Что такое реконструкция частного жилого дома: как избежать отказа и получить разрешение

Строительство дома – трудоемкий и требующий немалых вложений процесс. Но и по окончании строительства со временем появится необходимость в ремонте и даже в обновлении жилья. Если с ремонтом все просто – бери и делай, то реконструкция частного дома имеет некоторые особенности, которые важно знать, планируя капитальные изменения жилья.

Общие понятия о реконструкции дома

Реконструкция упоминается в Градостроительном кодексе РФ (далее ГрК РФ), в Гражданской кодексе РФ (ГК РФ) и в некоторых других нормативно-правовых актах (НПА).

Иначе говоря, если решили надстроить второй или третий этаж, восстановить фундамент, сделать пристройку к дому или на месте старого дома возвести новый – это и есть реконструкция.

Такие мероприятия повлекут изменение параметров дома – площади, этажности, инженерно-технического снабжения (отопления, электричества, водоснабжения и т. д.).

Отличия реконструкции от капитального ремонта и перепланировки

Реконструкцию часто сравнивают с перепланировкой или капитальным ремонтом. Но это ошибочное мнение. Перепланировка влечет изменения только внутренней части дома, капремонт – замена или восстановление каких-то элементов, а реконструкция – изменение площади и фасада помещения.

Для общего понимания различий вкратце рассмотрим перепланировку и капремонт.

Перепланировка, согласно ст. 25 Жилищного кодекса РФ – изменение частей дома, требующее внесения корректировок в технический план дома. В нее входят:

• перенос дверных или оконных проемов;
• перенос или разборка перегородок,
• устройство дополнительных санузлов и т. п.

Чтобы осуществить перепланировку дома, нужно получить разрешение от районной администрации, обратившись напрямую или через МФЦ.

Если вам не выдали разрешение на перепланировку, напишите нашему юристу! Он поможет вам разобраться в обоснованности отказа.

Капитальный ремонт – это замена или восстановление устаревших частей дома, инженерно-технического обеспечения, а также отдельных частей несущих конструкций жилья. Такие мероприятия не требуют внесения изменений в технический план и получения разрешения.

Пример капремонта – замена кровли, водопровода, отопления, замена перегородок и т. п.

Отличительная черта реконструкции – изменение параметров дома, направленных на увеличение площади, этажности. А перепланировка и капремонт не влекут таких глобальных изменений.

НПА, регулирующие реконструкцию:

Оформление разрешения на реконструкцию дома

Реновация дома – это очень важный процесс, который требует согласования и разрешения от органов местного самоуправления. Поскольку изменения параметров могут нарушить безопасность дома и затронуть интересы живущих в нем людей, а также соседей.

Ст.51 ГрК РФ дает определение разрешения на реконструкцию.

Для получения разрешения нужно обратиться в отдел архитектуры и градостроительства в администрации муниципального образования (согласно п. 4 ст. 51 ГрК РФ) и подать заявление с соответствующим пакетом документов.

Весь перечень, необходимых документов для получения разрешения на реконструкцию содержится в п. 7 ст. 51 ГрК РФ.

Этот перечень не окончательный. Требования к списку документов могут отличаться в каждом субъекте. Поэтому перед оформлением следует уточнить эту информацию у специалиста специализированного отдела.

Обратиться можно лично либо через доверенное лицо. Также ГрК РФ в п. 7 ст. 51 предусматривает возможность подачи заявления через МФЦ.

После подачи документов заявление рассматривается в течение 7 рабочих дней, по истечении которых заявитель должен быть письменно уведомлен о принятой резолюции. Заявитель должен обратиться в пожарную службу и СЭС для дальнейшего согласования решения, результатом которого будет выдача разрешения либо отказ.

В случае положительного ответа можно приступать к реконструкции самостоятельно, если площадь пристройки/надстройки не будет превышать 10 кв. м. В противном случае выполнять реконструкцию должен специалист, имеющий лицензию на выполнение подобных работ.

Срок действия разрешения составляет не более 10 лет со дня получения разрешения (п. 19 ст. 51 ГрК РФ). Его можно продлить, обратившись в местные органы власти с соответствующим заявлением не позднее, чем за 60 дней до окончания срока. По истечении 10 лет, если реконструкция не была завершена хотя бы на 70%, нужно будет заново оформлять разрешение.

