Эксперты рассказали, каким должен быть дом для сдачи в аренду

Что строить

Простейшим «сарайчиком» с удобствами на улице тут не обойтись, считает директор по стратегическому развитию Ассоциации деревянного домостроения Семен Гоглев — такие дома будут большей частью пустовать. Жители мегаполисов привыкли к комфорту. А менее требовательные арендаторы, желающие без больших затрат выехать на природу, скорее, отправятся в поход с палатками, чем будут платить за дом. «В тысяче километрах от Москвы есть две турбазы для рыбаков. Одна — самая простая и дешевая, вторая — с санузлами, но дороже в 1,5-2 раза. И вторая заполнена гораздо больше», — приводит пример Гоглев.

Дома, предназначенные для аренды, можно разделить на два класса. Это может быть шикарный коттедж, который снимают для празднования свадьбы, корпоратива или Нового года. Но его арендаторам нужен отдельный участок. Либо это относительно скромный дом, который арендует семья для недолгого отдыха. Таких как раз может быть два-три на участке. В доме должно быть, как минимум, достаточное число спальных мест для семьи, небольшая гостиная, кухня, один-два санузла, водопровод и канализация. Минимальная стоимость строительства такого здания — от 2-3 миллионов рублей.

Обычные дачные дома без удобств, которые сдаются не посуточно, а на месяц всего за 20 тысяч рублей, особым спросом не пользуются, отмечает управляющий директор «Миэль» Мария Жукова. Их арендуют не отдыхающие, а, в основном, бригады строителей, которые работают неподалеку.

Где строить

Чтобы построить 2-3 дома, участок должен быть от 8-10 соток, считает Гоглев. И обязательно с «изюминкой» — либо рядом красивый лес, водоем, открывается живописный вид, либо в пешей доступности туристические достопримечательности — например, в Подмосковье это могут быть усадьба «Архангельское», Сергиев Посад, Абрамцево. Многих привлекает возможность погулять по знаменитым местам не в час пик.

Конечно, три дома не должны смотреть окна в окна, а от соседей желательно отгородиться хотя бы живой изгородью. Приветствуются деревья, сосны на участке. Желательно обустроить у каждого дома террасу, сделать панорамное остекление. А вот площадка для барбекю, беседка, бассейн и сауна могут быть общие на три дома, считает Гоглев. Постояльцы договорятся, кто когда ими пользуется, либо объединятся в одну компанию — многие любят на отдыхе пообщаться. Детскую площадку оборудовать не обязательно, отмечает эксперт, этим не удивишь. Лучше запастись бадминтоном, мячами и другими уличными развлечениями.

Как содержать

Такой способ заработка — это не пассивный доход. Хозяину придется либо нанимать персонал и платить ему, либо постоянно быть рядом: заселять или провожать арендаторов, делать уборку, решать мелкие проблемы постояльцев. Учтите коммунальные платежи — если отапливать дом электронагревателями, а не газом, счета могут быть весьма солидными.

Это неплохой способ сохранения денег и получения дохода для тех, кто уже живет в том же поселке, считает Гоглев. Он может вложить средства в пустующий участок неподалеку, получать доход, а при необходимости в будущем продать его.

Проще построить на участке дом на несколько квартир и сдавать их в долгосрочную аренду, отмечает Жукова. Однако такой вариант возможен только рядом с большими городами или в популярных местах отдыха.

Сдача дома или коттеджа в аренду

И в первом, и во втором случае поможет аренда. Снять дом на выходные не составляет труда. А если ваш коттедж пустует, то его можно сдавать. Как это сделать, чтобы получать постоянный доход, вы узнаете далее.

Почему стоит заняться арендным бизнесом

Бизнес на аренде очень привлекателен, в последнее время он набирает большую популярность. Практически на каждой остановке можно увидеть объявление “Сдам/Сниму Х-комнатную квартиру, рядом остановка, детский сад/школа/магазин. Тел. 89123456789”. А сайты объявлений забиты подобными предложениями.

