным Борисом Титовым.

В этом году одноразовые медицинские маски стали одной из причин засоров системы водоотведения в Перми. Об этом сообщили в коммунальной компании.

Запрета на сетчатое ограждение спортплощадок добивается Общероссийский народный фронт. Об этом рассказала координатор центра ОНФ по мониторингу благоустройства городской среды Светлана Калинина на форуме-выставке «Госзаказ».

Минприроды и ППК «Российский экологический оператор» разработают методические рекомендации по типовым технологическим решениям, материалам и оборудованию, применяемым для ликвидации свалок, и определяет типовую смету на финансирование таких мероприятий.

Практически каждый сталкивался с ситуацией — достал из почтового ящика очередную платежку, взглянул на нее и обомлел. Каждый месяц исправно платил примерно одинаковую сумму, а тут она вдруг выросла, причем порой сразу на несколько тысяч рублей! Причин у такого сюрприза может быть масса, но разобраться.

84-летняя Антонина Назарова из Новосибирска до сих пор не может простить себе эту оплошность — ведь знала же, что ходят по квартирам такие ловкачи, и все равно попалась на их удочку. «Сразила жестоким обманом!» — так говорит Антонина Сергеевна о сотруднице компании под названием «Инфоэнергоцентр».

Вопрос о доработке Государственной информационной системы ЖКХ будет жестко контролироваться Минстроем. Об этом рассказал министр строительства и ЖКХ Ирек Файзуллин на заседании Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ.

Правительство России продлило мораторий на плановые проверки малого бизнеса до конца 2021 года. В условиях пандемии коронавируса это помогло тысячам индивидуальных предпринимателей сохранить работу.

По поручению Генпрокурора Игоря Краснова по всей стране прошли проверки тарифов на горячее и холодное водоснабжение для населения, включая подогрев воды.

Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома Текст

Перейти к аудиокниге

Посоветуйте книгу друзьям! Друзьям – скидка 10%, вам – рубли

• Объем: 410 стр. 7 иллюстраций
• Жанр:н едвижимость, о рганизационный менеджмент, р уководства
• Теги:ж илищно-коммунальное хозяйство (ЖКХ), ж илищное право, п равовой ликбез, с оветы профессионалов, т оварищества собственников жилья (ТСЖ), у правление многоквартирным домомРедактировать

Книга подготовлена в рамках издательского проекта Русской Школы Управления. Наша цель – поделиться знаниями и опытом ведущих преподавателей Школы, которые вы сможете применить на практике. Надеемся, что свежие идеи вдохновят вас на покорение новых вершин.

Русская Школа Управления – федеральный учебный центр с офисами в 10 городах России. Мы специализируемся на обучении топ-менеджеров компаний и входим в топ-5 лучших бизнес-школ России по версии журнала «Эксперт».

Линейка образовательных программ Русской Школы Управления – это 2000 семинаров по 30 направлениям обучения, доступных очно, онлайн и дистанционно. Участники наших программ получают профессиональные и управленческие компетенции, которые увеличивают эффективность их работы и открывают новые возможности для развития бизнеса.

Ежегодно в Русской Школе Управления обучаются 10 000 человек, в их числе сотрудники крупнейших российских и международных компаний.

Предисловие

В 2016 году в издательстве «Альпина Паблишер» была издана моя книга «ТСЖ. Практическое руководство по управлению многоквартирным домом». Сразу после ее выхода в мой адрес посыпались десятки писем с благодарностями, и я понял, как востребована эта тема.

Большинство из нас живут в многоквартирных домах, и проблема у нас одна и та же – высокая стоимость услуг при их низком качестве. А уж нерадивых коммунальщиков не ругал только ленивый. Между тем управление многоквартирным домом – это целая наука, сложный и ответственный процесс.

Жилищное право в нашей стране меняется с бешеной скоростью.

Только за последние три года мы пережили огромное количество изменений: прямые договоры с «ресурсниками», перевод общедомовых нужд в состав жилищной услуги, обозначение статуса машно-мест и нежилых помещений, кардинальный пересмотр порядка работы с должниками и правил проведения общих собраний и капитального ремонта многоквартирных домов.

