Рейдерство в сфере ЖКХ

Реформирование системы управления многоквартирными жилыми домами, излишняя вера наших законодателей в способность собственников помещений к самоорганзиции, явная недостаточность правового регулирования там, где речь идет об управлении нежилым фондом, позволяют заинтересованным лицам проводить атаки на собственников помещений с целью получения себе зданий в управление. В отличие от рейдерских захватов в более выгодных сферах экономики, рейдерство в ЖКХ, как правило, не влечет острых социальных проблем, возникающие конфликты затухают, в результате чего должная работа над ошибками не поводится и несовершенство нашего законодательства и практики его применения не устраняются, а дают возможность через какое-то время возникать аналогичным проблемам.

1. Понятие и признаки рейдерства

Понятие рейдерства применительно к ЖКХ может рассматриваться в узком и широком смысле:

— в узком смысле – уголовно наказуемое деяние – захват или попытка захвата с помощью противоправных механизмов, коррупционных связей имущества, включая имущественные комплексы, имущественных и неимущественных прав, денежных средств;

— в широком смысле – любые действия, направленные на недружественное – вопреки интересов большинства собственников – приобретение чужих активов или приобретение контроля за ними, которые необязательно являются преступными. Нарушения закона здесь зачастую могут носить характер злоупотребления правами или вообще отсутствовать в случаях, когда лицо реализует в ущерб другому лицу принадлежащие ему права.

Мы будем придерживаться определения рейдерства в широком смысле.

Пострадавшими от рейдерских атак могут быть, в первую очередь, потребители услуг ЖКХ – владельцы жилых и нежилых помещений либо добросовестные управляющие организации.

Отметим, что вопрос добросовестности очень оценочный – далеко не всегда можно утверждать, что компания, производящая захват объекта обслуживания ЖКХ, будет работать хуже, менее эффективно, чем те, кто управляют в настоящий момент. Поэтому в конечном итоге в выигрыше оказывается не тот, кто работает лучше, а тот, кто смог убедить большинство собственников принять его сторону либо просто «замучил» противоположную сторону, и она отказалась от борьбы. Провести грань между «правильным» и «неправильным» поведением возможно далеко не всегда – «рейдер» может действовать в своих, законных интересах, которые могут совпадать с интересами инертного большинства собственников помещений, используя имеющиеся в законодательстве лазейки и несогласованности, а также промахи в работе другой стороны. И кто здесь будет рейдером – тот, кто, используя закон, стремится к захвату власти в доме или тот, кто, используя другие лазейки в законе, пытается удержаться у власти?

При рассмотрении вопросов рейдерства мы сознательно не будем исследовать вопросы захвата рынка поставки коммунальных ресурсов у их поставщиков на территории муниципальных образований, так как это совершенно отдельная тема для обсуждения.

Отметим, что жилищно-коммунальная сфера включает в себя не только оказание коммунальных услуг и управление многоквартирными жилыми домами, но и управление нежилыми объектами (офисные центры, гаражные комплексы и др.), а также различного рода жилыми поселками . Изучая проблему рейдерства, мы в большей степени будем опираться на законодательство и правоприменительную практику, связанные с управлением многоквартирными жилыми домами.

2. Причины, порождающие рейдерство.
В чем состоит привлекательность объектов ЖКХ для захвата

Интерес к управлению объектами ЖКХ постоянно проявляют различные коммерческие структуры, что подтверждает привлекательность объектов ЖКХ для бизнеса.

Сфера ЖКХ интересна потому, что в ней всегда есть деньги, независимо от социальных потрясений, экономических спадов и подъемов. Обычный 300-квартиный дом на 15000 кв. метров имеет годовой оборот более 3 миллионов рублей платежей только по статье содержания жилья. Чем больше домов в управлении – тем больше денег.

