Перепланировка квартиры в кирпичном доме

Разрабатываем проекты перепланировок помещений в любых кирпичных многоквартирных домах! Консультируем собственников и помогаем в части согласования!

Все кирпичные дома в Москве можно разделить на несколько категорий – старый фонд, сталинская застройка, типовые кирпичные пятиэтажки и башни-брежневки. Ниже мы рассмотрим особенности, присущие планировкам кирпичных домов разных видов.

В целом, перепланировка в кирпичном доме считается более простой относительно панельных зданий. Основная причина тому – конструктивные различия. В панельных домах большинство внутренних стен несущие, в том числе и межкомнатные, что сильно ограничивает возможности дизайнеров и проектировщиков. В то же время, в кирпичных домах несущие стены как правило фасадные, междуквартирные и (реже) одна из стен в квартире, как правило, расположенная в центре. Роль несущих элементов могут также выполнять бетонные или кирпичные колонны и опоры. иногда встречаются и кирпично-каркасные дома (например, одноподъездная «брежневка» башня Вулыха).

Из сказанного следует, что многие перепланировки квартир в кирпичных домах возможно согласовать по упрощенной схеме, без разработки проектной документации и технического заключения.

Однако существуют исключения, на которых мы остановимся более подробно. Начнем со старого фонда. Многие дореволюционные дома (а они все строились из кирпича) занесены в реестр памятников архитектуры, а это значит, что согласовать в них перепланировку, независимо от ее сложности, будет проблематично. Здесь потребуется разработка проекта приспособления для современного использования, который согласуется с Москомнаследием и проходит обязательную экспертизу. Это очень затратный и непростой процесс.

С перепланировкой кирпичных домов сталинской эпохи тоже не все так просто. Те из них, что строились до 50-х годов ХХ века, имеют деревянные или смешанные перекрытия, качество которых часто уступает таковым в дореволюционных домах. Под воздействием гнили и коррозии данные перекрытия теряют часть несущей способности, поэтому, скажем, делать перепланировку с демонтажом стяжки пола и заливкой новой, здесь вряд ли получится. Проемы в ненесущих деревянных перегородках в кирпичных сталинках с деревянными перекрытиями устраивать также проблематично. Эти перегородки могли стать разгружающими, т.е. начали поддерживать провисшие перекрытия. Соответственно, потребуется сложное усиление проема и перекрытий по проекту с техническим заключением. В то же время в кирпичных домах с железобетонными перекрытиями даже полный слом ненесущих перегородок не является препятствием на пути перепланировки.

Еще одной проблемой, связанной с проектированием перепланировки в кирпичном доме, является тот факт, что все такие дома, возведенные до эпохи типового строительства, создавались по индивидуальным проектам. Однако перепланировки с затрагиванием несущих или разгружающих стен требуют технического заключения от автора дома. Чтобы разрешить это противоречие, за разработкой документации следует обращаться в ГУП МосжилНИИпроект.

Даже для простых перепланировок в старых кирпичных домах, жилищные инспекции часто требуют предоставления технического заключения о возможности перепланировки. Мотивируется это тем, что дом не серийный, построен давно и точный его конструктив неизвестен — где несущие а где ненесущие стены инспекторы не знают, а вам могут на слово и не поверить.

С начала 50-х в Москве начали строить кирпичные дома по типовым проектам. Это, например, серии II-01, II-03, II-04, II-08. Перекрытия в них уже железобетонные по ж/б ригелям, хотя иногда на первых этажах бывает и деревянный пол на кирпичных столбах (если нет подвала). Потом «подоспели» и типовые хрущевки – некоторые из них также делались из кирпича, например, серии II-14, 1-511 и 1-447. В 70-е и 80-е годы строились кирпичные одноподъездные башни повышенной комфортности, — серий Смирновская, Тишинская, Москворецкая, Вулыха. В настоящее время кирпичные и монолитно-кирпичные жилые дома возводятся в основном по индивидуальным проектам в качестве жилья бизнес-класса. Они как правило имеют свободную планировку.

