Договор купли-продажи (ДКП) дома с участком. Образец. Правила составления, оформления и расторжения на сайте Недвио

Договора купли-продажи (ДКП) на дома с земельными участками оформляются по тем же принципам, что и другие договора при продаже имущества. Разница лишь в том, что объект, передаваемый по такому договору, в данном случае не один (как, к примеру, в ДКП квартиры, где объектом является только квартира), а два (дом и находящийся под ним участок).

Юридические особенности ДКП дома с участком

С правовой точки зрения, дом и участок неразрывно связаны между собой. Все операции, совершаемые с участком, действуют в равной степени и для дома, стоящем на нем.

Об этом свидетельствуют соответствующие положения из ГК РФ:

• При передаче права собственности на дом, обязательна передача прав и на земельный участок;
• Передача прав на землю предполагает и передачу прав на дом и все постройки, находящиеся на территории (за исключением случаев, когда земля и строения принадлежат разным субъектам);
• Все операции купли-продажи земельных участков и недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации и внесению в Росреестр.

Поэтому для покупки или продажи дома и участка достаточно оформить один ДКП.

Тем не менее, у каждого из этих объектов недвижимости существуют множественные различия, как в подтверждении прав собственности, так и прилагающейся обязательной документации. Это ведет к определенным сложностям для сторон сделки при составлении договоров купли-продажи.

Как составить договор правильно? Как учесть все моменты и правильно оформить ДКП? Об этом мы и поговорим в данной статье.

Правильное составление и оформление договора купли-продажи дома с участком

Оформить сделку продажи дома, дачи, коттеджа, земельного участка невозможно без правильно составленного договора. Он является подтверждением намерений сторон: с одной стороны — купить объект недвижимости, с другой — его продать.

Многие продавцы (логично полагая, что в сделке участвуют лишь 2 стороны) допускают ошибку и оформляют ДКП на недвижимость лишь в 2-х экземплярах: для себя и Покупателя. Однако они не учитывают тот момент, что еще один договор необходимо подать в Росреестр.

Поэтому, при подготовке договора купли-продажи недвижимости, правильно распечатать 3 экземпляра: один остается у Покупателя, второй — у Продавца, а третий — подписывается сторонами для передачи в Росресстр.

Список документов для оформления договора

В разных ситуациях перечень документов может отличаться, но, в основном, он выглядит так:

1. Паспорта участников сделки, и несколько сделанных их копий;
2. Нотариально заверенная доверенность подписанта (в случае, если договор подписывает не сам собственник недвижимости);
3. Нотариально заверенное согласие на продажу от супруга (в случае, если имущество было приобретено в период действия брака между супругами);
4. Разрешение (согласие) от органов опеки (если есть несовершеннолетнее лицо, проживающее в доме по праву долевого владения собственностью, либо прописки в нем);
5. Подтверждение права собственности нынешнего владельца (выписка ЕГРН);
6. Кадастровый и технический паспорт на дом и участок;
7. Поэтажный план дома;
8. Межевой план территории участка;
9. Свидетельство о праве собственности (если есть);
10. Справка об уплате налогов и отсутствии задолженностей (выписка из налоговой);
11. Выписка из домовой книги;
12. Справка об отсутствии долгов по оплате коммунальных услуг (если недвижимость расположена в СНТ — справка об отсутствии долгов по членским взносам);
13. Справка из психоневрологического диспансера (ПНД), подтверждающая дееспособность собственника;
14. Справка об отсутствии обременений на земельный участок.

Важно: Если дом или участок не числятся на кадастровом учете Росреестра — согласно последним правилам, с 2019 года купить и продать их нельзя. Для начала их нужно оформить (узаконить) согласно требованиям закона 217-ФЗ. Это должен сделать собственник до оформления договора купли-продажи.