В случае, если проявить смекалку, выручка управляющей организации будет складываться не только из платежей по статье «содержание», но и из разницы между суммами оплат поставщикам услуг по домовым приборам учета при сборе платежей с пользователей по нормативам, из сумм, возникающих при манипулировании общедомовым потреблением, средств от сдачи в аренду объектов общего имущества, получения «откатов» с подрядчиков, обналичивания денег, выделенных на ремонт Фондом содействия реформированию ЖКХ и т.д.

Нежилые объекты могут быть привлекательны для рейдеров в связи с тем, что, в отличие от жилых домов, тарифы на обслуживание и управление такими объектами государством не урегулированы и зачастую начисляемые платежи зависят только от «аппетитов» управляющей организации. Кроме того, применительно к нежилым объектам иногда заранее, еще на стадии строительства здания, создаются ситуации, при которых собственники здания практически не могут отказаться от услуг навязанной им управляющей организации ввиду того, что ей принадлежит коммунальная инфраструктура здания. Объекты для ведения коммерческой деятельности имеют такую специфику, что им нельзя ни на день останавливаться – потери могут быть слишком велики. Поэтому бизнес готов платить неугодной ему компании только потому, что для него неприемлема ситуация, которая может возникнуть при попытке смены власти, когда подача коммунальных ресурсов в здание на некоторое время может быть прекращена.

Предметом интереса рейдеров могут являться также земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом либо общие помещения этого дома (рекламные площади на фасадах, подвалы, чердаки).

В случае, если речь идет о вновь построенном доме, у застройщика имеются свои причины контролировать власть в доме, поставив «своих» людей на управление – это позволит избежать необходимости устранения части недоделок, а до сдачи дома в эксплуатацию получить дополнительные средства на содержание строящегося дома.

Однако экономика не всегда является причиной попыток захвата власти. Мотивы тех, кто проводит атаки на управляющую организацию, могут быть и иные – возникновение недовольства действующей управляющей организацией вследствие низкой квалификации ее сотрудников или элементарного неумения ее сотрудников и руководства работать с людьми.

Таким образом, изначальными причинами рейдерской атаки с целью захватить коммунальную власть на объекте могут быть либо недовольство действующей системой власти (управления) либо желание получить материальную выгоду от управления объектом ЖКХ.

3. Виды рейдерских захватов

Формы рейдерства различны и многообразны, они могут применяться по отдельности или параллельно друг с другом.

Их можно разделить на две большие группы – захват власти в доме и захват имущества в доме.

1. Смена от имени собственников действующей управляющей организации в доме на другую организацию.

Если взять два основных способа управления многоквартирными домами, то смена управляющих организаций может осуществляться по модели – смена ТСЖ на управляющую компанию; смена управляющей компании на ТСЖ; замена одной управляющей компании другой.

Говоря о смене управляющей организации, мы прежде всего учитываем положения статьи 161 Жилищного кодекса РФ, устанавливающей, что способ управления многоквартирным жилым домом может быть изменен собственниками в любое время.

2. Заключение товариществом собственников жилья договора с управляющей компанией на управление домом .

Управляющая компания может являться не только организацией, которая была выбрана собственниками в качестве способа управления многоквартирным жилым домом, но и просто по договору с ТСЖ осуществлять все или часть функций по управлению и обслуживанию дома.

При определенных условиях такие действия можно рассматривать в качестве рейдерских, так как в результате негласных договоренностей между руководством ТСЖ и управляющей компанией условия договора могут оказаться для ТСЖ не очень выгодными — тарифы в договор заложены большие, договор заключен на длительный срок без возможности одностороннего расторжения, система контроля качества услуг не определена.

3. Получение возможности управления домом в результате аукциона в доме, который не определился с выбором способа управления .

Жилищный кодекс в статье 161 устанавливает, что по результатам конкурса договор на управление жилым домом заключается собственниками в обязательном порядке.

В нашей практике был случай, когда одна управляющая компания предпринимала всевозможные действия для того, чтобы взять в управление один жилой дом. В результате вынесения судебного решения два общих собрания собственников по выбору способа управления были признаны недействительными, созданное ТСЖ исключено из госреестра, а дом формально оказался в категории домов, не определившихся с выбором способа управления. По странному стечению обстоятельств администрация района как раз в это время организовала аукцион по выбору управляющей компании, в котором единственной кандидатурой оказалась та самая противоборствующая компания.

