Проекты домов с квартирами под сдачу

Продолжим арендную тему, но только немного с другого ракурса. Речь пойдет о доходных домах в ближайшем Подмосковье. Идея строительства многоквартирных домов на землях под ИЖС будоражит умы многих мелких предпринимателей уже не первый год. Действительно, мало кто устоит перед квартирным ажиотажем последних трех-четырех лет. А тут еще и такой подарок, как вечно продляющаяся дачная амнистия и упрощенная процедура застройки частных домовладений, которые помогают сократить себестоимость и сроки возведения таких объектов по сравнению с полноценными МЖС. А по качествам для конечного проживающего такой дом не уступает, а может быть — даже и выигрывает. Но вот адекватных юридических схем для реализации квартир в рамках коттеджей, построенных на ИЖС, практически не существует. И даже та экономия, которая может возникнуть при покупке квартир внутри многоквартирного коттеджа, не компенсирует будущие риски их владельцев.

Краткая экономика проекта

Идеальным с точки зрения эффективности мне как НЕархитектору видится двухподъездный трехэтажный дом по 4 квартиры на этаже в одном подъезде средней площадью 40-45 кв.м. Итого, 24 квартиры. Четкую квартирографию я здесь не расписываю, это будет зависеть от местоположения проекта, но явно квартиры-студии и однушки должны превалировать. Соответственно, общая площадь здания составит около 1000 кв.м.

Конечно, можно размахнуться и на “коттеджик” в 1500 кв.м., так как такие проекты тоже не требуют прохождения экспертизы, но должной экономии “на масштабе” по сравнению с 800-1000 кв.м. аналогом мы здесь не получим. Да и адекватную квартирографию без увеличения МОПов будет уже сложнее получить.

Пятно застройки у такого коттеджа будет около 350 кв.м. Такой дом вполне можно “вписать” в 10-соточный участок. Но лучше ориентироваться на участок в 15 соток, чтобы можно было предусмотреть 1 парковочное место на каждую квартиру.

Участок на окраине деревни, не самый ликвидный для коттеджного строительства вполне можно найти за 400-500 т.р. за сотку.

Строительство такого дома с отделкой под ключ и с полной меблировкой обойдется, допустим, в 40 т.р. за 1 кв.м. Шведский минимализм нам в помощь! + 2,5 млн.р. на обустройство участка и непредвиденные расходы. Итого, 50 млн.р. затрат.

Доходную составляющую рассчитываем исходя из средней чистой арендной ставки за минусом эксплуатации в размере 30 т.р. за 1 квартиру в месяц. Итого — 720000 рублей в месяц. 8,64 млн. р. в год. при вложениях 50 млн.р. дают нам доходность в размере 17,3%. Ну допустим мы где-то ошиблись и не учли, например, амортизационные отчисления, риэлторскую комиссию, и доходность будет около 15%, то это тоже неплохо.

Где найти участок?

Впервые, когда мне пришла идея доходного дома, мысль была найти участок в охраняемом коттеджном поселке с инфраструктурой. Представляете, если такой дом появился, скажем, в Княжьем озере или Миллениум парке, на квартиры стояла бы очередь. Но, конечно же, это утопия. Владельцам этих поселков, управляющей компании и жителям такой доходный дом будет как “кость в горле”. Да и издержки, связанные с покупкой и возведением такого объекта, будут значительно выше.

А вот участок на краю небольшой деревеньки или неохраняемой коттеджной застройки станет идеальным решением. Важно наличие возможности подключения газа и достаточные мощности по электричеству. Удобный подъезд и минимальное количество соседей — тоже в приоритете. Удаленность — до 30 км и желательна близость крупного населенного пункта и ж/д станции.

Из чего строить?

Если говорить про арендный рынок, то здесь клиенты-арендаторы не так щепетильно относятся к “внутренностям” своего жилища, чем их коллеги, клиенты-покупатели. Для них более важен внешний вид и функциональность. Не понравится — переедут в другую квартиру. Именно поэтому идеальной я считаю каркасную технологию строительства.

Она сокращает сроки возведения объекта, относительно дешевле (в комплексе) по сравнению с другими технологиями. А о тех недостатках (скорее психологических), которые плотно засели в умах наших сограждан, просто некому будет задумываться.