Особенности оформления. Скачать бланк договора купли-продажи 2019

Какие пункты должен включать в себя ДКП дома с участком:

1. Название документа;
2. Число и место, где был заключен договор;
3. Перечисление всех объектов недвижимости;
4. Сумма сделки (цена дома и участка);
5. Все прочие и дополнительные условия;

Существенные условия договора

Любой договор купли-продажи всегда начинается с существенных условий, без которых он не может вступить в силу. Обязательны предмет и цена договора, остальные условия могут дополняться по совместному желанию сторон.

Так как, при заключении ДКП, осуществляется одновременная продажа и участка, и дома, предметов сделки будет два: для участка и строения они определяются раздельно.

В отношении дома в ДКП указываются:

1. Адрес и кадастровый номер дома;
2. Все его технические характеристики: площадь, этажность, количество комнат и др.;
3. Форма собственности (может быть индивидуальной, совместной или долевой);
4. Дата и основания для осуществления продажи и передачи права собственности.

В отношении земельного участка в ДКП должны быть отражены:

1. Местонахождение и кадастровый номер ЗУ, либо условный номер (если участок не стоит на кадастровом учете);
2. Технические характеристики: площадь ЗУ, категория земли, а также вид разрешенного использования (ВРИ);
3. Дата и основания для появления права собственности.

В договоре может быть указана как общая стоимость всей недвижимости, так и раздельная цена на дом и участок. Форма оплаты оговаривается сторонами заранее: сделка может быть осуществлена либо за наличный, либо за безналичный расчет.

Дополнительные условия

В этих пунктах договора обычно оговариваются различные дополнительные моменты, связанные с передачей прав на недвижимость.

Чаще всего в ДКП фигурируют следующие дополнительные условия:

1. Дата и порядок передачи покупателю недвижимости;
2. Как будут распределены расходы, связанные с оформлением и подготовкой сделки;
3. Список лиц, которые могут пользоваться и/или проживать в жилом доме после окончания регистрации;
4. Установка каких-либо ограничений, направленных на использование земли.

Наличие допусловий в договоре не влияет на результат его регистрации в Росреестре, равно как и на порядок ее прохождения.

Нюансы налогообложения сделок купли-продажи домов с участками

Как только произошла смена собственника недвижимости, у покупателя и продавца возникают новые обязанности в отношении уплаты налогов.

Так, покупатель, начиная со следующего календарного периода, будет обязан платить два новых налога:

1. На имущество (за дом и капитальные постройки рядом с ним);
2. На земельный участок.

Размер налогов зависит от кадастровой стоимости этих двух объектов. То есть, чем дороже стоимость в кадастровом паспорте — тем будет выше налог.

Прим.: На нашем портале мы уже неоднократно писали про то, как изменился размер имущественных налогов в 2019 году, а также порядке оспаривания кадастровой стоимости (если собственник считает, что она завышена).

С другой стороны, Продавец сделки тоже не освобожден от налогов. Но только в случае, если:

1. Он владел своей недвижимостью меньше, чем 5 лет (или 3 года, если получил ее в наследство или в результате дарения);
2. Полученная им сумма по договору продажи выше, чем сумма, потраченная на ее приобретение (то есть Продавец получил доход от данной операции).

Расторжение договора купли-продажи

Законом предусмотрено два основания для прекращения действия ДКП недвижимости:

• По согласию обеих сторон;
• В одностороннем порядке.

Расторгнуть договор по двухстороннему согласию проще всего. Для этого потребуется лишь составить дополнительное соглашение к ДКП, где будут прописаны дата и время прекращения действия ДКП и, при необходимости, согласно каким пунктам он был расторгнут.

Расторгнуть ДКП в одностороннем порядке можно только через суд (если иное не прописано в договоре).

Прим.: Довольно часто, опытные юристы включают в договор дополнительные пункты, которые являются своего рода «лазейками», позволяющими расторнуть ДКП в одностороннем порядке, без суда. Будьте внимательны!

