этапы проектирования и строительства частного дома

1. Консультация

Для строительства нужен проект, а для проектирования нужно техническое задание — перечень требований к дому. Если бюджет заказчика не безграничен, то эти требования должны ему соответствовать.

На консультации мы помогаем сформировать требования к дому исходя из условий участка, пожеланий заказчика и озвученного бюджета.

Консультацию проводит Борис Зайцев, руководитель бюро.

Техническое задание определяет каким будет проект, а проект определяет каким будет дом и стоимость его строительства. Правильность решений, принятых на этом этапе, становится очевидна после окончания строительства, когда менять что-то уже поздно, поэтому это самый ответственный этап.

Имея опыт в проектировании и строительстве домов, а также обладая знаниями по актуальной стоимости строительства всего дома (а не только отдельных его частей), заказчик может самостоятельно составить техническое задание на проектирование.

2. Подготовительный этап

Без ГПЗУ об ограничениях по застройке участка можно узнать из уведомления о несоответствии параметров дома и недопустимости размещения объекта на участке (бывший отказ в выдаче разрешения на строительство). К тому времени уже будет потрачено несколько месяцев и несколько сотен тысяч рублей на проектирование. Те, кто строил без уведомления, могут узнать об ограничениях еще позже: из отказа в государственной регистрации прав (права собственности на построенный дом).

Выделенную мощность по электричеству и газу можно узнать после строительства дома, а заодно узнать хватит ли этой мощности для отопления и электроснабжения уже построенного дома.

Без топосъемки невозможно расположение дома относительно границ участка из кадастрового реестра и привязки к местности, расположение дома относительно рельефа («ноль» дома), проектирование наружных сетей, проектирование фундамента.

Без геологии невозможен расчет фундамента. Надежность такого фундамента зависит только от воли случая, узнать о том, повезло или нет, получится только после окончания строительства и нескольких лет проживания в доме.

Этапы проектирования загородного дома

Именно с отражения Ваших идей на бумаге, с проектирования, начинается путь создания дома. Грамотный проект учитывает не только пожелания Заказчика по функциональному наполнению здания, его внешнему виду, стилистике, но и объединяет все решения, необходимые для технологичного и надежного строительства, а также для удобной эксплуатации строения в дальнейшем.

Каждый оказывается перед непростым выбором: приобрести типовой проект или заключить договор на индивидуальное проектирование. Для чего нужен индивидуальный проект, если продаются комплекты готовой рабочей документации для строительства?

Действительно, приобретение типового проекта – самый короткий путь, но часто не всегда правильный. Вы получаете готовую документацию и, по задумке, можете сразу начинать строительство. Однако это является правдой только в том случае, если Вам посчастливилось приобрести проект, тщательно проверенный, соответствующий Российским нормативам и неоднократно реализованный, в котором устранены недоработки типовых узлов, вставленных без учета особенностей данного строения.

В реалии, как показывает практика, каждый заказчик желает внести в проект изменения в соответствии со своими потребностями – как функциональными, так и эстетическими. Желание приспособить жилье под свой образ жизни, сделать его более индивидуальным является естественным при строительстве дома. Так же необходимо адаптировать конструкции фундамента и дома под существующие геологические условия и рельеф местности или отзеркалить проект для другой ориентации помещений на участке.

Создание индивидуального проекта состоит из нескольких этапов и в среднем занимает от 1-го до 2-х месяцев. Срок разработки проекта зависит в основном от того, насколько быстро архитектор сможет найти именно то решение, которое Вы примете с удовольствием.

Основные Этапы разработки индивидуального проекта дома:

1. Составление технического задания

2. Разработка эскизного проекта

3. Разработка архитектурных решений

4. Разработка конструктивных решений

6. Разработка инженерной документации и электротехнического проекта

1. ТЕХНИЧЕСКОЕ ЗАДАНИЕ

Этому этапу предшествует затратный по времени поиск фотографий с понравившимися ему коттеджами, элементами архитектуры и декора, вариантами планировок. В дальнейшем, данный материал берется за основу архитектурного образа или планировочной схемы. Если таковых материалов нет, то точкой отсчета может стать один из наших готовых проектов, который подходит под основные требования заказчика. Прежде всего, наши специалисты вместе с клиентом составляют техническое задание на проектирование, где определяют:

• состав и метраж помещений, их планировку;
• конструкцию наружных стен, перегородок, перекрытий;
• материал кровли;
• архитектурный стиль;
• этажность;
• наличие мансарды и подвала, гаража и открытых автостоянок, бассейна и сауны, котельных, кладовок, балконов и лоджий, дымоходов и воздуховодов, панорамных окон и эркеров.