4. Недружественная смена правления и председателя правления в действующем ТСЖ.

В результате окончания срока полномочий правления ТСЖ либо вследствие досрочного прекращения полномочий всех или отдельных членов правления возникает необходимость проведения выборов членов правления. Лица, намеренные попасть в руководство ТСЖ, используя недобросовестные методы, предпринимают попытки досрочного прекращения полномочий действующего правления ТСЖ и проникновения в состав вновь избранного органа.

Такие действия могут осуществляться по инициативе собственников помещений в доме или собственниками по наущению третьих лиц, имеющими свой интерес в смене правления (например, управляющая компания, намеренная заключить с ТСЖ договор на управление).

5. Узурпация власти в ТСЖ одними лицами.

Лица, управляющие ТСЖ, боятся утратить свою власть и экономические возможности, вследствие чего они либо не проводят общие собрания членов ТСЖ по переизбранию правления либо манипулируют с документами общего собрания. Поле для деятельности здесь дает Жилищный кодекс РФ, устанавливающий, что если иное не предусмотрено в уставе, оппозиционное действующему правлению собрание должен вести свергаемый председатель правления.

В случае, если товарищество собственников жилья было создано застройщиком на этапе строительства дома (ст. 139 Жилищного кодекса РФ, утратившая силу в 2011 году, это допускала), то руководить ТСЖ поставлены сочувствующие застройщику люди («марионеточное правление»). Такое правление, как показывает практика, несколько лет может управлять домом, потому что остальные собственники просто одни не могут сорганизоваться, так как часть собственников (дольщиков) никому, кроме застройщика, неизвестны, устав ТСЖ адаптировался застройщиком в своих интересах, доступ к технической документации дома закрыт.

В случае избрания нового правления – отказ от передачи под различными предлогами реального управления, технической документации, создание препятствий в оформлении полномочий вновь избранного председателя правления в регистрирующем органе и в банке, например, путем инициирования судебного процесса по оспариванию решений, принятых на общем собрании членов ТСЖ по избранию нового состава правления.

6. Узурпация власти управляющей компанией.

У управляющих компаний имеются возможности манипулирования проведением и подведением итогов общих собраний возникают вследствие того, что управляющие компании, в отличие от собственников, недовольных их работой, обладают данными обо всех собственниках в доме. Их оппоненты зачастую не могут нормально организовать общее собрание только потому, что у них эта информация отсутствует. Кроме того, у них есть материальные и организационные возможности – подчиненные управляющей компании консьержи нередко вытаскивают из почтовых ящиков бюллетени для голосования, разложенные оппонентами либо срывают с дома листовки «конкурентов».

1. Продажа общих площадей застройщиком.

Многократно в Екатеринбурге доводилось сталкиваться с тем, что застройщик использует любые возможности для того, чтобы выгородить в подвалах, на чердаках или иных местах обособленные помещения и продать их. Делать это ему позволяет то, что вся проектная документации храниться у застройщика и изменить ее до ввода дома в эксплуатацию не представляет большого труда.

Частным случаем являются ситуации, когда администрация города возлагала на застройщика обязательство обеспечить дом помещением для размещения ТСЖ, однако не решался вопрос, кому и на каком праве это помещение будет принадлежать. В результате такие помещения строятся, однако оформляются они на праве собственности за застройщиком, который готов передать помещение ТСЖ, но только в аренду, за плату.

2. Включение общих помещений в состав государственной или муниципальной собственности.

