Что такое реконструкция частного жилого дома: как избежать отказа и получить разрешение

Строительство дома – трудоемкий и требующий немалых вложений процесс. Но и по окончании строительства со временем появится необходимость в ремонте и даже в обновлении жилья. Если с ремонтом все просто – бери и делай, то реконструкция частного дома имеет некоторые особенности, которые важно знать, планируя капитальные изменения жилья.

Общие понятия о реконструкции дома

Реконструкция упоминается в Градостроительном кодексе РФ (далее ГрК РФ), в Гражданской кодексе РФ (ГК РФ) и в некоторых других нормативно-правовых актах (НПА).

Иначе говоря, если решили надстроить второй или третий этаж, восстановить фундамент, сделать пристройку к дому или на месте старого дома возвести новый – это и есть реконструкция.

Такие мероприятия повлекут изменение параметров дома – площади, этажности, инженерно-технического снабжения (отопления, электричества, водоснабжения и т. д.).

Отличия реконструкции от капитального ремонта и перепланировки

Реконструкцию часто сравнивают с перепланировкой или капитальным ремонтом. Но это ошибочное мнение. Перепланировка влечет изменения только внутренней части дома, капремонт – замена или восстановление каких-то элементов, а реконструкция – изменение площади и фасада помещения.

Для общего понимания различий вкратце рассмотрим перепланировку и капремонт.

Перепланировка, согласно ст. 25 Жилищного кодекса РФ – изменение частей дома, требующее внесения корректировок в технический план дома. В нее входят:

• перенос дверных или оконных проемов;
• перенос или разборка перегородок,
• устройство дополнительных санузлов и т. п.

Чтобы осуществить перепланировку дома, нужно получить разрешение от районной администрации, обратившись напрямую или через МФЦ.

Если вам не выдали разрешение на перепланировку, напишите нашему юристу! Он поможет вам разобраться в обоснованности отказа.

Капитальный ремонт – это замена или восстановление устаревших частей дома, инженерно-технического обеспечения, а также отдельных частей несущих конструкций жилья. Такие мероприятия не требуют внесения изменений в технический план и получения разрешения.

Пример капремонта – замена кровли, водопровода, отопления, замена перегородок и т. п.

Отличительная черта реконструкции – изменение параметров дома, направленных на увеличение площади, этажности. А перепланировка и капремонт не влекут таких глобальных изменений.

НПА, регулирующие реконструкцию:

Оформление разрешения на реконструкцию дома

Реновация дома – это очень важный процесс, который требует согласования и разрешения от органов местного самоуправления. Поскольку изменения параметров могут нарушить безопасность дома и затронуть интересы живущих в нем людей, а также соседей.

Ст.51 ГрК РФ дает определение разрешения на реконструкцию.

Для получения разрешения нужно обратиться в отдел архитектуры и градостроительства в администрации муниципального образования (согласно п. 4 ст. 51 ГрК РФ) и подать заявление с соответствующим пакетом документов.

Весь перечень, необходимых документов для получения разрешения на реконструкцию содержится в п. 7 ст. 51 ГрК РФ.

Этот перечень не окончательный. Требования к списку документов могут отличаться в каждом субъекте. Поэтому перед оформлением следует уточнить эту информацию у специалиста специализированного отдела.

Обратиться можно лично либо через доверенное лицо. Также ГрК РФ в п. 7 ст. 51 предусматривает возможность подачи заявления через МФЦ.

После подачи документов заявление рассматривается в течение 7 рабочих дней, по истечении которых заявитель должен быть письменно уведомлен о принятой резолюции. Заявитель должен обратиться в пожарную службу и СЭС для дальнейшего согласования решения, результатом которого будет выдача разрешения либо отказ.

В случае положительного ответа можно приступать к реконструкции самостоятельно, если площадь пристройки/надстройки не будет превышать 10 кв. м. В противном случае выполнять реконструкцию должен специалист, имеющий лицензию на выполнение подобных работ.

Срок действия разрешения составляет не более 10 лет со дня получения разрешения (п. 19 ст. 51 ГрК РФ). Его можно продлить, обратившись в местные органы власти с соответствующим заявлением не позднее, чем за 60 дней до окончания срока. По истечении 10 лет, если реконструкция не была завершена хотя бы на 70%, нужно будет заново оформлять разрешение.