Расторжение ДКП до регистрации в Росреестре

Не зарегистрированный в Росреестре договор-купли продажи называется незавершенным.

Чтобы правильно расторгнуть незавершенную сделку, Покупатель и Продавец должны составить так называемое Соглашение по отказу от обязательств и передать его в местное отделение Росреестра.

Важно! Это нужно сделать до того, как произойдет смена собственника недвижимости.

Если сделка оформлялась через нотариуса или в агентстве недвижимости, то и расторжение договора следует оформлять там же, через них. При отсутствии согласия одной из сторон следует идти в суд.

Расторжение ДКП после регистрации в Росреестре

Расторгнуть договор купли-продажи, после того как он уже зарегистрирован в Росреестре, тоже можно. Однако этот процесс гораздо более сложный и займет больше времени. Это можно сделать как по желанию одной стороны, так и по соглашению Продавца и Покупателя.

В случае, если зарегистрированная в Росреестре сделка расторгается по согласию сторон, в этой ситуации самым оптимальным вариантом будет оформление так называемого «Обратного» договора, при котором Покупатель теперь уже выступает в роли Продавца, а Продавец становится Покупателем. После его подписания, создается новая запись в Росреестре, и старый собственник возвращает все права на принадлежащую ему недвижимость.

В случае, если договор расторгается в одностороннем порядке, уже после регистрации в Росреестре, сторонам следует быть готовыми к тому, что процесс расторжения будет длительным, и может затянуться на несколько недель, и даже месяцев.

Поэтому сторонам выгоднее всего уладить все разногласия без суда. Для этого потерпевшей стороной составляется досудебное (мировое) соглашение и отправляется заказным письмом другой стороне сделки. Если документ не подписан другой стороной в течение месяца, или от нее отсутствует ответ в течении 30-ти дней, можно обращаться в суд.

Сделки с недвижимостью

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Нюансы сделки по купле-продаже земельного участка с домом

Индивидуальные дома продаются вместе с правами на землю, на которой они построены.

Поэтому покупателю нужно следить, чтобы каждый из передаваемых объектов недвижимости был должным образом описан в договоре.

Как правильно оформить сделку, составить соглашение на куплю-продажу земельного участка с домом, какие пункты должны быть в документе, какова цена процедуры? Обсудим эти вопросы в статье.

Правовое регулирование

Основные положения, регулирующие куплю-продажу недвижимости, закреплены в параграфе 7 главы 30 ГК РФ.

В этом разделе собраны нормы, регулирующие:

• форму договора;
• порядок государственной регистрации;
• порядок передачи имущества;
• определение стоимости;
• другие аспекты сделки.

Проведение покупки пошагово

Процесс следует разделить на несколько этапов:

1. Предварительная подготовка дома и участка к продаже. Помимо наведения порядка, гражданину нужно собрать первичные документы для продажи.
2. Определение стоимости, по которой будет выставлено имущество на продажу.
3. Подготовка проекта договора. Стоит иметь шаблон, чтобы можно было сразу его предложить заинтересованному человеку.
4. Размещение объявление и поиск покупателей. Для этого используются тематические сайты, а также традиционные способы – размещение информации на стендах и столбах.
5. Переговоры, заключение договора.
6. Получение денег и передача имущества.

До продажи дома необходимо освободить здание от обременений. Например, если дом находится в залоге в связи с невыплаченным кредитом, нужно погасить долг и снять ограничение на продажу.

Для реализации потребуются следующие документы:

• выписка из ЕГРН для дома и для участка;
• документ, по которому было получено имущество (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, решение суда или иной);
• кадастровый паспорт на участок (он должен быть у собственника, если участок формировался до 2017 года);
• технический паспорт на дом.

Внимание! Если продавец состоит в браке, нужно заранее подготовить нотариальное согласие супруги на сделку.

