Компенсация за снос дома

Что полагается собственнику при сносе аварийного жилья

Согласно ст. 32, 86, 89 ЖК РФ выработан критерий, по которым жилые помещения признаются аварийными или ветхими. Эти же статьи определяют перечень компенсационных мероприятий в зависимости от статуса собственника.

Критерии аварийности жилья

Нередко на бытовом уровне происходит путаница в понятиях: ветхое жилье приравнивается к аварийному. Между тем перевод жилого помещения в ту или иную категорию предопределяет совершенно разные взаимоотношения с хозяевами квартир или частными домовладельцами.

Жилой дом признается непригодным для проживания и подлежит сносу по следующим критериям:

1. Фактический и технический износ составляет более 70%, при этом имеются явные признаки нарушения фундамента и обрушения несущих конструкций.

2. Разрушение строений вследствие геотектонических подвижек (землетрясения, извержения вулканов) и других геоморфологических катаклизмов.

3. Нахождение жилых помещений в зонах риска: очагах возможного химического поражения и отравления токсичными веществами.

4. Ухудшение состояния дома от шума и вибрации проходящих рядом авто-и железнодорожных магистралей.

5. Расположение жилых зданий в СЗЗ (санитарно-защитной зоне) опасных производств и предприятий тяжелой промышленности.

6. Нахождение жилого объекта в зоне произошедшей техногенной катастрофы. Яркий пример — угроза жизни и здоровью гражданам в результате Чернобыльской аварии.

Однако не все перечисленные факторы влекут автоматическое придание помещению статуса аварийного. Если муниципальные органы власти не спешат признать дом аварийным со всеми вытекающими обязанностями с их стороны, то жильцы должны сами проявить инициативу.

Важно! Есть четкое правило: проживание в аварийных домах сопряжено с угрозой жизни и требует скорейшего расселения. К ветхим же строениям относятся здания, просто устаревшие с течением времени, но пригодные для проживания после проведения ремонтно-реконструкционных работ.

Последовательность действий по признанию дома аварийным

Прежде чем будет вынесено решение о том, что дом подлежит сносу, необходимо пройти процедуру признания жилого помещения непригодным для проживания, иными словами — включить его в список аварийных строений.

Предпринимаются следующие шаги:

1. Хозяин квартиры вправе единолично обратиться в администрацию с просьбой о признании дома аварийным. Подается заявление, написанное в произвольной форме, через приемную канцелярию с обязательной регистрацией или через портал Госуслуг.

2. На основании заявления формируется межведомственная жилищная комиссия с представителями всех заинтересованных служб, которая на месте исследует степень износа и техническое состояние дома. По результатам обследования составляется акт.

3. Если решение положительное, то дом признается аварийным, а собственников квартир ставят в очередь на расселение, либо на получение компенсации за снос жилья.

Чтобы процедура не затягивалась, важно жильцам квартир действовать коллегиально, так как к заявлению необходимо приложить пакет документов, в частности, нотариально заверенную копию свидетельства о праве собственности от каждого правообладателя.

Гарантии для обладателей приватизированных квартир в аварийном доме

При демонтаже дома, признанного аварийным, владельцы приватизированных квартир могут рассчитывать на два варианта возмещения убытков:

• денежная компенсация за снос квартиры;

• предоставление нового жилого помещения с оплатой переезда и возмещением других расходов.

Граждане, проживающие в квартирах на условиях договора социального найма, могут претендовать только на переселение, и лишены права получения компенсации за снос жилого помещения.

Выкупная цена квартиры

Согласно нормативным актам в Жилищном и Гражданском Кодексе РФ компенсация в доме под снос такой собственности, как приватизированная квартира, проводится на возмездной основе (ст.32 ЖК РФ).

Каждого жильца аварийного дома должны оповестить о выселении за год до предполагаемого демонтажа жилища. Владельцам приватизированных квартир предоставляется проект договора о выкупе, причем сроки оценки имущества и его выкуп напрямую зависят от заинтересованности администрации в приобретении освободившегося земельного участка.

Денежная компенсация или выкупная цена квартиры — это суммарное возмещение рыночной стоимости и всех сопутствующих затрат (переезд, наем временного помещения для проживания).

Дальнейшие действия собственника зависят от условий договора на выкуп. В идеале — собственник согласен с оценочной ценой, договор подписывается, деньги переводятся по безналичному расчету.