Это доходная сфера. Если вы сдаете жильё в долгосрочную аренду, то у вас будет постоянный пассивный доход. Разберемся в видах аренды.

Виды аренды и от чего зависит цена

Для начала определимся, что можно сдавать в аренду . Это может быть комната в квартире, квартира, дом или коттедж.

Аренда бывает долгосрочной и посуточной. Долгосрочная аренда привлекательна для семей, которые устали от городской суеты и мечтают о загородном доме, чистом воздухе и красивом виде из окна. Аренда на длительный срок не требует больших вложений, гарантирует постоянство и ежемесячный доход.

Сдача в посуточную аренду — самый прибыльный бизнес для начинающего предпринимателя. За месяц можно заработать гораздо больше, чем при долгосрочной аренде. Это объясняется тем, что арендуют загородные дома или коттеджи большие компании или семьи, желающие провести время на природе. Посуточно снимают коттеджи и та категория людей, что предпочитает активный отдых.

Цена зависит от многих факторов:

• расположение (удаленность от города, наличие подъездных асфальтированных дорог);
• инфраструктура (школа, детский сад, поликлиника, магазины);
• характеристики дома (год постройки, коммуникации, наличие ремонта).

Бизнес на сдаче домов в аренду относят к сезонным видам деятельности. Но проведение корпоративов и свадеб в межсезонье окупят время затишья с лихвой. Не стоит забывать, что во время новогодних и майских праздников цена может увеличится до 20-30%

С чего начать: как сделать так, чтобы дом работал на вас

Если вы ищете способ, как заработать на аренде жилья , то этот вариант для вас. Для воплощения идеи в жизнь нужен дом или коттедж — не важно, свой или арендованный. Можно приобрести землю, а на ней самостоятельно построить дом. Это значительно сократит затраты и позволит выполнить планировку в соответствии со своими задумками. Однако потребует больше времени и денег, что также нужно учитывать.

Если вы решили купить коттедж, нужно детально изучить информацию об интересующем вас доме, обратить свое внимание на документацию коттеджа и все прилагающиеся разрешения. Идеальный вариант, когда у вас уже есть объект недвижимости и вам нужно сделать только ремонт, привести дом в надлежащий вид.

Регистрируем бизнес и легализуем свои доходы

В первую очередь необходимо решить, будете ли вы регистрировать свой бизнес. С получаемого дохода нужно платить налог. Если вы скроете доход, то вам придется не только уплатить налог, но и штраф в размере 40% от него. Плюс за непредставление налоговой декларации – 5-30% за каждый месяц просрочки.

Предлагаем ознакомиться с вариантами регистрации.

Заключение договора как физическое лицо	Регистрация ИП
Облагаются НДФЛ по ставке 13%	Общий режим налогообложения. Упрощенная система налог составит 6%. Патент — стоимость расчитывается индивидуально как процент от предполагаемого дохода.

• Паспорт;
• Документы подтверждающие право собственности;
• Удостоверение об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг ( выписка из Росреестра).
• Кадастровый паспорт (берется из Кадастровой палаты либо в Росреестре).
• Письменное согласие, заверенное нотариально от всех собственников жилого помещения, если их больше одного.
• Письменное согласие, заверенное нотариально от опекуна, если арендодатель является несовершеннолетним либо признан недееспособным.
• Заверенную доверенность, если договор заключается не собственником недвижимости.

• Паспорт.
• Документ, удостоверяющий право сдачи недвижимости в аренду (свидетельство права собственности, договор первичной аренды либо договор купли-продажи).
• Удостоверение об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг (для этого нужно взять выписку из Росреестра или УК).
• Лист записи ЕГРИП (нотариально заверенная копия).

1. Свид-во о постановке на учет в ФНС (нотариально заверенная копия).
2. Выписка из ЕГРИП (оригинал документа, дата выдачи не раньше, чем за 7 дней до заключения сделки).
3. Реквизиты банковского счета (в виде документа, заверенного печатью и подписью ИП).
4. Приказ о назначении лица, ответственного за пожарную и электрическую безопасность.

