Что такое реконструкция частного жилого дома: как избежать отказа и получить разрешение

Строительство дома – трудоемкий и требующий немалых вложений процесс. Но и по окончании строительства со временем появится необходимость в ремонте и даже в обновлении жилья. Если с ремонтом все просто – бери и делай, то реконструкция частного дома имеет некоторые особенности, которые важно знать, планируя капитальные изменения жилья.

Общие понятия о реконструкции дома

Реконструкция упоминается в Градостроительном кодексе РФ (далее ГрК РФ), в Гражданской кодексе РФ (ГК РФ) и в некоторых других нормативно-правовых актах (НПА).

Иначе говоря, если решили надстроить второй или третий этаж, восстановить фундамент, сделать пристройку к дому или на месте старого дома возвести новый – это и есть реконструкция.

Такие мероприятия повлекут изменение параметров дома – площади, этажности, инженерно-технического снабжения (отопления, электричества, водоснабжения и т. д.).

Отличия реконструкции от капитального ремонта и перепланировки

Реконструкцию часто сравнивают с перепланировкой или капитальным ремонтом. Но это ошибочное мнение. Перепланировка влечет изменения только внутренней части дома, капремонт – замена или восстановление каких-то элементов, а реконструкция – изменение площади и фасада помещения.

Для общего понимания различий вкратце рассмотрим перепланировку и капремонт.

Перепланировка, согласно ст. 25 Жилищного кодекса РФ – изменение частей дома, требующее внесения корректировок в технический план дома. В нее входят:

• перенос дверных или оконных проемов;
• перенос или разборка перегородок,
• устройство дополнительных санузлов и т. п.

Чтобы осуществить перепланировку дома, нужно получить разрешение от районной администрации, обратившись напрямую или через МФЦ.

Если вам не выдали разрешение на перепланировку, напишите нашему юристу! Он поможет вам разобраться в обоснованности отказа.

Капитальный ремонт – это замена или восстановление устаревших частей дома, инженерно-технического обеспечения, а также отдельных частей несущих конструкций жилья. Такие мероприятия не требуют внесения изменений в технический план и получения разрешения.

Пример капремонта – замена кровли, водопровода, отопления, замена перегородок и т. п.

Отличительная черта реконструкции – изменение параметров дома, направленных на увеличение площади, этажности. А перепланировка и капремонт не влекут таких глобальных изменений.

НПА, регулирующие реконструкцию:

Оформление разрешения на реконструкцию дома

Реновация дома – это очень важный процесс, который требует согласования и разрешения от органов местного самоуправления. Поскольку изменения параметров могут нарушить безопасность дома и затронуть интересы живущих в нем людей, а также соседей.

Ст.51 ГрК РФ дает определение разрешения на реконструкцию.

Для получения разрешения нужно обратиться в отдел архитектуры и градостроительства в администрации муниципального образования (согласно п. 4 ст. 51 ГрК РФ) и подать заявление с соответствующим пакетом документов.

Весь перечень, необходимых документов для получения разрешения на реконструкцию содержится в п. 7 ст. 51 ГрК РФ.

Этот перечень не окончательный. Требования к списку документов могут отличаться в каждом субъекте. Поэтому перед оформлением следует уточнить эту информацию у специалиста специализированного отдела.

Обратиться можно лично либо через доверенное лицо. Также ГрК РФ в п. 7 ст. 51 предусматривает возможность подачи заявления через МФЦ.

После подачи документов заявление рассматривается в течение 7 рабочих дней, по истечении которых заявитель должен быть письменно уведомлен о принятой резолюции. Заявитель должен обратиться в пожарную службу и СЭС для дальнейшего согласования решения, результатом которого будет выдача разрешения либо отказ.

В случае положительного ответа можно приступать к реконструкции самостоятельно, если площадь пристройки/надстройки не будет превышать 10 кв. м. В противном случае выполнять реконструкцию должен специалист, имеющий лицензию на выполнение подобных работ.