Но так бывает далеко не всегда. Примером тому может служить ситуация, сложившаяся в Татарстане, когда жителям аварийного жилья по всей республике была назначена единая выкупная цена, равная, 11,022 тыс. рублей за кв.метр. И это при том что самая дешевая цена за кв. метр квартиры на окраине начиналась с 55 тыс. руб. Властями предлагалось недостающую сумму получит по социальной ипотеке в республиканском банке.

Волна протестов, судебных исков, обращений к президенту России прокатилась по республике. Ведь при такой компенсации рассчитывать можно было не более чем на 7 м² бесплатной жилой площади. Лишь недавно программа была тихо свернута и жители, наконец, получили возможность более-менее реально оценивать свои квартиры.

В такой ситуации жители, не согласные с размером денежной компенсации, проводят самостоятельную оценку имущества у независимого оценщика. Помимо рыночной стоимости жилья, в оценку включаются:

• стоимость доли собственника в общедолевом имуществе многоквартирного дома;

• все понесенные убытки, связанные с изменение места проживания;

• упущенную выгоду, если таковая имеется;

• последнее новшество — возмещение убытков собственникам приватизированного жилья за не произведенный капремонт.

Далее, если шаги собственника не возымели действие он вправе обратиться в суд с исковым заявлением, основанием для которого может служить несогласие с суммой оценки, либо затягивание сроков составления договора на выкуп со стороны администрации.

На получение компенсации за снос дома в виде жилищного возмещения вправе рассчитывать как владельцы приватизированного жилья, так и граждане, проживающие по договору социального найма.

Права жителей при переселении:

1. Право выбора — до 3-х раз собственник может отказываться от предложенных вариантов.

2. Предоставляемое жилье должно быть равноценным по метражу утраченному.

3. Новое местожительство территориально должно располагаться в одном административном округе со старым. Переезд в другой регион осуществляется только с согласия собственника.

4. Жилище по обмену должно быть оборудовано инженерными сетями и коммуникациями.

Внимание! При достижении согласия на переезд в альтернативное жилище заключается двусторонний договор между собственником и администрацией. В течение месяца после подписания договора осуществляется переезд с возмещением всех понесенных убытков муниципалитетом.

Если жилец трижды отказывается от предложенных вариантов жилого помещения, то владелец приватизированного жилья вправе претендовать на денежную компенсацию. Собственнику же наемной квартиры в этом случае может быть предложена квартира с меньшей или большей площадью, но с доплатой той или иной стороны.

Снос частного дома

Освобождение территории от жилых построек в частном секторе происходит по тем же основаниям, что и в случае капитальных строений:

• изъятие земель под нужды муниципалитета (города);

• нахождение в опасной зоне.

Альтернативное жилье также предполагает наличие придомового земельного участка, равного по качеству и площади.

Оценка частного дома проводится по следующим критериям:

• процент износа дома и хозяйственных построек;

• количество культурных садовых насаждений;

• виды инженерных коммуникаций и наличие удобств;

• степень развитости инфраструктуры, в первую очередь, транспортной;

• месторасположение в населенном пункте (центр, окраина).

Владельцы частных домов при желании могут ставить вопрос о получении взамен сносимого жилья помещение в многоквартирном доме.

Если загородные владения приглянулись частному застройщику, то собственник вправе назначать свою цену за выкуп имущества с земельным наделом. Здесь, как говорится, торг уместен.

Если же изъятие проводится в пользу государства, то после получения разрешения на снос дома, в течение года должен быть решен вопрос — в каком виде собственник желает получить компенсацию: дом с участком либо денежное возмещение.

В случае предоставления жилья меньшей площади по согласию с договаривающейся стороной производится доплата.

Компенсация за аварийное и ветхое жилье собственнику при сносе

Компенсация за аварийное жилье позволяет полностью возместить его рыночную стоимость. Выплачивается она из муниципального или регионального бюджета, но не всегда сумму рассчитывают правильно, компенсируя собственнику лишь часть цены недвижимости. Рассмотрим, какими законами регламентируется выплата компенсации, как она рассчитывается и что делать, чтобы ее получить.

В статье расскажем:

Что сказано о компенсации в законе об аварийном жилье?

Согласно ч. 6 ст. 32 ЖК РФ, при признании жилья аварийным собственнику полагается равноценное возмещение. То же самое касается и принудительного изъятия земельного участка для муниципальных нужд по решению суда. При отсутствии другого жилья в собственности владелец может жить в старом доме не более полугода с момента предоставления возмещения, если иные условия не установлены соглашением между ним и муниципалитетом.

