Что такое реконструкция частного жилого дома: как избежать отказа и получить разрешение

Строительство дома – трудоемкий и требующий немалых вложений процесс. Но и по окончании строительства со временем появится необходимость в ремонте и даже в обновлении жилья. Если с ремонтом все просто – бери и делай, то реконструкция частного дома имеет некоторые особенности, которые важно знать, планируя капитальные изменения жилья.

Общие понятия о реконструкции дома

Реконструкция упоминается в Градостроительном кодексе РФ (далее ГрК РФ), в Гражданской кодексе РФ (ГК РФ) и в некоторых других нормативно-правовых актах (НПА).

Иначе говоря, если решили надстроить второй или третий этаж, восстановить фундамент, сделать пристройку к дому или на месте старого дома возвести новый – это и есть реконструкция.

Такие мероприятия повлекут изменение параметров дома – площади, этажности, инженерно-технического снабжения (отопления, электричества, водоснабжения и т. д.).

Отличия реконструкции от капитального ремонта и перепланировки

Реконструкцию часто сравнивают с перепланировкой или капитальным ремонтом. Но это ошибочное мнение. Перепланировка влечет изменения только внутренней части дома, капремонт – замена или восстановление каких-то элементов, а реконструкция – изменение площади и фасада помещения.

Для общего понимания различий вкратце рассмотрим перепланировку и капремонт.

Перепланировка, согласно ст. 25 Жилищного кодекса РФ – изменение частей дома, требующее внесения корректировок в технический план дома. В нее входят:

• перенос дверных или оконных проемов;
• перенос или разборка перегородок,
• устройство дополнительных санузлов и т. п.

Чтобы осуществить перепланировку дома, нужно получить разрешение от районной администрации, обратившись напрямую или через МФЦ.

Если вам не выдали разрешение на перепланировку, напишите нашему юристу! Он поможет вам разобраться в обоснованности отказа.

Капитальный ремонт – это замена или восстановление устаревших частей дома, инженерно-технического обеспечения, а также отдельных частей несущих конструкций жилья. Такие мероприятия не требуют внесения изменений в технический план и получения разрешения.

Пример капремонта – замена кровли, водопровода, отопления, замена перегородок и т. п.

Отличительная черта реконструкции – изменение параметров дома, направленных на увеличение площади, этажности. А перепланировка и капремонт не влекут таких глобальных изменений.

НПА, регулирующие реконструкцию:

Оформление разрешения на реконструкцию дома

Реновация дома – это очень важный процесс, который требует согласования и разрешения от органов местного самоуправления. Поскольку изменения параметров могут нарушить безопасность дома и затронуть интересы живущих в нем людей, а также соседей.

Ст.51 ГрК РФ дает определение разрешения на реконструкцию.

Для получения разрешения нужно обратиться в отдел архитектуры и градостроительства в администрации муниципального образования (согласно п. 4 ст. 51 ГрК РФ) и подать заявление с соответствующим пакетом документов.

Весь перечень, необходимых документов для получения разрешения на реконструкцию содержится в п. 7 ст. 51 ГрК РФ.

Этот перечень не окончательный. Требования к списку документов могут отличаться в каждом субъекте. Поэтому перед оформлением следует уточнить эту информацию у специалиста специализированного отдела.

Обратиться можно лично либо через доверенное лицо. Также ГрК РФ в п. 7 ст. 51 предусматривает возможность подачи заявления через МФЦ.

После подачи документов заявление рассматривается в течение 7 рабочих дней, по истечении которых заявитель должен быть письменно уведомлен о принятой резолюции. Заявитель должен обратиться в пожарную службу и СЭС для дальнейшего согласования решения, результатом которого будет выдача разрешения либо отказ.

В случае положительного ответа можно приступать к реконструкции самостоятельно, если площадь пристройки/надстройки не будет превышать 10 кв. м. В противном случае выполнять реконструкцию должен специалист, имеющий лицензию на выполнение подобных работ.

Срок действия разрешения составляет не более 10 лет со дня получения разрешения (п. 19 ст. 51 ГрК РФ). Его можно продлить, обратившись в местные органы власти с соответствующим заявлением не позднее, чем за 60 дней до окончания срока. По истечении 10 лет, если реконструкция не была завершена хотя бы на 70%, нужно будет заново оформлять разрешение.