Конечно же, нужно будет более тщательно заняться вопросами звукоизоляции, что тоже вполне решаемо.

Какой проект выбрать?

На рынке сейчас есть готовые проекты многоквартирных домов до 1000 кв.м. В частности, обратите внимание на проекты компании Новая Изба. Но эти проекты для строительства из кирпича и бетона. Если речь идет о каркасном варианте, то никто этот дом лучше не запроектирует, чем производитель каркасных домов и будущий поставщик под этот проект. Это даже может входить в стоимость строительства, но если заказчик хочет оставить себе права на проект, то за него придется заплатить отдельно. И не надо забывать, что в процессе строительства нужно еще послушать маркетологов и составить четкое ТЗ, чтобы на выходе получить оптимизированный под рынок проект с адекватной квартирографией и функциональными внутренними планировками.

Есть ли спрос?

Понятно, что рынок сейчас просел даже в этом недорогом сегменте, а в течение ближайших пары лет на рынок выйдут сотни арендных квартир в подмосковных новостройках, купленных на ажиотаже валютного ралли. Но кому проще будет сдавать свою квартиру? Частнику, одному из тысяч арендодателей или полуинституциональному игроку с качественно иным пулом предложений? По-моему, ответ вполне очевиден. Вдобавок, какую-то часть жилого фонда можно оставить под краткосрочную аренду. С ней, конечно же, больше проблем с точки зрения управления, но зато она может компенсировать проседания спроса.

Инфраструктура и сервис

Как вариант привлечения дополнительных клиентов и обоснование бОльшей арендной платы, можно продумать какой-то минимальный набор инфраструктуры. Например, задействовать часть участка и организовать беседки, небольшую детскую площадку, уличные тренажеры. Если участок не позволяет, то вполне можно задействовать кровлю здания, сделав ее эксплуатируемой. Придется ввести и правила проживания, которые арендаторы подписывают вместе с договором аренды.

Можно подумать и о каких-то помещениях общего пользования внутри самого дома — сауна, бильярдная, тренажерный зал, домашний кинотеатр. Такие объекты инфраструктуры смогут обеспечить доходному дому долгосрочные конкурентные преимущества.

Ну и, конечно же, не надо забывать о дополнительном сервисе — уборка квартир, доставка еды, трансферы в город и из города, установка индивидуальной охранной сигнализации и т.д.

Правовая форма

Самый идеальный вариант — это ИП на УСН по системе 15% от прибыли. Если участников несколько, то это ООО на такой же системе налогообложения. Все затраты по возведению объекта вешаются на юридическое лицо. И 5-6 лет эти накопленные убытки идут в зачет будущих арендных доходов. Но надо не забывать, что 1% от оборота по этой системе налогообложения заплатить придется. Безусловно, есть бухгалтерские тонкости, о которых нужно позаботиться заранее и проконсультироваться с опытным бухгалтером. После того, как все накопленные убытки закончатся, нужно переходить на систему 6% с оборота. Не забудьте, что это можно сделать только раз в год.

Если вдруг до этого момента замаячит возможная продажа всего комплекса, то до совершения сделки тоже целесообразно перейти на 6%.

Вариант с получением патента я не прорабатывал. Но тоже, скорее всего, имеет право на существование.

Пострадаем гигантизмом

В данном случае я описал модель частного доходного дома, построенного на одном участке. Но под эту концепцию вполне может подойти и более крупный участок ИЖС — 1-5 га. В этом случае уже не обойтись без обширной инфраструктуры и полноценной управляющей компании. Доходность более масштабного проекта может немного упасть, но появятся дополнительные возможности для заработка управляющей компании, плюс коммерческие составляющие — торговые площади, кафе, автомойка и т.д.

Если вы загорелись этой идеей, то буду рад любым образом посодействовать вам в ее воплощении.

Как начать арендный бизнес на доходных домах с нуля и зарабатывать от 80 до 150 000 в месяц

В последнее время становится все более и более популярным метод заработка на инвестициях в доходный дом. Однако большинство стратегий предполагают наличие значительного стартового капитала для воплощения проекта. Бизнесмен и бизнес-тренер Андрей Меркулов в рамках тренингов предлагает совершенно другую схему, которая, по словам специалиста, позволяет быстро организовать доходный дом и заработать на собственную квартиру всего за два месяца. Подобные идеи кажутся безумными, однако давайте все же разберемся, как она работает.

