Разница и преимущества ветхого жилья над аварийным

Некоторые не видят разницу между ветхим и аварийным жильем, а она есть. В первом случае собственники не попадают в программу расселения и не получают новые квартиры, во втором же другая жилплощадь предоставляется. Но это еще не все отличия. Рассмотрим, что такое ветхое или аварийное жилье, чем оно отличается и по каким признакам, как узнать, считается ли дом аварийным и как признать его таковым, а также основные преимущества ветхих домов.

В статье расскажем:

Ветхое и аварийное жилье: понятие и признаки

Ветхий фонд – это понятие, которое использовалось во времена РСФСР. Сейчас вместо него в законах используются формулировки «аварийное жилье» или «непригодное для проживания», что по сути одно и то же.

Рассмотрим, что значит ветхий дом, когда его могут признать аварийным и по каким признакам.

Что значит ветхое жилье?

Ветхим считается дом, проживание в котором не может быть комфортным, но не представляет угрозу безопасности жителей. Он не нуждается в расселении, и собственникам новые квартиры не предоставляют. Ветхими сейчас можно считать большинство многоквартирных домов, построенных при СССР: например, «хрущевки».

Какие есть признаки ветхого дома:

1. В подъезде осыпается штукатурка.
2. Периодически течет крыша, сгнили балки перекрытий.
3. Прогнил пол.
4. Текут батареи и трубы.
5. Требуется ремонт коммуникаций в подвале.
6. Систематически забивается канализация.

Есть и общие критерии для признания жилья ветхим: износ конструкций до 70% для зданий из кирпича или камня. Для деревянных домов максимальная степень износа равна 65%.

Примечание: ветхое жилье в первую очередь ремонтируется по программе капитального ремонта. Чаще всего им можно исправить недостатки. Если работы выполнят качественно, оно простоит без проблем еще несколько лет.

Что значит аварийный дом?

Аварийный дом – это жилье, признанное непригодным для проживания в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 №47. Собственников такой недвижимости включают в региональную программу расселения и в порядке очереди предоставляют новые квартиры. Нанимателям по договорам социального найма тоже дают жилье, но по таким же договорам.

Когда дом могут признать аварийным:

1. Существенная деформация, разрушение конструкций.
2. Крен конструкций, что может вызвать потерю устойчивости здания.
3. Если недвижимость находится на территории, где превышены показатели радиации, электромагнитного или ионизирующего излучения, шума, вибрации.
4. Если дом расположен в опасных зонах: есть вероятность схода оползней или селевых потоков, подтопления паводковыми водами.
5. Если дом пострадал в результате ЧС и не подлежит восстановлению.
6. Если дом находится в зоне вероятных разрушений при техногенных авариях, и при помощи инженерных конструкций нельзя предотвратить такие разрушения в случае ЧС.
7. Если над или смежно с жилым помещением находится устройство для промывки и очистки мусоропровода.

Обратите внимание! Только по факту повреждения здания нельзя признать его аварийным. Сначала комиссия выяснит, возможно ли восстановление или защита от возможных повреждений, и только после этого будет оформлено заключение. Если дефекты можно исправить капитальным ремонтом, аварийным дом не признают.

Визуально аварийный дом можно определить по следующим признакам:

1. Фундамент осыпается или разрушается.
2. Есть трещины в корпусе.
3. Здание стоит под углом, отклонившись от уровня.
4. Есть угроза провала перекрытий.
5. Фундамент омывается и разрушается подземными водами.
6. Движение несущих стен.
7. Искривление стен в вертикальной и горизонтальной поверхностях.

Таким образом, под аварийностью дома подразумевается износ свыше 70%. Зачастую есть риск обрушения, и людям жить там небезопасно. Если же в здании до двух этажей нет центральной канализации или в пятиэтажном доме нет мусоропровода и лифта, оно не считается аварийным.

