Новости ЖКХ

При определении нормативов потребления коммунальных ресурсов учитывается такой фактор как износ МКД. Он также влияет на размер тарифа на содержание и ремонт общего имущества дома. Читайте в данной статье о том, кто и как определяет уровень износа многоквартирного дома и почему это важно для управляющих организаций.

Физический износ дом и почему он происходит

Базой для определения износа многоквартирного дома служат:

• «Ведомственные строительные нормы 53–86 (р): Правила оценки физического износа жилых зданий», утверждённые приказом Госгражданстроя при Госстрое СССР от 24.12.1986 № 446 (далее – Правила № 446);
• «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», утверждённые постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170;
• Жилищный кодекс РФ;
• Градостроительный кодекс РФ.

Согласно п. 1.1 Правил № 446, физический износ дома – это утрата первоначальных технико-эксплуатационных качеств здания из-за воздействия человека и внешней среды. Под этим подразумевается утрата прочности, устойчивости и надёжности конструктивных элементов МКД, его инженерных систем и оборудования.

На степень и скорость износа многоквартирного дома напрямую влияют:

• климатические и природные условия;
• количество людей, проживающих в доме;
• планировка МКД;
• интенсивность и срок эксплуатации;
• уровень обслуживания и качество ремонта.

Износ дома, его содержание и капитальный ремонт

Элементы многоквартирного дома в течение срока его использования изнашиваются неравномерно: после введения его в эксплуатацию устаревание происходит медленнее, чем в последующие периоды службы.

Скорость, с которой изнашиваются элементы и конструкции в МКД, зависит не только от внешних факторов, но и от качества содержания дома. Износ происходит медленнее, если дом качественно ремонтируется и обслуживается в течение всего периода эксплуатации.

Степень изношенности МКД понижается в ходе капитального ремонта, но свести её к нулю не получится, поскольку в домах наравне со сменяемыми элементами и конструкциями, есть и несменяемые. Если износ первых при капремонте можно полностью устранить, то для несменяемых элементов проводятся только восстановительные работы, снижающие степень физического износа.

При оценке износа выделяют две его стадии:

• устранимая, когда процесс устаревания приводит к увеличению расходов на содержание дома;
• неустранимая, когда появившиеся дефекты препятствуют дальнейшей эксплуатации дома из-за нарушений безопасности.

Методики расчёта степени износа многоквартирного дома

Официально оценкой износа жилого фонда занимается Бюро технической инвентаризации (БТИ). Оценка износа МКД заносится в его техническую документацию. Процент износа на начало каждого года считается автоматически с учётом года постройки дома, его этажности и степени капитальности. Процент прироста составляет от 0,2% до 1% в год.

Также БТИ проводит комплексные проверки состояния дома и определяет степень износа МКД. Периодичность проверок не установлена ни одним НПА, и чаще инициируется собственниками помещений в доме. Такие проверки проводятся по методикам, изложенным в Правилах № 446, и являются экспертным методом определения степени износа МКД.

Согласно п. 1.2 Правил № 446, физический износ здания оценивается при сравнении признаков износа, выявленных при осмотре, со значениями, которые приведены в таблицах данного документа.

В таблицах Правил № 446 приведены признаки изношенности отдельных конструкций и элементов, которые влияют на степень их изношенности. Таблицы позволяют определить процент изношенности дома с точностью до 5%. Они делятся по видам материалов, из которых сделан тот или иной элемент дома.

В Правилах № 446 приведены методики расчётов износа для:

• конструктивных элементов: фундаментов, стен, колонн, стоек и столбов, перегородок, перекрытий, лестниц, лоджий и балконов, крыш и кровель, полов, окон и дверей;
• отделки, обшивки и облицовки;
• внутренних инженерных систем: ГВС, ХВС, отопления, водоотведения и электроснабжения, мусоропроводов и печного оборудования.

Износ газового оборудования и лифтов Правилами № 446 не регламентируется (п. 1.8 Правил № 446).