Фото кирпичных хрущевок и других домов:

В современных кирпичных домах перекрытия выполнены из ж/б плит, опирающихся на наружные стены, а также на внутренние продольные/ поперечные стены, которые обычно имеют толщину 20-30 см, и более (а межкомнатные перегородки — порядка 8 см). Для перепланировок здесь больше возможностей, нежели в довоенных домах, причем многое согласуется упрощенном порядке, — если конечно не трогать несущие конструкции и инженерные системы. Например, можно без проекта демонтировать ненесущую стену для объединения кухни с соседней комнатой (но не забывайте, что если на кухне газ, то придется установить раздвижную перегородку, иначе не согласуют), или перегородку, разделяющую комнаты.

Проекты перепланировок квартир в кирпичных домах

Перепланировка квартиры в кирпичной хрущевке площадью 40 кв.м.

Двухкомнатная квартира в кирпичном доме (1928 г.п.).

Перепланировка в кирпичном доме, построенного по индивидуальному проекту.

Еще один проект перепланировки в кирпичном доме: четырехкомнатная квартира (дом построен в 1929 году).

Еще примеры перепланировок квартир в кирпичных домах:

Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

На данный момент

В Москве разрабатывают новые стандарты энергоэффективности домов.

Описание

Для того чтобы ремонт квартиры не стал причиной конфликтов не только с соседями, но и с властями, разработан каталог с наглядными примерами санкционированных перепланировок квартир в жилых домах массовых серий.

Каталог типовых перепланировок квартир в домах массовых серий

Большую часть жилищного фонда Москвы составляют дома типовых застроек. Однако сейчас многие жители хотят перепланировать свою квартиру. Зачастую сделать это очень сложно из-за существующих ограничений, в том числе, связанных с безопасностью всех проживающих в доме.

Созданный каталог позволит сократить как временные, так и материальные затраты горожан на разработку проекта перепланировки и его регистрацию.

При его составлении были учтены существующие конструктивные, технологические и санитарно-гигиенические ограничения.

Кроме того, в документе определены недопустимые виды перепланировок, среди которых:

• демонтаж вентиляционных коробов,
• перенос стояков инженерных коммуникаций,
• снос несущих стен помещений,
• расширение санузлов за счет площади кухни или комнаты,
• устройство проемов в несущих стенах (при отсутствии тщательного обследования, обоснования переустройства и инженерных расчетов).

Большинство перепланировок в каталоге предусматривает увеличение санузлов за счет площади коридора, что, в свою очередь, требует разработки проекта. Такой документ необходимо создать на основе технического заключения, которое выдает организация, аккредитованная Мосжилинспекцией. Она направляет своего специалиста для обследования квартиры. Без проверки документацию не выпустят и разрешение на выполнение перепланировки не дадут.

Предложенные в каталоге варианты запрещают затрагивать несущие и внешние стены здания. Исключение составляют некоторые модификации домов типовых серий П44Т и П44М, в которых, начиная с 2007 года, в несущих стенах предусмотрены проемы.

При этом, строит отметить, что в Москве перепланировка квартир возможна в зависимости от конкретной серии дома.

Каталог не позволяет выполнять перепланировку, а лишь представляет собой варианты, которые можно узаконить, обратившись в Мосжилинспекцию, получить разрешение и приступить к выполнению работ.

При переустройстве квартир всегда есть нюансы. Некоторые варианты допустимы только на последних этажах жилого дома, а некоторые – только на первых.

Получайте ежедневную подборку актуальных публикаций о строительстве в Москве

Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

Перепланировка квартиры в кирпичном доме

Действующий регламент согласования перепланировок в кирпичных домах для г. Москвы – постановление Правительства Москвы №508 от 25 октября 2011 года. Основной перечень мероприятий, подлежащих обязательному предварительному согласованию, указан в приложении №1 п. 2 (включая все подпункты).