Все эти изменения требуют и новых знаний, и практики применения новых правовых норм.

Моя книга – уникальное пособие, в котором я обобщил свой опыт управдома и современные требования законодательства, подробно разобрал десятки всевозможных ситуаций, которые возникают при управлении многоквартирными домами. И предложил решения!

Книга будет полезна управляющим компаниям, ТСЖ, а также собственникам, которые решили взять управление домом в свои руки.

Буду рад вашим отзывам. Пишите мне электронные письма на электропочту 111kuznezov@gmail.com и заходите на мой сайт в сети Интернет – pavelkuznetzov.ru.

Предисловие Елены Шерешовец

Сфера жилищно-коммунального хозяйства – важная составляющая российской экономики и касается миллионов людей, которые в ней работают и пользуются ее услугами.

Управление многоквартирным домом – не только каждодневная практика, но и наука, которая требует постоянной актуализации с учетом быстроменяющихся механизмов регулирования сферы ЖКХ.

Вот почему мне было так приятно познакомиться с практическим пособием по управлению многоквартирным домом, написанным П. А. Кузнецовым. В простой и лаконичной форме автор рассказывает о ключевых особенностях и процессах управления многоквартирным домом.

По стилю изложения сразу понятно: автор – практик, знакомый с ЖКХ не понаслышке, поскольку сам управляет многоквартирными домами. В книге не только описываются нормы права, но и критически осмысляются с позиции прикладного применения.

Уверена, что книга П. А. Кузнецова будет востребована разной аудиторией, в том числе обычными собственниками. «Просто о сложном» – таков, на мой взгляд, девиз этой книги.

Книга поможет многим собственникам взять управлением домом в свои руки. А управляющим организациям – повысить качество процессов управления.

Елена Шерешовец, директор СРО управляющих недвижимостью «Качество. Инновации. Технологии», член Экспертного совета Комитета по энергетике Государственной Думы РФ, сотрудник Экспертной группы Центра управления жилищно-коммунальным хозяйством для информационно-аналитического сопровождения реформирования и модернизации отрасли ЖКХ в России в РАНХиГС при Президенте РФ

Глава 1
Способы управления многоквартирным домом

Общие моменты в cпособах управления многоквартирным домом

Согласно п. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Некоторые собственники многоквартирных домов предпринимают попытки поменять способ управления домом, однако эти инициативы часто не реализуются из-за разногласий с другими собственниками. Причины этого могут быть связаны:

– с боязнью любых изменений в доме, перспективой хаоса;

– со страхом не справиться с поставленными задачами;

– с отсутствием того, что можно назвать «политической» волей (собрать вокруг себя единомышленников и принять правильное решение).

Встречаются ситуации, связанные с непониманием, кем именно может управляться дом (например, может ли дом управляться управляющей организацией, если в нем создано товарищество собственников жилья (ТСЖ).

Действующее законодательство выделяет три основных способа управления многоквартирными домами:

1. Непосредственное управление.

2. Управление с помощью управляющей организации на основании лицензии.

3. Управление с помощью товарищества собственников недвижимости (ТСН).

Непосредственное управление

Непосредственное управление многоквартирным домом возможно при соблюдении двух условий:

– если собственники выбрали такой способ управления на общем собрании;

– если в доме не более чем 30 квартир (п. 2 ст. 161 ЖК РФ).

В этом случае предоставлять коммунальные услуги потребителям будут непосредственно ресурсоснабжающие организации.

Что касается жилищных услуг (обслуживание лифтов, услуги по уборке и тому подобное), ответственность за их предоставление будут нести уполномоченные на это общим собранием. Это «старшие по дому», которые контролируют содержание дома.

В экспертном сообществе обсуждается вопрос о том, что число квартир, позволяющих принять решение о способе управления домом (непосредственный тип), могло бы быть увеличено. Однако общая правовая конструкция непосредственного управления многоквартирным домом пока что выглядит очень ограниченной.