Для получения точного результата необходимо обследовать несколько участков с разной степенью повреждений. Итоговый процент износа МКД – это сумма величин износа, полученных при оценке отдельных элементов. При этом учитывается удельный вес таких элементов в доме: как отношение размера повреждённого участка к общему размеру оцениваемой конструкции или размера всей конструкции к общему объёму элементов в доме (п. 1.3 Правил № 446). Усреднённые значения удельного веса различных конструкций и элементов дома приведены в Правилах № 446.

Как происходит расчёт износа многоквартирного дома по Правилам № 446

Рассмотрим пример оценки изношенности многоквартирного дома с применением Правил № 446. Для определения общего износа дома необходимо рассчитать изношенность его отдельных конструкций.

1. Сначала проводится осмотр всех конструкций, систем и элементов дома с применением таблиц Правил № 446. Затем определяется изношенность элементов каждой конструкции отдельно или отдельных частей с разной степенью изношенности. Такие значения рассчитываются по формуле:

значение износа элемента согласно таблице Правил № 446*удельный вес (размер повреждённого участка/размер всей конструкции).

Например, если одна часть фундамента четырёхсекционного дома по признакам, приведённым в таблице, изношена на 50%, а три другие – на 50%, расчёт изношенности повреждённой наполовину конструкции фундамента выглядит так:

где 25 – удельный вес элемента в % в общем объёме фундамента (одни из четырёх одинаковых секций, то есть ¼ от общего объёма элемента), а 100 – общий объём фундамента в %.

Таким же образом рассчитывается доля трёх оставшихся частей фундамента с износом 30%:

где 75 – удельный вес элементов в % в общем объёме фундамента (¾), а 100 – общий объём фундамента в %.

2. Определяется изношенность конструкции как сумма значений изношенности его отдельных элементов и элементов с разной степенью износа (п. 1.3 Правил № 446). В нашем примере износ всего фундамента складывается из суммы долей износа первого элемента (12,5%) и трёх других элементов (22,5%). Следовательно, износ фундамента МКД составляет 35% (пример 2 приложения 1 к Правилам № 446).

3. Когда таким образом рассчитан процент изношенности каждого конструктивного элемента или инженерной системы МКД, определяется значение его износа по отношению ко всему объёму конструкций в доме:

износ конструкции (п. 2)*удельный вес (доля восстановительной стоимости отдельной конструкции в общей восстановительной стоимости здания/100).

Такие доли, или коэффициенты, для каждого элемента, конструкции или системы приведены в сборнике № 28 «Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и здания и сооружения коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов» и частично – в приложении 2 к Правилам № 446. Например, для фундамента с изношенностью 35% значение его износа в масштабах всего МКД будет составлять:

35*4/100=1,4%, где 4 – удельный вес фундамента.

4. Когда износ каждого элемента, конструкции, системы в доме подсчитан отдельно, определяется общий износ дома – как сумма этих показателей. Пример расчёта износа пятиэтажного многоквартирного дома с указанием износа и удельного веса каждого конструктивного элемента приведён в примере 6 приложения 1 к Правилам № 446.

Согласно п. 1.5 Правил № 446, полученный в результате расчётов процент износа принято округлять: для отдельных частей конструкций – до 10%, для конструкций в целом – до 5%, для домов в целом – до 1%.

Следовательно, если износ дома после сложения всех его элементов и систем, – 22,47%, то изношенность МКД составит 22%.

Сведения об износе дома заносятся в технический паспорт МКД. Обязанность об актуализации этой информации в техдокументации лежит на собственниках помещений в МКД (ст. 210 ГК РФ, п. п. 3.43–3.50 приказа Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37). Поэтому проведение экспертизы для определения актуального износа дома и внесение информации в техпаспорт МКД должно быть утверждено на общем собрании собственников.