Чем отличается ветхое жилье от аварийного

Рассмотрим в сравнении, чем отличается аварийное жилье от ветхого:

Критерии	Аварийное	Ветхое
Опасность для жильцов	Присутствует. Здание должно быть снесено в установленные сроки	Отсутствует. В таком доме можно жить
Снос и расселение	Производится. Снос выполняется за счет собственников, если земельный участок под домом не изымают для муниципальных нужд. Деньги выделяются из фонда капитального ремонта.

Собственникам дают новые квартиры, нанимателям – другое жилье по договору социального найма Не производится Проведение капитального ремонта Не проводится с момента признания дома аварийным Проводится. Ветхие дома ремонтируются по программе капремонта в первую очередь Права собственников и нанимателей Собственник может выбрать один из вариантов: получение новой квартиры или выплату выкупной цены муниципалитетом. Другое жилье дают в том же населенном пункте. Если есть расходы, связанные с переездом (на аренду жилья, оплату грузового автомобиля), муниципалитет обязан их возместить Остаются прежними: обеспечивать сохранность общедомового имущества, своевременно оплачивать коммунальные услуги, и пр.

Важно! По данным ТАСС на конец 2019 года, около 1 млн. россиян живут в аварийных домах, и это количество постоянно растет. Дома признанные аварийными до 01.01.2017г., должны быть расселены до конца 2024 г. Если программа расселения начала действовать после 01.01.2019г., она должна быть утверждена на период до 01.01.2025г.

Как узнать, считается ли дом аварийным?

Проверить, признан ли дом аварийным, можно только через муниципалитет. Обычно эта информация публикуется на сайте местной администрации.

Совет юриста: такая проверка может потребоваться, если человек собирается покупать квартиру и есть подозрения, что дом признан непригодным для проживания, а продавец скрывает информацию. Купив жилье в аварийном доме, новый собственник получает те же права, что были у старого, и участвует в программе переселения. Но нужно подать соответствующее заявление для включения в программу.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Должны ли жильцы аварийного дома платить за содержание жилья и капремонт?

Краткое содержание:

«Согласно статье 210 Гражданского кодекса РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. В соответствии с частью 1 статьи 39 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в доме. Обязанность по внесению платы за содержание жилого помещения наступает с момента возникновения права собственности на помещение (ст. 153 ЖК РФ).

Даже проживая в доме, признанном аварийным, в ожидании переселения необходимо платить по некоторым счетам. Так, полностью отказаться от текущего ремонта общего имущества нельзя. В аварийном доме должны проводиться некоторые работы, направленные на обеспечение норм для проживания (например, наладка инженерного оборудования и его подготовка к сезонной эксплуатации), устранение неисправностей, непосредственно угрожающих жизни и здоровью жильцов. От всех остальных работ по текущему ремонту дома можно отказаться и тем самым снизить плату.

Решение об отказе от определенных работ по ремонту дома должно быть принято на общем собрании собственников. Протокол собрания необходимо предъявить в управляющую компанию и потребовать изменения договора и уменьшения размера ежемесячной платы.

За общедомовые нужды платить придется независимо от аварийности дома. Если вы расходуете ресурсы на нужды дома, значит, и платить за них должны. Это же касается работ по содержанию дома (уборка мест общего пользования, уход за придомовым участком и т. д.). Эти работы должны проводиться независимо от того, в каком состоянии строение.

Платить за капремонт вы не обязаны. Собственников квартир в аварийных домах закон освобождает от взносов на капитальный ремонт (ст. 169 ЖК РФ)».

Дорогие читатели, хочу предложить свои услуги, а именно:

• Частичное списание долгов+списание штрафов и пени.
• Споры с ЖКХ
• Споры с соседями
• Споры с УК
• Подготовка: Заявлений, претензий, жалоб, исков (Эти услуги могу выполнить дистанционно)
• Представительство в суде для Москвы и СПБ

Оплата коммунальных услуг в аварийном доме

Некоторые считают, что оплата коммунальных услуг в аварийном жилье необязательна. Но это не так: даже если дом признали непригодным для проживания, все квитанции оплачивать нужно. Но есть отдельные услуги, от оплаты которых собственники освобождаются. Рассмотрим, какие услуги нужно оплачивать, а какие – нет, как вернуть взносы на капитальный ремонт и что делать, если плата за ЖКУ начисляется незаконно.