После завершения реновации необходимо получить заключение о соответствии, реконструированного дома требованиям технических регламентов, иных НПА и проектной документации, включая требования энергоэффективности и оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергоресурсов – выдается в течение 10 рабочих дней районной инспекцией государственного строительного надзора.

После получения такого заключения необходимо актуализировать данные технического паспорта, зарегистрировав дом в ЕГРН, поскольку изменились технические параметры жилья. Для этого нужно получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию в том же органе самоуправления, снова собрав пакет документов с заявлением и разрешением на реконструкцию. Такое разрешение выдается в течение 10 рабочих дней.

Получение разрешения – обязательная процедура. Если реновация будет проведена без разрешения, будет наложен административный штраф (2 – 5 т. р.), согласно п. 1 ст. 9.5 Кодекса об административных правонарушениях России.

В этом случае реконструированный дом будет признан самовольной постройкой, которую необходимо узаконить (читайте, как легализовать самовольную постройку). Для этого в БТИ нужно взять новый кадастровый паспорт и вместе со старым предоставить документы из перечня в администрацию и получить разрешение на реконструкцию. В дальнейшем можно будет зарегистрировать право собственности на реконструированное жилье. Также можно узаконить реконструкцию через суд.

Вы знали, что результат рассмотрения исковых заявлений зависит от того, насколько юридически грамотно оно составлено? Наши профессионалы готовы помочь Вам оформить иск абсолютно бесплатно. Просто напишите справа в чате.

Также можете позвонить по номерам телефонов:

8 (499) 703-35-33 доб. 849 – Москва и область;

8 (812) 309-06-71 доб. 501 – Санкт-Петербург и область;

8 (800) 777-08-62 доб. 481 – все регионы РФ.

Что касается реконструкции домов в СНТ (садовые некоммерческие товарищества), то благодаря принятому ФЗ № 93 от 30.06.2006 «О дачной амнистии», разрешение не требуется. А для регистрации права собственности применяется упрощенный порядок – достаточно предоставить в Росреестр декларацию об объекте недвижимого имущества. При этом земельный участок в СНТ должен находиться в собственности.

Стоимость получения разрешения на реконструкцию

При оформлении разрешения на проведение реновации потребуется понести некоторые расходы. На этапе сбора документов – это оплата услуг специалиста для составления проекта реконструкции – стоимость оговаривается индивидуально, т. к. цена складывается из площади дома и сложности проведенных работ. В расходы стоит включить оформление техпаспорта на дом в БТИ, сумму госпошлины, которая устанавливается в каждом субъекте РФ.

Также оплатить придется госпошлину за регистрацию права собственности на реконструированный дом – 350 р. (пп. 27 п. 1 ст. 333.31 Налогового кодекса РФ).

Использование материнского капитала в реконструкции

В соответствии с п. 1 ст. 10 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 N 256-ФЗ (далее ФЗ № 256) средства мат. капитала можно использовать на реконструкцию дома при соблюдении нескольких условий:

• исполнение ребенку 3-х лет;
• площадь жилья будет увеличена;
• дом оформлен в совместную собственность;
• площадь жилья на каждого члена не превышает 18 кв. м.

При соблюдении всех условий можно обратиться в пенсионный фонд России (далее – ПФРФ) и предоставить заявление о распоряжении мат. капиталом и следующие документы:

После проверки документов ПФРФ в течение 2-х месяцев переводит 50% от суммы субсидии на счет получателя капитала, а оставшиеся деньги перечисляются не ранее чем через полгода после получения первой части. Для этого необходимо повторно обратиться в ПФ РФ с заявлением и актом освидетельствования проведения реконструкции. Этот документ выдается отделом архитектуры и градостроительства в администрации.

В случае, если для проведения реконструкции был привлечен подрядчик, то после завершения работ вся сумма будет переведена на счет организации.

Если реконструкцию дома невозможно отложить до исполнения ребенку 3-х лет, то можно провести необходимые работы, а после получить материнский капитал на компенсацию расходов при реновации дома. Также ФЗ № 256 предусматривает возможность погашения кредита, взятого на реконструкцию, за счет государственной субсидии.