В данной статье мы не рассматриваем мероприятия, связанные с изменением фасада здания или затрагиванием общедомового имущества, а обобщенно разберем основные вопросы, связанные с перепланировками в кирпичных домах.

Все запрещенные мероприятия по перепланировке описаны в п. 10 (включая все подпункты).

Кирпичный дом- особенности конструкции

Кирпичные дома можно назвать самыми проверенными временем жилыми строениями. Первое кирпичное здание было построено в Москве в 1450 году. Весь кирпич для этого здания был привезен из-за границы. Первый кирпичный завод был построен немного позже – в 1475 году.

Исходя из названия «кирпичный дом», становится понятно, что почти все вертикальные несущие конструкции здания выполнены из кирпича.

Фундаменты в кирпичных многоквартирных домах

В старых домах (примерно до 1930 годов, хотя встречается и значительно позже) в основном применялся бутовый фундамент. То есть фундамент из камней, булыжников, подогнанных друг к другу. Из-за особенности технологии устройства таких фундаментов и разного качества работ невозможно точно прогнозировать устойчивость такого фундамента к нагрузкам в перспективе долгосрочной эксплуатации здания. Дома с бутовыми фундаментами могут стоять столетья без особых визуальных подвижек, а могут подвергаться деформациям из-за воздействия грунтовых вод, пустот в бутовой кладке фундамента, изменения нагрузки на фундамент и прочих внешних воздействий.

В относительно современных кирпичных домах (с конца 1940 годов) применяется ленточный фундамент: бутовый монолитный (не путать с обычным бутовым, в монолитном камень служит наполнителем, связанный раствором), фундаменты из блоков ФБС. Это более надежные фундаменты, однако полностью не исключающие возможных проблем, связанных с качеством выполненных работ и подвижкой грунта под фундаментом.

Толщина стен в кирпичном доме

Говоря о толщине стен в кирпичных домах, обычный житель обычно не делает разделения на несущие и ненесущие стены. В строительной практике стена – это несущая конструкция, перегородка – ненесущая.

Начнем с перегородок. Средняя толщина перегородки из деревянного бруса в старых зданиях порядка 120 мм, оштукатурены по дранке. Встречаются и более толстые деревянные перегородки.

В относительно новых домах перегородки выполнялись из разнообразных материалов, начиная от деревянных и кирпичных (в том числе из щелевого), деревянных обшитых ДВП и ДСП, до гипсобетонных. Толщиной от 50 до 100 мм в среднем.

Толщина несущих стен в кирпичных домах плотно связана с длиной кирпича – 250 мм. Обычно толщина внутренних несущих стен составляет 510 мм, внешних несущих стен 510 – 640 мм.

Однако встречаются и более тонкие несущие стены, в кирпич и полтора кирпича, толщиной 250 мм и 380 мм соответственно. Обычно такие стены используются в малоэтажных строениях, либо на последних этажах.

Несущие стены в кирпичном доме

Теперь давайте разберем, какие стены несущие в кирпичном доме. Несущие стены в кирпичном доме могут быть в классическом исполнении из глиняного или силикатного кирпича, в реконструированных зданиях их могли локально менять на монолитные конструкции. В старых зданиях могут встречаться деревянные несущие стены и каркасно-шпренгельные (деревянные с металлическими элементами фермы). Поэтому нужно с осторожностью относится к демонтажу перегородок в кирпичных многоквартирных домах (особенно старого фонда), так как нередко кажущаяся ненесущей перегородка оказывается несущей или разгружающей.

Какие перекрытия в кирпичных домах

Перекрытия в исторических зданиях деревянные либо смешанные. То есть деревянные балки по деревянным или металлическим прогонам. В домах новее конца 1940 годов в основном железобетонные пустотные и беспустотные плиты.