В тех домах, которые приватизировались, не всегда разрешены вопросы собственности на отдельные общие помещения. Так, мы сталкивались с ситуацией, когда в государственную собственность был оформлен подвал под жилым домом. О том, в каком качестве этот подвал строился, информация не сохранилась, так как дом построен в начале 20 века, однако отдельного входа от жилой части он не имел, а проходящие в подвале общедомовые коммуникации заинтересованная в аренде подвала организация срочно «прятала» под гипсокартон. Основанием для признания подвала государственным и подлежащим сдаче в аренду было решение о включении его в реестр госсобственности.

3. Собственники или иные лица оформляют в свою собственность либо забирают в пользование часть общих помещений.

Как правило, без участия или попустительства товарищества собственников жилья такие действия не совершаются. Известны случаи, когда в подземных парковках, расположенных под домом, в которых парковочные места оформлены в виде доли в праве общей долевой собственности, отдельные собственники, не спрашивая согласия других сособственников, огораживали себе парковки и оформляли из как индивидуально-определенные, выделенные из состава общей долевой собственности, объекты.

Повсеместно собственники огораживают часть лестничной клетки вокруг своей квартиры.

При переводе жилых помещений в нежилые зачастую захватывают часть общего земельного участка для расширения площади переводимого помещения либо захватывают подвалы под помещениями для размещения подсобных помещений и складов.

4. Захват части земельных участков, на которых расположен дом.

Проявления такого захвата могут быть различными. Это может быть организация посторонними людьми платных парковок на придомовой территории без надлежащего согласования этого с собственниками помещений в доме, «закрепление» парковочных мест (возмездно или безвозмездно) органами ТСЖ в пользу определенных автовладельцев.

Случается, органы местного самоуправления пытаются «перенарезать» границы земельных участков под многоквартирными домами. На этом следует остановиться подробнее. Земельные участки под многоквартирными домами бывают двух видов – сформированные или несформированные. Если участок сформирован (до строительства дома или после ввода его в эксплуатацию), этот участок имеет четко обозначенные границы, фиксированную площадь, которые отражены в кадастровом плане (теперь – в кадастровом паспорте) земельного участка. В силу статьи 16 закона «О введении в действие Жилищного кодекса…» с момента формирования участка он признается принадлежащим собственниками помещений в доме на праве общей долевой собственности. Для того, чтобы наличие права собственности признавалось, каких-либо дополнительных правоподтверждающих документов, помимо кадастрового паспорта, закон не требует.

Если взять Екатеринбург, то в настоящее время администрация города осуществляет межевание территорий в кварталах города, и по имеющейся информации, не всегда территории, закрепляемые за конкретными домами, соответствуют территориям, закрепленным в кадастровых паспортах. В результате возможны ситуации, когда если границы участков изменяются не в интересах собственников многоквартирного дома.

5. Несогласованное размещение рекламы и иных конструкций на доме.

На одном из домов сразу после его возведения была установлена радиоантенна высотой 14 метров. В таком виде дом просуществовал несколько лет. После многочисленных жалоб жильцов, опасающихся за свое здоровье, были проанализированы основания установки антенны на крыше здания и оказалось, что никаких разрешений и согласований от собственников получено не было, и проектом строительства дома такая конструкция не предусмотрена. По решению суда она была снесена.

Случается, под видом информационных указателей на доме размещаются рекламные конструкции. Реклама на общем имуществе может размещаться только с согласия собственников.

4. Организаторы и исполнители рейдерских акций

Инициатором рейдерских акций, связанных с получением в управление многоквартирного жилого дома является либо некая внешняя сила – структура, заинтересованная в извлечении прибыли от управления домом либо часть собственников помещений в этом доме. Причем это могут быть как собственники жилых, так и собственники нежилых помещений. Собственники нежилых помещений проявляют инициативу взять управление домом на себя в случае, если это соответствует их бизнес-интересам – имеется потребность в застройке дополнительного участка земли, в расширении площади занимаемых помещений за счет общего имущества и т.д.