В статье расскажем:

Нужно ли платить за аварийное жилье?

В ст. 153 ЖК РФ сказано, что собственники жилых помещений обязаны оплачивать коммунальные услуги и плату за жилое помещение. Ни слова об освобождении от ЖКУ при признании дома аварийным не говорится.

Когда возникает обязанность по внесению платы:

1. У собственника – с момента госрегистрации права собственности.
2. У нанимателя – с момента заключения договора социального найма.
3. У арендатора – от даты заключения договора аренды.
4. У члена жилищного кооператива – с момента предоставления жилья кооперативом.

Если жилье относится к муниципальному или государственному фонду, до заселения жильцами все оплачивают органы местного самоуправления.

Какие услуги нужно оплачивать?

Если дом признан аварийным, оплачивать коммунальные услуги придется, потому как они все равно предоставляются и используются.

Что сюда входит:

1. Горячее, холодное водоснабжение.
2. Электроснабжение.
3. Отопление.
4. Водоотведение.
5. Газоснабжение.
6. Тепловая энергия.
7. Вывоз мусора.
8. Содержание и текущий ремонт дома.

Примечание: согласно ст. 155 ЖК РФ, оплата вносится до 10 числа месяца, следующего за истекшим месяцев. Но решением общего собрания членов ТСЖ или договором управления многоквартирным домом может устанавливаться иной срок.

Какие услуги можно не оплачивать?

Согласно ч.2 ст. 169 ЖК РФ, не уплачиваются взносы на капитальный ремонт, если дом признан аварийным или подлежит изъятию для государственных или муниципальных нужд.

Освобождение от взносов полагается с месяца, следующего за месяцем признания дома аварийным или вынесения решения об изъятии земельного участка.

Нужно ли оплачивать квартиру по договору соцнайма?

Если человек живет в квартире по договору социального найма, оплачивать коммунальные услуги и плату за пользование жильем придется. Об этом говорится в ст. 153 и 154 ЖК РФ.

Есть пример из судебной практики , где четыре нанимателя аварийного жилья пытались оспорить плату за соцнаем, но суд отказал в удовлетворении исковых требований:

Истцы обратились в суд с иском о возложении обязанности исключить плату за наем жилых помещений к администрации. Двухэтажный дом барачного типа, в котором они жили, признан аварийным. До подачи иска они обращались с заявлением об освобождении от платы в администрацию, но там в удовлетворении заявления отказали.

В ходе рассмотрения дела суд выяснил несколько обстоятельств:

1. Дом признан аварийным по решению суда. Им же на администрацию возложена обязанность предоставить пригодное для проживания жилье.
2. На момент подачи искового заявления новое жилье истцам не предоставлено.
3. При обращении в суд истцы руководствовались тем, что плата за соцнаем не должна взиматься, если жилье признано непригодным для проживания.

Суд не согласился с такими требованиями, обосновав это тем, что по результатам анализа правовых норм нет оснований для освобождения от платы за наем. Ссылки на законодательство приведены. В удовлетворении исковых требований отказано.

Можно ли вернуть взносы на капремонт?

Вернуть уплаченные взносы на капремонт можно на основании ч.2 ст. 174 ЖК РФ, если дом признали аварийным.

Здесь возможны несколько вариантов:

1. Дом признали аварийным. Собранные на капремонт средства направляются на оплату сноса здания, остаток распределяется между собственниками пропорционально оплаченным ими долям и взносам, которые перечисляли предыдущие владельцы.
2. Участок под домом изымает муниципалитет или государство. Региональный оператор возвращает собственникам деньги пропорционально размеру уплаченных ими взносов и платежей, перечисленных предыдущими собственниками.

