Проектирование торговых центров в 2020 году

25 декабря 2019

Время чтения: 5 минут

Торговые центры относятся к общественным зданиям. Специальным документом для проектирования таких объектов является СП 118.13330.2012. При разработке проекта нужно не только соблюсти стандарты и своды правил, но и интересы заказчика – обеспечить надлежащую логистику и потоки покупателей, учесть нормы пожарной безопасности и оптимальную организацию парковки, создать привлекательный облик фасадов и внутренних площадей.

Читайте в этом материале, в чем заключаются особенности проектирования торговых центров, какие изыскания и обследования нужно провести на предпроектных стадиях, на что обратиться внимание при выборе проектной организации.

Особенности проектирования торговых центров

При разработке проекта торгового центра недостаточно выбрать стандартные архитектурные и планировочные решения. Содержание проекта должно учитывать коммерческую составляющую объекта, т.е. возможность собственника зарабатывать деньги от арендаторов, либо непосредственно от покупателей. Для этого придется оценивать перспективы торговой деятельности на данной территории и в районе, удаленность от транспортной инфраструктуры, примерные направления будущей торговли. Чтобы спроектировать современный и успешный ТЦ, к работе привлекаются не только архитекторы и проектировщики, но и маркетологи, дизайнеры, иные специалисты.

Нормативные акты

Нормативная база для проектирования торговых центров та же, что и для большинства других видов общественных зданий:

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

• Градостроительный кодекс РФ (скачать);
• СП 118.13330.2012 Общественные здания (скачать);
• НПБ 110-03 Нормы пожарной безопасности (скачать);
• СНиП 21-01-97 Пожарная безопасность (скачать);
• СП 59.13330.2016 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения (скачать).

Отдельные нормативные акты будут применяться, если ТЦ оборудуется лифтами, эскалаторами, подъемниками для инвалидов. Например, ГОСТ Р 54765-2011 распространяется на эскалаторы и спецподъемники для инвалидов, а согласно ГОСТ Р 53780-2010 проектируются лифты. Ссылки на все нормативные акты будут указаны в проектной документации.

Комментарий специалиста. Даже используя типовые решения при проектировании торговых центров, специалистам придется корректировать его под городскую и квартальную застройку. Например, для облегчения проезда и логистики нужно проанализировать транспортную инфраструктуру. Также на работу с проектом повлияет исходная информация от заказчика – анализ перспективных арендаторов, единство стиля для всех объектов компании, иные вводные данные.

Простым языком

Современный торговый центр – это больше чем место для совершения покупок. Даже в будние дни ТЦ принимает посетителей в кинотеатрах, игровых зонах, фудкортах, иных точках для развлечения и отдыха. В выходные дни торговый центр вообще может стать местом пребывания семьи с утра до вечера. Для этого проект должен предусматривать:

• удобное расположение на участке для доступа с остановок общественного транспорта, заезда личных автомобилей и такси;
• грамотно спланированные парковочные места на прилегающей территории, на подземных площадях;
• привлекательный вид, который выделит центр среди множества других похожих объектов;
• оптимальное распределение потоков с учетом коммерческих целей и удобства посетителей;
• универсальную планировку внутренних площадей, которые можно легко перераспределять под потребности арендаторов.

Естественно, это далеко не полный список особенностей, которые предстоит учесть проектировщикам. Хороший проект не только сэкономит сметные расходы заказчика, по и повысит конкурентоспособность объекта и его рыночную стоимость, привлечет постоянный поток клиентов.

Торговый центр — это комплекс площадей, помещений, эскалаторов и иных элементов

Изыскания и исследования перед проектированием

Обязательной предпроектной стадией для любого объекта является проведение инженерных изысканий и обследований. Они проводятся непосредственно на участке, его наземной и подземной части, на прилегающих территориях. Результаты изысканий оформляются в документах, передаются в проектную организацию.

Из чего состоят изыскания

Инженерные изыскания проводятся на участке, принадлежащем заказчику на праве собственности или по договору аренды. Целью этой предпроектной стадии является:

• изучение особенностей рельефа, состояния почвы и грунта, наземных и подземных коммуникаций;
• выбор места размещения основного здания и вспомогательных объектов, элементов транспортной инфраструктуры;
• анализ градостроительных документов, параметров разрешенного строительства, ограничений и запретов для участка;
• оформление чертежей, схем и планов участка, проведение топографической, инженерно-геологической и иной съемки.