Любой «заход» в дом извне опирается на инсайдеров. Первая задача захватчика – найти недовольных действующей властью и использовать это в своих интересах. Группа из нескольких пенсионеров, не обремененных работой, но горящих жаждой деятельности и вступивших в конфликт с действующей системой власти в доме – основа для захвата. Эти люди могут быть инициаторами общих собраний, проводить просветительскую работу, от их имени можно подавать иски в суд и заявления в правоохранительные органы. К тому же, как правило, они работают за идею, а не за деньги. Через них можно получать необходимую информацию (списки собственников и др.)

Встречаются ситуации, когда захватчики делали предложения о переходе к ним на работу активных (при этом не обязательно грамотных) сторонников действующей власти.

К сожалению, встречались и случаи, когда на особо активных участников мероприятий по установлению того или иного способа управления даже совершались нападения, которые связывают именно с коммунальными войнами.

Интересным субъектом в процессе рейдерских атак могут стать органы местного самоуправления. Их участие при смене власти в доме двуедино – с одной стороны, они как собственник представляют на общем собрании квартиры, которые не приватизированы, а с другой стороны это органы власти, от мнения которых зависит принятие решений по поводу управления домом.

Так, уже имеется практика, когда во время спора между управляющими компаниями о том, которая из них вправе управлять домом, администрация муниципального образования от себя как от одного из собственников квартир, пишет письмо о признании того или иного собрания. Такого письма бывает достаточного для того, чтобы поставщики коммунальных ресурсов определились, с какой из управляющих организаций следует заключить договор.

Встречались ситуации, когда по инициативе органов местного самоуправления созывались общие собрания собственников с предложением выбрать определенную управляющую компанию. Следует отметить, что такие «предложения» не означают, что у собственников становятся связанными руки, и они не могут выбрать другие способы управления или организации. Мнение администрации уважаемо, но не окончательно – все решают именно собственники.

5. Законодательные основы защиты интересов управляющих организаций

Прежде чем обратиться к анализу правовых актов, выделим основную идею, которую мы исповедуем в любой коммунальной войне – прав тот, за кого большинство собственников . Пусть при организации собрания допущены ошибки, пусть суд признал общее собрание недействительным, пусть возбудили административное дело! Если при этом люди опираются на поддержку большинства и готовы работать, получение власти в доме – вопрос времени.

Неспроста главный и единственный орган, принимающий решения по принципиальным вопросам управления домом – по способу управления, по ремонту, по использованию общего имущества, включая земельный участок – это общее собрание собственников помещений.

Можно использовать «дыры» в законе и несовершенство практики его применения для того, чтобы временно захватить власть в доме или приостановить деятельность текущей управляющей организации, но если большинство активно высказывается против этого, такая организация в доме не устоит.

В случаях рейдерских захватов самый правильный путь защиты – это суд и правоохранительные органы. Проблема в том, что правоохранительные органы воздерживаются от вмешательства в дела домов, а судебные разбирательства тянутся месяцами, тогда как счет может идти на дни, если не на часы. Изменениями, внесенными в Жилищный кодекс в 2011 году, расширены контрольные полномочия жилищной инспекции и органов местного самоуправления, поэтому обращение туда может оказаться эффективным.

Поэтому для того, чтобы отбиться от рейдерских атак, приходится пользоваться условно законными методами работы, такими как проникновение в общие помещения дома (электрощитовая, узлы учета, подвалы и др.) против воли изгоняемой организации или, наоборот, заключение договора с ЧОП в случае, если рейдеры пытаются проникнуть в дом. На грани закона практика вскрытия помещений ТСЖ с целью получения документации. С одной стороны, если было проведено собрание, которое не признано недействительным, избран способ управления и вновь избранным людям не передают документацию, решение собственников – по сути, вотум доверия и разрешение действовать от имени собственников в защиту их интересов. Однако если при этом протокол общего собрания был сфальсифицирован, ни о каком праве управления говорить не приходится и попытка получения документации сама является рейдерской.

Поведение сторон в подобной ситуации следует рассматривать с позиции норм Жилищного кодекса РФ. В силу статьи 138 Жилищного кодекса РФ обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования общим имуществом, обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме – это не право, а обязанность ТСЖ.

