Как узаконить самовольную реконструкцию частного жилого дома

Жилые дома могут иметь разную конструкцию. Но со временем даже современное здание нуждается в улучшении. Если собственник захочет увеличить площадь – он сделает пристрой. Возникла необходимость в дополнительном этаже? Нет проблем – стройте мансарду. Все это часть реконструкции частного дома. Однако процесс имеет ряд нюансов. Один из таких – уведомление властей о проводимых изменениях с домом.

Очень часто о согласовании вспоминают в последний момент, когда переустройство уже закончено. Встает вопрос, можно ли узаконить самовольную реконструкцию жилого дома? Вашему вниманию актуальная информация о легализации изменений.

Что такое реконструкция частного дома?

Термин «реконструкция жилого дома» закреплен в Гражданском и Градостроительном кодексе, а также в иных нормативно-правовых актах. Многие путают это понятие с капремонтом и перепланировкой объекта. Однако, это совершенно разные термины.

Иначе говоря, если вы решили увеличить высоту дома за счет второго или третьего этажа – это реконструкция. Хотите восстановить фундамент, пристроить к дому гараж или баню – это тоже реконструкция. Основные характеристики здания всегда сохраняются. Сооружение не потеряет несущих стен, не лишится крыши, основания и т.д.

Реконструкция связана с увеличением общей или жилой площади. Это отличает ее от перепланировки и капитального ремонта. Первая затрагивает внутреннюю часть дома (перегородки, лестницы, санузел, камин). Капремонт – это замена или восстановление изживших себя частей здания. Отличие реконструкции в том, что она изменяет площадь и фасад частного дома.

Пример:

Егор имеет в собственности участок ИЖС и возведенный на нем дом. Домовладелец хочет «приделать» к зданию гараж для автомобиля. Конструкция будет капитальной – с фундаментом и кирпичной кладкой. В данном случае гараж – это объект реконструкции жилого дома. Перепланировкой его назвать нельзя, поскольку пристрой будет со стороны улицы. Капремонтом процесс также не является, потому что гараж возводится «с нуля».

Как узаконить реконструкцию?

Процесс узаконивания строительства и/или реконструкции претерпел изменения. Начиная с 4 августа 2018 года, легализация обходится без разрешений на стройку – в силу изменений Федерального закона № 342 от 03.08.2018.

Теперь, чтобы оформить реконструкцию жилого или садового дома, достаточно выслать уведомление о своих намерениях. Орган местного самоуправления (МСУ) примет уведомление, изучит предоставленные сведения и даст ответ – положительное или отрицательное решение (см. «Как получить разрешение на реконструкцию частного дома«).

Разберем, как оформить реконструкцию с учетом изменений.

Частного дома

Перестройка дома носит разный характер. Хозяин может надстроить еще один этаж, обустроить мансарду, сделать комнату, кухню, гараж или пристрой в виде бани.

Узаконивание изменений лучше делать в административном порядке. Так вы сэкономите деньги и время.

Что нужно делать:

1. Обратиться в администрацию с уведомлением о реконструкции частного дома.
2. Получить одобрение на переустройство.
3. Завершить реконструкцию.
4. Обратиться в БТИ, Росреестр или кадастровую компанию. Там заключается договор на кадастровые работы и изготовление техплана.
5. Геодезисты проводят обмеры и передают информацию главному инженеру.
6. Оформление техплана на CD-диске в формате XML.
7. Хозяин дома вновь подает уведомление – на этот раз об окончании работ, прикладывает техплан и квитанцию об оплате госпошлины.
8. Регистрация изменений в ЕГРН.

Если на земельном участке есть чужая недвижимость или линейные объекты, при легализации нужно учесть интересы третьих лиц. Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ, реконструкция не должна нарушать их законных прав. В противном случае ее признают самовольной.

Второй момент узаконения связан с соблюдением прав совладельцев дома. Если жилое здание принадлежит нескольким лицам, они должны дать согласие на реконструкцию. Чье-то несогласие поставит процесс под угрозу. Поэтому, первым делом, нужно заранее обо всем договориться.

Многоквартирного дома

Многоэтажные жилые дома могут подвергаться реконструкции по инициативе собственников квартир или управляющей компании.

Вопрос о целесообразности реконструкции выносится на общее собрание собственников жилья (пп. 1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ). Для принятия решения нужно собрать кворум и большинство голосов.

Если реконструкция уменьшит размер общего имущества в доме, то нужно согласие 100% собственников и держателей машино-мест в МКД – пп. 6.2 п. 1 ст. 51 ГрК РФ.

