Тонкости выбора подрядчика для строительства дома

Если Вы решили построить дом или коттедж, то выбор надежной строительной организации – едва ли не самый важный этап в этом деле.

На рынке сегодня присутствует много организаций, которые привлекают потенциальных клиентов различными выгодными предложениями. Как среди подрядчиков распознать мошенников или просто недобросовестных партнеров?

строим дом выбираем подрядчика

Для решения этой проблемы мы подготовили статью с советами о том, как не прогадать в выборе подрядной организации. Историй о том, как заказчика обманули предыдущие строительные организации и фирмы-однодневки, накопилось за это время много. Спешим поделиться с Вами информацией о правильном выборе подрядчиков на строительство дома или коттеджа.

На какие маркетинговые уловки лучше не попадаться?

Чаще всего организации «обманывают» своих клиентов некорректной рекламой. Заманивая заказчиков ценой ниже, чем в среднем по рынку, заключая сделку, такие подрядчики «добивают» потом разницу с рыночной ценой в процессе составления сметы, подписания договора или же оставляют в документах лазейку для выписывания дополнительных счетов и «раздувания» стоимости работ.
Но дом, построенный дороже, чем планировалось, не самое худшее. Иногда случатся так, что фирма, предлагающая построить очень дешевые дома под ключ, просто исчезает с рынка, и вы остаетесь с недостроем.
Такие маркетинговые приемы должны насторожить:

В рекламе указана стоимость готового дома значительно меньше, чем в среднем по рынку. Иногда применяется такой прием, как указание цены за 1 квадратный метр с приставкой «от».
Не уточняется, что входит в цену строительства. На деле может оказаться, что в понятие «под ключ» подрядчик вложил свое значение. Это как автомобиль в базовой комплектации без нужных и удобных опций. Жить в таком доме в принципе можно, но придется дополнительно вложиться в отделку, сантехнику, коммуникации и т. д.
Заявляется слишком большая гарантия на предоставляемые услуги (более 5-10 лет). Не обязательно, но бывают случаи, когда таким образом ненадежные подрядчики пытаются усыпить бдительность потенциального клиента.
В рекламе представлены только нарисованные объекты, а не реальные фотографии домов из портфолио. В таком случае обязательно нужно съездить на строительные площадки, посмотреть объекты на разных стадиях возведения, внимательно ознакомиться с реальными выполненными объектами.

Перед принятием решения о заключении сделки, можно посоветоваться с юристом или грамотным инженером, тогда глобальных ошибок удастся избежать.

Бюрократические моменты

Добросовестный подрядчик ответственно относится к составлению всех документов, сопровождающих сделку. Кроме того, может предоставить все сертификаты, разрешения, допуски на работы и т. д.
Правильно составленный пакет документов на малоэтажное строительство имеет следующие признаки:

Договор имеет достаточный объем, более 2-х страниц.
К договору приложены остальные необходимые документы: смета, проект дома, графики строительства и платежей, экспертизы грунта, общие технические условия строительства и т. д.
В договоре четко и прозрачно прописаны сроки сдачи каждого этапа строительства и конечная дата сдачи готового объекта.
В документах указана итоговая стоимость объекта и условия, при которых сумма может измениться в ту или иную сторону.
Прописаны гарантийные обязательства строительной организации и штрафные санкции. Как правило, на несущие конструкции здания и другие строительные работы дается гарантия 5 лет. Подрядчик может увеличить срок гарантии, в течение которого можно обратиться в организацию для устранения выявленных недостатков конструкции. Нелишним будет указать в договоре штрафные санкции за несоблюдение сроков сдачи готового объекта.
Подписывается акт приема-сдачи строительной площадки. Строительная организация берет на себя ответственность за соблюдение норм и техники безопасности, вывоз мусора, предотвращает кражи стройматериалов и т. д.

При оформлении сделки не спешите, внимательно изучите каждый пункт договора и все приложения к нему.

Чек-лист правильного подрядчика

Подведем небольшой итог и дадим краткие советы по выбору строительной фирмы. Ниже представлен «чек-лист» белого, надежного подрядчика, который построит в срок качественный дом в соответствии со сметой. Словом, строительство собственного дома или коттеджа с такой организацией пройдет с минимумом проволочек и негативных моментов. Скорее всего, минусов в таком сотрудничестве просто не будет.