В соответствии со статьей 46 Жилищного кодекса РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в пределах его компетенции, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Любая рейдерская атака на власть в доме основана на решении общего собрания. К сожалению, документ под названием «протокол общего собрания» может быть не только результатом долгой кропотливой работы рабочей группы по проведению общего собрания, но и фальсификацией, за которой нет никакой реальной работы.

Закон говорит о двух формах проведения общего собрания собственников помещений в доме – очное и заочное собрание. Проблема очных собраний в том, что в случае их оспаривания зачастую в суд невозможно представить доказательства того, кто и как голосовал. Наиболее правильным будет проведение голосования как на очном, так и на заочном собрании бюллетенями , которые будут являться неотъемлемой частью протокола общего собрания.

Когда речь идет о решении общего собрания собственников, закон, к сожалению, не говорит, какую ответственность будет нести тот, кто подводит итоги голосования. Учитывая последствия, которые может повлечь решение общего собрания для многоквартирного дома, мы считаем, следует повысить ответственность счетной комиссии или иных лиц, подводящих итоги голосования, за свои действия. Фактически ответственность у таких лиц на сегодня отсутствует. Они часто не обладают достаточной информацией о собственниках и количестве принадлежащих ему метров площади, они не контролируют собственноручность подписания бюллетеней при заочном общем собрании. Тем не менее, документу, который они подписывают, придается правоустанавливающая сила независимо от качества проведенной работы.

Когда в доме борются противоборствующие группировки, каждая из которых продвигает собственную идею об управлении домом, часто бывает, что у каждой из них на руках оказывается собственный протокол общего собрания собственников помещений в доме или общего собрания членов ТСЖ, и протоколы эти своими решениями взаимно противоречат друг другу. Если компромисс не найден, есть перспектива судебного разбирательства.

Пункт 6 статьи 46 Жилищного кодекса РФ предоставляет право любому собственнику помещения в многоквартирном доме, который не принимал участие в голосовании или голосовал против, обжаловать в суде незаконное решение, принятое общим собранием собственников помещений. Аналогично члены ТСЖ и иные собственники, чьи права и интересы затрагиваются принятым решением, вправе обжаловать в суд решения общего собрания членов ТСЖ.

Нормы, которая предоставляла бы право обжалования решения общего собрания управляющей организации – ТСЖ или управляющей компании – в законе нет.

В случае попытки захвата власти в многоквартирном доме уголовно-правовые последствия для захватчика маловероятны – у него всегда есть возможность сослаться на протокол общего собрания, который был им подготовлен. Кроме того, специальной статьи, посвященной рейдерству, Уголовный кодекс не предусматривает; как правило, рейдеров привлекают к ответственности по статье 159 Уголовного кодекса РФ – «мошенничество», то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием.

Если в жилой сфере порядок проведения общих собраний и подсчета голосов, а также последствия принятых решений хоть как-то урегулированы Жилищным кодексом РФ, то когда речь идет об управлении объектами нежилого назначения – гаражными комплексами, офисными центрами и др. – законодательство дает только самые общие направления, которые порождают множество двусмысленностей и разночтений, позволяют моделировать такие отношения между управляющей организацией и собственниками, которые иначе как кабальными не назовешь.

Отношения между собственниками помещений в нежилых строениях регулируются общими нормами Гражданского кодекса РФ, регулирующими право общей долевой собственности (глава 16 ГК РФ), а также устанавливающими обязанность собственника по содержанию принадлежащего ему имущества (ст. 210 ГК РФ).

В этом смысле революционным было появление Постановления пленума ВАС № 64 от 23 июля 2009 г., который разрешил давний спор о том, кому принадлежат общие помещения в нежилых зданиях. Суд указал на то, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ, то есть собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. При этом изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается.

Эти разъяснения создали реальные предпосылки для собственников нежилых помещений избавиться от бремени жадных управляющих компаний, вся заслуга которых заключается в том, что они сумели оформить в свою собственность общие помещения в здании и теперь не допускают до управления никакой иной организации на рыночных условиях.

