Проекты точечных жилых домов

Возведение небольших жилых комплексов в Москве уже мало напоминает массовую хаотичную внутрирайонную застройку девяностых и нулевых годов. Сегодня девелоперы должны придерживаться градостроительных правил и прислушиваться к общественному мнению, чтобы не нарушать эстетику и исторический облик старых районов.

Что такое современная точечная застройка

Точечная застройка — это возведение новых или реконструкция старых зданий внутри обжитых городских районов. Ярким примером классической точечной застройки можно считать жилые комплексы, объединенные под брендом «Счастье», от компании «Лидер-Инвест», которую недавно купила группа «Эталон». Это 23 дома клубного типа, которые возводятся в различных районах Москвы на месте бывших АТС. В их числе — «Счастье на Дмитровке», «Счастье на Волгоградке», «Счастье в Вешняках», «Счастье в Кусково»и другие.

Единичные объекты составляют примерно 25% от общего числа проектов на рынке новостроек. Еще столько же приходится на жилые комплексы, состоящие из 2–3 корпусов. Однако, по оценкам экспертов, доля жилья в точечных проектах не превышает 10–20% от всех лотов. При этом половина предложения приходится на бизнес-класс, 30% занимает премиальная недвижимость, 20% — новостройки комфорт-класса. Также среди комплексов, строящихся в центральных районах Москвы, много апартаментов.

Отличительные особенности точечных жилых комплексов

К общим особенностям точечных жилых комплексов можно отнести следующие характеристики:

— Квадратный метр на 5–10 % дороже, чем в крупных новостройках;

— Представлены преимущественно высокие классы жилья;

— Присутствует развитая внешняя инфраструктура;

— Квартиры рассчитаны на локальный спрос;

— Существуют ограничения по архитектурным решениям, этажности, масштабу застройки в зависимости от района.

Более высокая стоимость квадратного метра обусловлена малыми масштабами строительства и дорогим проектным финансированием. Если в крупных жилых комплексах застройщик может снизить цену за счет типовых решений и массового спроса, то небольшие дома внутри районов строятся, как правило, по индивидуальным проектам, требуют больших затрат и рассчитаны на ограниченный круг покупателей.

Так как жилье возводится в старых и обжитых районах со сложившейся инфраструктурой, от девелоперов, как правило, не требуется строить дополнительные объекты. Вокруг новых домов уже работают детские сады, школы, поликлиники и магазины. Тем не менее правительство города следит за тем, чтобы с появлением новых жителей существующая инфраструктура не испытывала лишней нагрузки. В некоторых случаях власти обязывают строительные компании вместе с новыми домами создавать дополнительные социальные объекты.

Если большие жилые микрорайоны рассчитаны на массового потребителя, то точечные комплексы в большей степени ориентированы на локальный спрос. Основную конкуренцию на рынке составляет вторичная недвижимость в районах застройки.

Среди небольших новых проектов есть как малоэтажные одиночные дома, так и многоэтажные жилые комплексы на несколько корпусов. В любом случае, каждый проект внутригородской застройки требует индивидуального подхода с учетом истории и архитектурного облика района. Новые здания должны гармонично вписываться в окружающее пространство.

Плюсы небольших комплексов

Новостройки в пределах старой Москвы пользуются стабильным спросом у жителей и инвесторов благодаря ряду преимуществ.

Во-первых, такие проекты имеют более короткий срок реализации, чем крупные жилые массивы. Поэтому переехать в новое жилье получится гораздо быстрее. К тому же новоселам не придется жить несколько лет в окружении продолжающейся стройки, как владельцам квартир в первых очередях больших новостроек.

Еще одним бесспорным преимуществом является полноценная социальная, торговая и транспортная инфраструктура. Можно заранее выбрать детский сад и школу с хорошей репутацией, определить оптимальный маршрут до ближайшего метро.

Важное преимущество точечной новостройки состоит в том, что она обеспечивает более высокое качество жизни по сравнению со своим прямым конкурентом — вторичным жильем. В новых домах проектируются квартиры с продуманными просторными планировками, прокладываются современные инженерные коммуникации, применяются высокотехнологичные решения.

Таким образом, владелец получает соответствующее всем актуальным стандартам жилье в престижном районе «старой» Москвы.

Минусы точечной застройки

Основной минус таких жилых комплексов — в относительно высокой цене. На ее формирование влияют престижное расположение, себестоимость строительства, высокий класс жилья. Но благодаря ограниченному предложению квартиры раскупаются быстро.

Поэтому еще одним недостатком небольших жилых комплексов, состоящих из 1–3 домов, можно назвать ограниченное количество доступных лотов и планировок. Часто в таких проектах покупателям приходится выбирать не то, что хочется, а то, что осталось.