После завершения реновации необходимо получить заключение о соответствии, реконструированного дома требованиям технических регламентов, иных НПА и проектной документации, включая требования энергоэффективности и оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергоресурсов – выдается в течение 10 рабочих дней районной инспекцией государственного строительного надзора.

После получения такого заключения необходимо актуализировать данные технического паспорта, зарегистрировав дом в ЕГРН, поскольку изменились технические параметры жилья. Для этого нужно получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию в том же органе самоуправления, снова собрав пакет документов с заявлением и разрешением на реконструкцию. Такое разрешение выдается в течение 10 рабочих дней.

Получение разрешения – обязательная процедура. Если реновация будет проведена без разрешения, будет наложен административный штраф (2 – 5 т. р.), согласно п. 1 ст. 9.5 Кодекса об административных правонарушениях России.

В этом случае реконструированный дом будет признан самовольной постройкой, которую необходимо узаконить (читайте, как легализовать самовольную постройку). Для этого в БТИ нужно взять новый кадастровый паспорт и вместе со старым предоставить документы из перечня в администрацию и получить разрешение на реконструкцию. В дальнейшем можно будет зарегистрировать право собственности на реконструированное жилье. Также можно узаконить реконструкцию через суд.

Вы знали, что результат рассмотрения исковых заявлений зависит от того, насколько юридически грамотно оно составлено? Наши профессионалы готовы помочь Вам оформить иск абсолютно бесплатно. Просто напишите справа в чате.

Также можете позвонить по номерам телефонов:

8 (499) 703-35-33 доб. 849 – Москва и область;

8 (812) 309-06-71 доб. 501 – Санкт-Петербург и область;

8 (800) 777-08-62 доб. 481 – все регионы РФ.

Что касается реконструкции домов в СНТ (садовые некоммерческие товарищества), то благодаря принятому ФЗ № 93 от 30.06.2006 «О дачной амнистии», разрешение не требуется. А для регистрации права собственности применяется упрощенный порядок – достаточно предоставить в Росреестр декларацию об объекте недвижимого имущества. При этом земельный участок в СНТ должен находиться в собственности.

Стоимость получения разрешения на реконструкцию

При оформлении разрешения на проведение реновации потребуется понести некоторые расходы. На этапе сбора документов – это оплата услуг специалиста для составления проекта реконструкции – стоимость оговаривается индивидуально, т. к. цена складывается из площади дома и сложности проведенных работ. В расходы стоит включить оформление техпаспорта на дом в БТИ, сумму госпошлины, которая устанавливается в каждом субъекте РФ.

Также оплатить придется госпошлину за регистрацию права собственности на реконструированный дом – 350 р. (пп. 27 п. 1 ст. 333.31 Налогового кодекса РФ).

Использование материнского капитала в реконструкции

В соответствии с п. 1 ст. 10 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 N 256-ФЗ (далее ФЗ № 256) средства мат. капитала можно использовать на реконструкцию дома при соблюдении нескольких условий:

• исполнение ребенку 3-х лет;
• площадь жилья будет увеличена;
• дом оформлен в совместную собственность;
• площадь жилья на каждого члена не превышает 18 кв. м.

При соблюдении всех условий можно обратиться в пенсионный фонд России (далее – ПФРФ) и предоставить заявление о распоряжении мат. капиталом и следующие документы:

После проверки документов ПФРФ в течение 2-х месяцев переводит 50% от суммы субсидии на счет получателя капитала, а оставшиеся деньги перечисляются не ранее чем через полгода после получения первой части. Для этого необходимо повторно обратиться в ПФ РФ с заявлением и актом освидетельствования проведения реконструкции. Этот документ выдается отделом архитектуры и градостроительства в администрации.

В случае, если для проведения реконструкции был привлечен подрядчик, то после завершения работ вся сумма будет переведена на счет организации.

Если реконструкцию дома невозможно отложить до исполнения ребенку 3-х лет, то можно провести необходимые работы, а после получить материнский капитал на компенсацию расходов при реновации дома. Также ФЗ № 256 предусматривает возможность погашения кредита, взятого на реконструкцию, за счет государственной субсидии.

