Согласование строительства: виды и нюансы

В этой статье мы расскажем:

• Этапы согласования нового строительства
• Последствия незаконной стройки
• Согласование строительства частного дома
• Согласование строительства с Росавиацией
• Согласование строительства в водоохранной зоне
• Согласование реконструкции

Согласование строительства требуется во многих ситуациях, даже при возведении частного дома, не говоря уже про МКД. Важную роль в этом вопросе играет вид земель, на котором планируется постройка. Если это водоохранная зона, то за разрешением нужно отправляться в Росрыболовство, а если в черте аэропорта, то в Росавиацию. Даже реконструкция здания и та требует разрешения.

Порядок согласования строительства состоит из нескольких этапов. Главное – понимать, в какую инстанцию нести заявление на просьбу выдачи разрешения. Госслужащие рассматривают его в течение месяца, а потом выносят вердикт – можно ли строить или нет. Не стоит расстраиваться, получив отказ, так как его легко можно обжаловать в суде.

Этапы согласования нового строительства

Процессу проведения проектных и строительно-монтажных работ, как правило, предшествует длительный этап их обязательного согласования с различными инстанциями. Заниматься этим самостоятельно или обратиться за помощью к техническим компаниям, сэкономив при этом время –решать вам.

Если не вдаваться в подробности, то можно выделить следующие основные стадии согласования нового строительства:

1. Стадия подготовки исходной документации:

• правоустанавливающие документы (таковыми являются свидетельство о праве собственности на земельный участок или здание, выписки из ЕГРН, договор аренды и т. д.);
• градостроительный план земельного участка (ГПЗУ);
• внесение изменений в ПЗЗ (при необходимости);
• технические условия на инженерные сети и др.

2. Стадия выполнения проектно-изыскательских работ:

• проведение геологических, геодезических и экологических изысканий;
• разработка проектной документации.

3. Стадия согласования проектной документации:

• согласование архитектурно-градостроительного решения;
• получение положительного заключения государственной или негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий;
• разрешение на согласование строительства и т. д.

4. Стадия сопровождения строительства:

• получение разрешения на временное подключение к коммуникациям;
• технадзор за производством СМР;
• внесение изменений в проектно-сметную документацию и их согласование (при необходимости);
• составление и сбор исполнительной документации;
• представление интересов заказчика при проверках, проводимых органами государственного надзора и строительного контроля, а также ведомственными инспекциями и комиссиями.

5. Стадия сдачи объекта в эксплуатацию:

• организация действий рабочей и приемочной комиссий;
• заключение договоров с ресурсоснабжающими компаниями и организацией, которая будет отвечать за эксплуатацию здания;
• получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

К строительным работам можно приступать только в том случае, если процесс согласования строительства завершен и соответствующее разрешение получено.

Это документ, подтверждающий факт соответствия всей проектной документации требованиям градостроительного регламента, проекту планировки территории и ее межевания, при выполнении строительных работ или реконструкции объекта капитального строительства.

Порядок выдачи данного разрешения определен в ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Оформить заявление на его получение вы можете через портал Госуслуги.

Только после того, как документ получен, компания-застройщик может приступать к выполнению работ. Случаи, когда разрешение не требуется, являются исключением.

Вот некоторые из них: при строительстве и реконструкции буровых скважин, объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС), зданий и сооружений, которые не подпадают под определение объектов капитального строительства; в случае, когда строительство и реконструкция происходит на садовом участке (жилого, садового домов, гаража и хозяйственных построек); при капитальном ремонте объектов капитального строительства; при возведении на земельном участке построек, предназначенных для вспомогательного использования; при изменении объектов капитального строительства и (или) их частей, в случае если они не касаются конструктивных элементов объекта, не выходят за пределы крайних параметров разрешенного строительства и реконструкции, предусмотренных градостроительным регламентом.

Последствия незаконной стройки

Если все-таки случилось так, что объект построен, а соответствующее разрешение на него получено не было, то это грозит наступлением следующих последствий:

• наложение штрафа за незаконное возведение объекта;
• невозможность получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию;
• отсутствие возможности проведения регистрационных действий, что в последствии делает невозможным его продажу;
• обязательное расторжение договора аренды земли (если она взята в аренду у города);
• снос незаконно построенного здания;
• в случае сноса объекта строительства при улучшении территории населенного пункта невозможность получить компенсационную выплату.