Иногда в густонаселенных районах столицы может ощущаться нехватка инфраструктурных объектов. В связи с этим любой новый жилой проект в пределах старой Москвы вызывает жаркие споры и даже протестные настроения местных жителей. Компании, занимающиеся точечной застройкой, обязаны учитывать эти обстоятельства при проектировании новых объектов.

Актуальные предложения на рынке

Среди новых точечных жилых объектов в Москве много элитных особняков и закрытых малоэтажных комплексов, рассчитанных на узкий круг покупателей. Но в сегменте «комфорт» и «бизнес» также есть достойные предложения.

ЖК Fresh у метро «Красногвардейская» предлагает квартиры с отделкой от 6,5 млн рублей. В ЖК «Поколение», расположенном в районе Отрадное, можно купить квартиру от 8 млн рублей, а в ЖК «Настроение»у Лосиного острова однушки продаются от 5,8 млн рублей. В апарт-комплексе «Движение.Тушино»цена на однокомнатные апартаменты начинается от 6 млн рублей.

В жилом комплексе бизнес-класса «Геометрия»в Лефортово можно приобрести просторную однушку площадью 50 кв. м от 10 млн рублей. А в Басманном районе стоит присмотреться к ЖК Bauman House с уникальной архитектурой, где продаются квартиры от 9,8 млн рублей. В ЖК «Фестиваль Парк» в Левобережном можно купить жилье от 7,7 млн рублей. Также стоит обратить внимание на МФК «Нахимов» в Черемушках. Стоимость апартаментов в нем стартует от 5,8 млн рублей.

Современная точечная застройка в старой Москве входит в общий план модернизации и реконструкции городского пространства, как и в любой другой столице мира. Строительство таких жилых комплексов будет продолжаться, но предложение всегда будет ограничено, поэтому лоты будут стоить дороже, чем в крупных типовых новостройках.

Многоэтажные жилые дома

Многоэтажные жилые дома обеспечивают максимальную экономию земельных участков в городах, где стоимость земли порой превышает все мыслимые пределы. При этом в крупных мегаполисах уже практически не встретишь новых домов, которые имеют количество этажей меньше чем 9-12. При этом в большинстве случаев строительство новых домов идет по типовым проектам, которые были разработаны ранее и согласованы со всеми инстанциями. На нашем сайте вы имеете возможность скачать чертежи многоэтажных жилых домов, которые как строятся сейчас, так и строились раньше. Кроме этого вы имеете возможность скачать чертежи многоэтажных домов, которые не использовались в строительстве вовсе или применялись, но очень редко по каким-то причинам. Чертежи по этажности: 2 этажа, 3 этажа, 4 этажа, 5 этажей, 6 этажей, 8 этажей, 9 этажей, 10 этажей, 11 этажей, 12 этажей, 14 этажей, 15 этажей, 16 этажей, 17 этажей, 19 этажей, 20 этажей, 22 этажа.

• 
• 
• 
• 

Основные программы для работы
с чертежами, опубликованными на сайте:
• КОМПАС-3D • AutoCAD
• SolidWorks • T-FLEX CAD

Софт: AutoCAD 2019

Состав: План этажа, план подвала, узел управления, элеватор кострункции Госсантехстроя №3, Аксонометрия системы отопления, Монтажная схема Ст 5

Софт: КОМПАС-3D 16,1

Состав: общие данные, планы спецификация, схемы

Софт: ArchiCAD 24

Состав: Общие данные, Пояснительная записка, Опорный план, Схема реорганизации градостроительной ситуации, Генплан, Схема расположения секций, План угловой секции типового этажа, План торцевой секций типового этажа, План перекрытий, План кровли, Разрез 1-1, Фасад 1-9, Торцевая секция Фасад А-Е, Торцевой секции Фасад А-Ж, Угловая секция, Фасад Ж-А Угловая секция, Перспективный вид.

Софт: КОМПАС-3D 17.1

Состав: Планы этажей, 3D Сборка

Софт: ArchiCAD 19

Софт: AutoCAD 2016

Состав: АР ВК ЭО АППЗ ОВ

Софт: AutoCAD 2014

Состав: Планы, Фасады, Разрезы

Софт: AutoCAD 2018

Состав: Чертежи формата А1 (лист 1: Фасады в осях (2-18, 18′-2′), план кровли, генеральный план. лист2: План первого этажа, фрагмент плана типового этажа, план перекрытия, план фундамента, разрезы (1-1,2-2), узлы, ПЗ)