Например, непонятно, как заставить собственников оплачивать жилищные услуги, если они не будут это делать. При принудительном взыскании суды могут просто не принимать заявления о взыскании задолженности, т. к. их будет подписывать «старший по дому», а не лицо, имеющееся в выписке из ЕГРЮЛ.

Кроме того, при непосредственном управлении возникают проблемы с открытием счета в банке, заключением и исполнением договоров с контрагентами.

Управление с помощью управляющей организации на основании лицензии

Самым востребованным в России способом управления многоквартирным домом является управление с помощью управляющей организации (называемой также на бытовом уровне «управляйка», «управляшка», «управляш»). В этой ситуации 50 + 1 % собственников дома как одна из сторон договора управления многоквартирным домом заключают договор с организацией по профессиональному управлению многоквартирным домом на основании специально получаемой лицензии.

При данном способе управления:

– управляющая организация несет ответственность за оказание всех услуг и (или) выполнение работ. Они определены в Минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и утверждены Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290;

– управляющая организация является исполнителем всех коммунальных услуг, за исключением тех, которые предоставляются ресурсоснабжающими организациями в порядке ст. 157.2 ЖК РФ.

Главная проблема для жителей при таком типе управления состоит в том, что все, что остается на счетах управляющей организации из оплаченных собственниками денег, пойдет ей в прибыль. Значит, у управляющей организации всегда есть «стимул» сэкономить на предоставлении или качестве услуг.

О видах мошенничества управляющих организаций

Способов недобросовестного поведения, обмана и мошенничества со стороны управляющих организаций много. Наиболее распространенные схемы жульничества такие:

1. Накопление долгов перед ресурсоснабжающими организациями.

Самым дорогим в структуре платы за жилое помещение всегда было и будет тепло (тепловая энергия). В летний период она сопоставима со стоимостью жилищных услуг, а в зимний период – она превышает стоимость жилищных услуг в 1,5–2 раза. Если управляющая организация является исполнителем коммунальной услуги по горячему водоснабжению и отоплению, то она может собирать деньги с жителей за эту коммунальную услугу, а поставщику ресурсоснабжающей организации (РСО) ее услуги не оплачивать.

До недавнего времени эта ситуация вызывала наибольшую озабоченность не только экспертного сообщества, но и властей.

И после принятия Федерального закона от 03.04.2018 № 59-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации», которым в ЖК РФ была введена ст. 157.2 («Предоставление коммунальных услуг ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами») ситуация несколько улучшилась. Теперь у ресурсоснабжающих организаций появилась возможность переводить собственников помещений на прямые договоры в одностороннем порядке (при наличии подтвержденного долга в виде двух месячных платежей по договору, либо в виде подписанной сверки, либо при наличии вступившего в силу решения суда).

Одновременно с принятием закона о прямых договорах 13.09.2018 были ужесточены лицензионные требования к управляющим организациям. В Положение о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 № 1110 (в редакции от 13.09.2018) (далее – Положение от 28.10.2014 № 1110) добавился пункт о том, что две среднемесячные величины обязательств в плате по договору ресурсоснабжения является грубым нарушением лицензионных требований (за которые у лицензиата может быть отозвана лицензия.).

Эти действия упорядочили ситуацию с долгами перед ресурсоснабжающими организациями, однако не решили проблему целиком. Дело в том, что довольно часто мы видим сговор между ресурсоснабжающими организациями, управляющей организацией и контролирующим органом.

2. Вывод денежных средств на счета другой организации.

Такая схема используется по отношению к недавно введенным в эксплуатацию домам. Собственники понимают, что должны платить, но с какой именно организацией у них договорные отношения, пока не всем понятно.

Схема работает так. Управляющая компания называется ООО «Фаворит». Одновременно с этим она регистрирует еще одно юридическое лицо с таким же названием – ООО «Фаворит». Эти компании будут являться двумя разными организациями с разными ОГРН и ИНН. Однако в платежных документах будут указаны реквизиты второй компании – дублера.