Отказ в разрешении на реконструкцию дома

Основания для отказа в выдаче разрешения на реновацию указаны в п. 13 ст. 51 ГрК РФ. К ним относятся:

Отказ может быть обжалован в досудебном и судебном порядке. В первом варианте подается заявление. Для этого нужно предоставить в суд пакет документов для получения разрешения, заявление и отказ уполномоченного органа в выдаче разрешения на реконструкцию. Как правило, в таких делах суд встает на сторону истца. Главное, чтобы проведенные работы соответствовали градостроительному законодательству.

Остались вопросы? Напишите нам в чат, как это уже сделали многие пользователи, и вы получите бесплатную консультацию специалиста по земельным вопросам.

Как оформить реконструкцию частного дома?

Планируете перестраивать загородный дом? Важно правильно оформить документы на реконструкцию – иначе можно получить претензии и штрафы. Кроме того, без документов вы не сможете распоряжаться домом. С чего начать и как действовать, рассказывает руководитель отдела продаж «ИД Консалт» Алексей Шаров

В закон о «дачной амнистии» не раз вносили поправки: ее неоднократно продлевали, менялся порядок регистрации частных владений. Задуманный изначально для легализации построек в ИЖС, он стал распространяться и на строения, возведенные на территории СНТ и других земель, предназначенных для садоводства. Все это привело к весьма запутанной ситуации. Поэтому при оформлении реконструкции в чем-то придется идти путем проб и ошибок.

1. Но первое, что в любом случае надо сделать, – это поднять документы на участок и выяснить целевое назначение земли, на которой построен дом. Тут важно понимать и различать, находится ли строение:

• в ИЖС (то есть является ли жилым домом в населенном пункте);
• на территории СНТ и других земельных участков, предназначенных для садоводства;
• на территории земельных участков, не предназначенных для возведения жилых помещений.

deltaoff/Depositphotos

2. Во-вторых, у кадастрового инженера необходимо получить технический план на реконструированный дом, без которого регистрация собственности не возможна ни по дачной амнистии, ни без нее.

3. Далее надо пойти в МФЦ, и в самом благоприятном случае, если строение находится на территории СНТ и других земельных участков, предназначенных для садоводства, можно будет подать заявление на регистрацию собственности только на основании технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, оплатив госпошлину. Такой порядок установлен новыми поправками к закону о «дачной амнистии» от 2 августа 2019 года и будет действовать вплоть до 1 марта 2021 года.

4. Если дом находится в ИЖС, скорее всего, придется воспользоваться уведомительным порядком, применяемым с 1 марта 2019 года. Надо будет обратиться с уведомлением о начале строительных работ в местную администрацию (по почте или через МФЦ). Помимо личных данных, на основании паспорта гражданина РФ, доверенности (если Вы представляете интересы собственника) или вида на жительство для иностранных граждан, надо приложить следующие документы:

• документ о праве собственности на землю (выписка из ЕГРН);
• прежний документ о праве собственности на дом;
• межевой план (также готовит кадастровый инженер);
• не лишним будет и ГПЗУ (можно получить бесплатно).

5. Получив уведомление о разрешении строительства, можно начинать работы по реконструкции. Произведены они должны быть в течение 10 лет и строго в соответствии со всеми параметрами ИЖС, без нарушения строительных, санитарных, противопожарных и прочих норм.

6. По окончании строительных работ (не позднее чем через месяц) необходимо снова направить уведомление в местную администрацию с приложением:

• технического плана дома с указанием сведений о его параметрах;
• квитанции об оплате государственной пошлины (350 р.);
• уведомления о разрешении строительных работ.

При условии, что администрация не имеет претензий по соблюдению норм и законов к осуществляемой реконструкции, она обязана направить заявление в Росреестр о постановке объекта на кадастровый учет и регистрацию права собственности.

7. Наконец, если вдруг дом возведен на участке, не предназначенном для возведения жилых помещений, то в первую очередь надо будет обратиться в местную администрацию, чтобы добиться изменения одного вида разрешенного использования земли и объектов капитального строительства на другой. Далее будете действовать либо по «дачной амнистии», либо по уведомительному порядку; в зависимости от установленного целевого назначения земельного участка.