Безусловно, всегда найдутся такие предприимчивые строительные компании, которые пытаются возвести объект строительства без получения обязательных согласований и разрешений. Конечно, они не думают в этот момент о возможных последствиях. Самым безобидным вариантом развития событий может стать наложение крупного штрафа и составление предписания об узаконивании самовольно построенного объекта. Либо постройка попадет в перечень объектов постановлений Правительства г. Москвы № 819-ПП от 11.12.2013 и № 829-ПП от 08.12.2015, подлежащих сносу как незаконно построенных.

Если вдруг вы решили, что получить разрешение на строительство после того, как здание уже возведено, будет возможно и на это уйдет меньше времени, то вы глубоко заблуждаетесь ‑ велика вероятность судебных разбирательств. Чтобы избежать всех этих негативных моментов, именно перед началом строительно-монтажных работ заручитесь всеми согласованиями и разрешениями.

Согласование строительства частного дома

Чтобы в последствии вы могли жить в доме, выстроенном с соблюдением всех норм закона, то необходимо получить согласование на строительство от местных органов власти. Мы подготовили для вас несколько советов, которые помогут сберечь время.

Для обращения в местный орган исполнительной власти за согласованием строительства жилого дома вам потребуется следующий пакет документов: паспорт, документы на землю (оригиналы и копии), заявление на выдачу разрешения, копия проекта строительства дома, а также копия лицензии той компании, которая готовила проект.

• Заказ акта обследования участка

Его выдают специалисты отдела геонадзора комитета по архитектуре того района, в котором вы проживаете. В случае, если строительство произведено без получения соответствующего разрешения, то от вас потребуется предоставление плана исполнительной топографической съемки участка для строительного паспорта.

Кроме того, необходимо предоставить заказ на вынос осей участка и здания под строительство. Если же оно было начато еще предыдущим собственником, то вы обязаны предоставить копию документа, подтверждающего переход к вам прав на земельный участок, и его план.

Представители местных органов исполнительной власти, отвечающие за архитектуру, осуществляют свою деятельность в соответствии с нормами, установленными Градостроительным кодексом РФ и Сводами правил. Приоритетное значение среди последних имеет «Свод Правил по проектированию и строительству СП 11-111-99». Им определена законность разработки, согласования, утверждения и сам состав проектно-планировочной документации на застройку территорий малоэтажного жилищного строительства для индивидуального пользования.

• Оформление строительного паспорта объекта

Для прохождения этого этапа вам необходимо иметь при себе оригинал и копию паспорта, свидетельство, подтверждающее ваше право на земельный участок, план участка, заявление на выдачу разрешения на строительство дома. Также следует приложить копию лицензии компании, выполнившей проект дома, заверенную нотариально. А также акт геологического обследования участка.

• Согласование плана строений в пожарной и санитарно-эпидемиологической инспекциях

Проведение энергетической или газовой схемы также требует согласования с соответствующими органами.

• Подача согласованного плана в районный комитет по архитектуре. Получение готового строительного паспорта

Если площадь дома будет превышать 50 кв.м., то строительство необходимо осуществлять в полном соответствии с архитектурно-планировочным заданием (АПЗ). Оно выдается тем же районным комитетом по архитектуре.

В АПЗ входят следующие документы:

• утвержденная градостроительная документация;
• требования пожарной, санитарной, экологической служб, предъявляемые к объектам архитектуры;
• требования по охране памятников архитектуры;
• требования по охране прав физических и юридических лиц, которые прямым или косвенным способом могут быть затронуты в ходе процесса строительства объекта.

Для получения АПЗ необходима заявка и документы на землю.

Перед тем как приступать непосредственно к строительным работам, оформив всю разрешительную документацию, требуется получение разрешения на проведение земляных, строительно-монтажных работ, на строительство, выдаваемое межведомственной комиссией (МВК). Эта же комиссия проводит осмотр уже выстроенного дома после завершения всех этапов.

Стоит помнить, что срок действия вышеперечисленной документации ограничен и составляет всего 2 года с момента выдачи.

К тому же, если вы решили отклониться от утвержденного и согласованного проекта здания более чем на 10 %, то это так же подлежит согласованию с архитектором района. Если не получены разрешение администрации, главы района и согласование проектов строительства с главным архитектором, то размещение других строений в плане также запрещается.

Согласование строительства с Росавиацией

Если вы проявляете интерес к теме строительства зданий и сооружений, то можете поинтересоваться у какой-либо строительной компании, сколько согласований и с какими инстанциями необходимо пройти, прежде чем начать возведение объекта. Безусловно, составление проектной документации имеет большое значение, но не менее важно правильно выбрать территорию под застройку, чтобы не нарушать ее общее назначение и не мешать действующей инфраструктуре. К примеру, если компания решила построить дом на участке, расположенном в радиусе 30 км от аэродрома, то потребуется согласование строительства здания с аэропортом и Росавиацией.