Проект перепланировки квартиры в кирпичном доме:

Кирпичный дом: плюсы и минусы

Плюсы кирпичного дома:

• Из-за достаточно толстых внешних стен хорошие показатели температурного комфорта в помещениях: зимой тепло, летом комфортно переносится внешняя жара.
• В старых несерийных зданиях большая высота потолков, хорошие планировочные решения (которые омрачают обычно только маленькие кухни).
• Из-за толстых внутренних стен обычно хорошая звукоизоляция от соседей.
• Во многих кирпичных зданиях хорошо продуманная система естественной вентиляции, через отдельные вентканалы в каждой комнате.

Минусы кирпичного дома:

• В так называемых сериях домов-малосемеек, проектировавшихся как переходное звено между общежитиями и нормальными многоквартирными домами, очень маленькая высота потолков (в среднем 2.48м), маленькие комнаты и кухни, достаточно неудобные планировочные решения.
• В старых зданиях с деревянными и смешанными перекрытиями можно столкнуться с проблемами, связанными с поражением коррозией и грибком металлических и деревянных элементов перекрытий. А ремонт перекрытия может быть трудоемким и достаточно дорогим.
• В этих же зданиях более высок риск пожароопасности, связанный со старой проводкой и использованием открытого огня в газовых плитах на кухнях.

Какой дом лучше кирпичный или монолитный

Очень субъективный вопрос, зависящий от массы предпочтений конкретного человека. Мне, как автору статьи, больше по душе кирпичные дома, особенно старого фонда. Несмотря на массу проблем с ними связанных (старые коммуникации, требующие замены и ремонта, печальное состояние некоторых несущих конструкций, требующих усиления, и прочее). Однако и современные монолитные дома, особенно хорошо инженерно и архитектурно продуманные, тоже могут обеспечить должный уровень комфорта проживания.

Серии кирпичных домов в Москве

Перечислим некоторые серии типовых кирпичных домов:

Кроме того, в Москве построено много кирпичных домов по индивидуальным проектам с оригинальными планировками квартир.

Согласование перепланировки в кирпичном доме

Согласование перепланировок в кирпичных домах можно условно разделить на два типа:

1. В домах с железобетонными перекрытиями и без затрагивания несущих конструкций перепланировки согласовываются по техническому заключению о состоянии несущих и ограждающих конструкций и проекту перепланировки, разработанным проектной организацией – членом проектного СРО.
2. В историческом жилом фонде, в домах со смешанными или деревянными перекрытиями, и при перепланировках, связанных с затрагиванием несущих конструкций, техническое заключение о состоянии несущих конструкций и о возможности производства работ разрабатывает отобранная Правительством Москвы организация – ГБУ «Экспертный центр». Проект может разработать любая компания – член проектного СРО.

Проект перепланировки в кирпичном доме:

Отдельно стоит остановиться на домах – объектах культурного наследия, они практически все относятся к кирпичным зданиям. Для перепланировок в таких зданиях действует более серьезный регламент, требующий разработки проекта приспособления памятника архитектуры под современные нужды, государственной историко-культурной экспертизы, дополнительного согласования проекта с Департаментом культурного наследия и прочих мероприятий. Подробнее о согласовании перепланировки в домах-памятниках вы можете прочитать в данной статье.

Перепланировка двухкомнатной квартиры квартиры в кирпичном доме

Этот кирпичный дом состоит из 12-ти этажей. Его построили в 1989 году по индивидуальному проекту.

Основные строительно-демонтажные работы по перепланировке 2 квартиры в кирпичном доме проводились в меньшей по площади жилой комнате (1).

Во-первых, комнату расширили за счет площади, ранее занимаемой встроенными шкафами (7а, 7б) и кладовкой (6). Эти помещения демонтировали, а освободившееся пространство присоединили к жилому помещению.

Во-вторых, изменили внешний вид перегородки между комнатой и лоджией (1а). До перепланировки 2 квартиры в кирпичном доме помещения отделялись друг от друга стандартной конструкцией, состоящей из подоконного блока, окна и двери.