По итогам изысканий будет определено, возможно ли строительство на данном участке, где именно будет располагаться объект и окружающая инфраструктура, какие параметры здания разрешены, каким образом будет происходить присоединение к коммунальным сетям общего пользования.

Необходимые исследования

При назначении и проведении изысканий и исследований применяются СП 11-104-97 и СНиП 1.02.07-87, а перечень возможных работ определяется по Приказу Минрегиона № 624. Специалисты проведут следующие обследования:

• геодезические работы, топографические съемки для составления планов, геоподосновы, создания опорных сетей;
• геологические исследования, изучение состава и вида почвы, грунтов;
• изучение экологической безопасности участка, проверка на предмет химических и иных опасных загрязнений;
• обследование объектов и коммуникаций, фактически расположенных на участке.

В ходе изысканий будут проводиться отборы проб грунта, изучение рельефа местности. Для целей проектирования будут определяться места размещения строительной техники и материалов, временного складирования мусора. Для организации прилегающих территорий будут получены данные для подготовки проекта ландшафтного дизайна. Это далеко не полный список изысканий и обследований, которые могут проводиться на предпроектной стадии.

Комментарий специалиста. К изысканиям для проектирования ТЦ привлекаются не только инженеры и геологи. В обследовании могут принимать участие непосредственно проектировщики и архитекторы, которые будут работать с документами. Для обследования существующих инженерных систем и точек подключения привлекаются техники, специалисты ресурсоснабжающих организаций.

Изыскания — это всегда обследование участка, изучение свойств почв и грунта, прилегающих территорий

Геоподоснова и геодезия

Одним из важнейших документов для проектирования любых объектов является геодезическая подоснова. Она представляет собой план, на котором отражаются:

• площадь и размеры участка;
• геологические и геодезические сведения;
• географические координаты;
• места расположения подземных коммуникаций, тоннелей метрополитена;
• особенности рельефа, строения почвы и грунтов;
• иные данные, полученные в ходе геодезических, топографических и геологических изысканий.

Геоподоснова передается проектировщикам, будет использована на стадиях экспертизы и оформления разрешения на строительство.

Документы по итогам исследований

Результаты инженерных изысканий передаются в виде документов, так как будут включены в состав итогового проекта. В перечень документации, которую получит проектная организация, входят:

• технические заключения и отчеты;
• протоколы, акты, дефектные ведомости;
• чертежи, планы, схемы;
• материалы топографической, инженерно-геодезической и иной съемки;
• расчеты, результаты измерений.

В отношении объектов, уже размещенных на участке, проектировщикам передается техническая и эксплуатационная документация.

Комментарий специалиста. Хотя стадия изысканий не входит непосредственно в проектные работы, от их результатов зависит выбор и обоснование решений, возможность пройти экспертизу без замечаний. Компания Смарт Вэй проводит обследования и изыскания собственными специалистами и современным оборудованием. При необходимости, мы привлечем к работам узкопрофильных специалистов и экспертов, закажем необходимые лабораторные тесты.

Этапы и разделы проектной документации

На первоначальном этапе проектирования ТЦ будет определена общая концепция объекта. При необходимости, ее можно согласовать с основными арендаторами, если они уже оформили договорные отношения с собственником. Содержание разделов проекта будет заполняться в соответствие с Постановлением № 87.

Этапы разработки проектной документации на ТЦ

После получения результатов инженерных изысканий и исходной документации от заказчика, проектировщики и архитекторы приступят к работе. Этапы проектирования включают выбор архитектурных, конструктивных, объемно-планировочных и инженерных решений, в том числе:

• определение эффективной планировки, чтобы обеспечить равный доступ посетителей ко всем арендаторам и торговым площадям;
• конструктивные и планировочные решения должны быть удобными для арендаторов и собственника в части разгрузки и складирования товара, организации доставки, обеспечения бытовых и хозяйственных нужд;
• система лифтов, лестниц и эскалаторов должна направлять поток покупателей в соответствии с концепцией маркетологов, стимулировать клиентов задерживаться в определенных зонах;
• организация входных групп должна быть удобной для клиентов, обеспечивать быструю эвакуацию при чрезвычайных ситуациях.