Тем не менее, нежилые здания со множеством собственников до сих пор могут чувствовать себя в чем-то ущербными по сравнению с жилыми домами, так как для них степень правового регулирования так и остается недостаточной – не определены условия процедуры отбора управляющей организации, нет параметров определения стоимости коммунальных услуг и услуг про управлению, обслуживанию и ремонту здания, отсутствует обязательное периодическое проведение общих собраний собственников, решению большинства собственников не придается общеобязательная сила для тех, кто выступает против принятых большинством решений, а также законом не предусмотрено создание самоуправляемой организации наподобие ТСЖ, чьи решения были бы для собственников обязательными. Такие собственники до сих пор остаются сильно зависимыми от изначально созданной на объекте управляющей компании.

Признаки рейдерского захвата, способы противодействия. последствия захватов

Рейдерские захваты могут быть результатом негласной работы, проведение которой до момента захвата было незаметным или, наоборот, результатом планомерной работы, когда захват был ожидаемым.

Для захвата всегда используются подложные документы – протоколы общих собраний собственников помещений и членов ТСЖ. Для их подготовки может создаваться видимость проведения заочного или очного голосования (например, прошли несколько соседей по подъездам, попросили расписаться) или он просто может быть сфальсифицирован. С этими документами рейдеры делают следующий шаг.

Наиболее опасный случай – когда управляющая организация вдруг обнаружила, что она больше этим домом не управляет – к собственникам приходят квитанции с новыми реквизитами, поставщики коммунальных услуг начинают выставлять счета другой организации, появилась новая охрана.

Если речь идет о смене руководства ТСЖ, то для этого необходим протокол избрания правления в новом составе им протокол правления об избрании нового председателя правления. С этими документами, а также с уставом и свидетельством о регистрации ТСЖ необходимо пойти к нотариусу, заверить подпись на заявлении и подать его на регистрацию в налоговый орган. При этом Федеральная налоговая служба по закону не имеет права заниматься проверкой документов, регистрация носит уведомительный характер, однако выписка из реестра, полученная после регистрации, может открыть доступ к банковскому счету и реальному управлению всеми финансовыми потоками ТСЖ и уж, как минимум, дестабилизировать его работу.

Лучший рецепт при борьбе с рейдерами – проведение постоянной активной работы с собственниками. Когда люди знают друг друга, свое правление, его работу, участвуют в жизни дома, а в случае управления управляющей компанией сотрудники этой компании всегда доступны и не обладают непомерными запросами – у рейдеров практически нет шансов на успех.

В любом случае надо постоянно отслеживать ситуацию, не относиться легкомысленно к попыткам отдельных собственников собрать подписи по вопросам переизбрания руководства ТСЖ или избрания другого способа управления.

Если «противники» — собственники инициировали общее собрание, возможны два варианта поведения – саботировать общее собрание, не голосовать и просить других собственников воздержаться от голосования либо, наоборот, проголосовать на общем собрании, высказав свою позицию против. Мы более склоняемся ко второму варианту – если люди проголосовали, за них не подделать подпись, подсунув фиктивный бюллетень.

При организации проведения общих собраний необходимо четко фиксировать каждого участника общего собрания, проверять его полномочия и количество голосов. При этом не надо забывать, что многие помещения находятся в долевой собственности, голоса следует принимать с учетом принадлежащей доли. Поскольку одним из доводов при оспаривании общего собрания является ненадлежащее уведомление собственников, о планируемом общем собрании помимо вывешивания объявлений следует направлять письменные уведомления заказными письмами каждому собственнику, если не был установлен другой способ уведомления.

При проведении общих собраний членов ТСЖ следует учитывать норму пункта 5 статьи 146 Жилищного кодекса РФ, согласно которой общее собрание членов товарищества собственников жилья ведет председатель правления товарищества или его заместитель, а в случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления товарищества. Если правление нам подконтрольно, эта норма идет на пользу, а если оно недружественно – наоборот. Всем известно, что иногда при подведении итогов собрания недостающие голоса «добирают» среди собственников. В итоге картина голосования может поменяться по сравнению с первоначальной.