Софт: AutoCAD 2014

Состав: Отчет, Расчет, Программное дополнение для расчета

Софт: ArchiCAD 2023

Состав: Проект АР, ГП

Софт: Autodesk Revit 2018

Состав: Инженерно-геологический разрез, разрез свайного фундамента, разрез ленточного фундамента, план фундаментов, спецификация

Софт: AutoCAD 2010

Состав: Фасады, разрезы, Планы, Разрезы (10 листов всего)

Софт: AutoCAD 2013

Состав: Фасад 1-13, план первого этажа, разрез 1-1, конструктивные узлы, конструктивные решения по железобетонной плите, технологическая карта на устройство кровли из металлочерепицы, календарный график выполнения работ, стройгенплан, ПЗ

Софт: AutoCAD 2007

Состав: Раздел АС и КЖ

Софт: AutoCAD 2006

Состав: План, Фасад, Крыша, Разрез, Фундамент, ПЗ

Софт: Autodesk Revit 2018.3

Состав: Фасад, План первого этажа, План типового этажа, План кровли, План перекрытий, План фундамента Разрез по стене, Разрез 1-1, Узел 1, Узел 2, Генплан, Пояснительная записка

Софт: ArchiCAD 17

Состав: 3D модель, планы, фасады, разрезы

Софт: AutoCAD 2019

Состав: План 1-го этажа 1:100, Фасад 1-7 1:200, Разрез 1-1 1:200, Схема расположения плит перекрытия 1:100, План кровли 1:200, Схема расположения элементов фундаментов 1:100, Разрез А-А 1:50

Софт: AutoCAD 2010

Софт: AutoCAD 2018

Состав: План монолитного перекрытия,план раскладки сеток армирования,разрезы,разрезы,план сборного перекрытия,колонна

Где и зачем покупать квартиру в точечных новостройках

И почему такое жилье обычно дороже

У тех, кто застал рынок недвижимости нулевых, словосочетание «точечные новостройки» может вызвать негативные ассоциации: уплотнительная застройка, протесты соседей, желание заработать на каждом клочке земли, «влепив» туда панельку. Сейчас эти характеристики перешли скорее в разряд стереотипов. Уже нет того беспорядка в застройке обжитых районов, поэтому даже точечные проекты обычно возводятся цивилизованно. Редакция IRN.RU разобралась, каковы преимущества и недостатки точечных новостроек, и выяснила, что и почем можно купить.

Больше, чем кажется

В последние годы громче всего говорят о больших комплексных проектах и новых районах, строящихся на территории промзон. Однако точечные новостройки и небольшие ЖК не исчезли с карты Москвы, более того, на рынке представлен достаточно большой ассортимент такого жилья.

По данным базы недвижимости IRN.RU, сейчас в Москве в зоне от Третьего транспортного кольца до МКАД продаются квартиры почти в двух сотнях проектов. Более четверти из них – это отдельные точечные дома, примерно столько же приходится на проекты, состоящие из 2-3 корпусов, почти 15% – на проекты из 4-5 корпусов.

Но в общем объеме предложения доля жилья в точечных проектах заметно меньше. По словам управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, на точечную застройку приходится около 10% рынка. В «Азбуке жилья» их объем оценивают в 15-20%. Как отмечает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова, в основном точечные новостройки располагаются в центре Москвы.

По данным «Лидер-Инвеста» (группа «Эталон»), чуть менее половины из общего числа небольших проектов относятся к бизнес-классу, около трети приходится на премиальный сегмент и лишь пятая часть – на комфорткласс.

Дорогие «точки»

В отличие от комплексных проектов, при возведении точечных новостроек девелопер обычно почти не обременен необходимостью строить социальную инфраструктуру. Тем не менее квартиры в точечных новостройках обычно дороже, чем в крупных ЖК из множество корпусов.

По словам Марии Литинецкой, разница в цене обычно составляет 5-10%: в среднем примерно 174 000 рублей против 165 000 рублей за метр в массовом сегменте. «В комплексных проектах жилье дешевле, поскольку из-за масштабов затраты девелоперов перераспределяются на большее число квадратных метров. Кроме того, девелоперы таким образом стараются стимулировать покупателей в ранних корпусах, которым придется еще долго жить в окружении стройки».

Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко отмечает, что при масштабном строительстве девелоперам очень важен быстрый и постоянный приток финансирования, чтобы покрыть затраты, тогда как в точечных проектах можно продавать квартиры в более спокойном темпе.

«После перехода на проектное финансирование значение этого фактора снизится, — отмечает эксперт. – Но все равно девелоперы точечных проектов смогут держать более высокие цены. Дело в том, что маленькие проекты обычно рассчитаны на локальный спрос, поэтому конкурируют прежде всего с устаревшей «вторичкой» в конкретном районе. В крупных проектах локальный спрос не может покрыть весь объем предложения. Поэтому конкурировать приходится за покупателей из других районов, из Подмосковья и регионов, а значит, нужно выставлять более привлекательные цены».