Цена недвижимости зависит от многих факторов:

• площадь участка;
• расположение (больше ценятся земли возле водоёма и с хорошим транспортным обеспечением);
• наличие подведённых коммуникаций (газ, канализация, водопровод);
• площадь дома и этажность;
• технические характеристики дома – тип материалов стен, вид кровли, утепление и т.д.;
• наличие дополнительных построек на участке – гаража, сарая, беседки;
• многолетние растения и деревья на участке;
• забор;

Цена может быть ниже рыночной при наличии следующих обстоятельств:

• к участку ведёт плохая грунтовая дорога;
• близлежащие территории изымаются для госнужд;
• рядом находятся крупные фермы, полигон ТКО, промышленные предприятия или иные объекты, которые могут загрязнять воздух.

Если собственник боится продешевить, можно заказать профессиональную оценку. Но цена в любом случае устанавливается в ходе переговоров с покупателем.

Предварительное соглашение

Это соглашение, где прописываются намерения сторон: продать дом и участок и, соответственно, приобрести его и оплатить.

В предварительном документе указываются:

• стоимость сделки;
• срок заключения основного договора;
• передача определённой суммы в качестве аванса или задатка;
• иные положения.

Важно! Задаток не возвращается покупателю, если основной договор не был заключён по его вине. Или возвращается в двойном размере, если продавец отказался от продажи.

Предварительные соглашения требуются, если договор не может быть исполнен прямо сейчас. Например, покупателю нужно продать другое имущество или получить кредит. Таким образом, стороны фиксируют условия сделки, потом решают свои проблемы, и возвращаются к достигнутым договорённостям вне зависимости от того, как изменилась рыночная цена на имущество.

Без такого договора можно обойтись, если сделку можно завершить в течение 2-х недель. Соответствующие сроки передачи имущества, оплаты, государственной регистрации можно прописать в соглашении.

Процедура сбора документов

По закону для оформления сделки нужен только договор. Но покупатели требуют определённый пакет документов, чтобы убедиться в юридической чистоте перехода права собственности.

Продавцу потребуются:

1. Выписки из ЕГРН. Документы оформляются в Росреестре за 3 рабочих дня. Бумажная версия стоит 750 рублей за экземпляр, электронная 300 рублей.
2. Кадастровый паспорт.
3. Документ, подтверждающий переход права собственности.
4. Межевой план. Требуется, если у покупателя есть сомнения относительно расположения границ участка. 500 рублей стоит электронный план, 1500 – на бумаге.
5. Технический паспорт на дом. Оформляется в БТИ за 5 рабочих дней. Стоимость – около 1200 рублей.
6. Справка из ПНД о том, что человек психически здоров. Выдаётся после приёма врача, стоит до 1000 рублей.
7. Справка об отсутствии долгов за потреблённые коммунальные услуги.

Справка! В некоторых случаях покупатели требуют справку из БТИ о зарегистрированных строениях на участке. Без этого документа можно обойтись, если прописать в договоре характеристики зданий, которые передаются вместе с наделом. Обычно это сарай, гараж, баня и подобные сооружения.

Как правильно составить соглашение?

Существует несколько способов составления бумаги:

• самостоятельно, используя готовый шаблон и рекомендации;
• обращение к риелтору;
• помощь юриста (нотариуса).

Договор заключается в письменном виде, заверение не требуется. Он должен иметь название, номер и дату. Договор подписывается лично покупателем и продавцом или их представителями. Документ оформляется в 3-х экземплярах: для покупателя, продавца и для Росреестра.