После завершения реновации необходимо получить заключение о соответствии, реконструированного дома требованиям технических регламентов, иных НПА и проектной документации, включая требования энергоэффективности и оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергоресурсов – выдается в течение 10 рабочих дней районной инспекцией государственного строительного надзора.

После получения такого заключения необходимо актуализировать данные технического паспорта, зарегистрировав дом в ЕГРН, поскольку изменились технические параметры жилья. Для этого нужно получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию в том же органе самоуправления, снова собрав пакет документов с заявлением и разрешением на реконструкцию. Такое разрешение выдается в течение 10 рабочих дней.

Получение разрешения – обязательная процедура. Если реновация будет проведена без разрешения, будет наложен административный штраф (2 – 5 т. р.), согласно п. 1 ст. 9.5 Кодекса об административных правонарушениях России.

В этом случае реконструированный дом будет признан самовольной постройкой, которую необходимо узаконить (читайте, как легализовать самовольную постройку). Для этого в БТИ нужно взять новый кадастровый паспорт и вместе со старым предоставить документы из перечня в администрацию и получить разрешение на реконструкцию. В дальнейшем можно будет зарегистрировать право собственности на реконструированное жилье. Также можно узаконить реконструкцию через суд.

Вы знали, что результат рассмотрения исковых заявлений зависит от того, насколько юридически грамотно оно составлено? Наши профессионалы готовы помочь Вам оформить иск абсолютно бесплатно. Просто напишите справа в чате.

Также можете позвонить по номерам телефонов:

8 (499) 703-35-33 доб. 849 – Москва и область;

8 (812) 309-06-71 доб. 501 – Санкт-Петербург и область;

8 (800) 777-08-62 доб. 481 – все регионы РФ.

Что касается реконструкции домов в СНТ (садовые некоммерческие товарищества), то благодаря принятому ФЗ № 93 от 30.06.2006 «О дачной амнистии», разрешение не требуется. А для регистрации права собственности применяется упрощенный порядок – достаточно предоставить в Росреестр декларацию об объекте недвижимого имущества. При этом земельный участок в СНТ должен находиться в собственности.

Стоимость получения разрешения на реконструкцию

При оформлении разрешения на проведение реновации потребуется понести некоторые расходы. На этапе сбора документов – это оплата услуг специалиста для составления проекта реконструкции – стоимость оговаривается индивидуально, т. к. цена складывается из площади дома и сложности проведенных работ. В расходы стоит включить оформление техпаспорта на дом в БТИ, сумму госпошлины, которая устанавливается в каждом субъекте РФ.

Также оплатить придется госпошлину за регистрацию права собственности на реконструированный дом – 350 р. (пп. 27 п. 1 ст. 333.31 Налогового кодекса РФ).

Использование материнского капитала в реконструкции

В соответствии с п. 1 ст. 10 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 N 256-ФЗ (далее ФЗ № 256) средства мат. капитала можно использовать на реконструкцию дома при соблюдении нескольких условий:

• исполнение ребенку 3-х лет;
• площадь жилья будет увеличена;
• дом оформлен в совместную собственность;
• площадь жилья на каждого члена не превышает 18 кв. м.

При соблюдении всех условий можно обратиться в пенсионный фонд России (далее – ПФРФ) и предоставить заявление о распоряжении мат. капиталом и следующие документы:

После проверки документов ПФРФ в течение 2-х месяцев переводит 50% от суммы субсидии на счет получателя капитала, а оставшиеся деньги перечисляются не ранее чем через полгода после получения первой части. Для этого необходимо повторно обратиться в ПФ РФ с заявлением и актом освидетельствования проведения реконструкции. Этот документ выдается отделом архитектуры и градостроительства в администрации.

В случае, если для проведения реконструкции был привлечен подрядчик, то после завершения работ вся сумма будет переведена на счет организации.

Если реконструкцию дома невозможно отложить до исполнения ребенку 3-х лет, то можно провести необходимые работы, а после получить материнский капитал на компенсацию расходов при реновации дома. Также ФЗ № 256 предусматривает возможность погашения кредита, взятого на реконструкцию, за счет государственной субсидии.