Что такое доходный дом?

Один из самых сложных вопросов на сегодняшний день почти для каждого – как заработать деньги на квартиру, и большинство с уверенностью готовы заявить, что для заработка соответствующей суммы потребуется не один год. В чем же суть идеи доходного дома и как заработать на квартиру с помощью стратегии всего за 2 месяца?

Доходный дом представляет собой созданный инвестором многоквартирный дом, который приносит пассивный доход. Все что требуется для создания доходного дома – построить или купить дом, «распилить» его на квартиры и получать доход за счет сдачи квартир в аренду.

Согласно идеи доходного дома, прибыль инвестор получает без ведения активного бизнеса – дом как бы приносит деньги сам по себе, однако сложность организации доходного дома в том, что вам наверняка потребуется не один год, чтобы заработать на реализацию подобного проекта.

Создание доходного дома по упрощенной схеме

По словам Андрея Меркулова, использование стратегии Роберта Кийосаки по «распилу» дома на квартиры и грамотное использование ипотечных возможностей, либо привлечение к проекту инвесторов, может позволить реализовать проект доходного дома вообще без инвестиций и первого взноса.

Если схема правильно воплощена в жизнь, то вместо того чтобы работать не один год на собственную квартиру, вы создадите сразу множество квартир за счет средств инвесторов, одна из которых благодаря грамотно продуманной схеме полностью выплачивается за счет арендаторов других квартир.

Пример реальной схемы заработка

Вместо того чтобы ни один год работать на свою квартиру, вы за счет привлеченных средств приобретаете дом площадью 150 кв. метров в радиусе 20 км от Москвы – недвижимость обойдется для вас примерно в 5 млн. рублей. Платеж по кредиту составит в данном случае 60 000 рублей в месяц, однако следует распилить дом на отдельные квартиры-студии. Именно квартиры студии приносят наибольшую прибыль по данной схеме, так как они могут иметь площадь всего 15-18 кв. метров и при этом оставаться весьма привлекательными для арендаторов. Таким образом, в большом доме вы создадите 8 отдельных квартир, каждая из которых может приносить от сдачи в аренду 18 тыс. рублей в месяц. Однако в аренду вы сдаете 7 квартир, а одну можете оставить просто себе. Таким образом, меньше чем за год, вы зарабатываете на собственное жилье. Что касается 7 квартир в доме, то они приносят за счет сдачи в аренду 126 тыс. рублей в месяц. Как видите, этого вполне достаточно для покрытия кредита и дополнительного дохода в размере 45 тыс. рублей.

Заставьте деньги работать на вас

Большинство схем заработка предлагают серьезный труд, при котором каждую копейку вы должны зарабатывать собственными силами. С такой стратегией на квартиру вы заработаете минимум за год, даже если будете использовать лучшие схемы инвестирования в недвижимость.

В предложенной же схеме доходный дом создается за считанные месяцы, и начинает работать на вас менее чем через год, вместо вашего самостоятельного тяжелого труда. Денежный поток не прекращается, а через 10-20 лет, когда кредит за дом окажется полностью выплаченным, прибыль от доходного дома вырастет в разы. Это позволит забыть про такое понятие как пенсия в традиционном смысле слова.

Как выйти на доход свыше 300 тысяч в месяц

Пример реального инвестора

Конечно, схема заработка на доходных домах без привлечения собственных средств уже используется многими молодыми бизнесменами. Некоторые из них работают, фактически, не выходя из дому. Например, Карина Соколова купила однокомнатную на вторичном рынке Подмосковья за 2,5 млн. рублей. Сначала она сдавала жилье по стандартной схеме за 22 тыс. рублей, что едва позволяло покрыть ипотечные взносы – после распила жилья на 2 студии каждая отдельная квартира стала приносить 17 тыс. рублей. В итоге, кроме взноса по ипотеке бизнесмен смогла организовать пассивный доход в размере 10 тыс. рублей.

Как видите, схема заработка на доходных домах вполне реальна и некоторые успешные бизнесмены уже получают 100-300 тыс. рублей в месяц благодаря грамотной прибыльной схеме.