В соглашении нужно отразить следующие положения:

• информация о продавце и покупателе (Ф.И.О., дата рождения, место проживания, серия и номер паспорта, дата и орган выдачи);
• предмет сделки – продавец передаёт участок и дом и право собственности на него, а покупатель принимает и оплачивает;
• описание дома – площадь, в том числе жилая, этажность, адрес, кадастровый номер, иная важная информация (количество входов, наличие мебели внутри и т.д.);
• описание участка – площадь, категория земель, вид разрешённого использования, адрес, кадастровый номер;
• информация об отсутствии обременений на недвижимость (не заложена, не сдана в аренду, право собственности на неё не оспаривается в суде);
• покупатель подтверждает, что никаких правовых ограничений на приобретение имущества с его стороны нет;
• цена недвижимости;
• порядок расчётов – одним платежом или несколькими, до передачи имущества или после, наличными или банковским переводом;
• процедура передачи участка и дома (в какой срок, используется ли при этом акт приёма-передачи);
• утверждение, что право собственности переходит только после государственной регистрации сделки;
• возложение обязанности по регистрации сделки на одну из сторон;
• меры ответственности (компенсация убытков, выплата пени за просрочку оплаты или несвоевременную передачу имущества);
• заключительные положения (процедура разрешения разногласий, порядок изменения и расторжения договора и т.д.);
• подписи сторон, Ф.И.О., банковские реквизиты, если они требуются.

Стороны по своему желанию могут добавить различные права и обязанности, установить особые меры ответственности и т.д.

Подробную статью об оформлении договора читайте здесь.

Как проходит процедура регистрация сделки в Росреестре и окончательный расчёт?

Когда договор подписан, и передача имущества состоялась, покупатель отправляется в управление Росреестра по месту нахождения участка. Также обращение можно подать через сайт Росреестра и в МФЦ.

Человеку потребуется:

• заявление (заполняется по шаблону на месте);
• 2 оригинала договора и приложений к нему, включая акт приёма-передачи имущества (если он составлялся).

Заранее нужно оплатить 2000 рублей в качестве госпошлины.

Регистратор проверяет представленные документы на соблюдение требований закона. Если нарушений нет, бумаги принимаются. Внесение изменений в ЕГРН занимает до 10 рабочих дней.

Внимание! Часто покупатель и продавец привязывают окончательный расчёт по договору к государственной регистрации. Если было нарушение закона, информацию в ЕГРН не внесут. Таким образом, будущий собственник подстраховывается.

Дополнительную информацию о регистрации сделки в МФЦ смотрите в видео:

Более подробно о регистрации читайте здесь.

Сколько стоит оформление?

За сбор документов продавец заплатит от 600 рублей до 2500 рублей. Стоимость регистрации сделки составляет 2000 рублей.

За сбор документов, касающихся недвижимости и личности продавца, отвечает собственник. Покупатель обращается в Росреестр и оплачивает госпошлину из своих средств.

Можно ли купить только землю?

Судьба земли напрямую зависит от судьбы строения, которое на нём расположено. Статья 552 ГК РФ прямо запрещает передавать дом без надела. Специалист Росреестра откажется регистрировать подобную сделку.

Возможна ситуация, когда дом возведён на участке, предоставленном в аренду для индивидуального жилищного строительства. Тогда покупателю переходит право пользования землёй. Он будет обязан вносить арендную плату, а также получит возможность оформить землю в собственность в соответствии с законом.

Возможные нюансы и подводные камни

В жилом доме могут быть прописаны несовершеннолетние. Прекратить регистрацию детей можно только с разрешения органа опеки и попечительства.

Чтобы не решать данный вопрос в суде, следует попросить выписку с лицевого счёта. Продавец должен прекратить регистрацию всех лиц в помещении до дня его передачи покупателю.

Если дом продаётся с дополнительным оборудованием, например, с газовым котлом, сантехникой и т.д., нужно прописать это в договоре.

Можно составить отдельное приложение, где будет перечислено всё имущество. Иначе продавец может указать, что он передал только само здание, а оставшееся имущество ему должны вернуть.

Заключение

Договор купли-продажи дома с участком касается сразу 2-х объектов недвижимости. Каждый из них должен быть подробно описан. Остальные положения договора стандартны.

Стороны также могут составить отдельное приложение с перечнем дополнительно передаваемого имущества – вспомогательных зданий, мебели, нагревательного оборудования и т.д.