Срок действия разрешения составляет не более 10 лет со дня получения разрешения (п. 19 ст. 51 ГрК РФ). Его можно продлить, обратившись в местные органы власти с соответствующим заявлением не позднее, чем за 60 дней до окончания срока. По истечении 10 лет, если реконструкция не была завершена хотя бы на 70%, нужно будет заново оформлять разрешение.

После завершения реновации необходимо получить заключение о соответствии, реконструированного дома требованиям технических регламентов, иных НПА и проектной документации, включая требования энергоэффективности и оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергоресурсов – выдается в течение 10 рабочих дней районной инспекцией государственного строительного надзора.

После получения такого заключения необходимо актуализировать данные технического паспорта, зарегистрировав дом в ЕГРН, поскольку изменились технические параметры жилья. Для этого нужно получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию в том же органе самоуправления, снова собрав пакет документов с заявлением и разрешением на реконструкцию. Такое разрешение выдается в течение 10 рабочих дней.

Получение разрешения – обязательная процедура. Если реновация будет проведена без разрешения, будет наложен административный штраф (2 – 5 т. р.), согласно п. 1 ст. 9.5 Кодекса об административных правонарушениях России.

В этом случае реконструированный дом будет признан самовольной постройкой, которую необходимо узаконить (читайте, как легализовать самовольную постройку). Для этого в БТИ нужно взять новый кадастровый паспорт и вместе со старым предоставить документы из перечня в администрацию и получить разрешение на реконструкцию. В дальнейшем можно будет зарегистрировать право собственности на реконструированное жилье. Также можно узаконить реконструкцию через суд.

Вы знали, что результат рассмотрения исковых заявлений зависит от того, насколько юридически грамотно оно составлено? Наши профессионалы готовы помочь Вам оформить иск абсолютно бесплатно. Просто напишите справа в чате.

Также можете позвонить по номерам телефонов:

8 (499) 703-35-33 доб. 849 – Москва и область;

8 (812) 309-06-71 доб. 501 – Санкт-Петербург и область;

8 (800) 777-08-62 доб. 481 – все регионы РФ.

Что касается реконструкции домов в СНТ (садовые некоммерческие товарищества), то благодаря принятому ФЗ № 93 от 30.06.2006 «О дачной амнистии», разрешение не требуется. А для регистрации права собственности применяется упрощенный порядок – достаточно предоставить в Росреестр декларацию об объекте недвижимого имущества. При этом земельный участок в СНТ должен находиться в собственности.

Стоимость получения разрешения на реконструкцию

При оформлении разрешения на проведение реновации потребуется понести некоторые расходы. На этапе сбора документов – это оплата услуг специалиста для составления проекта реконструкции – стоимость оговаривается индивидуально, т. к. цена складывается из площади дома и сложности проведенных работ. В расходы стоит включить оформление техпаспорта на дом в БТИ, сумму госпошлины, которая устанавливается в каждом субъекте РФ.

Также оплатить придется госпошлину за регистрацию права собственности на реконструированный дом – 350 р. (пп. 27 п. 1 ст. 333.31 Налогового кодекса РФ).

Использование материнского капитала в реконструкции

В соответствии с п. 1 ст. 10 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 N 256-ФЗ (далее ФЗ № 256) средства мат. капитала можно использовать на реконструкцию дома при соблюдении нескольких условий:

• исполнение ребенку 3-х лет;
• площадь жилья будет увеличена;
• дом оформлен в совместную собственность;
• площадь жилья на каждого члена не превышает 18 кв. м.

При соблюдении всех условий можно обратиться в пенсионный фонд России (далее – ПФРФ) и предоставить заявление о распоряжении мат. капиталом и следующие документы:

После проверки документов ПФРФ в течение 2-х месяцев переводит 50% от суммы субсидии на счет получателя капитала, а оставшиеся деньги перечисляются не ранее чем через полгода после получения первой части. Для этого необходимо повторно обратиться в ПФ РФ с заявлением и актом освидетельствования проведения реконструкции. Этот документ выдается отделом архитектуры и градостроительства в администрации.

В случае, если для проведения реконструкции был привлечен подрядчик, то после завершения работ вся сумма будет переведена на счет организации.