Схема от Андрея Меркулова имеет свои особенности и действительно позволяет деньгам работать на вас, а не наоборот, однако прежде чем приступить к ее реализации, важно познакомиться с соответствующей литературой или посетить профильные тренинги.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Действующий предприниматель, владелец ряда инвестиционных проектов, эксперт в областях недвижимости, маркетинга, и автоматизации бизнеса.

Автор 6 книг о бизнесе, действующий член AMA (американской ассоциации маркетинга, www.marketingpower.com), организатор бизнес-конференций.

Интернет-маркетолог, эксперт по быстрому запуску бизнеса и построению системы управления.

Новый бизнес план доходного дома – 5 отличий на рынке в 2021

• 1 Что такое доходный дом сегодня?
• 2 Типы доходных домов
  • 2.1 Многоквартирный доходный дом
  • 2.2 Гостевой дом
  • 2.3 Мини-отель
  • 2.4 Хостел
  • 2.5 Таунхаус
• 3 Как построить доходный дом
  • 3.1 Привлекательность проекта
  • 3.2 Описание предприятия
  • 3.3 Выбор местонахождения
  • 3.4 Сроки реализации проекта
  • 3.5 Период инвестиционного планирования
  • 3.6 Финансовые ресурсы для осуществления проекта
  • 3.7 Налоговое окружение проекта
  • 3.8 Персонал проекта
• 4 С чего начать бизнес на доходных домах
• 5 Создание доходного дома по упрощенной схеме
• 6 Сколько можно заработать на доходных домах?
  • 6.1 Хостел
  • 6.2 Гостиница
  • 6.3 Мини-отель
  • 6.4 Таунхаус
• 7 5 аспектов, ведущих к потере инвестиций в недвижимость
  • 7.1 Экономический аспект
  • 7.2 Нестабильно-политический аспект
  • 7.3 Социальный аспект
  • 7.4 Аспект, связанный с налогообложением
  • 7.5 Аспект, связанный с ипотечным кредитованием
• 8 Недоходные дома: какое инвестирование невыгодно

Инвестирование денег в сферу недвижимости оставалось и остается актуальным во все времена. Вложение в недвижимость страхует ваши инвестиции от всевозможных катаклизмов и кризисов и приносит пассивный доход. Лучший источник прибыли — « Доходный дом » .

Что такое доходный дом сегодня?

Подобная практика давно и успешно применяется во всем мире. Во многих развитых странах — это один из основных видов жилья, на который приходится до 30% рынка городской недвижимости.

Если опираться на данные международного союза квартиросъемщиков, в Голландии и Германии снимает жилье до 50% населения, в Швейцарии эта цифра доходит до 70%.

В России о возрождении доходных домов заговорили еще в 1999 году, поняв, что этот бизнес может принести хорошую прибыль. Многие в Москве и Санкт — Петербурге начали бизнес такого рода еще в начале 2000-х. Позже инвестировать в доходные дома стали и в провинции.

Типы доходных домов

Существующие в России доходные дома можно разделить на несколько типов.

Многоквартирный доходный дом

Представляет собой многоквартирный дом, в котором квартиры сдаются в аренду на долгий срок (средняя доходность — 5% годовых).

Гостевой дом

Обычно располагается в 2-3 этажном доме, средняя площадь составляет 300 кв.м. Количество комнат от 5 до 10. Минимальные вложения 1,5 миллиона руб. При загрузке на 60% бизнес должен окупиться в течение 2,5 лет. Стоит отметить, что владельцы бизнеса часто проживают в том же доме.

Мини-отель

Жилье гостиничного типа, где номера сдаются на небольшой срок и предоставляется минимум услуг.

Выгодно делать вложения в новые здания, чтобы не тратить средства на ремонт (60-% дохода приносит сдача номеров, 40%-услуги).

Хостел

Пришедшая из Европы система размещения, при которой несколько жильцов размещаются в одной комнате без дополнительных удобств . Потребует небольших вложений, от 500 тысяч руб. При загрузке 70% окупается в течение 1,5-2 года.

Таунхаус

Представляет собой несколько апартаментов с отдельным входом, как доходный дом стал использоваться сравнительно недавно.

Для получения дохода таунхаус нужно разделить на студии и сдавать их в аренду. Средняя стоимость 10 млн. руб. Первоначальный взнос — 1 млн руб. Срок окупаемости – от 5 лет.