Чтобы вернуть деньги, нужно обратиться с заявлением к региональному оператору или владельцу спецсчета (ТСЖ, ЖК, в Фонд капремонта). Возврат осуществляется в течение 6 месяцев на банковский счет заявителя.

Что делать, если взносы за капитальный ремонт начисляются?

Если дом признан аварийным, но со следующего месяца взносы все равно продолжают начисляться, можно решить эту проблему двумя способами:

1. Без суда, подав заявление в организацию.
2. Обратившись в суд.

Совет юриста: лучше сначала попробовать обойтись без суда. В большинстве случаев организации не хотят судебных разбирательств, и принимают решение в пользу заявителей, если взимание платы действительно незаконно.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Внесудебное урегулирование

Для внесудебного урегулирования вопроса нужно обратиться в организацию, которая начисляет взносы. Узнать ее название и адрес можно в квитанции на оплату ЖКУ.

Заявление будет рассмотрено в течение месяца. Если были уплачены лишние деньги, они вернутся заявителю. Со следующего месяца плата за капремонт начисляться не будет.

Документы

При подаче заявления понадобится паспорт, платежные квитанции и чеки об оплате, выписка из ЕГРН, а также решение о признании дома аварийным.

Обращение в суд

Оспаривание неправомерного начисления взносов на капремонт актуально, если компания по каким-либо причинам не перестает из начислять и не реагирует на заявление.

Что нужно сделать:

1. Составить исковое заявление в трех экземплярах, один направить ответчику заказным письмом с уведомлением о вручении.
2. Подать исковое заявление в районный суд по месту нахождения ответчика, указав, что дом признан непригодным для проживания, но взносы продолжают взиматься.
3. Присутствовать на слушании. Можно и не приходить, а нанять адвоката. Если же нет ни истца, ни представителя, решение могут принять заочно, и тогда не будет возможности повлиять на исход дела.
4. Получить судебное решение. По таким делам оно обычно выносится за одно заседание.

Когда решение вступит в силу, ответчик будет обязан исключить из квитанции строку про капремонт, а также вернуть излишне уплаченные истцом взносы.

Содержание и образец заявления

Что указывается в исковом заявлении:

1. Ф.И.О., адрес, паспортные данные истца.
2. Наименование, адрес ответчика.
3. Дата признания дома аварийным, реквизиты решения.
4. Отсылка на ч.2 ст. 169 ЖК РФ, согласно которой с месяца, следующего за месяцем признания жилья непригодным взносы не должны начисляться.
5. Размер излишне уплаченных средств на капремонт.
6. Сведения о досудебной попытке урегулирования вопроса (если она предпринималась).
7. Дата составления и подпись истца.

Документы

При обращении в суд понадобится паспорт, решение о признании дома аварийным, выписка из ЕГРН или договор социального найма, квитанции по ЖКУ и чеки об оплате.

Судебная практика

Чаще всего в суды обращаются жители аварийных домов с требованиями об освобождении от уплаты взносов на капремонт или от оплаты ЖКУ, или о взыскании выкупной стоимости непригодного жилья. Иски подаются и администрацией, обычно для взыскания долгов по коммунальным услугам.

Вот несколько примеров решений по похожим делам:

Ответы юриста на частные вопросы

Заключение эксперта

1. Оплата квартплаты за непригодный для проживания дом начисляется законно. Жильцы обязаны вносить ее до расселения в новое жилье в установленные сроки.
2. Если дом признан аварийным, взносы на капитальный ремонт не взимаются. Уплаченные деньги можно потратить на оплату сноса жилья или вернуть каждому собственнику.
3. Квартплата в аварийном доме включает в себя плату за электричество, содержание, газоснабжение, водоотведение и другие услуги, которыми жильцы продолжают пользоваться.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)