Аэропорт считается особо охраняемым объектом, на котором действуют специальные условия функционирования. Никакие близко расположенные к нему постройки не должны затруднять полеты, нарушать требования безопасности и создавать помехи работе радиотехники.

Такие нормативно-правовые акты как Воздушный кодекс РФ (ст. 46 и 47), Градостроительный кодекс РФ, федеральный закон № 135 от 2017 года содержат нормы и требования к объектам строительства в зоне аэропортов.

Если объект обладает какой-либо из нижеперечисленных характеристик, то требуется обязательное согласование с Росавиацией:

• высота строения согласно проекту предполагается более 50 метров;
• находится в радиусе менеечем 30 км к аэропорту;
• является объектом повышенной опасности;
• находится в непосредственной близости от взлетно-посадочных полос аэродрома;
• деятельность, реализуемая внутри объекта строительства, может оказывать негативное влияние на видимость в зоне полетов.

На возведение ряда объектов может действовать запрет, предусмотренный нормами конкретного аэропорта.

Каков же порядок согласования строительства в приаэродромной территории с Росавиацией и аэропортом? Приводим его ниже:

Компания-застройщик подает заявление установленной формы в адрес территориального отделения Росавиации вместе с правоустанавливающими документами, планом участка, межевыми градостроительным планом, схемой расположения инженерных сетей, проектной документацией, заключением Роспотребнадзора.

Заявителем подается официальный запрос в НИИ Авиации. Последний проводит экспертизу на наличие или отсутствие таких характеристик как: обеспечение орнитологической безопасности; возникновение нежелательных выбросов в атмосферу и ухудшение видимости; влияние на работу радиотехнических средств и навигации; влияние на безопасность воздушного движения вблизи объекта.

На основании данных проведенной проверки территориальный орган Росавиации выдает заключение, разрешающее или запрещающее возведение объекта строительства.

Обязательным согласование строительства объектов ИЖС с Росавиацией стало с 2018 года.

Данные новшества коснулись всех объектов, строительство которых планируется вблизи аэропортов на территории Новой Москвы и МО.

Кроме того, на все объекты должно быть получено санитарно-эпидемиологическое заключение от Роспотребнадзора. Но согласование строительства с собственником аэропорта не требуется. Компания-застройщик должна обращаться лишь в Министерство обороны или ФАВТ.

Согласование строительства в водоохранной зоне

В ст. 65 Водного кодекса РФ закреплено определение земель водоохранной зоны. Таковыми считаются примыкающие к берегам водоемов территории. Ограничения их использования связаны с защитой морей, рек, озер и др. от загрязнений.

Кроме понятия водоохранная зона в кодексе дано определение прибрежной полосы. По причине обеспечения дополнительной защиты, прежде чем строить дом в водоохранной зоне, следует поинтересоваться, можно ли это делать и какие существуют ограничения, чтобы оградить себя от нежелательных последствий.

В статье 6 Водного кодекса РФ содержится информация о минимально допустимом расстоянии от водоема, на котором можно возводить постройку. Все водные объекты принадлежат государству или муниципальному образованию и считаются местами общего пользования. Законом установлена норма в 20 метров, то есть ближе этого расстояния не только не может быть построен дом, но и установлен забор, ограждающий его территорию. Прежде чем покупать участок земли у водоема, внимательно изучите эту информацию. Водоохранная зона составляет от 50 до 500 метров (точный размер зависит от самого водного объекта).

Кроме общих правил оформления недвижимости, закрепленных в Градостроительном кодексе РФ и законах о кадастровой деятельности, вам следует поинтересоваться, есть ли дополнительные правила строительства дома на вашем участке, который находится в водоохранной зоне.

Для каждого участка существуют индивидуальные допустимые сочетания его использования. Для избежания возникновения отрицательных последствий получайте все необходимые согласования и разрешения на строительство заблаговременно.

Пользование водой и землей может быть ограничено (запрет на ловлю рыбы, купание, парковку автомобилей, распашку земель и строительство). В связи с этим, покупая участок в водоохранной зоне и планируя строительство дома, стоит заранее уточнить эту информацию.

Основные из них предусмотрены Водным кодексом (ст. 65), Постановлением Правительства от 10.01.2009 № 17 об установлении границ водных объектов, а также приказами Минприроды и другими актами. Основной запрет – это строительство такого объекта, который в дальнейшем станет причиной загрязнения водоема. Именно поэтому и предъявляются жесткие требования к системам канализации и водоотведения.