Правильный застройщик:
1. Составляет подробный пакет документов.
2. Дает реальные гарантии.
3. Успешно работает на рынке более трех лет.
4. Прописывает в договоре, что входит в стоимость работ.
5. Порядок оплат предполагает аванс и внесение остальных средств после сдачи готового жилья. 100% предоплата не используется.
6. Предоставляет портфолио: примеры выполненных работ. Готов поделиться контактами предыдущих клиентов и провести «экскурсию» по строящимся объектам.
7. Имеет укомплектованный штат специалистов (архитектор, инженеры, прорабы, строители, электрики и т.д.), а не привлекает стороннюю рабочую силу, особенно неквалифицированных рабочих из стран ближнего зарубежья.
8. Открыт для контроля и обратной связи. Учитываются Ваши пожелания, Вы в любой момент можете подъехать на строительную площадку и проконтролировать процесс, внести коррективы.
9. На строительной площадке царит порядок, относительная чистота, каждый работник занят своим делом, нет простоев и излишней спешки тоже.
10. Соблюдает все технологии строительства и имеет опыт в возведении зданий из нужных материалов. Если Вы заказываете, например, дом из СИП-панелей или пеноблоков, то в портфолио строительной организации должны присутствовать несколько таких объектов.
11. Оказывает полный спектр услуг, строит дома под ключ. Тогда Вы сможете сэкономить деньги, время и главное, силы для поиска подрядчиков для каждого этапа строительства дома.

Проекты домов от подрядной организации

«Хочешь сделать что-то хорошо — сделай это сам!». Убежденность в этом подвигает немало людей отказаться от траты денег на специалистов и приступить к строительству в одиночку или вместе с родственниками и друзьями. Перспектива все сделать своими руками заманчива, но, прежде чем начинать рыть траншеи под фундамент и арендовать технику, взвесьте все «за» и «против».

Плюсы:

Вы сможете с гордостью заявлять всем, что дом построен собственными руками. Мужчина, построивший дом (а также воспитавший сына и посадивший дерево), безусловно, заслуживает уважения в нашем традиционном обществе.
Вам не нужно будет платить строительной фирме, бригаде, прорабу. А это существенная экономия: бригады, как правило, берут до 100% от стоимости материала, а фирмы и того больше.
Вы будете контролировать стоимость закупаемых материалов и самостоятельно вести смету. Находя материалы по низкой цене, фирма обычно не сообщает об этом клиенту, забирая выгодную разницу себе (в среднем она составляет до 20% от стоимости покупки, которая выставляется вам).
Если у вас недостаточно средств на руках, то строительство можно разделить на этапы, подкупая нужные материалы по мере возможности. Вы можете строить в течение нескольких лет, зато это не нанесет сильного удара по бюджету.
Вы контролируете качество постройки, выбираете лучшие материалы, ко всему подходите лично, исключая халтуру.

Минусы:

Да, вы не платите строителям, однако вы расплачиваетесь своим временем и силами. Если вы, к примеру, зарабатываете в месяц 70 тысяч рублей, а строительство занимает не один отпускной месяц в году, то посчитайте, какие деньги вы теряете. Не говоря уже о вашем здоровье (если вы строите не раз от разу в качестве физической зарядки, конечно, а полностью погружаетесь в процесс).
Кроме того, вам придется закупать не только материалы, но и инструменты, оборудование и технику. Стоят бетономешалки и хорошие сварочные аппараты недешево. Аренда тоже встанет в копеечку, при этом от неопытности можно что-нибудь поломать.
А как вы будете охранять ваши материалы и технику на участке? Если вы не можете находиться на стройке постоянно, то есть риск, что ваш качественный цемент и брусья разворуют. Можно, конечно, нанять сторожа или поставить времянку для хранения материалов. Но это дополнительные силы и деньги.
Еще один важный недостаток — низкая скорость строительства. Долгострои порой становятся головной болью всей семьи. И даже если у вас достаточно денег, самостоятельно быстро построиться вы не сможете, разве что если вы — строитель с огромным опытом.
И, наверное, самый главный пункт — это риск совершить ошибку. Если у вас нет необходимых навыков в строительстве, то в процессе вы можете наделать много серьезных ошибок. Их потом придется исправлять. Хорошо, если это просто неплотно прибитые дверные косяки, из которых сквозит. Но проблемы типа разломов фундамента, трещин в стенах, разрывов водопроводных и канализационных труб могут потребовать даже сноса уже возведенного здания.

Этот вариант подходит фанатикам самостоятельности и тем, кто ограничен в средствах и не торопиться построить дом в короткие сроки. Можно постепенно подкапливать деньги и вкладывать их в стройку. Однако велик риск втянуться в долгострой. Другая проблема этого подхода — консервация стройки на холодное время года, когда снег и дожди могут разрушить уже проделанный вами объем работы.

Если вы не строитель и не любите «грязную работу», то в целом готовы разобраться в тонкостях строительных технологий и привыкли все контролировать, то есть еще одна альтернатива: строить с привлечением наемных бригад.