В техзадании также обозначают особенности ландшафта участка, существующие подъезды, расположение соседних построек и сторон света.

На основании технического задания Заказчику предлагаются варианты планировок и фасадов. Обсуждения происходят на рабочих встречах и в письмах по электронной почте. Визуальный образ будущего дома отражается в авторских эскизах и скетчах “от руки”, а также в трехмерных компьютерных моделях.

2. РАЗРАБОТКА ЭСКИЗНОГО ПРОЕКТА

На эскизном проекте архитектор определяет расположение и габариты помещений, количество оконных проемов и дверей, выполняются разрезы здания, производится прорисовка и ориентировочная расстановка мебели для понимания функциональности помещений (пример разработки эскизного проекта). Более того, на этапе разработки эскизного проекта определяется материал и конструкция несущих стен и перегородок будущего дома, а также способы его утепления. В работе архитекторов используется как ручная подача, так и трехмерная компьютерная графика.

На этом этапе выполняется предварительная оценка стоимости строительства объекта.

3. АРХИТЕКТУРНЫЕ РЕШЕНИЯ

После согласования эскиза, начинается рабочее проектирование – формирование рабочей документации раздела архитектурных решений (АР).

Производится доработка эскизного проекта, в частности:

• задаются проектные отметки основных элементов здания,
• идёт разработка необходимых узлов,
• проставляются размерные цепочки,
• производится деталировка декоративных элементов фасада,
• формируется рабочая документация и архитектурно-строительные чертежи (пример архитектурного раздела), на основании которой будет разрабатываться раздел конструктивных решений (КР).

Примеры рабочих чертежей раздела архитектурных решений (АР)

Также на этом этапе наш архитектор выполняет трехмерную визуализацию дома, позволяющую заказчику иметь наиболее полное представление о внешнем виде будущего дома и облегчающую подбор его цветового решения.

В состав раздела архитектурных решений входят:

• Общие данные
• Ведомость полов и внутренней отделки помещений
• Маркировочные планы этажей
• Планы этажей и кровли
• Фасады
• Разрезы
• Заполнение и спецификация оконных и дверных проемов
• Ведомость перемычек
• Устройство вентиляционных стояков
• Необходимые узлы, сечения и детали

4. КОНСТРУКТИВНЫЕ РЕШЕНИЯ

На этом этапе, производится расчёт фундамента, перекрытий и стропильной системы с учетом особенностей грунтов, собранных нагрузок и климатических условий.

После утверждения модели архитекторы приступают к разработке рабочей документации (пример раздела конструктивных решений). В процессе работы архитекторы согласовывают все рабочие вопросы с опытными инженерами нашей компании до выдачи проекта заказчику. Работа строится на тесном взаимодействии смежных специалистов из разных отделов. Это позволяет избежать неприятных “сюрпризов” на стройплощадке и выполнить нашим строителям, отделочникам и специалистам по инженерным сетям все работы точно в соответствии с проектом дома.

В состав раздела конструктивных решений входят:

• Схемы перекрытий этажей

• Необходимые узлы, балки

5. ДИЗАЙН-ПРОЕКТ

Дизайн-проект разрабатывается для внутренней (интерьерной) части дома. В процессе проектирования осуществляется выбор и привязка сантехнического оборудования, кухонной мебели и техники, выбор и компоновка оборудования котельной, выбор камина и др.

После утвержденного эскизного предложения заказчик самостоятельно выбирает конкретные сантехнические приборы (унитазы, умывальники, душевые кабины, полотенцесушители и пр.) или подтверждает выбор, сделанный архитектором, после чего происходит корректировка архитектурного раздела проекта (АР), на основании которого разрабатываются смежные проекты (канализация, отопление, электрика). Осуществляется выбор фасадного освещения и освещения внутри дома, выполняется развертка стен и производится прорисовка всех деталей.