При этом точечные новостройки более чувствительны к переходу на проектное финансирование. По подсчетам консалтинговой компании PwC, удорожание строительства для комплексных проектов составит примерно 3,8%, а для точечных – 4,7%.

Преимущества и недостатки

Главное преимущество точечных новостроек, по словам Марии Литинецкой, скорость реализации всего проекта. Поскольку обычно в таких ЖК возводится всего 1-3 корпуса, они, как правило, сдаются одновременно или с небольшим временным разрывом, поэтому после переезда не придется жить рядом со стройкой.

Кроме того, точечные проекты чаще всего строятся в обжитых районах с готовой инфраструктурой и сложившимся окружением. Вокруг уже есть давно функционирующие школы, а значит, понятно качество образования. Есть необходимые магазины и другие коммерческие объекты.

Точечные проекты считаются более простыми для инвестиций. «Чем меньше лотов в проекте, тем проще конкурировать при перепродаже жилья в дальнейшем, причем как с другими инвесторами, так и самим застройщиком», — говорит генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. Конкурировать придется в основном со старым жилым фондом, обычно менее качественным, а не с такими же новыми и современными ЖК (см. «Инвестиции в недвижимость: как выбрать подходящий вариант»).

Среди недостатков, помимо более высокой цены, можно назвать меньший ассортимент квартир. В крупных проектах больше выбор планировок. А если не удалось купить нужную квартиру в текущей очереди, можно подождать следующую. Если же в новостройке всего 1-3 корпуса, а все понравившиеся варианты раскуплены, попытать счастье можно разве что по переуступке, если кто-то из покупателей вдруг решит выставить свою квартиру на продажу. Поэтому в маленьких проектах лучше поторопиться с покупкой, пока есть выбор планировок.

Часто у покупателей возникают опасения, хватит ли существующей социальной инфраструктуры на новых жителей. Теоретически с этим не должно быть проблем. Социальные обязательства девелопера по строительству школ, детских садов и поликлиник зависят не от размера проекта, а от соотношения количества жителей – как новых, так и старых – к количеству мест в существующих инфраструктурных объектах. Поэтому если число новых жителей даже в одной новостройке превысит критическую отметку, застройщик должен будет построить недостающие объекты.

Что предлагается

Сейчас больше всего точечных новостроек в Москве возводит компания «Лидер-Инвест», которую недавно купила группа «Эталон». Когда-то ей достался портфель московских АТС, на месте которых компания начала строить жилые корпуса. Эти точечные новостройки «Лидер-Инвест» объединил под зонтичным брендом «Счастье». Под ним сейчас числится 24 дома в разных районах города, в 15 из них ведутся продажи.

Кроме того, наряду с крупными районами, много небольших ЖК возводит «Донстрой». В основном точечные проекты застройщика относятся к премиальному и элитному классам, но есть и достаточно бюджетное жилье. Например, в ЖК Fresh рядом с метро «Красногвардейская» стоимость квартир начинается от 6,5 млн рублей – уже с отделкой.

Относительно небольшие проекты есть в портфеле ГК «ФСК». Правда, в данном случае речь идет все же не совсем о «точках» с отдельно стоящими домами, а о проектах на 3-4 корпуса с собственной инфраструктурой и благоустроенной территорией. Среди них, например, ЖК «Поколение», «Настроение», «Движение. Тушино».

Как уже говорилось выше, в основном точечные новостройки располагаются в самом центре Москвы. И обычно речь об элитных особняках. Но за пределами Садового кольца можно найти не такие клубные и дорогие, но все еще точечные проекты. Например, в Басманном районе Capital Group строит ЖК Bauman House из трех 15-этажных корпусов. Квартиры в нем можно купить от 9,8 млн рублей за 38-метровую студию.

За пределами центра, но совсем рядом с ТТК находится 22-этажный ЖК «Геометрия». В нем цены на 50-метровые однушки стартуют с 10 млн рублей. Более дешевые точечные новостройки стоит искать дальше от центра. Например, в «Доме на Барвихинской» в Можайском районе студию 34 кв. м можно купить уже за 6,9 млн рублей. В ЖК «Фестиваль парк» поблизости от метро «Речной вокзал» стоимость студий начинается от 7,7 млн рублей. Из апартаментов можно присмотреться к МФК «Нахимов». Здесь апартаменты площадью около 40 кв. м можно купит за 5,8 млн рублей. Всего в проекте 3 корпуса.