Планировщик должен согласовать с архитектурой намечаемую реконструкцию. Вместе с уведомлением подается проект переустройства многоэтажного дома. Схема составляется организацией из состава СРО. Обязательное условие – наличие лицензии и допуск к оформлению проектной документации. Если администрация даст добро, реконструкцию можно узаконить в обычном порядке.

Нежилого помещения

Узаконение нежилых объектов подчиняется тем же правилам, что и жилые дома. Специалисты Росреестра советуют владельцам включать в состав технического плана заключение специалиста по организации инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования.

Заключение должно содержать сведения о завершенных работах. Чтобы легализация прошла успешно, нужно отметить:

• заключение о несущих конструкциях (стенах);
• характер демонтажа перегородок (несущие/не несущие);
• информацию о дверях, окнах;
• данные о новой нагрузке на несущие конструкции;
• сведения о безопасности нежилого помещения;
• отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.

Не знаете, где и с кем согласовать перестройку? Читайте нашу статью «Как получить разрешение на реконструкцию нежилого здания«.

Какие нужны документы?

Прежде чем затевать «переустройство», правообладателю придется собрать документы. Они нужны для согласования реконструкции с отделом архитектуры и строительства в регионе.

До начала реконструкции готовятся:

• заполненный бланк уведомления в адрес администрации;
• паспорт РФ;
• нотариальная доверенность – если от имени нескольких совладельцев дома действует один представитель;
• документ о праве собственности на свой земельный участок – по желанию;

Администрация может затребовать ГПЗУ на участок. Однако предоставлять его с остальными документами необязательно. Чиновники сами запросят его путем межведомственного взаимодействия.

После реконструкции нужно подготовить:

• аналогичное уведомление – но уже об окончании работ;
• паспорт РФ;
• соглашение об определении долей частного дома + графический план – на случай, если вы не единственный правообладатель жилого здания;
• техплан на реконструированный дом;
• квитанцию об уплате госпошлины за внесение изменений в ЕГРН.

Дальнейшее участие заявителя не потребуется. Уполномоченный орган проверит документы, оформит их для передачи в ФКП «Росреестра» и отправит в ЕГРН по межведомственным каналам. Собственнику (-ам) останется дождаться документов. Речь идет о двух выписках – с кадастровыми данными (технический паспорт) и праве собственности на жилой дом.

Сроки и стоимость

Вместе с обновлением Градостроительного кодекса изменились и сроки легализации строительства/реконструкции домов.

Период подготовки ответа на уведомление составляет 7 рабочих дней. Однако срок действует только в случае одобрения со стороны администрации. Если последовал отказ, срок увеличится до устранения его причин.

Узаконение после реконструкции продлится от 10 рабочих дней. За это время уполномоченный орган передаст документы в ЕГРН, а Росреестр подготовит нужные выписки.

Заявитель оплачивает лишь расходы на оформление технического плана. Стоимость колеблется в зависимости от региона. Минимальный чек – 8 000 рублей, а цена за сложные объекты – до 20 000 рублей.

Уведомление об окончании строительства также бесплатное. Однако правообладателю нужно сразу оплатить госпошлину за узаконение реконструкции частного дома. Как и в случае со строительством, она составляет 350 рублей. Квитанция прикладывается в оригинальном виде.

Штраф за неузаконенную реконструкцию

Забыв легализовать изменения, собственник рискует нарваться на санкции со стороны государства. Отсутствие разрешения и/или уведомления о реконструкции наказывается:

• Административным штрафом – в связи с незаконной реконструкцией, применимо к вашей ситуации (ст. 9.5. КоАП РФ). Физическим лицам (гражданам) придется заплатить от 2 000 до 5 000 рублей, а также от 500 до 1 000 рублей – за отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию.
• Уголовной ответственностью – в связи с мошенничеством по ст. 159 УК РФ, либо вредом жизни и здоровью людей.

Как узаконить самовольную реконструкцию дома через суд

Проще, выгоднее и быстрее легализовать реконструкцию в административном порядке. Но зачастую это невозможно. Одна из причин – отсутствие разрешения на «переустройство». Это происходит, если собственник дома не уведомил власти о реконструкции, а провел ее тайком.

Впоследствии, когда потребуется продать, подарить или заложить дом – нарушения всплывут. И тогда нужно будет узаконить изменения. Администрация, естественно, откажет – остается вариант с легализацией через суд.

Куда подавать иск?

Если реконструкция проведена без разрешения, нужно подавать иск о признании реконструкции законной и права собственности на жилой дом.

По общим правилам, иск об узаконении подается:

• в районный суд – если строительные работы на сумму свыше 50 000 рублей;
• в мировой суд – иски, ценой меньше указанной суммы;
• в арбитражный суд – решаются споры между юридическими лицами.