Обыватели, не разбирающиеся в ОГРН и ИНН, будут платить деньги компании, которая не имеет к ним никакого отношения. При этом жители будут числиться должниками основной компании – ООО «Фаворит».

Такая схема позволяет без каких-либо задержек и ограничений выводить деньги «налево». Любые долги перед любыми РСО, даже при наличии исполнительных листов, не смогут быть взысканы.

Это мошенничество в чистом виде и тянет за собой как минимум несколько составов экономических преступлений. Например, по ст. 196 УК РФ («Преднамеренное банкротство») или по ст. 165 УК РФ («Причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием»).

Практика и опыт общения с коллегами показывает, что под «молчаливым взглядом» жилищной инспекции такие ситуации могут длиться годами.

3. Преднамеренное банкротство.

Преднамеренное банкротство является уголовно наказуемым деянием по ст. 196 УК РФ. Однако жизнь часто ставит управляющие компании в ситуации, при которых они просто не могут работать иначе, кроме как балансировать на грани банкротства.

Во время обучающих курсов коллеги мне жаловались, что под давлением органов местного самоуправления при обслуживании муниципального жилого фонда вынуждены удерживать тариф за содержание на уровне 9 руб. за 1 м 2 (в ценах 2019 года). Таким образом, несколько лет они работают при нежизнеспособном тарифе, а затем наступает экономический коллапс (кассовый разрыв). Организация банкротится, и на место ООО «Ромашка 1» приходит ООО «Ромашка 2».

В этой грустной истории проблема заключается в том, что управляющие компании не умеют экономически обосновывать свой тариф и вынуждены намеренно его занижать. Между тем, экономическое обоснование тарифа и его защита – это отдельное искусство, которое требует не только экономических знаний, но и маркетингового и PR-обеспечения.

Выскажу абсолютно непопулярную вещь: тариф на жилищные услуги очень часто искусственно занижен и экономически невыгоден. Если мы посмотрим на коммунальные ресурсы, то увидим, что цена на них устанавливается государством и меняется в сторону повышения два раза в год (например, в 2018 году коммунальные услуги дорожали два раза, с 1 января и с 1 июля).

Между тем тариф на жилищные услуги могут менять только собственники. А собственников, согласных добровольно платить больше хотя бы на рубль с квадратного метра и проголосовать за это, нет или почти нет. В итоге под воздействием инфляции государство дважды в год для «родных ресурсников» повышает тариф, а жилищные услуги (которые наиболее важны для обывателей и всегда на виду) остаются в стороне. Основные проклятия в адрес коммунальщиков связаны именно с жилищными услугами, к которым относятся уборка снега, обеспечение чистоты в подъездах и лифтах.

Немаловажно и то, что муниципалитеты практически полностью отстранились от установления минимальных тарифов на жилищные услуги. А их рекомендации могли бы быть неким ориентиром и основой для тарифообразования. Многие тарифы в муниципалитетах не пересматривались по 5 –10 лет. Логика действий муниципальных органов власти понятна: у городов много своей собственности, и местным властям крайне невыгодно увеличение тарифа на ее содержание.

Такая нездоровая ситуация провоцирует схемы с преднамеренным банкротством, которые описаны выше.

4. Обман и обсчет потребителей, использование общедомового имущества в коммерческих целях без согласия собственников.

Зажатая со всех сторон (с одной стороны новыми лицензионными требованиями, с другой – давлением собственников), управляющая компания вынуждена искать любые способы, чтобы покрывать издержки.

Чаще всего управляющие компании не занимаются обсчетами по мелочам, а действуют сразу по-крупному. Если в доме установлен индивидуальный тепловой пункт (ИТП), с помощью которого готовится горячая вода внутри дома, то ее расчет ее стоимости осуществляется специальным методом. Он установлен п. 54 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов и утвержден постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее – Правила от 06.05.2011 № 354).