В процессе переустройства ненесущий подоконник срезали специальным алмазным оборудованием и заменили оконно-дверной блок на единый дверной блок из стеклопакетов. При этом осуществили перенос радиатора отопления и сохранили боковые простенки и порожек под дверью на лоджию.

Другими ремонтными мероприятиями по перепланировке 2 квартиры в кирпичном доме стали:

• Демонтаж ненесущих перегородок в коридоре (7).
• Перестановка сантехприборов в туалете (4) и ванной (5).
• Монтаж гигиенического душа в ванной.
• Установка рукомойника в туалете.
• Перестановка электрической плиты и мойки на кухне (3).

Согласование перепланировки 2 квартиры в кирпичном доме проводилось в несколько этапов:

1 ЭТАП. Предварительная консультация собственника нашими специалистами по поводу предстоящей перепланировки.

2 ЭТАП. Получение технического паспорта БТИ квартиры.

3 ЭТАП. Разработка комплекта проектных документов – заключения о технической возможности проведения перепланировки и проекта с архитектурно-строительными решениями*.

4 ЭТАП. Формирование окончательного пакета документов для подачи в Мосжилинспекцию.

5 ЭТАП. Передача заявления, проекта, свидетельства о собственности, техзаключения и техпаспорта с планом квартиры в Мосжилинспекцию через многофункциональный центр госуслуг.

6 ЭТАП. Получение в Мосжилинспекции распоряжения на перепланировку 2 квартиры в кирпичном доме и проведение ремонта в полном соответствии с проектом.

7 ЭТАП. Приемка сделанной перепланировки 2 квартиры в кирпичном доме специальной комиссией.

8 ЭТАП. Получение в БТИ нового технического паспорта со всеми произведенными в процессе перепланировки изменениями.

* Изготовлением проектной документации могут заниматься исключительно фирмы с соответствующим свидетельством СРО. Только в этом случае возможно успешное согласование перепланировки.

Перепланировка трехкомнатной квартиры в кирпичном доме

Собственником трехкомнатной квартиры, расположенной на четвертом этаже 17-этажного кирпичного дома, были спланированы следующие мероприятия:

1. Демонтаж не несущих перегородок между жилыми комнатами (1,2,3).
2. Устройство дверного проема в несущей стене с раздвижными дверями
3. Расширение кухни на площадь коридора и туалета
4. Объединение санузла с демонтажем не несущих ограждающих перегородок и устройством облегченной конструкции из ВГКЛ и пазогребневых блоков.
5. Демонтаж сантехнической кабины и установка новых сантехнических приборов
6. Замена старых дверных блоков на аналогичные
7. Выполнение гидроизоляции в соединенном санузле в соответствии со СНиП 3.04.01-87 и устройством порожка высотой 2 сантиметра на входе в санузел.
8. Устройство полов.

Данная перепланировка интересна нестандартным подходом к использованию жилой площади – была устроена комната площадью 50 квадратных метров с тремя выходами из нее: в прихожую, санузел и кухню.

В нашей практике достаточно редко встречается перепланировка трехкомнатной квартиры в однокомнатную и этот проект служит отличным примером того, как можно это сделать.

Перепланировка в панельном доме отличается от перепланировки в доме кирпичном скудостью вариантов архитектурных решений и, как правило, все сводится к банальному устройства совмещенного санузла или проема в несущей стене. В кирпичных же домах комнаты несколько просторнее, а стены между ними не относятся к несущим, потому и возможно устраивать в этих квартирах перепланировки жилых комнат. Именно такой проект перепланировки, разработанный нашей компанией для трехкомнатной квартиры в кирпичном доме, мы и рассмотрим в этой статье.

Проект перепланировки трехкомнатной квартиры в кирпичном доме, фото:

Состав строительных работ при этой перепланировке включил в себя:

• Демонтаж перегородок и устройство новых;
• Устройство раздвижной перегородки между кухней и жилой комнатой;
• Изменение конструкции полов.