Отказ в разрешении на реконструкцию дома

Основания для отказа в выдаче разрешения на реновацию указаны в п. 13 ст. 51 ГрК РФ. К ним относятся:

Отказ может быть обжалован в досудебном и судебном порядке. В первом варианте подается заявление. Для этого нужно предоставить в суд пакет документов для получения разрешения, заявление и отказ уполномоченного органа в выдаче разрешения на реконструкцию. Как правило, в таких делах суд встает на сторону истца. Главное, чтобы проведенные работы соответствовали градостроительному законодательству.

Остались вопросы? Напишите нам в чат, как это уже сделали многие пользователи, и вы получите бесплатную консультацию специалиста по земельным вопросам.

C чего начать реконструкцию частного дома

Реконструкция фундамента – это всегда вынужденная мера!

Основание дома — фундамент. Он передает нагрузку строения на грунты и является неотъемлемым звеном между домом и землей. Начинать реконструкцию дома следует с визуального осмотра фундамента: проверить на деформацию, наличие трещин, однородность и правильность конструктивного расположения.

Фото сделал на одном из выездов для оценки технического состояния дома перед покупкой

Если внешне все в порядке, но у вас есть сомнение в надежности фундамента, можно пригласить рабочих, откопать в нескольких местах грунт и оценить, в каком состоянии находится основание вашего дома. Я считаю, что фундамент – это первое, на что нужно обратить внимание, и во что придется вложить значительные средства при реконструкции.

Надежный конструктив дома — это залог длительного срока эксплуатации.

Далее нам важен конструктив дома – все составляющие элементы должны быть собраны правильно. Условно разберем дом на несколько частей. Как я уже говорил выше, в основании находится фундамент, далее идет так называемая обвязка, которая соединяет фундамент и основные стены. Как правило, существует два вида обвязок – одинарная и двойная. Одинарную обвязку в основном использовали наши деды, возможно, от нехватки строительных материалов. А может быть, им просто не хватало знаний. За свою практику я видел разные конструкции деревянных домов. Попадались и такие, у которых вовсе не было никакой обвязки. В этом качестве выступал первый венец стены, в который врезали лаги перекрытий этажа.

Фото из моего личного архива, сделанные в разный период

Правильной считается двойная обвязка. Что она из себя представляет? По фундаменту раскладывается обвязочный брус, который может быть выполнен как из цельного материала, так и из набора досок. В простонародье набор называется пакетным и состоит обычно из трех-четырех досок, что делает конструкцию обвязки более крепкой. Далее идет обычная стандартная схема раскладки лаг, между которыми размещается утепление цокольного перекрытия.

Наши деды пользовались в основном одинарной обвязкой и, как правило, утепления не было. В качестве утепления могли служить опилки или древесная зола. В зимний период фундаментные продухи (отверстия) закрывались, так как через них мороз проникал в подполье, и в доме становилось холодно.

В современном строительстве ни при каких условиях нельзя закрывать продухи. Сейчас конструкция перекрытий пола представляет собой многослойный «пирог», который требует, во-первых, правильности сборки, во-вторых – правильной эксплуатации здания. Ошибки в монтаже этого «пирога» приводят к гниению нижней части дома. Есть такие горе-строители, которые берутся за строительство или реконструкцию дома, не понимая, что они делают. Так вот, с наступлением новой эры эти горе-строители принялись применять новые технологии, не разобравшись в том, как это работает. Они сплошь и рядом стали утеплять цокольные перекрытия по новой технологии, да еще и неправильно, путая материалы и последовательность.

Фото из моего личного архива, сделанные в разный период

Тем самым они создали парники в подпольях деревянных домов. Хозяева усугубляли эти парники тем, что стали закрывать продухи, и это повлекло быстрое гниение нижней части домов.

В некоторых случаях я видел, что гниль передавалась и на стены, иногда доходила до середины стены. Все это было хорошо спрятано под внешней и внутренней обшивкой.

В таких случаях здание спасти практически невозможно, либо затраты на реконструкцию дома в деревне, как правило, будут слишком высоки.

По состоянию стен дома легко определить, стоит ли затевать реконструкцию

Далее мы поговорим о стенах. Стены в деревянных домах в основном делали бревенчатые, но встречались в моей практике и каркасные. Разбирали мы один раз каркасный дом, построенный немецкими военнопленными. Вот там качество строительства было на высоте. Такие отлично построенные, тем более каркасные, дома прошлого столетия мне больше не попадались никогда. Видел я финские дома, но они, к сожалению, находились в плачевном состоянии после того, как к ним приложили руки русские горе-строители. Такие дома приходится приговаривать к уничтожению. Людям я объясняю просто: срок службы вышел, восстановлению не подлежит.