Если реконструкцию дома невозможно отложить до исполнения ребенку 3-х лет, то можно провести необходимые работы, а после получить материнский капитал на компенсацию расходов при реновации дома. Также ФЗ № 256 предусматривает возможность погашения кредита, взятого на реконструкцию, за счет государственной субсидии.

Отказ в разрешении на реконструкцию дома

Основания для отказа в выдаче разрешения на реновацию указаны в п. 13 ст. 51 ГрК РФ. К ним относятся:

Отказ может быть обжалован в досудебном и судебном порядке. В первом варианте подается заявление. Для этого нужно предоставить в суд пакет документов для получения разрешения, заявление и отказ уполномоченного органа в выдаче разрешения на реконструкцию. Как правило, в таких делах суд встает на сторону истца. Главное, чтобы проведенные работы соответствовали градостроительному законодательству.

Остались вопросы? Напишите нам в чат, как это уже сделали многие пользователи, и вы получите бесплатную консультацию специалиста по земельным вопросам.

Состав проектной документации на реконструкцию объекта

Чтобы приступить к работам по реконструкции сооружения, нужно сначала подготовить всю проектную документацию. В прошлой статье мы разобрали, с чего начинается реконструкция , а в этой разберём состав проектной документации для реконструкции объекта.

Проектная документация для реконструкции объекта состоит из 12 разделов:

1. Пояснительная записка, которая содержит сведения об объекте, о потребности в ресурсах, функциональном назначении здания и т.д.;

2. Схема планировочной организации земельного участка — не путать со стройгенпланом;

3. Архитектурные решения, обосновывающие и описывающие все решения по архитектуре сооружения;

4. Конструктивные и объёмно-планировочные решения. Раздел включает в себя те разделы строительства, по которым будут работы, и фактически показывает объём работ по реконструкции объекта;

5. ПОС — проект организации строительства. Стройгенплан появляется здесь, а затем в финальном варианте в ППР ;

6. Проект организации работ на демонтаж объектов капитального строительства;

7. Мероприятия по охране окружающей среды;

8. Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности;

9. Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов;

10. Мероприятия по обеспечению соблюдения требований энергоэффективности и оснащённости зданий и сооружений приборами учёта используемых энергоресурсов;

11. Смета на строительство объектов капитального строительства;

12. Иная документация в случаях, предусмотренных федеральными законами.

Проект необходимо будет отдать на экспертизу, а после её прохождения готовый пакет документации передать генподрядчику для дальнейшей разработки ППР на реконструкцию.

Проектирование реконструкции зданий и сооружений

Проектирование реконструкции и ремонта зданий и сооружений – необходимый комплекс операций, включающий монтажные и строительные работы. Это действия, направленные на изменение решений в архитектуре различных объектов, расчет возможности создания капитальных помещений, таких как пристройки, мансарды, надстройки. Также это касается благоустройства и видоизменения прилегающих территорий, перевооружения зданий, несущих конструкций.

Реконструкция проводится системно. Ее начинают с ремонта фундамента, укрепления его основания, дополнительного формирования. Сюда входят:

• гидроизоляция;
• ремонт и отделка стен;
• смена кровли.

В услуги некоторых строительных компаний включен монтаж внутреннего покрытия и оборудование помещений.

Типы преобразования зданий и сооружений:

• реорганизация объекта промышленности в офисный или жилой дом;
• расширение, перепланировка площади;
• увеличение пространства в крупногабаритных постройках с помощью нового перекрытия.

Реконструкция на производстве – это проектирование и реализация большей площади с целью:

• создания рабочих мест, цехов, складов;
• размещения оборудования разных спецификаций.

Такие работы предполагают проводку различных систем:

• электричества;
• канализации;
• отопления;
• воздухообмена;
• противопожарной сигнализации;
• охранного оборудования.

Все этапы – от проектирования до строительства – должны соответствовать нормам и требованиям, регулируемым действующим законодательством.