Исковое заявление подается в тот суд, который находится в районе частного реконструированного дома – в силу ст. 30 ГПК РФ. Предварительно стоит узнать график приема населения и часы работы судебного органа.

Пошаговое руководство

Для того, чтобы признать незаконную реконструкцию через суд, нужно придерживаться следующего алгоритма:

1. Обратиться в администрацию за узаконением.
2. Получить ответ в форме отказа – в 99% случаев.
3. Подготовить документы о жилом здании.
4. Заказать строительно-техническую экспертизу (по желанию) – о том, что строение соответствует градостроительным, санитарным и прочим регламентам.
5. Оформить исковое заявление, оценить его стоимость и сделать несколько копий.
6. Передать иск в судебную канцелярию.
7. Добиться решения в пользу узаконения итогов реконструкции.
8. Забрать копию судебного постановления.
9. Передать документы в ЕГРН для изменений в кадастровый учет и регистрацию права собственности.

Документы для суда

Правовую позицию нужно подтвердить документально. Суд затребует документы, где доказано, что реконструкция отвечает стандартам.

Истец готовит:

• паспорт РФ;
• копии выписок из ЕГРН – на земельный участок под домом и жилой дом;
• копию технического плана строения;
• копии договора с подрядчиками, строй фирмами и прочими организациями, кто занимался переустройством дома;
• акт-заключение коммунальных служб – о том, что реконструкция не нарушает безопасность, а объект можно подключить к коммуникациям;
• прочие разрешения – от Роспотребнадзора, МЧС, Росавиации и т.д.
• копии переписки с администрацией, попытки узаконить изменения в обычном порядке;
• квитанция об уплате госпошлины;
• копии искового заявления – по числу участников (не менее 3 экземпляров).

Предлагаем шаблон оформления искового заявления:

Судебная практика

Рассмотрение дел о легализации реконструкций частного дома не уступает делам о признании прав на самострой. Судебная практика уже накоплена. Но, к сожалению, ее трактовка оставляет желать лучшего. Ввиду апелляций, ряд дел уходит на рассмотрение Верховного Суда РФ, откуда поступают рекомендации судам первых категорий.

Положительное решение суда возможно в случае, когда:

• истец является законным собственником дома и земли;
• реконструкция не нарушает градостроительные, строительные, санитарные и пожарные нормы;
• объект не несет угрозы для окружающих – отсутствует риск обрушения, замыкания проводки, затопления, загрязнения воздуха и т.д.
• истец не имеет претензий от соседей;
• соблюден досудебный порядок решения спора.

Если истец строит/реконструирует на собственной земле – шансы на узаконивание высокие. Заход на чужой участок чреват подачей встречного негаторного иска – от соседа.

Пример:

Арбитражный суд рассматривал дело акционерного общества «Союз». Истец хотел узаконить реконструкцию тренажерного зала. Здание было реконструировано на месте пострадавшего от пожара магазина. Согласно документам, истец обратился в администрацию и получил разрешение на изменение целевого назначения земли и конфигурации здания.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требования. Согласно отчету, АО «Союз» сознательно нарушило законный порядок по узакониванию реконструкции. Дело перешло в апелляционный орган. Суд установил, что документы истца подтверждают, что он сделал реконструкцию магазина. Апелляция заметила, что АО не нарушил градостроительные регламенты, истцом были получены все разрешения от компетентных органов, акты коммунальных служб и администраций. Далее, установили, что здание располагается на участке с разрешенным ВРИ, не нарушает права и интересы третьих лиц (предпринимателей). Жилые дома поблизости замечены не были. Никто не выдвигал претензий и встречных исков к заявителю.

Учитывая изложенное, апелляционный суд пересмотрел решение первой инстанции. Реконструкция тренажерного зала была подтверждена. АО «Союз» получил право оформить право собственности в ЕГРН.

Собрали для вас судебную практику по делам о сносе самовольных построек — найти ее можно здесь.

Определив, как действовать – в обычном порядке или через суд – можно приступать к узаконению реконструкции. Ей присущи изменения конфигурации здания, пристрой, увеличение площади и этажей. Обязательным требованием является уведомление о предстоящих работах. В конце нужно оформить техплан и уведомить об окончании реконструкционных работ. Если разрешения отсутствуют, собственнику придется легализовать дом в суде.

Смотрите видео о том, как правильно узаконить реконструкцию частного дома:

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:
   • Москва и Область — +7(499)648-11-59
   • Санкт-Петербург и область — +7(812)655-72-96