Определить износ дома важно для управляющей организации по нескольким причинам:

1. В зависимости от степени износа дома определяются нормативы потребления коммунальных ресурсов, утверждённые на уровне субъектов РФ.
2. Степень износа дома влияет на уровень тарифа на содержание и ремонт общего имущества МКД, устанавливаемый управляющей организацией по договору управления. Чем больше износ дома – тем выше расходы на его содержание.
3. Износ дома напрямую может повлиять на очередность проведения капитального ремонта дома, если средства на него собираются на счёте регоператора.

По материалам портала РосКвартал.

Методы расчета физического износа зданий

Существуют следующие методы определения физического износа зданий:

· визуальный[26] (по таблицам ВСН 53-86);

· на основе расчета срока службы (элемента) объекта;

· на основе определения затрат на ремонт (элемента) объекта.

1. Визуальный.Метод основан на применении «Правил оценки физического износа жилых зданий ВСН-53-86 (р) – Госгражданстрой», используемых при визуальных измерениях износа.

В соответствии с ВСН 53-86 (р) физический износ жилых зданий оценивается по специальным таблицам признаков износа. Эти признаки выявляются в результате визуального или инструментального обследования и представляют собой внешнее проявление различных неисправностей, характерных для различных стадий развития. Каждой стадии развития износа соответствует количественная оценка в %, которая условно характеризует степень износа как отношение стоимости ремонта с восстановительной стоимости элемента здания.

Например, в таблице 7.3. представлены признаки и количественная оценка физического износа стен из слоистых железобетонных панелей.

Признаки и количественная оценка физического износа стен из слоистых железобетонных панелей

Признаки износа	Количественная оценка	Физический износ, %	Примерный состав работ
Незначительные повреждения отделки панелей, усадочные трещины, выбоины	Повреждения на площади до 10%, ширина трещин до 0,3 мм	0 — 10	Заделка трещин и выбоин
Выбоины в фактурном слое, ржавые лотки	Повреждения на площади до 15%	11 — 20	Заделка выбоин, ремонт фактурного слоя
Отслоение раствора в стыках трещины на наружной поверхности, следы протечек в помещении	Ширина трещин до 1 мм. Протечки на площади до 10%	21 — 30	Герметизация швов, заделка трещин с восстановлением отделочных покрытий
Трещины, выбоины отслоение защитного слоя бетона, местами протечки и промерзание в стыках	Ширина трещин до 2 мм. Повреждение на площади до 20%	31 — 40	Восстановление защитного слоя, герметизация швов

В сборнике ВСН 53-86 (р) таблицы приведены также для стен:

— деревянных рубленых, каркасных и брусчатых с наружной облицовкой кирпичом;

— с облицовкой керамической плиткой;

— из мелких блоков, искусственных и естественных камней;

— из крупноразмерных блоков и однослойных несущих панелей.

Физический износ конструкции (Ф_к) рассчитывается по формуле:

,

где: Ф_i — физический износ i-го участка конструкции, %;

P_k — размеры осмотренной конструкции (площадь, длина, объём и т.п. — м 2 , п.м., м 3 );

P_i — размеры поврежденного i-го участка конструкции.

Например, удельный вес участка к общему объему конструкции, P_i = 75 %; физический износ участка конструкции, Ф_i = 30 %;

Средневзвешенное значение физического износа конструкции Ф_ki = 0,75· 30 = 22,5 %, т.е. физический износ конструкции 22%

Аналогично устанавливают физический износ для всех конструктивных элементов здания.

Физический износ здания (Ф_з):

,

где: Ф_ki — физический износ i-ой конструкции, %;

L_i — доля стоимости i-ой конструкции в восстановительной стоимости здания, %;

n — число осмотренных (обследованных) конструктивных элементов.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в %) следует принимать по УПВС жилых зданий, либо по их сметной стоимости.

Усредненные доли восстановительной стоимости укрупненных конструктивных элементов здания приведены в соответствующих приложениях ВСН 53-86 (р). Например, удельные веса элементов жилых зданий II группы капитальности по стоимости (табл.7.4.).