Виды перестройки

Организация реконструкции зданий и сооружений выполняется в двух направлениях:

• Техническое перевооружение предполагает замену агрегатов. Затраты на предполагаемые действия не превышают 10-15% от совокупных расходов.
• Преобразование – это реорганизация постройки в комплексе, его оснащения, которое включает постройку дополнительных этажей, корпусов и других конструкций.

В обоих случаях проводится проектирование, в ходе которого идет детальное обследование объекта, математические расчеты нагрузки и возможности безопасной эксплуатации сооружения. Подобные вычисления и визуализацию проводят при помощи специальных компьютерных программ трехмерного моделирования. К ним относят:

Требования к реконструкции и реставрации зданий

Для восстановления и поддержки культурных ценностей в архитектуре государство проводит детальные изыскания, разрабатывает предложения по решению вопросов сохранности, заморозки и последующей модернизации отдельных архитектурных комплексов, строений, а также воссоздания разрушенных памятников.

Все подобные объекты – дорогостоящие и сложные в обслуживании, спроектированные из многоуровневых систем и конструктивных элементов. Поэтому выделяют время, чтобы рассмотреть каждый из них индивидуально. Разработка проекта реконструкции здания, реставрации подчиняется основным требованиям использования, согласно которым, сооружения должны быть:

• высоконадежными – выполнять предназначенные функции при разных условиях в указанный временной период;
• безопасными и комфортными в последующей эксплуатации – для этого оценивают рациональность планировки, расположения входов, лестниц, наличие подъемных механизмов в многоэтажной постройке, средства противопожарной системы;
• в здании должны предусматриваться проемы, люки для замены габаритного оборудования;
• простыми в техобслуживании, позволяя реставрировать большие участки с наличием доступа к конструкциям и вводу инженерных сетей без их разборки;
• пригодными для ремонта – приспособленными к обслуживанию без возможного разрушения смежных элементов;
• приятными на вид – отделка внутри и снаружи не должна сильно загрязняться, желательно, чтобы она была доступной для очистки.

Каждый объект имеет свое назначение. В процессе проектирования вносят нужные данные для его изменения:

• степень герметичности;
• прочность;
• размеры;
• теплосохранность.

Эти важные свойства реализуют при дальнейшей эксплуатации.

Проектная документация по реконструкции зданий и сооружений

Без соответствующего пакета бумаг, предписанных законом нормативов и правил, работы по монтажу и строительству не начинают.

В состав входят:

• общая пояснительная записка, где описаны основание и целесообразность проведения работ, краткая характеристика объекта, решение муниципальных служб, органов градостроения;
• основные чертежи, включающие ситуационный план, генплан, основные мероприятия по организации инженерных сетей;
• схемы фасадов, разрезов с указанием несущих конструкций и ограждений;
• раздел по технической эксплуатации реконструированной постройки;
• смета.

В процессе разработки этого пакета проводят доработку и конкретизацию принципиальных архитектурно-строительных решений, которые указаны в проекте.

Основные этапы

Проектирование, строительство и реконструкция зданий включает те же стадии, как инвестиционные циклы новостроек, а именно:

• Предпроектная, состоящая из действий, проводимых при новом строительстве.
• Исследование оснований и объектов, подлежащих перепланировке, в ходе которого анализируют гидрогеологический режим, грунты, рельеф, состояния подземных и надземных конструкций, возможной дополнительной нагрузки, дальнейшего использования. При обнаружении малейших повреждений все тщательно записывают с подробным описанием. Каждое из них фотографируется, замеряется и документально фиксируется. При надобности проводят лабораторные анализы. Все материалы и сведения, собранные на этом этапе, сводятся в специальный отчет.

Проект реконструкции схож с тем, что составляют при строительстве новостройки, но отличается меньшим количеством документов. В нем содержатся следующие разделы:

• архитектурно-строительный;
• технологический;
• сметно-документальный;
• общая пояснительная записка;
• план работ;
• реализация проекта.

Подрядная организация в обязательном порядке согласовывает очередность проведения строительно-монтажных работ с заказчиком. На промышленном предприятии это нужно, чтобы выполнение проекта не требовало сокращения его деятельности или полной остановки.