В состав дизайн-проекта входят:

• План с расстановкой мебели и сантехнического оборудования
• План потолков (с привязкой светильников, размерами и отметками декоративных подшивок с указанием материалов)
• План электрических цепей и включений (расстановка и привязка выключателей и переключателей, привязка электро-выводов)
• План с расстановкой электророзеток (как бытовых, так и для оборудования котельной, кухни и пр.)
• Необходимые разрезы и развертки с привязкой сантехнического и кухонного оборудования, привязкой электро-выводов и розеток
• План полов (с указанием материала)
• План тепловых полов

6. ИНЖЕНЕРНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ

При проектировании сетей все системы объединяются в единое целое, поэтому уже на стадии эскизного проектирования организуется рабочая встреча с инженером для обсуждения с Заказчиком всех коммуникаций

В процессе проектирования загородного дома наши специалисты энергетики также выполняют проект систем вентиляции, отопления загородного дома, водоснабжения и водоотведения, а также проект по электроснабжению.

Отопление, водоснабжение, канализация (ОВ и К

• Принципиальная схема котельной
• Схема наружных сетей
• Теплотехнический расчет здания
• Таблица отопительных приборов
• Схема радиаторного отопления
• Схема напольного отопления
• Схема водоснабжения
• Схема водоотведения
• Схема расположения автоматики зонального регулирования напольного отопления

Электрооборудование (ЭО)

• Принципиальная однолинейная схема
• Принципиальная схема слаботочных систем
• Таблица расчета нагрузок
• Схема заземления
• Схема наружных сетей

Разработка проектного решения

Проектное решение – это комплекс текстовых и графических документов, необходимых для реализации технических решений по устранению выявленных недостатков, дефектов, повреждений, прочих нарушений договорной, проектной и нормативной документации отдельных строительных конструкций на небольших площадях, а также при ремонте или прокладке инженерных сетей небольшой протяженности.

Чем отличается проектное решение от разработки проектной и рабочей документации.

Проектная документация требуется для согласования в государственных или независимых негосударственных экспертных организациях, с целью получения положительного заключения экспертизы. Положительное заключение экспертизы необходимо для получения разрешения на строительство.

Кроме того, проектная документация понадобится при вводе здания или сооружения в эксплуатацию, поскольку именно по ней будут сверяться объемно-планировочные, конструктивные и технологические решения принятые при возведении объекта.

Рабочая документация необходима непосредственно для производства строительно-монтажных работ. Именно в соответствии с чертежами рабочей документации производятся все строительные работы. Т.е. рабочая документация нужна для строителей. Рабочая документация, как правило, разрабатывается на выполнение полного комплекса работ по строительству и реконструкции.

Разработанные проектные решения , по сути, являются рабочей документацией. Отличие состоит в объеме выполняемых работ. Локальные проектные решения выполняются на основании выполненного обследования, проведенной экспертизы или мониторинга, при необходимости устранить выявленные недостатки, дефекты, повреждения, усилить отдельные конструкции (балки перекрытия, плиты, простенки и пр.), спроектировать небольшую по площади пристройку, проложить инженерные сети небольшой протяженности и пр.

Какие нормативно-правовые документы регламентируют разработку проектных решений

Основными нормативными и правовыми документами регламентирующими содержание и правила разработки проектного решения являются:
1. Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗФ, глава 6, 6.1;
2. Постановление Правительства Р Ф от 16 февраля 2008 г. № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию»;
3. ВСН 61-89 (р) «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования.»;
4. ГОСТ Р 21.1101-2009 «Система проектной документации для строительства. Основные требования к проектной и рабочей документации.».

Состав работ

Проектные решения (так же как и рабочий проект) разрабатывается для строителей, при небольших объемах работ, таких как:
— устройство проемов в стене;
— устройство козырьков и навесов;
— перенос отдельных несущих конструкций;
— усиление отдельных несущих конструкций;
— устройство асфальтобетонных и железобетонных площадок и дорог небольшой площади;
— прокладка инженерных сетей в отдельных помещениях;
— подключение коттеджа к инженерным сетям;
— и пр.