Так вот, со стенами все проще. Визуально мы можем спокойно определить, стоит нам затевать реконструкцию дома или нет. Зачастую плесень, образовавшаяся в нижней обвязке дома, переходит и на стены. Грибы, попадая во влажную среду, имеют свойство очень быстро размножаться. В таких случаях требуется частичная или полная замена стены.

Бывает, что дом, который проветривался насквозь, сохраняется лучше. Эти дома я называю «дырявыми», но их конструктив более надежен, так как грибам негде развиваться.

Пиком моды прошлого столетия считался деревянный дом, обложенный кирпичом. Это вообще шедевр строительства. Почему-то люди были уверены, что стена в один кирпич увеличит энергоэффективность жилья. Причем 99% просто не делали вентзазор, а это усугубляет гниение деревянного строения.

Фото из моего личного архива, сделанные в разный период

Я за реконструкцию такого дома предпочитаю не браться: заказчикам тяжело объяснить, что под кирпичной кладкой – гниль. Они продолжают верить в свои крепкие и надежные дома.

Особое внимание – к межэтажным перекрытиям

Ну вот, мы подошли к межэтажным перекрытиям. Это, друзья мои, бомба. Тут кто во что горазд. В основном, раньше вторых этажей не было, мансарда представляла собой холодный чердак. Конечно, никто из строителей не заморачивался, и клали лаги как попало. Никакой шаг и, тем более, нагрузку никто не рассчитывал. С приходом новой эры наш народ становился богаче, и одноэтажные дома поползли вверх. Тут, конечно, надо отдать должное горе-строителям, – они лепили и продолжают лепить как попало. Ставят второй и даже третий этаж на эти никчемные перекрытия. Да, дом какое-то время стоит, но неизменно начинает прогибаться. Иногда это заканчивается очень плачевно. Хорошо, если заказчики бьют тревогу, когда видят, что их потолок превращается в пузырь и вот-вот может лопнуть.

Был случай, когда мне пришлось разрабатывать вместе с «конструктором» металлический каркас из толстого швеллера, другого выхода у нас не было. Этот каркас мы смонтировали внутри дома на первом этаже, тем самым сняв нагрузку со старых деревянных стен.

Пришлось полностью разобрать цокольное перекрытие, сделать фундамент под новую конструкцию и успешно внедрить ее в основание дома. Чаще всего я пользуюсь в реконструкции двутавровыми балками или ЛВЛ-брусом. Они себя очень хорошо зарекомендовали как конструкционный материал. Также можно использовать обрезную или строганую доску правильного сечения и, конечно, не нужно забывать о нагрузках на эти новые перекрытия.

Надежность кровли зачастую является определяющими фактором для реконструкции дома

Ну и заключительным аккордом, конечно, будет крыша. Здесь горе-строители применяют свои горе-знания в полную мощь. Чего я только не насмотрелся – и как заворачивают утеплитель в целлофан, и как путают мембраны.

Фото из моего личного архива, сделанные в разный период

Про конструктив стропильной системы вообще отдельная тема. Видел я, как крыши опирались на опору, которая в свою очередь опиралась просто на один гвоздь. Выглядело это сами понимаете как. Горе-строители не знали, на что опереть столб, поэтому просто вбили самый большой гвоздь и поставили на него этот столб. По-хорошему, практически во всех домах, построенных с конца 90-х и до начала 10-х годов, нет правильных крыш. Ужасы продолжаются и по сей день.

Главное в реконструкции дома — не искать дешевого строительства и правильно выбирать подрядчика

Что мне хочется посоветовать настоящим и будущим владельцам загородных домов? Особенно тем, кто собирается делать реконструкцию дома в деревне и не знает как. Самое главное – не искать дешевого строительства, правильно выбирать подрядчика, стараться общаться напрямую с одним человеком, а именно – застройщиком. Или иметь выход на главного человека в этой организации, и при малейшем недопонимании на строительной площадке сразу обращаться к этому ответственному лицу.

Скажу вам так: всем глубоко безразлично, что у вас происходит на стройке – менеджеру, прорабам, строителям и т.д. Только самому главному человеку не все равно.