Отказ в разрешении на реконструкцию дома

Основания для отказа в выдаче разрешения на реновацию указаны в п. 13 ст. 51 ГрК РФ. К ним относятся:

Отказ может быть обжалован в досудебном и судебном порядке. В первом варианте подается заявление. Для этого нужно предоставить в суд пакет документов для получения разрешения, заявление и отказ уполномоченного органа в выдаче разрешения на реконструкцию. Как правило, в таких делах суд встает на сторону истца. Главное, чтобы проведенные работы соответствовали градостроительному законодательству.

Остались вопросы? Напишите нам в чат, как это уже сделали многие пользователи, и вы получите бесплатную консультацию специалиста по земельным вопросам.

Проектирование реконструкции

Реконструкция загородного дома или коттеджа, зависит от существующих несущих конструкциях дома и их состояния. При незначительных и несложных изменениях в реконструкции дома, работы можно производить полагаясь на профессионализм строителей.

При изменениях затрагивающих несущие конструкции здания, прежде чем приступать к выполнению общестроительных работ по реконструкции дома, мы рекомендуем разработать проект реконструкции дома, и вот почему:

Мы предлагаем Вам воспользоваться услугами нашего проектного и конструкторского отдела и разработать проект реконструкции загородного дома.

Проект реконструкции дома

Архитектурный проект реконструкции даёт представление о необходимых работах по проведению реконструкции, и является основой для определения точной стоимости работ.

Наш альбом проекта реконструкции (40-65 страниц) включает в себя:

Стоимость проекта реконструкции

Проект реконструкции дома

от 450 руб./кв.м.

• Профессионализм

у нас работает профессиональный архитектор, который специализируется на реконструкциях частных домов с большим опытом работы.

• Опыт

занимаемся реконструкциями и переделкой частных домов с 1995 года, выполнили более 150 проектов.

• Гарантийные обязательства

даём гарантию на выполненные работы до 5 лет.

• Качественный и индивидуальный подход к проектированию

сравните:

(альбом 3-10 страниц) (альбом 40-65 страниц)

Проектирование реконструкции дома

Название	Ед. Измерения	Цена
Потолки	м3	от 3000 Р.
Потолки	м3	от 3000 Р.
Потолки	м3	от 3000 Р.

Мы перезвоним
и проконсультируем
по деталям работ

Мы составим
расчет

Проекты реконструкции дома от компании «Ваш персональный Строитель»

Вам перешел старый дом по наследству, и вы не знаете, что с ним делать? Или, быть может, появилось желание обновить в соответствии с модой собственное семейное гнездышко? В таком случае вам следует заказать проект реконструкции дома. Компания «Ваш персональный Строитель» реализует ваши мечты о комфортном, уютном жилье. Благодаря профессионализму наших специалистов реконструкция объекта будет проведена в кратчайшие сроки.

Подготовительный этап реконструкции дома

Если вы желаете сократить расходы на ремонтно-строительные работы, то вам просто необходимо заказать проект реконструкции дома. Как показывает практика, при наличии плана удается сэкономить до 30% средств. Проект позволяет грамотно и основательно подходить к реконструкции частного дома. Неважно, какая перестройка планируется, полная или частичная, даже незначительные изменения требуют тщательного планирования.

На подготовительном этапе составления проекта обговариваются правовые отношения между клиентом и исполнителем. Разрабатывается договорная документация на реконструкцию объекта. Также составляется техническое задание – в нем детально прописываются все пожелания заказчика, сроки и гарантии выполнения работ.

Проект реконструкции дома невозможно разрабатывать без обследования объекта. Подготовительный этап предполагает следующие шаги:

1. Определение состояния дома. Специалисты выезжают на объект, тщательно его исследуют и предлагают возможные варианты реконструкции.
2. Изучение состава грунта, типа фундамента, состояния несущих стен, стропильной системы, перекрытий.
3. Составление технического задания, учетов всех пожеланий заказчика с учетом проведенных предварительных обследований.
4. Составление сметы. Проект реконструкции дома позволяет заранее определить стоимость работ, рассчитать количество и стоимость стройматериалов. Заказать проект необходимо хотя бы для того, чтобы знать на какую сумму рассчитывать, чтобы потом не столкнуться с непредвиденными расходами.