Состав и объем работ всегда индивидуальны. Возможно выполнение следующих разделов:

Шифр раздела	Название раздела
— АД	Автомобильные дороги
— АС	Архитектурно-строительные решения (при объединении АР и КР)
— АИ	Интерьеры
— КЖ	Конструктивные решения. Железобетонные конструкции
— КЖ0	Конструктивные решения. Железобетонные конструкции. Фундаменты
— КМ	Конструктивные решения. Металлические конструкции
— КД	Конструктивные решения. Деревянные конструкции
— КРР	Конструктивные решения. Статический расчет
— ЭС	Система электроснабжения. Наружное электроснабжение
— ЭМ	Система электроснабжения. Силовое электрооборудование
— ЭО	Система электроснабжения. Электроосвещение
— ЭН	Система электроснабжения. Электроосвещение наружное
— ЭИС	Электроснабжение инженерных систем
— НВ	Система водоснабжения. Наружные сети
— НК	Система водоотведения. Наружные сети
— НВК	Система водоснабжения и водоотведения. Наружные сети
— ВК	Система водоснабжения и водоотведения. Внутренние сети
— ОВиК	Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха
— ТС	Теплоснабжение
— РТ	Телефония, Радиофикация, Телеприем

Этапы

Разработка выполняется, в общем случае, в следующей последовательности:
— обследование или экспертиза (результаты проведенного мониторинга) с целью определения технического состояния конструкций, инженерных сетей, здания или сооружения (в зависимости от поставленных задач);
— изучение строительной площадки (при необходимости);
— непосредственно разработка проектных решений;
— передача заказчику;
— доработка в соответствии с пожеланиями заказчика;
— выдача на бумажном носителе;
— согласование бумажном носителе всеми заинтересованными сторонами;
— передача производство работ;
— внесение изменений и дополнений в принятые проектные решения по ходу строительства (при необходимости).

Сроки разработки

В зависимости от объема и сложности работ сроки проектирования могут значительно отличаться.

Продолжительность разработки может составлять 10 и более рабочих дней (не включая времени на согласования с заказчиком и внесения изменений в проект в соответствии с его пожеланиями).

Точно установить продолжительность работ и стоимость можно только после получения исходных данных.

Узнать сроки выполнения работ можно следующими способами:
— сделать запрос на выполнение обследования в разделе «Заявка на выполнение проектных работ» ;
— связавшись с нашими специалистами по телефонам: +7 (495) 641-70-69 ; +7 (499) 340-34-73 ;
— сделать запрос по эл.почте: manager@tse-expert.ru .

Что Вы получите в результате

В результате разработки проектных решений вы получаете комплект необходимой документации в электронном виде, а также на бумажном носителе.

Для чего необходима разработка проектных решений

Проектные решения (также как и рабочий проект) разрабатываются для строителей. Именно по этой документации выполняются строительно-монтажные, монтажные и прочие работы. Они необходимы для обеспечения качества, надежности и долговечности возведенных (или усиленных) строительных конструкций, поскольку небольшие, на первый взгляд, дефекты могут привести, в дальнейшем, к аварийному состоянию здания в целом.

Срок действия результатов

Срок действия проектной, рабочей и пр. документации законодательно не определен. Однако, следует учитывать что, ограниченный срок действия имеют некоторые исходные данные для проектирования. Например, у технических условий срок действия от 2 до 5 лет (это указано на самих технических условиях). Кроме того, возможно изменение ландшафта, а также гидрогеологических условий (например, вследствие техногенного воздействия). Также, возможна прокладка каких-либо наружных сетей, что автоматически ведет к изменению геоподосновы. Стоит также упомянуть что, при большой задержке по срокам реконструкции аварийного объекта (если делался проект реконструкции), данный объект может значительно измениться с точки зрения его технического состояния.

Из всего выше сказанного можно сделать вывод что, несмотря на отсутствие каких-либо ограничений с точки зрения законодательства, срок действия проектной, рабочей и пр. документации ограничен по ряду факторов, а именно:
— истечение срока действия исходных данных (например, технических условий);
— изменение исходных данных (например , геоподосновы);
— изменение ландшафта и гидрогеологических условий в следствии техногенных или природных воздействий;
— изменение технического состояния объекта (при реконструкции, техническом перевооружении, и пр.).