Компонент по тепловой энергии, используемый на подогрев горячей воды, в данной ситуации является «плавающим». Теоретически он должен выводиться на основании данных общедомового прибора учета. Однако фактически многие управляющие компании намеренно его завышают. Манипуляция цифрами и значениями приводит к тому, что цена за куб горячей воды увеличивается. По известному мне примеру в ряде домов в 2018 году стоимость горячей воды доходила до 350–400 руб. за 1 м 3 при нормативной цене в 140 руб. за 1 м 3 . Таким же образом могут осуществляться и махинации с отоплением. Проверить их можно, но сложно. Поэтому наличие в доме ИТП равнозначно наличию некоего черного ящика, с которым можно делать все что угодно. Вся разница по теплу, оплаченная собственниками, «пойдет в карман» или в прибыль управляющей организации.

Есть и другие способы манипуляций с цифрами и данными. Например, потери доставки тепловой энергии по внешним сетям. Одна управляющая компания взыскала с ресурсоснабжающей организации 1,5 млн руб. таких потерь сразу по нескольким домам. Потери были оплачены деньгами жителей, однако для управляющей компании эти миллионы пошли в прибыль. Мутная сфера российского ЖКХ открывает широкие возможности для наживы тем, кто приходит на рынок не работать, а зарабатывать.

В числе других многочисленных способов наживы за счет жителей – использование общего имущества собственников третьими лицами (без согласия двух-трех собственников, как это предписывают ст. 44 и 46 ЖК РФ). Это может быть реклама в лифтах, реклама на фасаде здания и т. п. Доходы от такой коммерции идут прямиком в прибыль управляющей организации. А между тем эти деньги могли бы пойти на уменьшение суммы оплаты взноса на капитальный ремонт, облегчить бремя расходов собственников, которые платят за «коммуналку» с каждым годом все больше.

Совет многоквартирного дома как заказчик работ управляющей организации

Главная причина всех бед в российской сфере ЖКХ – отсутствие полноценного заказчика, который мог бы ставить подрядчику внятные задачи и контролировать качество их исполнения. Часто управляющие компании управляют домами, жилая площадь каждого из которых достигает 35–40 тысяч м 2 . В таком доме может жить 2000–3000 человек, т. е. по численности превышать число жителей нескольких деревень!

Проблема таких гигантских «муравейников» – колоссальная разобщенность людей и крайне ограниченная зона их социального комфорта. Жители первого подъезда могут прожить в доме пять лет и не быть знакомыми с жителями последнего подъезда. Притом у них общий дом, общий земельный участок и другое пространство придомового благоустройства.

Для того чтобы обеспечить хотя бы минимальный контроль за работой управляющих организаций, законодатель предусмотрел совет многоквартирного дома. Он должен быть создан в любом доме, в котором более четырех квартир и который не управляется любым видом ТСН.

Совет многоквартирного дома не может быть избран для нескольких многоквартирных домов. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется (п. 1 и 3 ст. 161.1 ЖК РФ).

По идее законодателя, такой совет должен выступать неким проводником интересов всех собственников во взаимоотношениях с управляющей организацией. В реальности совет является органом с ограниченными полномочиями, которые носят формально-рекомендательный характер.

К сожалению, в моей практике не встречались полноценно работающие советы многоквартирного дома. Чаще всего управляющая компания выбирает из числа собственников лояльно настроенных двух-трех человек.

Раз в месяц она платит им минимальные деньги (в среднем от 2 до 5 тыс. руб. на 2019 год) в обмен на их лояльность. Такой «совет» подписывает любые необходимые документы (например, акты приемки работ по текущему капитальному ремонту, протоколы общих собраний и т. п.).

Между тем закон устанавливает, что выплата вознаграждения членам совета многоквартирного дома относится к исключительной компетенции общего собрания (п. 8.1 ст. 161.1 ЖК РФ). Неофициальная оплата напрямую из управляющей компании является ничем иным, как подкупом и взяткой.

Такой совет часто наносит вред дому, его роль деструктивна и отличается от той, которую ей уготовил законодатель в ст. 161.1 ЖК РФ.

Например, в случае смены способа управления с управляющей организации на ТСН с большой вероятностью именно члены совета обратятся в суд с заявлением об оспаривании протокола общего собрания. Возможно, в будущем роль советов изменится, их полномочия будут шире, а ответственности станет больше. Однако на данный момент полноценно работающих советов немного.