Как построить доходный дом

Строительство доходного дома — выгодное инвестирование денег при условии создания типового бизнес-плана и учете всех возможных рисков. Далее рассмотрим типовой бизнес план строительства доходного дома.

Привлекательность проекта

Рынок аренды жилья в настоящее время растет и в России, и за рубежом. Как утверждают эксперты, учитывая высокие цены на приобретение жилья, в ближайшее время спрос на доходные дома только повысится. Существует много плюсов ведения такого рода бизнеса:

• возможность вести бизнес в нише, которая еще не занята;
• единая структура, которая довольно проста в управлении;
• погашение кредита за счет платы, взимаемой с жильцов;
• возможность поддержания однородного состава жильцов;
• возможность иметь пассивный доход.

Для строительства и использования доходного дома заключается договор на освоение территории.

Устанавливаются:

• минимальные требования к зданиям, механической, пожарной безопасности, безопасных для человека условий проживания ФЗ N 384-ФЗ;
• требования к количеству собственников (наличие только одного собственника);
• требования в отношении количества жилых помещений (несколько изолированных помещений) ст. 91.16 ЖК РФ.

Описание предприятия

В типовом доходном доме предусмотрены:

• комнаты для проживания;
• комнаты для отдыха;
• кухня;
• подсобные помещения.

Выбор местонахождения

Оптимальное месторасположение — территория, непосредственно прилегающая к городу или на его окраине, вблизи от остановок общественного транспорта. Площадь участка – 0,25 гектара.

Сроки реализации проекта

Период инвестиционного планирования

Финансовые ресурсы для осуществления проекта

Налоговое окружение проекта

Единый налог — 6% при использовании УСН.

Персонал проекта

Руководитель проекта — частный предприниматель.

С чего начать бизнес на доходных домах

Для построения будущего бизнеса одним из вариантов является приобретение готового дома. Идеальный вариант — покупка дома на окраине города или в шаговой доступности до ближайших остановок общественного транспорта.

Первое, на что следует обратить внимание — состояние дома, подключение коммуникаций, инфраструктуру.

Важный момент – документы. Их тщательная юридическая проверка обязательна.

Не менее важный аспект — изучение района, в котором этот дом продается: сдается ли здесь жилье в аренду и насколько успешно? Продаются ли другие дома? Если продаются, какова их стоимость? При покупке доходного дома, как и любой другой недвижимости, следует также учитывать сезонность продаж.

Вполне можно арендовать нежилой дом под или хостел. Первоначальные вложения, в таком случае, будут минимальными. Но здесь существует одно «но», с которым придется столкнуться. Арендованный дом может не принадлежать вам никогда. И если владелец решит поднять плату или распорядиться своим домом для других целей — он вправе поступить как считает нужным.

Создание доходного дома по упрощенной схеме

Существует схема, благодаря которой создать доходный дом и получить доход можно уже через несколько месяцев. Для этой цели достаточно приобрести большой дом с использованием кредитных средств или средств инвесторов.

Здание делится на квартиры или студии, которые сдаются в аренду жильцам. За счет арендной платы можно не только погасить кредит в течение 5-10 лет, но и получать пассивный доход .

Как утверждает эксперт по инвестициям в недвижимость Андрей Сазонов, бизнес идея купить таунхаус или дом, разделить его на более мелкие квартиры-студии и сдавать в аренду очень хороша. Она позволяет использовать ипотеку, но пока только на физическое лицо, так как коммерческая ипотека у нас еще недостаточно развита.

Идея базируется на том, что сумма денег от сдачи в аренду нескольких маленьких «квартирок» будет существенно выше, чем при сдаче целого до ма . Доходность таких проектов может доходить до 100% на вложенный капитал.

Сколько можно заработать на доходных домах?

Вложение инвестиций в недвижимость особенно выгодно, когда речь идет о доходных домах. Об этом свидетельствуют такие цифры.

Хостел

Стоимость суточного размещения в Москве – от 600 руб., в провинции от 300 руб, прибыль в месяц — от 800 000 руб, чистая прибыль доходит до 300 000 руб.

Гостиница

Стоимость суточного размещения — от 2400 руб. в Москве (доход- от с одного номера в месяц – от 40 000 руб.), в провинции стоимость суточного размещении — от 600 руб.

