Строительная экспертиза: кто и когда определяет качество строительных работ

belchonock / Depositphotos.com

Если свечки из бетона и стекла зажигаются в городском пространстве, значит, это кому-нибудь нужно. В I квартале 2020 года в эксплуатацию ввели 198,9 тыс. квартир в многоквартирных и жилых домах общей площадью 15,4 млн кв. метров. Все эти квадраты рано или поздно будут заселены счастливыми (будем надеяться) новоселами. От надежды на счастье до гарантии путь непростой, но реальный.

Обрести домашний уют, к примеру, поможет уверенность в том, что квартира отвечает всем строительным стандартам. Проще говоря: под окнами ветер не гуляет, стены на вас не косятся, а пол не улыбается трещинами. Кто может в этом помочь? Например, строительный эксперт, знания и опыт которого поможет удостовериться в качестве строительного объекта и оценить его на соответствие техническим нормам и ГОСТам.

Что такое строительная экспертиза? Когда заключение эксперта-строителя может понадобится в суде? На какие вопросы отвечают эксперты?

Что такое строительная экспертиза?

Строительная экспертиза – это вид судебных инженерно-технических экспертиз, процессуальное действие, которое состоит из двух этапов: исследования строительного объекта и подготовка заключения по поставленным компетентными органами вопросам. База исследования – научные знания и практические наблюдения высококвалифицированных специалистов в строительной сфере.

Чаще всего строительная экспертиза является одним из способов решить конфликт между застройщиком и заказчиком. Заказчик хочет убедиться, что выполненные застройщиком строительно-монтажные работы проведены полностью и с соблюдением всех стандартов. Сам он не обладает необходимыми знаниями, зато строительный эксперт – да. Выводы эксперта могут стать существенным подспорьем для разбирательства в суде.

Когда строительная экспертиза переходит в категорию судебной строительной экспертизы?

Во время передачи дела сторонами на рассмотрение в судебном порядке. В арбитражных, гражданских и административных процессах проведение экспертизы назначает суд, а в уголовном деле – следователь.

Когда назначают строительную экспертизу?

В случаях, когда для расследования и судебного рассмотрения уголовных и гражданских дел требуются специальные знания в области проектирования, строительства, эксплуатации и ремонта зданий и сооружений.

Заказать строительную экспертизу может заинтересованная сторона (истец, ответчик) или прокуратура. Инициировать исследования может также суд.

Необходимость использовать специальные знания возникают:

• при разрешении споров о праве собственности на недвижимость;
• при рассмотрении споров, вытекающих из договоров строительного подряда;
• для определения видов, объема, качества и стоимости выполненных строительных работ, возводимых и эксплуатируемых зданий, строений и сооружений;
• в расследовании дел об административных правонарушениях, связанных с установлением правильности и правомерности строительства, эксплуатации строительных объектов;
• в установлении причин и величины материального ущерба, нанесенного жилым зданиям, квартирам вследствие ненадлежащего ведения строительства или эксплуатации инженерных систем;
• в расследовании и судебном разбирательстве уголовных дел о несчастных случаях, авариях и разрушениях в строительстве;
• для установления соответствия требованиям специальных норм и правил, регламентирующих процессы проектирования, возведения, эксплуатации, реконструкции (ремонта), демонтажа и утилизации строительных объектов.

Что является объектом строительной экспертизы?

Практически любое строительное сооружение, а также незавершенные строительные объекты, дворовые территории, инженерные коммуникации, проектная, и исполнительная документация, сметы.

• качество проведенных работ: выявление брака, дефектов и нарушений, прогнозирование их возможных последствий;
• соответствие ГОСТам, пожарным, экологическим, санитарно-эпидемиологическим нормам, пунктам заключенного между сторонами договора;
• степень износа здания;
• величину ущерба, нанесенного заливом, пожаром с фиксацией объемов и расчетом стоимости восстановления;
• правильность проведения перепланировки здания, включая надстройку и углубление подвальной части;
• причины протечки крыши, образования плесни на конструкциях;
• причины аварий в инженерных коммуникациях.

Эксперт также может провести геодезический мониторинг деформаций, контрольный обмер помещений, исследование несущих конструкций и др.