Не стоит забывать, что при наличии штатных сотрудников, нужно делать пенсионные отчисления в ПФР.

Выбираем код ОКВЭД

Определившись с регистрацией, подбираем код ОКВЭД (общероссийский классификатор видов экономический деятельности) для аренды.

Для аренды дома подойдут следующие коды:

• 70.20 Сдача внаем собственного недвижимого имущества
• 70.20.1 Сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества.

Разрешений и лицензий для оформления аренды не требуется.

Сколько можно заработать на аренде дома

Разберем на примере, сколько можно заработать на сдаче дома в аренду . Допустим, коттедж сдается в долгосрочную аренду. Для начала посчитаем расходы.

Ремонт — 500 тыс. руб., сбор товарищества собственников недвижимости (ТСН) — 1000 руб., и налог 500 руб.

Не забываем и о регулярных тратах. Это коммунальные услуги — 3000 руб., сбор ТСН, налог и пр.

В год регулярные расходы составят 51,5 тыс. руб.

Теперь перейдём к доходам. Например, вы сдаёте дом в аренду за 50 тыс. руб./мес. в долгосрочную аренду. За год вы заработаете 600 тыс руб. Чистый доход составит 548,5 тыс. руб.

Для посуточной аренды потребуется намного больше вложений. Нужно учесть не только внешний вид, но и внутреннее содержание дома. Это интерьер, интересный дизайн, а также наличие дополнительных услуг, которые повысят стоимость аренды — интернет, мангал, бильярд, караоке, теннис, батут, бассейн, баня, кальян и др. Целевой аудиторией таких гостевых домов станут большие компании, которые приезжают отдыхать на выходные.

В этом случае нужно нанять человека, который будет следить за порядком и сможет приготовить дом к следующим гостям. Соответственно, сумма вложений на первом этапе может составить от 60 000 и более 1 000 000 рублей. Если дом находится рядом с трассой, то логичнее сделать свой гостиничный бизнес .

Где искать клиентов

Вы начали сдавать дом и ищете клиентов. Найти их можно следующими способами:

• самостоятельно (через доски объявлений);
• с помощью агентства недвижимости.

Чтобы понять, какой способ действеннее, нужно попробовать каждый из них. В первом случае вам нужно грамотно составить объявление о сдаче жилья в аренду, сделать качественные фото с описанием дома и найти площадки для размещения объявлений интернет, газеты. Не лишним будет расклеить объявления на остановках, местных магазинах. Также можно договорится с таксистами насчет распространения ваших визиток.

Выбирать агентство недвижимости лучше проверенное, иначе можно нарваться на мошенников. Второй вариант больше подходит для сдачи дорогого жилья. В этом случае заключается договор с агентством, которое берет все обязанности на себя. Посмотрите , также как открыть свое агентство недвижимости.

Риски в арендном бизнесе

Основные риски, которые нужно предвидеть арендодателю:

• чрезвычайные ситуации (пожар, подтопления),
• порча имущества,
• долги за аренду, коммунальные услуги;
• нестабильный спрос;
• мошеничество;
• субаренда.

На случай чрезвычайной ситуации можно застраховать дом, обговорив детали со страховой компанией.

Главным документом, подтверждающим сделку между арендодателем и арендатором и гарантирующим правовую защиту с обеих сторон, является договор аренды. В договоре подробно указываются данные об объекте аренде с описанием всех условий, сюда могут входить площадь, адрес, этаж и т.д.

Следующим наиболее важным пунктом является срок заключения сделки. Об этом заранее договариваются участники договора. Особым пунктом в договоре является арендная плата, здесь стороны договариваются о сумме оплаты, периодичности внесения платежей и способе оплаты. В договоре нужно прописать возможность повышения оплаты в будущем и условия, при которых цена может измениться.

Отдельным пунктом нужно выделить некоторые спорные вопросы, которые могут возникнуть в результате эксплуатации помещения. Это оплата коммунальных услуг и пользование имуществом арендодателя. Важно составить список предметов в доме, особенно ценных, а также было бы неплохо приложить фото, чтобы избежать недоразумений в будущем.