На основании таких нормативно-правовых актов как 166-ФЗ от 20.12.2004 «О рыболовстве и сохранении водных биологических ресурсов» и постановления Правительства от 13.04.2013 № 384 строительство должно согласовываться с территориальными управлениями рыболовства.

Получением всех разрешений занимается собственник объекта. Естественно, согласование возможно при наличии определенного пакета документов. Сам процесс собственник может пройти самостоятельно либо нанять опытных специалистов.

• Порядок согласования строительства

В местном отделе архитектуры уточняется информация о наличии разрешения и требуется ли получение согласования с рыболовством. В случае, если таковое необходимо, то с документами и заявлением обращаемся в территориальное управление федерального агентства по рыболовству. Сейчас процедура проходит гораздо оперативнее, так как возможна подача заявки через МФЦ или портал Госуслуги.

• Необходимо представить заявление, паспорт, документы, подтверждающие право собственности на земельный участок, ГПЗУ, др. при необходимости.

Срок, в течение которого территориальные управления Федерального агентства по рыболовству рассматривают ваше заявление, составляет 30 календарных дней с момента обращения. По истечении вы получаете обоснованный отказ или согласование на строительство объекта.

Согласование реконструкции

Что такое реконструкция с правовой точки зрения, сказано в Градостроительном кодексе РФ (ст. 1). Это работы, в результате которых производится воздействие на несущие конструкции объектов капитального строительства (многоквартирных жилых домов, зданий и сооружений) или их частей. Ниже приведен перечень тех работ, которые могут считаться реконструкцией:

• увеличение, расширение, перестройка или надстройка объекта;
• изменение ряда характеристик реконструируемого здания или его отдельных частей, связанное с добавлением этажности, высоты, площади или общего объема;
• работы по восстановлению или замене несущих конструкций, за исключением замены или восстановления их элементов с целью улучшения характеристик, так как это считается капитальным ремонтом и реставрацией устаревшего здания;
• строительные работы, необходимые из-за изменения целевого назначения здания, перестройки объекта незавершенного строительства.

В соответствии со специальными правилами, согласование требуется при реконструкции фасадов объектов капитального строительства. Требуется это потому, что изменяется внешний облик здания и его архитектура. Фасадными работами, влекущими необходимость согласования, считаются изменение мест расположения оконных и дверных проемов, обустройство входной группы, другие изменения.

Принять решение о реконструкции в праве собственник здания или компания, которая обслуживает этот объект. В случае, когда собственников несколько, то согласие необходимо получить от каждого из них. Решение может быть принято на основании существенного износа, повреждения несущих конструкций, в том случае, если их восстановление или замена попросту не представляется возможным. Если же собственники приняли решение о том, что необходимо пристроить дополнительные площади или увеличить этажность, также требуется реконструкция. Если рассматривать многоквартирный дом, то в таком случае, когда состояние несущих конструкций представляет угрозу для жизни и здоровья жителей, ее проводят без согласия собственников, основываясь лишь на заключении межведомственной комиссии или предписании государственных органов.

Получать разрешение на реконструкцию не требуется для действующих объектов и видов работ. Их перечень приведен в нормах ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. К примеру, если планируется капитальный ремонт, то этот документ не требуется. Также если работы будут проводиться на линейных объектах, то разрешение выдается на основании специальных правил.

Реконструкция проводится на основании решения собственников здания, дефектных ведомостей о состоянии несущих конструкций, частей здания, объекта незавершенного строительства. Для того, чтобы получить разрешение на строительство, вам потребуется:

• согласие правообладателей, если того требует закон;
• выбрать проектную организацию, которая состоит в СРО;
• обеспечить доступ проектировщика для проведения обмеров и обследования, передать ему все необходимые документы (правоустанавливающие и технические);
• получить проект реконструкции здания или объекта незавершенного строительства;
• заказать градостроительный план того земельного участка, где возведено реконструируемое здание или сооружение;
• собрать пакет документов для подачи заявления в Госстройнадзор.

Разрешение выдается на срок, указанный в проектной документации. И только после того, как оно у вас на руках, можно приступать к строительным работам.

Подготовка проекта на реконструкцию сопровождается проведением инженерных изысканий. Это закреплено в нормах статьи 47 Градостроительного кодекса РФ. Инженерные изыскания могут проводить ИП или организации, входящие в СРО (исключения из этого правила определены в законе).

Если вы получили отказ, то обжаловать его сможете через суд. Даже отрицательное решение не представляет опасности для юриста, специализирующегося на земельных отношениях. Согласование проектной документации на строительство, решение о согласовании строительства могут быть получены в максимально короткий срок.