Проектирование предусматривает организацию парковок, чтобы привлечь как можно больше клиентов. Для этого один или несколько этажей проектируются на подземных уровнях. Для обеспечения равного доступа инвалидам проектировщик предусмотрит пандусы, специальные пешеходные дорожки, удобную организацию движения на колясках.

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

После выбора и обоснования архитектурных и планировочных решений отдельно проектируется внутренний и внешний дизайн, система освещения, организация фасадов и рекламных вывесок. Указанные элементы дают дополнительные возможности для маркетологов, привлекают внимание посетителей, выгодно выделяют торговый центр среди безликой застройки.

Комментарий специалиста. Есть ряд базовых правил, которые применяются при проектировании любого торгового и развлекательного центра. Например, на последних этажах размещаются кинотеатры, фудкорты, рестораны, зоны отдыха и развлечения. На открытых площадях предусматриваются места для размещения маленьких арендаторов, тогда как для крупных магазинов могут планироваться двухуровневые зоны с локальными эскалаторами. Все эти моменты используют в работе проектировщики компании Смарт Вэй.

Особое внимание уделяется системам вентиляции и кондиционирования, так как в ТЦ еженевно будут тысячи посетителей

Разделы проекта торгового центра

Проектная документация на общественные здания заполняется в соответствие с Постановлением № 87. В пояснительной записке содержится описание объекта и его основных характеристик, дается ссылка на нормативную базу. Также в записке указываются данные о проектной организации. В проекте ТЦ заполняются следующие разделы:

• планировочная схема участка;
• архитектурные решения;
• объемно-планировочные, конструктивные решения;
• сведения об инженерном оборудовании, технологических решениях (заполняется с подразделами по каждой инженерной системе);
• проект организации строительства;
• мероприятия по охране окружающей среды;
• меры по обеспечению пожарной безопасности;
• мероприятия по обеспечению доступа инвалидов;
• решения в сфере энергоэффективности;
• расчетно-сметная документация на объект;
• иная документация, в зависимости от особенностей объекта и участка.

Проект состоит из текстовой и графической части, передается заказчику в электронном и письменном виде.

Согласование проекта торгового центра

Прежде чем приступать к строительству на участке, нужно пройти несколько обязательных согласований. Готовый проект должен утвердить заказчик, после чего он направляется на экспертизу. После положительного заключения экспертов будет оформляться разрешение на строительство.

Где согласовывается проект

Экспертиза проекта торгового центра проводится через государственные или независимые экспертные организации. Не нужна экспертиза для отдельно стоящего ТЦ, если его площадь составляет не более двух этажей, а площадь не превышает 1500 кв.м. Если эксперты подтвердили безопасность проекта и его соответствие нормативным актам, оформляется положительное заключение.

Разрешение на строительство оформляется органами строительного надзора. В столице этим ведомством является Комитет государственного строительного надзора (Госстройнадзор). После выдачи разрешения можно заключать договор с подрядчиком, приступать к строительным работам.

Разрешение на строительство ТЦ и экспертиза проекта

Заключение экспертизы и разрешение на строительство оформляются на каждый отдельный проект и объект. Пока указанные документы не получены, строительство будет являться незаконным, при выявлении нарушений накладывается крупный штраф, выносит предписание о запрете на работы.

Виды экспертиз

Для государственных и негосударственных экспертных организаций действует одинаковые правила проверки проекта. Они указаны в Постановлении Правительства РФ № 145. Срок проведения экспертизы составляет до 60 дней, а в отдельных случаях – до 45 дней. Если к проекту нет замечаний, будет сразу выдано положительное заключение.

При выявлении замечаний документация возвращается на полную или частичную доработку. В этом случае будет проводиться повторная экспертиза. Когда все претензии экспертов будут устранены, выдается положительное заключение.

Материалы для согласования включают план земельного участка с отображением места застройки ТЦ

Необходимые документы для строительства

Чтобы подрядчик смогут приступить к возведению торгового центра, нужно оформить и получить следующие документы:

• проектная документация на ТЦ;
• положительное экспертное заключение;
• разрешение на строительство;
• правоустанавливающие документы на земельный участок (выписки ЕГРН, договор аренды);
• ТУ на подключение инженерных систем;
• схемы расположения участка на кадастровом плане;
• (ГПЗУ;
• схема планировочной организации участка;
• разрешения на отклонение от допустимых параметров строительства (при необходимости).