Одним из важных моментов противодействия рейдерам – недопущение передачи им документации на дом, финансовых документов, ключей от общих помещений. Наоборот, если документация была захвачена рейдерами, необходимо принимать меры по получению ее. Готовых рецептов, как действовать, здесь нет. В случае, если вы уверены в своей правоте, в правильности подготовленных документов, можно просто прийти и забрать эти документы. Так, недавно в одном ТСЖ председатель правления не признавал вновь избранных членов правления и нового председателя, отказывался передавать документацию. На заседании правления было принято решение – утром комиссионно войти в помещения ТСЖ, при необходимости сломав замки и установив собственные, произвести опись все документации. Непосредственно перед проникновением в помещения уведомление об этом было передано смещенному председателю правления. Заранее этого не было сделано, так как часть документации могла быть прежним председателем изъята. В этой ситуации правление было уверено в собственной правоте, так как общее собрание было проведено правильно и оснований для сомнений в его итогах не было.

Важная часть работы при борьбе с рейдерами – «война компроматов». Как правило, недобровольная смена власти не обходится без различных листовок, зачастую анонимных. Методы такой борьбы не следует игнорировать, так как собственники часто не обращают внимания на то, что происходит у них в доме и при принятии решений ориентируются именно на те документы, которые им положили в почтовый ящик или вывесили на видное место. На грязные пасквили достаточно отвечать взвешенными разумными доводами, обязательно при этом подписываясь.

Одной из тактик рейдеров является заваливание управляющей организации многочисленными жалобами во все возможные инстанции. Самым неприятным в этом является то, что вместо нормальной хозяйственной работы огромное количество времени приходится тратить на то, чтобы отбиться от претензий и проверок. Тем не менее, эту работу надо проводить, так как любой промах и каждый штраф противниками будет расцениваться в свою пользу и об этом сразу же будет сообщено всему дому.

Практика обращения в суды по вопросам обжалования общих собраний показывает, во-первых, отсутствие какого-либо единого подхода при рассмотрении судами таких исков, а во-вторых, свидетельствует о том, что суды дистанцируются от оперативного разрешения спора. Разбирательство может длиться месяцами, и в итоге даже после подтверждения того, что большинство проголосовало за решение, оно может быть отменено по формальным основаниям из-за таких оснований как неуведомление части собственников о проведении общего собрания надлежащим образом.

На судебное разбирательство необходимо время, за которое новая управляющая организация успеет открыть счет, начать рассылать квитанции собственникам на оплату жилищно-коммунальных услуг. Рано или поздно суд расставит все точки над «i», однако пока идет разбирательство, часть собственников часто платит в одну управляющую организацию, часть – во вторую, а часть вообще никуда не платит. При этом беснуются поставщики услуг, которые недополучают свои деньги. Вопрос распределения платежей и расходов за этот период – один из самых сложных, однако вполне решаемый при наличии стремления сторон разрешить ситуацию. Положительную роль здесь играют органы прокуратуры, которые настойчиво рекомендуют согласовать и закрыть все взаиморасчеты, чтобы не доводить дело до уголовного преследования.

Нередко смена власти в доме сопровождается шантажом потребителей – отключением коммунальных услуг ввиду того, что старая организация расторгнет договор с поставщиками услуг, а новая не успеет его заключить; отключением лифтов и т.д. Для того, чтобы такие ситуации не происходили, по нашему мнению, администрация муниципального образования совместно с поставщиками коммунальных ресурсов должны выработать некую методику, алгоритм действий при смене одной управляющей организации на другую, в том числе при недружественной смене.

Автор: Силиванов Алексей Владимирович — Директор Юридической компании «КОНУС»

Опубликовано: Правовая газета «Статус» № 3 (11) 2012 С. 7-9