Советы по успешному ведению бизнеса

Мы разобрали, как сдавать дом в аренду, чтобы он в итоге приносил прибыль. Предлагаем ознакомиться с нескольким рекомендациями, чтобы ваш бизнес процветал:

1. Заключайте договор с каждым арендатором. В случае спорных и конфликтных ситуаций договор защитит ваши интересы.
2. Учитывайте расположение дома при сдаче в аренду . Удобная транспортная развязка в пределах 5 — 10 км добавит стоимости к вашему дому.
3. Не затягивайте ремонт перед сдачей дома в аренду. Каждый месяц простоя для вас – это потерянные деньги.

Аренда жилья — не единственный бизнес, которым вы можете заниматься. Есть другие идеи и стратегии, какое дело лучше всего открыть .

Заключение

Заработать на сдаче дома реально, правильный подход и поэтапные действия помогут вам приумножить свой капитал. И несмотря на то, какой будет арендная плата, у вас под рукой будет надежный актив, который всегда можно продать или использовать в личных целях. Желаем вам успехов и добросовестных арендаторов!

К строительству арендных домов для нуждающихся привлекут инвесторов

Госкомпания «Дом.РФ» подсчитала необходимые инвестиции и бюджетные субсидии на развитие до 2024 года рынка некоммерческого арендного жилья. Расчеты представлены в обзоре рынков жилья, жилищного строительства и ипотеки за 2019 год, подготовленном «Дом.РФ», с которым ознакомился РБК.

Что такое некоммерческая аренда

Некоммерческая аренда квартир (или аренда жилья фонда социального использования) — это вид льготной аренды. Арендовать квартиру из этого фонда могут люди с доходом, который не позволяет им купить квартиру самостоятельно. Верхнюю планку такого дохода должны определять региональные власти. Этот вид аренды был включен в Жилищный кодекс в 2014 году, но на практике пока почти не используется.

Для некоммерческой аренды должны строиться специальные социальные доходные дома — возводить их может как государство, так и частный инвестор. В социальном доходном доме не меньше половины квартир должно быть отдано под некоммерческую аренду. Если такой дом строит инвестор, то он может получить поддержку от государства. Меры поддержки также определяют региональные власти, но в большинстве регионов России еще не принята нормативная правовая база, регулирующая этот вопрос.

Ставки аренды в таких домах устанавливаются государством. Эти квартиры нельзя приватизировать, а договор аренды заключается на срок от одного года до десяти лет — этим некоммерческая аренда отличается от жилья по социальному найму. На квартиры по соцнайму могут претендовать малоимущие граждане, им жилье предоставляется бесплатно, его можно приватизировать, но в большинстве случаев ждать такого жилья можно десятки лет.

В начале апреля президент Владимир Путин поручил правительству до 1 сентября представить предложения о мерах по повышению инвестиционной привлекательности проектов строительства жилья для коммерческой и некоммерческой аренды. Ранее, в феврале «Дом.РФ» сообщал, что совместно с Минстроем разработает концепцию программы строительства некоммерческого социального арендного жилья. Тогда параметры финансирования программы не раскрывались. Планировалось, что в 2020 году будут систематизированы все категории граждан, имеющих право на поддержку, и создан механизм компенсации льготной арендной ставки.

Запуск программы строительства некоммерческого арендного жилья позволит обеспечить жильем более 980 тыс. семей до 2024 года, указано в обзоре «Дом.РФ». Программа будет рассчитана на «семьи с доходом ниже среднего и отдельные социальные категории» граждан.

Заявленный проект, по подсчетам «Дом.РФ», позволит построить дополнительно около 56 млн кв. м, это обойдется примерно в 4 трлн руб. Реализация такой программы, как сказано в отчете, возможна «за счет внебюджетного источника» — к ней планируется привлечь частных инвесторов. При этом затраты бюджета в 2020–2024 годах составят около 650 млрд руб. — эти деньги планируется использовать для субсидирования арендной ставки инвесторам до рыночного уровня. В обзоре не указано, планируется ли выделять деньги из федерального или из региональных бюджетов и по какой арендной ставке планируется сдавать социальное жилье.