Для непосредственного выполнения строительства нужно подавать заявки и оформлять ордера на земляные работы. Они выдаются через местные органы власти.

Заключение о соответствии построенного объекта

После завершения строительства ТЦ оформляется акт приема-передачи с подрядчиком. После этого застройщик должен обратиться в Госстройнадзор, получить Заключение о соответствии объекта (ЗОС). Этим документом подтверждается, что при возведении центра не было допущено отступлений от проекта, либо они были устранены по предписаниям госорганов. После получения ЗОС можно приступать к заключительной стадии строительства – получению разрешения на ввод в эксплуатацию.

Ввод в эксплуатацию

Для подтверждения возможности ввода ТЦ в эксплуатацию нужно получить разрешение. Его выдает Госстройнадзор после проверки, что подрядчик точно выполнил все предписания проекта, в полном объеме завершил строительство. После оформления разрешения можно проводить кадастровый работы, оформлять технический план и ставить объект на учет в Росреестре.

Комментарий эксперта. Все стадии проектирования и согласований вам помогут пройти специалисты компании Смарт Вэй. Вы можете ознакомиться с примерами наших предыдущих работ по проектированию торговых центров. Это поможем сделать правильный и объективный выбор.

При проектировании ТЦ всегда нужно выбирать решения для парковок и транспортных развязок

Кто может проектировать торговые центры и как выбрать надежную проектную компанию

Заниматься проектированием торговых центров может любая организация, состоящая в СРО проектировщиков. Однако важно сразу выбрать надежную компанию, чтобы получить ожидаемый результат, без проблем пройти согласования и реализовать проект в готовом объекте. Для этого всегда обращайте внимание на примеры по ранее выполненным работам, на опыт специалистов компании. Все эти преимущества вам гарантированы, если обратиться у компанию Смарт Вэй. Узнать об уникальных коммерческих предложениях, которые мы предлагаем всем клиентам, можно по телефонам, указанным на сайте.

Как правильно составить ТЗ на проектирование торгового центра

В ТЗ включаются требования к содержанию и форме проекта, иным результатам, которые хочет получить заказчик. Также техническое задание содержит сведения об участке, существующей инфраструктуре, ограничения и запреты на строительство. Неточное или неправильное составление технического задания может повлечь проблемы при разработке проекта, увеличение сроков и удорожание сметы. Рекомендуем обратиться в компанию Смарт Вэй, чтобы получить точное ТЗ на проектирование торгового центра.

Сроки и стоимость проектирования

Стоимость и сроки проектирования торговых центров могут существенно отличаться, так как почти каждый объект будет индивидуальным и уникальным. Согласовать расценки и сроки можно после изучения ТЗ и документации на участок, предварительного обследования территории. Компания Смарт Вэй обеспечит выгодные и индивидуальные условия сотрудничества для каждого клиента. Подробнее о наших предложениях всегда можно узнать у наших специалистов.

Сложности и проблемы при проектировании торговых центров

При разработке проекта на торговый центр или развлекательный комплекс можно столкнуться со следующими проблемами и сложностями:

• проблемы при организации строительства в условиях плотной городской застройки;
• ограничения по параметрам разрешенного строительства;
• сложности с площадями для парковочных мест, доставки и разгрузки товаров;
• проблемы при организации системы освещения, так как для подключения торгового центра нужны большие мощности и лимитов;
• строгие требования к транспортной и социальной инфраструктуре, так как здание будет ежедневно посещать большое количество людей;
• сложности с организацией равного доступа клиентов ко всем помещениям, распределением потоков посетителей;
• необходимость соблюдение единого фирменного стиля для разных торговых сетей в здании.

Специалисты компании Смарт Вэй помогут выбрать идеальные решения под ваши запросы и техническое задание, устранят любые сложности при проектировании и согласованиях.

Преимущества работы с нашей компанией

Компания Смарт Вэй специализируется на проектировании различных типов торговых центров, имеет штат квалифицированных и опытных специалистов. Мы всегда предложим выгодные условия сотрудничества, доступные расценки на разработку проекта ТЦ, поддержку на всех стадиях согласований. Вы можете получить бесплатную консультацию по всем возникшим вопросам, заказать разработку ТЗ, дополнительные услуги.