Какие работы относятся к реконструкции дома?

Не всегда частный дом целесообразно реконструировать. Цена реконструкции может зачастую превышать стоимость строительства нового дома, но в любом случае, это может определить только специалист строительной компании. Следует обратить внимание на то, что любые конструктивные изменения существующего здания требуют тщательной проработки. Под реконструкцией скрывается целый комплекс услуг:

1. Укрепление фундамента. Это необходимо в случае потери несущей способности фундамента полностью или частично, либо при желании достроить этаж, существующий фундамент уже не будет обладать нужной несущей способностью.
2. Утепление дома. Изменение внешнего вида фасада – это также реконструкция.
3. Расширение жилой площади может достигаться несколькими способами: устройством мансард, дополнительных террас и прочее. Предполагается достройка мансард, террас, различных пристроек.
4. Внутренняя перепланировка. Возможна реконструкция по объединению: за счет демонтажа межкомнатных перегородок и объединение их в одно помещение, либо, если вам необходимы дополнительные помещения, пусть и меньшие по площади, но изолированные, на этот случай возможно устройство дополнительных перегородок, позволяющее получить большее количество помещений.
5. Кровельные работы. Можно заказать реконструкцию стропильной системы, системы утепления кровли, замены финишного материала кровли, изменить форму крыши дома.
6. Достройка этажа. Для реконструкции дома подбирается подходящий материал, учитывается состояние фундамента.
7. Замена коммуникаций: систем водоснабжения, канализации, отопления и т.д.

Сроки и гарантии

Перед тем как заказать проект реконструкции дома, следует определиться, когда вы планируете выполнить эти работы, узнать о предоставляемых исполнителем гарантиях. Разработка проекта реконструкции дома требует внимательного отношения на каждом этапе.

Сроки составления проекта реконструкции напрямую зависят от сложности планируемых работ. Если сравнивать подготовку документации для утепления фасада и для достройки еще одного этажа, то становится ясно, что во втором случае специалистам понадобится больше времени на разработку проекта реконструкции.

Все работы заказывать лучше у компаний, предоставляющих гарантийные обязательства. Заключение договора на составление проекта реконструкции дома является обязательным условием сотрудничества. Компания может осуществлять авторский надзор, решать проблемы, возникающие во время ремонтно-строительных работ, и главное, отвечать за качество выполненных работ, как при сдаче работ, так и в период действия гарантийных обязательств на весь перечень работ, проведенных исполнителем.

Этапы сдачи проекта

Проект реконструкции дома сдается поэтапно, поскольку требует согласования.

Сначала разрабатывается генеральный план участка. На нем отмечается расположение дома, пристроек, особенности подъезда к зданию, расположение инженерных коммуникаций.

Затем специалисты прорабатывают планировку помещений, на этом этапе клиент может заказать эскизный проект дома. В зависимости от предстоящей реконструкции составляются эскизы фасада, планировочных решений помещений, в случае необходимости даются решения по реконструкции или созданию дополнительных инженерных сетей и т.д.

После согласования специалисты приступают к разработке рабочей документации для проекта реконструкции дома. Это заключительный этап перед началом ремонтно-строительных работ. Заказать проект реконструкции дома рекомендуется всем, кто желает сделать свое жилье комфортным и безопасным. С проектной документацией на руках провести реконструкцию дома не составит труда.

На сегодняшний день большое количество компаний предлагает услуги по проектированию домов: от создания эскизных проектов домов до создания рабочих проектов, вплоть, до сопровождения проекта на этапе строительства.

Все это очень удобно, за исключением, достаточно высокой цены: стоимость создания проекта от 200 000 рублей и выше. Не каждый человек, мечтающий о собственном доме, может себе это позволить.

Да и зачастую, купив проект дома, и получив красивые картинки, при строительстве многие клиенты сталкиваются с такой проблемой, как « не так себе представлял», не хватает бюджета на исполнение всех частей проекта.

К разработке проекта частного дома, компания Ваш персональный Строитель подходит индивидуально при каждом обращении, мы не работаем с типовыми проектами, каждый дом – воплощение индивидуальных пожеланий и возможностей клиента.

Мы готовы предложить максимально экономичные варианты проектирования и строительства Дома.