Плюсы:

вы максимально вовлечены в процесс и можете оперативно исправлять ошибки строителей (к слову, нанятые проектировщик и прораб заметно облегчат этот процесс).
работа проходит достаточно оперативно, и вы можете сами регулировать количество привлеченных бригад
вы можете сэкономить на стройматериалах (немного) и на работе «спецов» (достаточно заметная сумма)

Минусы:

безответственность бригад и отдельных специалистов, а также сопутствующие проблемы (документы у мигрантов) создают вам риски, причем рискуете вы не только временем, но и деньгами — строители могут исчезнуть с предоплатой или совершить большие ошибки. Поскольку бригады — это не юрлицо, а люди «с улицы», то вы не добьетесь компенсации убытков;
если вы решили сэкономить еще больше и отказались от услуг внештатного прораба, то ваши ошибки в проектном менеджменте могут дорого вам обойтись. Без соответствующего образования и опыта сложно разбираться во всех нюансах и руководить бригадами. Ситуацию в какой-то мере спасет наличие проектировщика, который может (и должен) совершать авторский надзор и контролировать соответствие строительных работ изначальному проекту. Если же вам попадется безответственный проектировщик, положение может стать поистине плачевным.

Можно сбросить с себя ответственность и заключить договор со стройфирмой. Это единственный подрядчик, который работает с вами напрямую. Компания поможет оформить документы, подберет участок, сама составит смету, которую вам просто нужно подписать, создаст план строительства, исходя из ваших пожеланий… Так что же, заключаем договор и не мучаемся? Не торопитесь.

Плюсы:

Вы коммуницируете с небольшим количеством человек, которые отвечают за ваш проект, и не «распыляете» свое время.
Вы получаете готовый дом согласно выбранному проекту уже через несколько месяцев (или чуть больше – в зависимости от сложности строительства).
Вам помогают выбрать участок и оформить разрешение на строительство (если вы договоритесь об этом за дополнительную плату).
Специалисты разработают для вас индивидуальный проект дома или предложат типовой.
В фирме помогут подобрать материалы, нужные для строительства, чтобы уложиться в бюджет и не потерять в качестве.
За сохранность материалов на стройке и качество работы отвечает фирма. Если что – вы можете подать на нее в суд. Главное — подробно прописать все эти моменты в договоре.

Минусы:

Этот вариант самый дорогой из трех. Мало того, что на вас лягут все расходы по покупке материалов и аренде техники. Вам еще нужно с наценкой будет оплачивать труд всех, кто так или иначе причастен к строительству – от проектировщика до секретарши в стройфирме. Фирма несет гарантийные обязательства перед вами – и это тоже закладывается в стоимость работ.
Фирмы зачастую дешево закупают качественные материалы по своим каналам, но в смете они этого не укажут. То есть если они купили все материалы, включая мешки с песком, со скидкой 20-30%, вам от этого ни холодно, ни жарко. Поэтому и получается так, что вы платите до 50% больше, чем реально стоили эти товары. Да, возможно, вы бы сами не смогли пробить большую скидку и найти что-то дешевое и качественное, но ведь все равно обидно?
Генподрядчик, как правило, не содержит штатных специалистов, а привлекает все тех же судподрядчиков на каждый этап строительства. Причем работает по принципу «приемлемое качество — низкая цена». Этих же субподрядчиков можете привлечь и вы, если найдете надежные компании (об этом читайте ниже). Так вам не придется платить компании-генподрядчику, которая фактически является посредником между вами (конечным заказчиком) и строителями.
Конечно, если вы строите небольшой домик под дачу, потеряете вы на этой разнице немного – каких-нибудь 5-10 тысяч рублей. Но если речь идет о нормальном доме для постоянного проживания, то потери могут быть большими. Нередко случается так, что, отказавшись от услуг фирмы, человек сокращал размеры суммы, указанной в их смете, наполовину.
Вы не защищены от срыва сроков сдачи объекта. Недобросовестные компании делают это порой намеренно для получения дополнительной прибыли. Конечно, сроки четко нужно прописать в договоре.
Также велик риск нарваться на непрофессионалов. Даже если фирма зарекомендовала себя на рынке и имеет хороший опыт, она все равно чаще всего нанимает разных подрядчиков «со стороны». Имея много заказов, фирма может оказаться не в силах контролировать все свои проекты. Поэтому не удивляйтесь, если, придя на участок, увидите конторскую бытовку, нелегальных мигрантов, их жен, варящих еду, бегающих вокруг детей и балки, лежащие в лужах после недавнего дождя.
И от воровства материалов вы тоже не застрахованы. Случаи, когда сами рабочие по ночам воруют по ночам цемент и другие строительные материалы, не редкость.