План квартиры после перепланировки, фото:

Несмотря на «лаконичность» и сдержанность строительных работ, владельцу удалось полностью преобразить свою квартиру. От жилой комнаты отделили некоторую часть для устройства подсобного помещения, которое может быть использовано как столовая. Также, раздвинув перегородку, можно организовать кухню-гостиную для приема гостей.

Сегодня мы рассмотрим проект перепланировки четырехкомнатной квартиры в кирпичном доме, построенном по индивидуальному проекту. Все изменения относительно изначального плана БТИ в проекте перепланировки отражены.

Проект перепланировки четырехкомнатной квартиры в кирпичном доме:

При перепланировке были предприняты следующие мероприятия:

• Устройство проема в несущей стене;
• Демонтаж и возведение новых ненесущих перегородок;
• Демонтаж и установка дверных блоков;
• Устройство встроенных шкафов;
• Устройство кладовой;
• Устройство совмещенного санузла,
• Изменение конструкции полов.

План квартиры после перепланировки, фото:

Прежде всего стоит отметить перепланировку кухни в кухню-гостиную — это было сделано при помощи демонтажа перегородки между кухней и комнатой с устройством раздвижной перегородки, а также демонтаже перегородки между этой комнатой и коридором. За счет площади комнаты (3) был выделен коридор и кладовая в нем. Санузел был расширен достаточно оригинальным образом на площадь коридора превратившись в «комнату-вагон», из-за чего потребовалось прорезать проем между кухней и комнатой. В комнатах (2) и (3) были смонтированы встроенные шкафы. Кроме того были остеклены балконы и изменена конструкция полов из-за расширения санузла.

У нашей компании имеются огромный опыт работы в сфере проектирования и согласования перепланировок квартир и нежилых помещений и допуск СРО.

Мы готовим проекты для простых перепланировок и сложных (с затрагиванием несущих конструкций и разгружающих перегородок, изменением конструкции пола и переносом инженерных коммуникаций).

Вы можете заказать только проект или проект + согласование перепланировки с жилищной инспекцией и другими заинтересованными государственными органами.

Если у вас есть какие-то вопросы по согласованию перепланировки или по предстоящему сотрудничеству с нами, отправляйте свои сообщения через специальную форму на сайте или звоните нам по телефону.

Заказать проект перепланировки или согласование под ключ можно следующим образом:

• Вы звоните нам или оставляете заявку на звонок.
• Проводится предварительная консультация о предстоящем согласовании перепланировки, наши специалисты анализируют желаемые ремонтные мероприятия на предмет их соответствия строительным и иным нормам, утверждается перечень работ, которые предстоит выполнить.
• Подписывается договор, выставляются счета, производится оплата.
• На объект выезжает проектировщик.
• Составляется проектная документация.
• Готовый проект выдается заказчику.

При оформлении доверенности на перепланировку согласованием разработанного проекта будем заниматься мы. Если вы хотите самостоятельно получать разрешение и оформлять акт приемки работ комиссией, то наши сотрудники разработают для вас проектную документацию и подробно расскажут, как и с кем ее согласовать.

Получить бесплатную консультацию наших специалистов по перепланировке квартиры в кирпичном доме вы можете по телефону, номер которого указан на сайте. Также у нас вы можете заказать проект с техническим заключением для самостоятельного согласования перепланировки или услугу «согласование перепланировки под ключ».

Бесплатную консультацию по любым вопросам касательно перепланировки Вы можете получить:

По телефону компании: 8 (495) 799-25-07

По электронной почте: [email protected]

В форме вопрос-ответ: «Нажмите здесь«

У онлайн-консультанта в правом нижнем углу нашего сайта

По WhatsApp

Задайте вопрос по WhatsApp и получите ответ в онлайн-режиме.