Удельные веса элементов жилых зданий II группы капитальности по стоимости

Наименование элемента	Удельный вес, %
Фундаменты Стены Перегородки Перекрытия Крыша Кровля Полы Окна Двери Отделочные покрытия Внутренние сантехнические и электротехнические устройства Прочие элементы (лестницы, балконы, остальное)
Итого

Классификация групп капитальности зданий приведена в таблице 7.5.

Группы капитальности жилых зданий

Группа капиталь-ности здания	Материал фундаментов, стен и перекрытий	Срок службы здания, лет
I	Каменные особо капитальные
II	Каменные обыкновенные (перекрытия железобетонные или деревянные и железобетонные)
III	Каменные обычные (фундаменты бетонные, стены из облегченной кладки)
IV	Деревянные рубленые или брусчатые (фундаменты ленточные)
V	Сборнощитовые, гипсобетонные (фундамент на столбах, перекрытия деревянные)
VI	Каркасно-засыпные и прочие облегченные

На основе полученных значений износа элементов и объекта в целом в процентах рассчитывается стоимостное выражение износа, т. е. величина потери стоимости объекта.

Например, в результате визуальных обследований получены следующие значения физического износа в процентах по элементам здания (табл. 7.6.).

Расчет физического износа по элементам здания

Конструктивные элементы здания	Удельный вес конструктивного элемента в общей стоимости здания, Li, %	Физический износ конструкции, Фki, %	Физический износ здания, Фз, %
Фундамент	0,84
Стены, перегородки	6,3
Перекрытия	1,8
Полы	1,2
Окна и двери	0,8
Отделка	3,2
Кровля	0,9
Технические системы
Прочие элементы	0,6
Итого:	18,64 (19)

Однако данный метод оценки технического состояния зданий не дает объективной оценки износа, особенно для 1-й, 2-й и 3-ей групп капитальности. Это обусловлено тем, доля ненесущих конструкций (перегородок, оконных и дверных блоков, инженерных систем и др.) в общей стоимости объекта ниже, чем несущих (фундаментов, стен, перекрытий). Поэтому при сравнительно высокой надежности несущих конструкций и значительном износе (35-40%), например, отделки, кровли и технических систем, физический износ здания в целом, определяемый как средневзвешенное значение износа всех элементов, будет иметь значение, близкое к 18%.

В связи с этим здания, которые по результатам визуального обследования в соответствии с ВСН 53-86 (р) имеют физический износ 60% и более, подлежат детальному инструментальному обследованию их несущих конструкций.

2. Метод расчета срока службы (графический)

Этот метод был разработан на основе обработки статистических данных технической эксплуатации по жилым зданиям и отражает зависимость физического износа отдельных конструктивных элементов, систем здания от срока их эксплуатации. В ВСН 53-86 (р) приведены графики физического износа различных конструкций жилых зданий. Данный метод[27] целесообразно применять только при массовых технических инвентаризациях объектов недвижимости (с целью планирования и организации ремонтных мероприятий).

3. На основе определения затрат на ремонт объекта (элемента):

,

где: Ф_и— физический износ конструктивного элемента или здания на момент оценки, в %;

З_р— затраты на ремонт элемента или здания в целом, руб.;

С — восстановительная стоимость конструктивного элемента, здания на момент оценки, руб.

Приведенные выше методы оценки физического износа не подразумевают его разделения на устранимый и неустранимый, т.е. полученный показатель износа включает в себя и устранимый, и неустранимый виды.

Однако в теории оценки недвижимости устранимый физический износ рассматривается как износ, который может быть устранен немедленно после даты оценки (восстановление протекающей кровли, ремонт неисправного сантехнического или электрооборудования и т.п.) или по достижении момента проведения очередного косметического ремонта. Если же затраты на устранение дефекта, повреждения больше приращения стоимости объекта, износ считается неустранимым. Заметим, что любой дефект можно устранить путем создания нового объекта взамен существующего, но в этом случае имеет место соизмеримость затрат на ликвидацию дефектов с затратами на создание нового строения.