Некоторые ошибочно считают, что компенсируется только стоимость аварийного и ветхого жилья или земельного участка, но это не так. В обзоре судебной практики, утвержденном Президиумом ВС РФ от 29.04.2004г. сказано, что возмещению подлежит:

1. Рыночная цена жилища без учета ветхого состояния.
2. Стоимость земельного участка, на котором расположен дом.
3. Убытки, причиненные собственнику в связи с изменением места жительства: возмещение расходов на аренду квартиры, переезд, поиск жилплощади.

Жильцам многоквартирных домов компенсируется стоимость долей в праве собственности на общедомовое имущество и земельные участки, а также взносы за непроизведенный капитальный ремонт.

Примечание: если аварийное жилье включено в региональную программу расселения, собственник вправе требовать выкупную цену или выделение новой квартиры. Если дом не включен в программу, выплачивается компенсация.

Полагается ли компенсация за ветхое жилье?

Ветхое и аварийное жилье – это совершенно разные понятия. Под ветхим подразумевается жилище в неудовлетворительном состоянии, если проживание в нем не представляет опасности для жильцов. В расселении он не участвует, возмещение получить нельзя.

Аварийное помещение признается непригодным для проживания по решению администрации после обследования межведомственной комиссией. В ее состав входят сотрудники МЧС, градостроительного комитета, отдела ЖКХ и других ведомств. По результатам экспертизы составляется акт и заключение. На основании решения администрации людей расселяют или выплачивают выкупную цену.

Кто оплачивает снос?

Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ, оплата сноса непригодного для проживания жилища возлагается на собственника. Соответствующее требование направляется администрацией после признания недвижимости непригодной для проживания. Если его не выполнить, могут обязать сносить через суд.

Если указанное требование не выполнено в установленные сроки, земельный участок и расположенные на нем помещения изымаются для муниципальных нужд с выплатой выкупной цены.

Совет юриста: лучше вовремя выполнить требование администрации и снести все. Если это будет сделано принудительно по решению суда, придется заплатить гораздо больше, причем процедуру будут сопровождать судебные приставы. Помимо оплаты работ, взыщут и исполнительский сбор.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Размер компенсации за жилье: расчет

Чтобы рассчитать компенсацию при сносе частного дома, нужно сложить несколько параметров:

1. Рыночную стоимость жилища и земельного участка.
2. Расходы, связанные с переменой места жительства.

Пример. Семья Гальпериных жила в частном доме. Его признали аварийным, обязали снести. Рыночная стоимость дома по результатам оценки составила 3 000 000 р., участка – 1 500 000 р. Семье нужно было где-то жить после сноса до получения возмещения, поэтому была снята квартира. На аренду потрачено 90 000 р., на переезд – 10 000 р.

Сколько в общей сложности выплатил муниципалитет:

3 000 000 + 1 500 000 + 90 000 + 10 000 = 4 600 000 р. – итоговая сумма к выплате.

Если сносится гараж

Нередко на одном участке жилыми помещениями строятся и гаражи. Их стоимость тоже учитывается при расчете выкупной цены. Сюда же относятся и другие нежилые постройки: в ст. 35 Конституции РФ сказано, что принудительное изъятие любого имущества граждан для нужд государства или муниципалитета возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Полагается ли компенсация при ликвидации ветхого жилья нанимателю?

Наниматель по договору социального найма вправе претендовать лишь на новое жилье по аналогичному договору. Дом не в его собственности, и возмещение не предоставляется.

Как получить компенсацию за ветхое жилье?

Для получения субсидии на ветхое жилище сначала нужно признать его аварийным. Без этого никаких выплат не будет.

Как выглядит процедура пошагово:

1. Подается заявление в администрацию.
2. Проводится экспертиза.
3. Оформляется акт обследования и заключение.
4. Муниципалитетом выносится решение о признании жилища непригодным для проживания.
5. Подается заявление о выплате возмещения.
6. Заключается соглашение с муниципалитетом.

Обратите внимание! Экспертиза соответствия дома установленным требованиям безопасности проводится в обязательном порядке. Ее можно заказать до обращения в администрацию, и заключение подать с заявлением. Это немного ускорит процесс.

Шаг 1: подача заявления

Заявление подается в администрацию по месту нахождения ветхого жилища. После этого формируется межведомственная комиссия, которая проводит обследование.

Содержание и образец заявления

Форма заявления может быть установлена региональным законодательством. Обычно в нем указывается следующая информация:

1. Ф.И.О., паспортные данные, адрес собственника.
2. Наименование и адрес госоргана, в который подаются документы.
3. Адрес, кадастровый номер, площадь дома, количество комнат.
4. Просьба о рассмотрении вопроса о признании дома небезопасным для проживания.
5. Опись представленных документов.

В конце ставится дата составления и подпись.