РБК направил запрос в «Дом.РФ». Источник, близкий к госкомпании, подтвердил, что создание программы некоммерческого арендного жилья в таких параметрах обсуждается, но пока эта мера находится на начальном этапе проработки и не утверждена.

Необходимость развития рынка некоммерческой аренды жилья в обзоре объясняется тем, что доходы около 40% российских семей ниже среднего уровня и эти семьи не могут делать регулярные выплаты по ипотеке. «Даже с учетом развития программ государственного субсидирования ипотечного рынка существует предел для поддержания или увеличения доступности ипотеки. Для таких семей необходимо рассматривать альтернативные формы поддержки», говорится в отчете. Кроме того, согласно данным «Дом.РФ», сейчас государством накоплены обязательства по обеспечению жильем более чем 4 млн семей в рамках отдельных программ, из них — не менее 2,4 млн очередников. Средний срок ожидания в очереди составляет 20 лет.

В апреле «Дом.РФ» представил план помощи застройщикам жилья. Одной из антикризисных мер в нем рассматривался выкуп нераспроданных квартир у застройщиков. В плане указано, что эти квартиры могут использоваться в том числе для формирования фонда некоммерческой аренды. Однако пока в Жилищном кодексе не закреплена возможность передавать в фонд отдельные квартиры в жилых домах.

Аренда в «серой» зоне

Рынок арендного жилья, по данным «Дом.РФ», составляет 240 млн кв. м (около 9% всего жилого фонда многоквартирных домов). В арендованном жилье проживают около 10% россиян. Официально регистрируется только 5 тыс. договоров в год. Учитывая то, что сдают жилье в аренду в России 4,5 млн человек, сегодня этот рынок можно назвать преимущественно «серым», признавали ранее в «Дом.РФ».

Рыночную аренду «Дом.РФ» предлагает развивать через создание специальной категории паевых инвестиционных фондов (ПИФ), говорится в обзоре. Эти ПИФы смогут действовать бессрочно, иметь возможность инвестировать в строящиеся дома с отделкой, меблировкой и необходимой инфраструктурой. Появится также возможность формирования арендного объекта из отдельных секций или выделение для аренды отдельного этажа. Паи такого фонда должны быть доступны широкому кругу неквалифицированных инвесторов.

Некоммерческая аренда пока не получила широкого распространения, констатирует адвокат Forward Legal Карим Файзрахманов. Отдельные регионы приняли нормативные акты, которые касаются оснований предоставления такого жилья, но для этого сперва нужно построить наемные дома, а этим никто не занимается, указывает Файзрахманов. Примеры арендного жилья носят единичный характер, такие дома есть в Москве и Санкт-Петербурге, но широкого распространения такая практика не получила, подтверждает руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.

Какие скидки по аренде могут получить участники программы

Если распределить 650 млрд руб. на 980 тыс. семей на пять лет до 2024 года, то получится субсидия около 11 тыс. руб. в месяц. Если брать за основу четыре года (поскольку программа еще не запущена), то это уже почти 14 тыс. руб. в месяц.

Средняя цена аренды условной «двушки» в Москве сейчас составляет около 55 тыс. руб в месяц, соответственно, эта субсидия составит 20–25% от аренды, отмечает директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова. Если сократить цену аренды на эту субсидию, получится 40–45 тыс. руб. в месяц за условную «двушку». «Такая ставка вряд ли подойдет семьям с доходом ниже среднего, им в Москве нужно компенсировать не менее 50%. Но в регионах, где ставки аренды ниже, компенсация будет более ощутима», — признает эксперт. По мнению Широковой, логично было бы в среднем предоставлять скидку в 20%, а для отдельных категорий, например врачей и учителей, субсидию сделать больше.