Мини-отель

Стоимость суточного размещения в Москве — от 1200 руб., стоимость суточного размещения в провинции от 350 рублей ( доход от 7 000 руб. в месяц за номер)

Таунхаус

Разделенный на студии.

При арендной плате от 25 000 руб. в месяц, может принести от 200 000 руб. в месяц.

Что такое доходный дом и во что выгоднее инвестировать сегодня? Предприниматель Юрий Медушенко начал заниматься доходными домами, желая получать пассивный доход.

5 аспектов, ведущих к потере инвестиций в недвижимость

Инвестирование в недвижимость, как правило, приносит хороший доход, но, как и любое инвестирование, оно связано с определенными рисками:

Экономический аспект

Прибыль от сдачи недвижимости в аренду может быть гораздо меньше предполагаемой (минимальная загрузка в течение долгого времени, нерегулярная оплата со стороны гостей и т.п.).

Нестабильно-политический аспект

Может привести к сложной ситуации, связанной с арендной платой и использованием недвижимости. Например, не так давно вышел закон, запрещающий открывать хостелы в жилых помещениях.

Социальный аспект

При открытии доходных домов всех типов возможны как конфликты с соседями, так и конфликты между жильцами, которые могут создать сложности в ведении бизнеса (особенно часто возникают подобные ситуации в домах гостиничного типа и хостелах).

Аспект, связанный с налогообложением

В случае, если бизнес «не пошел», продажа недвижимости возможна только с оплатой налога 13%. Продать недвижимость без налогообложения возможно только через 5 лет после ее приобретения.

Аспект, связанный с ипотечным кредитованием

При покупке недвижимости с ипотечным кредитованием могут возникнуть проблемы с банком. Во время инфляции и девальвации банки могут потребовать досрочное погашение кредита.

[todo]Чтобы избежать многих рисков, можно ознакомиться с опытом ведения бизнеса. Подробности на сайте //www.rbc.ru/ins/own_business/20/04/2016/571783699a79475f3416bfc9[/todo]

Недоходные дома: какое инвестирование невыгодно

Интересные варианты для организации доходных домов предлагают на сегодняшний день в Петербурге: инвесторы приводят в порядок неиспользованные дома, создавая помещения или по типу коммунальных квартир, или по типу хостелов. По другой схеме в зданиях создаются благоустроенные квартиры и сдаются в аренду по ценам ниже рыночной.

Но, к сожалению, в России пока не отрегулирована нормативная база для рынка аренды жилья и не отработаны механизмы реализации проектов. В то же время, государство не имеет средств для строительства социального жилья, поэтому привлекает инвесторов к данным проектам.

Ниша сдачи в аренду жилья легально практически свободна, но одновременно, пока действует программа по бесплатной приватизации государственного жилья, любой арендатор может приватизировать площадь, которую он занимает. Следовательно, арендное жилье уже не будет считаться арендным.

В Перми уже была попытка вывести один из домов на рынок арендного жилья, но впоследствии часть квартир была продана. Подобные ситуации возникали и в Москве. В России, по сравнению с Европой, очень низка плата за арендное жилье. Жильцы, которые в состоянии платить высокую арендную плату, как правило, могут купить собственное жилье.

Окупаемость аренды в домах эконом-класса может достигать 25 лет. Поэтому сегодня более актуальны вложения в другие доходные дома, такие как гостиницы, хостелы, мини-отели, таунхаусы. Но, так или иначе, именно доходным домам как бизнесу принадлежит будущее.

2 КОММЕНТАРИИ

Я бы инвестировал в таунхаус или жилье среднего сегмента. Многие сдают свои дачи. На авито куча предложений, и это все я видел зимой, сейчас их должно быть еще больше.

К таунхаусам почему-то у многих отношение не очень, хотя я даже как-то снимала на долговременной основе и все устраивало. Смотришь по городу — строят таунхаусы эти полным ходом, а потом новенькие выставляют на том же авито и на сайтах всяких.

Ответить Отменить ответ

Лучшие бизнес-идеи 2020 года

5 причин, почему REIT — самый комфортный способ инвестирования

Новый бизнес план доходного дома – 5 отличий на рынке в 2021