Какими компетенциями должен обладать эксперт?

Основное требование к эксперту – наличие высшего образования со специальностью (специальные знания), соответствующей профилю выполняемой экспертизы (ст. 13 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»).

Строительную экспертизу должен проводить профессионал с высшим образованием «инженер-строитель». Свое образование он должен подтвердить дипломом (не справкой, не удостоверением, не сертификатом).

Строительный эксперт должен обладать навыками проведения инструментальных исследований. В процессе исследования он может проводить замеры, ультразвуковую дефектоскопию, телевизионную оценку, работать с образцами, взятыми на объекте, в лаборатории.

Перед инструментальными измерениями эксперт проводит визуальное обследование здания:

• осмотр и выявление видимых дефектов и повреждений здания;
• фотофиксацию выявленных дефектов.

Должна ли быть лицензия у строительного эксперта?

В соответствии с требованиями Федерального закона Российской Федерации от 4 мая 2011 г. № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» аналитическая, исследовательская, экспертная деятельность не лицензируется, так как такая деятельность отсутствует в Перечне видов деятельности, на которые требуются лицензии» (ст. 12 вышеуказанного закона).

Какие вопросы задают экспертам?

Правильная и корректная постановка вопроса эксперту – краеугольный камень в эффективном исследовании и последующих выводах.

Формулировки могут быть, например, такими:

• Каково техническое состояние конструктивных элементов, установить категорию технического состояния многоквартирного жилого дома?
• Является ли многоквартирный жилой дом аварийным?
• Каков процент износа жилого многоквартирного дома?
• Возможно ли дальнейшее проживание в данном жилом доме, не создает ли это опасность для окружающих и для проживающих в данном жилом доме?

Какими нормативными документами в основном пользуются строительные эксперты?

Как правило, это технические нормативные документы:

• СП 13-102-2003. Правила обследования несущих конструкций зданий и сооружений;
• ГОСТ 31937-2011. Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния;
• МДС 13-20.2004. Комплексная методика по обследованию и энергоаудиту реконструируемых зданий. Пособие по проектированию;
• МРР 2.2.07-98. Методика обследования зданий и сооружений при их реконструкции и перепланировке и др.

А из чего состоит заключение эксперта?

Вводная часть заключения эксперта содержит сведения о времени и месте производства экспертизы, об основании для ее производства, сведения об экспертном учреждении или об эксперте, вопросы, поставленные в начале процедур, и сведения об участниках экспертизы.

Основная часть состоит из:

• описания объекта исследования;
• описание методов экспертизы;
• технической части: расчеты, результаты поверочных и обмерных работ, протоколы испытаний;
• графической части: материалы фотофиксации и рабочие чертежи, с нанесенными на них отметками;
• дефектной ведомости: список всех повреждений здания или сооружения и объем ремонтных работ по их устранению;
• выводов эксперта и рекомендации по устранению дефектов.

Справка о компании:

Автономная некоммерческая организация «Научно-исследовательский институт экспертиз»

Где и для чего делают независимую экспертизу жилого дома

Техническая экспертиза жилых домов проводится в трех случаях: профилактическая, выполняется на основании указаний ГОСТа; предупреждающая для проведения ремонта; добровольная по заявлению жильцов.

Предусмотрена обязанность застройщика провести экспертизу технической документации для зданий выше 3 этажей.

Другие жилые постройки регулируются слабо и контролируются собственниками.

Законодательство

1. Градостроительный кодекс № 190-ФЗ от 29.12.2004 г. содержит правовые основы строительства.
2. Жилищный кодекс № 188-ФЗ от 29.12.2004 г. перечисляет условия использования жилых помещений.
3. Закон «О техническом регулировании» № 184-ФЗ от 27.12.2002 г. содержит требования к возведению зданий.
4. Технический регламент № 384-ФЗ от 30.12.2009 г. описывает критерии безопасности зданий и сооружений.
5. Правительственное постановление № 47 от 28.01.2006 г. называет признаки аварийных строений, которые подлежат сносу или реконструкции.
6. Приказ Минстроя № 427/пр от 04.08.2014 г. утверждает методические рекомендации для ремонта многоквартирных домов.
7. ГОСТ Р 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния»

Основные требования к эксперту и его работе содержатся в:

1. Гражданском процессуальном кодексе № 138-ФЗ от 14.11.2002 г., где указываются общие требования к специалисту, его ответственность за проведенные исследования и составленное заключение.
2. Законе о государственной судебно-экспертной деятельности № 73-ФЗ от 31.05.2001 г., который подробно описывает деятельность профессионала, сроки исследований.