ТСН, ТСЖ и ЖСК: в чем разница

Прежде всего будем различать понятия ТСН и ТСЖ.

Организационно-правовые формы некоммерческих организаций в РФ установлены в п. 3 ст. 50 ГК РФ. В их числе значатся товарищества собственников недвижимости, к которым относятся в том числе товарищества собственников жилья, садоводческие или огороднические некоммерческие товарищества (пп. 3 п. 3 ст. 50 ГК РФ).

В п. 1 ст. 135 ЖК РФ указано, что товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости.

Товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, садовых домов, садовых или огородных земельных участков и т. п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами (п. 1 ст. 123.12 ГК РФ).

При этом ГК РФ устанавливает, что устав ТСН должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова «товарищество собственников недвижимости» (п. 2 ст. 123.12 ГК РФ).

Эти формулировки были введены Федеральным законом от 05.05.2014 № 99-ФЗ. Они являются важными потому, что в настоящее время зарегистрировать ТСЖ как юридические лицо нельзя. Но можно зарегистрировать товарищество собственников жилья (ТСЖ) в виде товарищества собственников недвижимости (ТСН) (ст. 5 Федерального закона от 05.05.2014 № 99-ФЗ).

В случае если собственники при проведении общего собрания выберут неверную организационно-правовую форму и неверно за нее проголосуют, то налоговый орган откажет в регистрации юридического лица и весь труд и усилия, потраченные на организацию и проведение общего собрания, будут напрасными.

Если гражданское право оперирует общим универсальным понятием «ТСН», то специальное жилищное право оперирует категорией «ТСЖ». Наименования организационно-правовых форм в этом случае различаются, но суть определения, приводимого в п. 1 ст. 123.12 ГК РФ и п. 1 ст. 135 ЖК РФ, остается дословно неизменной.

Кроме того, если дословно следовать логике Федерального закона от 05.05.2014 № 99-ФЗ, то большая часть ТСЖ должна переименоваться в ТСН, а в уставе ТСЖ должны быть прописаны слова «товарищество собственников недвижимости», как это предписывает п. 2 ст. 123.12 ГК РФ. Однако практика показывает, что в этом вопросе строгость закона компенсируется отсутствием механизмов его контроля и необязательностью исполнения (хотя на очередном общем собрании будет являться нелишним принять устав в новой редакции и переименовать ТСЖ в ТСН).

В нашей книге ТСЖ и ТСН будут использоваться как синонимы.

В ТСН и ТСЖ тесно связано еще одно понятие – жилищно-строительного кооператива (ЖСК). В соответствии с пп. 1 и 3 ст. 50 ГК РФ жилищные и жилищно-строительные кооперативы относятся к видам потребительских кооперативов. Общая логика создания ЖСК подчинена удовлетворению материальных и иных потребностей членов ЖСК, осуществляемому путем объединения членами ЖСК имущественных паевых взносов (п. 1 ст. 123.2 ГК РФ). Иными словами, ЖСК создается для достижения определенных целей (например, строительства дома), и в дальнейшем ЖСК имеет право этим домом управлять.

Во многом тысячи ЖСК, которые работают в нашей стране, являются неким рудиментом советского и раннего постсоветского жилищного строительства. В настоящее время ЖСК многоквартирных домов не строит, а их строительство регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участиив долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» с определенными требованиями, предъявляемыми к застройщикам.

При этом ранее созданные ЖСК по решению своих членов могут быть преобразованы в ТСН (п. 3 ст. 123.2 ГК РФ). Это логично сделать, поскольку нормы в ЖК РФ, регулирующие работу ЖСК, не являются полными и очень часто в спорных вопросах приходится применять жилищное право по аналогии (ст. 7 ЖК РФ). А это рискованно.

Поскольку мы, управдомы, живем преимущественно по Жилищному кодексу, то для удобства читателя будем использовать общее понятие ТСЖ.