Чаще всего в таких случаях используют узловой метод реконструкции. Здание разбивается условно на зоны (например, цеха), в которых по очереди ведется наладка оборудования или действия по реорганизации. После окончания работ в одном из узлов, он сдается комиссии по эксплуатации.

Аналитическое исследование

Проектирование реконструкции зданий создается из двух частей:

• прототипа – чернового, эскизного плана реализации предстоящих работ;
• аналога – технического решения со схожими параметрами.

При рассмотрении всех предоставленных материалов, проводят оценку каждого по:

Их создают для сравнения и выбора лучшего способа организации строительства и получения максимально качественного результата – безопасности, улучшенного внешнего вида, улучшения условий эксплуатации и других особенностей будущего усовершенствования.

Этим занимаются конструкторы, инженеры, проектировщики вместе с заказчиком – проводят сверку всех образцов, детально изучая каждую зону объекта. Приведем пример одного из этих видов проекта реконструкции зданий и сооружений, для лучшего понимания цели проведения исследований.

Анализ по конструкции

Элементы здания называются по-разному в зависимости от назначения. Во время исследования прототипа и аналогов именно этому разделу уделяют особое внимание, так как качественные показатели реконструкции зависят от каждой детали постройки:

• балкона;
• лоджии;
• проемов;
• эркеров;
• правильного размещения несущих конструкций и перемычек.

Вместе с этим рассматривают деформационные швы, предотвращающие появление трещин, разломов, которые возникают во время температурно-усадочных напряжений, неровной усадки основания. Они указываются в проекте.

План реконструкции здания

Это технический документ, которым руководствуется подрядная организация во время строительства. Он обязательно согласуется с дирекцией организации, подписывается лицом, имеющим право подписи. Сюда входят:

• данные, которые касаются каждого из вида работ;
• проектирование предполагаемых видоизменений, производимых во всех системах;
• пакет бумаг, разрешающих использование.

Только специалисты, имеющие соответствующую сертификацию, допускаются к его составлению и реализации.

Программное обеспечение для проектирования реконструкции и реставрации зданий

Конструкторы, архитекторы, дизайнеры – все, кто имеет отношение к разработке проекта, используют трехмерное моделирование для визуализации будущих изменений объекта, создания документации и ведения отчетности.

Программы, которые используются для создания этих необходимых действий с помощью компьютера:

• Гектор: Проектировщик – Строитель.
• Microsoft Project.
• Rillsoft Project.
• Связка SmetaWIZARD + PlanWIZARD.
• СПДС Стройплощадка и другие.

Набирают известность продукты ZWCAD, реализуемые компанией ZWSOFT. Эти ПО аналогичны по функциям ACAD, но стоит дешевле и обладают более лояльной системой лицензирования.

ZWCAD 2018 Professional – САПР для профессиональной реализации решений высочайшего уровня сложности. Он выпускается с локальной и сетевой лицензиями, и включает, дополнительно к функциям версии «Стандарт», трехмерное моделирование, редактирование, интеграцию с внешними приложениями. Используя ZWCAD Professional, вы можете самостоятельно разрабатывать дополнения для выполнения работ. Следует выделить опцию просмотра 3Д модели в перспективе, рендеринг не только полной сцены, но и ее частей.

СПДС GraphiCS 10.х с локальной лицензией является встраиваемым приложением для ZWCAD+. Оно автоматизирует создание административной и рабочей документации в области строительства, реконструкции зданий и сооружений, руководствуясь и опираясь на нормы, акты действующего законодательства. С этим модулем будет удобно вести все сопутствующие бумаги.

VetCAD++ для ZWCAD – доступный набор утилит, облегчающий процесс разработки и оформления техдокументации. Это дополнение расширяет функционал базовых пакетов ЗВКАД и ACAD. Инженерам и конструкторам, которые пользуются им, не приходится делать рутинные и трудоемкие операции, чтобы создавать чертежи, формировать спецификации, выработки. Это значительно сокращает их время на определенных этапах деятельности.

Сделайте свою профессию интереснее, выбирая качественное ПО. Вы сможете выполнять работу профессионально, постоянно повышая свой уровень квалификации, используя специализированный софт.