Отличия экспертизы жилого дома от новостройки

Нанимая эксперта, следует учесть, что существует разница между обследованием квартиры в новостройке и изучением старых помещений. В первом случае будут учтены этапы строительства. Потребуется исследовать:

1. Разрешающие документы. Перед началом строительных работ выбирается участок для возведения дома. Запрещена постройка высотных зданий на территории садовых товариществ или предназначенных для индивидуальной застройки. Нарушение этого правила может привести к сносу сооружения.
2. Планы, чертежи. Это позволяет выявить ошибки в расчетах или работе.
3. Материалы, использованные в строительстве. Они сравниваются с указанными в сметах, накладных, договоре.
4. Степень завершенности здания: подключение его к системам канализации, водоснабжения, электросетям.
5. Размеры квартиры, которые могут быть больше или меньше указанных в планах и договоре.

Подробное изучение перечисленных вопросов позволит сделать вывод о безопасности новостройки.

При работе в старой постройке эксперт обратит внимание на:

• состояние подъезда, лестниц, фундамента;
• трещины в стенах, полах, потолках;
• признаки неисправности электрооборудования, вентиляции, канализации, отопления.

Во втором случае профессионал будет исследовать степень износа конструкций, просчитывая вероятность пожаров, аварий, разрушения дома.

Основной упор делается на безопасное состояние здания, при этом проводится экспертная оценка грунта, фундамента, несущих конструкций (стен, колонн), элементов крыши, крепление балконов и лестничных маршей.

Независимая экспертиза

Законодательством предусмотрено регулярное обследование жилых зданий на предмет их безопасности. Так, новые здания изучаются через 2 года после ввода в эксплуатацию, а затем каждые 10 лет. Постройки в сейсмоопасных местах или влажном климате проверяются раз в 5 лет. Контролируют процедуру государственные органы и управляющие компании. Возможны дополнительные обследования после аварий, чрезвычайных ситуаций.

Важно: состояние многоквартирных домов контролируется управляющими компаниями, а частных – владельцами.

Для чего проводят

Независимая экспертиза проводится в самых разных ситуациях: при продаже жилья или оценке ущерба после пожара, затопления и так далее.

Работа специалиста будет зависеть от особенностей помещения. Исследование деревянной постройки отличается от анализа кирпичной.

Определение технического состояния объекта для оценки целесообразности его ремонта или реконструкции

Основные параметры для многоквартирного дома:

1. Дата постройки – чем старше здание, тем больше ремонта оно требует.
2. Трещины на фундаменте, искривления кладки, свай в подвале влияют на прочность сооружения.
3. Разрушение стен, отклонение их от вертикали указывает на высокую степень износа.
4. Прогибы железобетонных оснований крыш, деревянных конструкций.
5. Нарушения работы вентиляции, водоснабжения, канализации.
6. Экологический класс строительных материалов.

Риски оцениваются в баллах от 1 до 10. Если помещение набирает максимальное количество, то будет поднят вопрос о его сносе.

Для кирпичных зданий важны:

• состояние блоков;
• количество и качество соединительного раствора;
• разрушение связи между фрагментами;
• влажность.

Для деревянных жилищ требуются вентиляционные отверстия между фундаментом и стенами, отсутствие щелей, недопустимы грибок и повреждения паразитами.

При осмотре помещений эксперт также изучит особенности земли под постройкой.

Обследования дома частного и многоквартирного перед покупкой

В этой ситуации специалист обратит внимание на все моменты, связанные с разрушением здания, а также на особенности расположения помещений, звуко- и теплоизоляцию, правильность установки окон, работу вентиляции, электропроводки, отопления, признаков промерзания стен.

Особенной разницы между многоквартирными и кирпичными зданиями нет. Для деревянного строения дополнительно потребуется осмотр подвала, пола, чтобы выявить гниение. Обследование крыши понадобится для обнаружения протечек.

Соответствие дома строительным противопожарным нормам

Такие здания проектируются с учетом пожарной безопасности, для этого предусмотрены определенные расстояния между ближайшими строениями, возможность подъездов спецмашин, пути эвакуации жителей и так далее.

Министерство строительства предъявляет требования к материалам, из которых строятся жилые помещения. Они сводятся к тому, что для строительства фундамента допускаются пожароустойчивые конструкции, способные выдержать длительное воздействие высокой температуры пламени, то же касается каркасных и несущих стен. Для крыш допускается использовать материалы с меньшей степенью горючести. Критерии для кирпичных зданий аналогичны.

Запрещено размещать в жилых постройках бани, сауны, прачечные и другие создающие опасность пожара организации.

Здания разделены по классам пожароустойчивости. Так, самыми надежными будут постройки из ЖБИ и кирпича, а опасными – деревянные конструкции.

Важно: при строительстве проводится обязательная экспертиза проектной документации.

Определение пригодности к проживанию

Важным критерием оценки жилья будет аварийность. Ее может установить эксперт после обследования. В этом случае высчитывается уровень износа каркаса и стен здания. Для каменных строений критическим считается показатель свыше 70%, а для деревянных – 65%. На основании выводов профессионала комиссия определяет пригодность для проживания.

Выяснение причин возникновения деформаций и дефектов

Для многоквартирных, кирпичных и деревянных зданий существуют два вида причин деформации и дефектов стен, кровли и фундамента:

• внешние причины – природные воздействия, дожди, морозы, перепады температур;
• внутренние – ошибки строителей, проектировщиков, понижение или повышение уровня грунтовых вод, расположение здания рядом с опасными производствами, например шахтами.

Это поможет выявить эксперт после изучения документов и осмотра жилья с использованием приборов и инструментов.

Определение причин грибка, плесени

При обследовании помещений эксперт обратит внимание на:

• работу вентиляции;
• равномерность прогрева помещения;
• влажность.

В зависимости от распространения плесени последуют выводы о причинах:

1. На полу и внизу стен. Свидетельство протечки в подвале.
2. В ванной комнате. Признак плохой вентиляции.
3. В углах комнат. Говорит о промерзании.

Особенно опасен грибок для деревянных построек, так как он проникает глубоко в древесину и разрушает ее. Устранение такого дефекта может потребовать удаления части поврежденной стены, пола, потолка. Для кирпичных и бетонных построек появление плесени менее опасно. В этом случае специалист может потребовать оторвать фрагмент обоев, убрать штукатурку или покрытие пола, чтобы взять образцы для лабораторного исследования.

Оценка стоимости работ при ущербе

Одно из направлений работы эксперта – оценка ущерба. Специалисту придется выявлять причины возникновения пожара, затопления. Он сможет выяснить, отчего произошло возгорание – невнимательность человека, неисправность электрооборудования, поджог. Эксперт назовет стоимость ремонта. Такие сведения понадобятся в суде, чтобы определить размер возмещения вреда.

Качества частного дома повлияют на размер компенсации. Так, деревянная постройка во время пожара пострадает сильнее кирпичной.

Специалисту могут понадобиться фрагменты покрытия стен, пола, потолка, электропроводки для лабораторного анализа на предмет поджога.

Признаки самовольной постройки

• нет разрешения на строительство;
• земля под домом предназначена для других целей;
• нарушение правил застройки.

Законодатель требует соблюдения прав человека при возведении жилых помещений. Чтобы контролировать процесс, властями городов выдаются разрешение на строительство. Бывает, что люди не получают нужных бумаг, а самостоятельно отстраивают здание.

Многоэтажные или многоквартирные строения не должны стоять на земле, выделенной под дачи, сады, пашни.

Градостроительный кодекс предусматривает требования для расположения зданий. Существуют санитарные нормы, устанавливающие, сколько метров должно быть между соседними сооружениями. Если строители пренебрегли этими правилами, их творение будет незаконным.

Выявить нарушения закона сможет эксперт после изучения документов.

Важно: для строительства требуется разрешение органов власти. Построенные без него дома подлежат сносу.

В этой ситуации нет разницы, построен кирпичный или деревянный дом. Признание его самовольной постройкой происходит в судебном порядке и повлечет за собой снос.

Вид земельного участка

Если человеку принадлежит земля, он может строить на ней здание, но не выше 3 этажей.

Многоквартирные дома должны строиться в специально отведенных местах, главное, чтобы участок земли под ним принадлежал администрации города, села или человеку и предназначался именно под застройку.

Использование земли не по назначению приведет к сносу здания. Управленческие решения о застройке городов оформляются документально.

Тщательно изучение документов позволит эксперту выявить нарушения.

Оценка рыночной стоимости дома

Оценочная деятельность регулируется Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными стандартами оценки (ФСО №№ 1-13), а деятельность экспертов Федеральным законом № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Требования к эксперту и оценщику отличаются.

Заключая договор купли-продажи, продавец и покупатель желают знать истинную цену жилья. В этой ситуации поможет специалист, который осмотрит помещение и сделает выводы. Стоимость зависит от:

• срока службы – старые постройки менее востребованы;
• места его нахождения в городе – пользуются спросом расположенные ближе к центру;
• этажа, положение в строении – первые и последние не очень привлекательны, как «торцевые»;
• общего состояния здания.

Кто проводит

Техническую экспертизу здания проводят специалисты имеющие допуск соответствующей саморегулируемой организации.

Им не требуются лицензии или другие подтверждения навыков. В добровольном порядке профессионалы получают сертификаты. Исключение из общего правила составляют экспертизы проектов, другой документации, в этом случае требуется лицензия. Сделать обследование могут государственные и частные специалисты. В любом случае они будут независимыми.

Цена и сроки

Объем работы влияет на сроки: в среднем они составляют от 10 до 30 дней. Сложные лабораторные исследования увеличивают ожидание результатов.

Цена услуг профессионала зависит от сложности обследования, расценок компании. Работу оплачивает инициатор заказа. Это могут быть управляющие компании, собственники помещений, другие заинтересованные люди.

Где сделать

Многие компании занимаются вопросами оценки. Например:

Город	Название	Адрес	Виды работ
Москва	ООО «Строительная экспертиза»	Грохольский переулок, д. 28	Все виды обследований, предлагается рассрочка
Санкт-Петербург	«Ленэксп»	Ул. Комсомола, д. 41	Исследования строительной документации, качества работ и другие
Сочи	АНО «СГЭИЛ»	Ул. Навагинская, 9д, ТЦ «Атриум»	Изучает здания, помещения, постройки
Хабаровск	«Оценка-Партнер»	Ул. Ленина, 4, офис 18, Дом Радио	Дает заключения о жилых помещениях, оказывает юридическую помощь

Этапы

1. Подготовительный. Проводится предварительный осмотр здания, чтобы выяснить его общее состояние, срок службы, расположение, оценить объем работы, ознакомиться с документами, результатами ранее проведенных обследований.
2. Детальное изучение. Осмотр конструкций, измерение помещений, выявленных деформаций, прогибов, особенностей использованных материалов, проседание фундамента.
3. Подготовка отчета. Все полученные сведения проверяются, производятся расчеты, описываются выявленные нарушения, включаются выводы специалиста.

Отчет

Работу эксперта завершает письменный отчет или заключение. В нем описываются:

• дата, время, место проводимых обследований;
• сведения об эксперте, его опыте, образовании;
• подробное описание здания и выявленных недостатков;
• выводы специалиста.

К документу прилагаются фотографии, расчеты, схемы. Он подписывается исполнителем и заверяется печатью экспертной организации.

После проведение процедуры делаются выводы:

• здание находится в нормативном техническом состоянии;
• объект имеет работоспособное состояние;
• конструкция имеет значительные отклонения и ограниченно работоспособно;
• здание невозможно использовать по назначению из-за аварийного состояния.

Полезное видео

Обследование частного строения: