3 основных вида малоэтажной застройки

Термин «малоэтажная застройка» вызывает довольно большое количество споров, как среди юристов, так и в среде проектировщиков. Это связано с тем, что он по-разному может трактоваться в нормах права и различных технических нормах. В результате не однозначной трактовки весьма часто возникают вопросы и конфликты, связанные с использованием земельных участков и их застройке.

Что такое застройка жилая малоэтажная?

В действующем законодательстве понятие малоэтажная жилая застройка чётко не определено.

Градостроительный кодекс различает три основных малоэтажной застройки:

1. Индивидуальные жилые дома (ИЖД). Они представляют собой одноквартирные здания с приусадебным участком, на котором разрешено возведение различных хозяйственных построек, выращивание овощей и декоративных растений, высаживание плодово-ягодных деревьев и кустарников. Земля обычно принадлежит собственнику участка.
2. Блокированные жилые дома, получившие распространение по следующим причинам:

• использование общих стен позволяет уменьшить себестоимость строительства дома;
• уменьшается себестоимость земельного участка для одного домохозяйства;
• снижается себестоимость подвода коммуникаций на одно домохозяйство, упрощается их техническая реализация.

Блокированные жилые дома характеризуются следующими признаками:

• состоят из блоков;
• в каждом блоке живет одна семья;
• каждый блок имеет свой выход;
• блоки соединены общими стенами;
• в общих стенах нет проемов;
• каждый блок имеет отдельный выход.

Дома блочной конструкции характеризуются отдельным придомовым участком земли для каждого блока, в котором проживает одна семья. На земельном разрешено возводить гаражи для личного авто, вспомогательные и хозяйственные постройки, высаживать фруктовые деревья, ягодные кусты, устраивать грядки, парники, теплицы, выращивать овощи, другие сельскохозяйственные культуры. Разрешено также устройство зон отдыха, детских игровых зон, площадок для занятий спортом.

1. Малоэтажные многоквартирные дома:

• состоят из одного или нескольких подъездов;
• каждый подъезд состоит из нескольких квартир;
• число подъездов в доме не превышает четырех;
• число этажей – от одного до трех.

Кроме того, статьей 35 ГрК РФ введено понятие жилых домов средней этажности (до 8 этажей) и многоэтажных жилых домов.

К малоэтажной застройке относят индивидуальные, блокированные, на несколько квартир, жилые малоэтажные, до трех этажей включительно дома.

Категории земель. Виды разрешенного использования

Весь земельный фонд Российской Федерации поделен на категории. Категория земельного участка определяет его целевое использование. Фактически, понятия категория земельного участка и целевое назначение с юридической стороны равнозначны. Отношение земли к определенной категории закрепляется юридически согласно Земельному кодексу РФ. Законодательно установленная категория земель позволяет сохранить свойство земельного участка с течением времени, исключает нецелевое использование земли. Всего установлено семь категорий. Под малоэтажное строительство предназначены земли категории поселение.

Вид разрешенного использования земли (ВРИ) уточняет, с какой целью используется участок. Для этого составлен специальный классификатор, в котором приведены коды и описания ВРИ участков всех типов. Данный документ утверждён приказом 540 от 1.09.2014г.

До ноября 2015 года малоэтажная застройка, согласно приказу 540, включала в себя исключительно территории, выделенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Площадки, выделенные для строительства многоквартирных домов малой этажности (до четырех этажей), относились к землям, предназначенным под среднеэтажное строительство. В результате возникали ситуации, когда рядом с индивидуальными либо двух-трехэтажными домами возводились высотные дома (до 8 этажей). Это вызывало недовольство жителей и конфликты, в местную администрацию сыпался поток различных запросов и жалоб. Хотя формально законодательство местными властями и разрешающими органами было соблюдено.

Для решения возникшей проблемы в классификатор ВРИ земельных участков приказом No 709 Минэкономразвития от 21.09.2015 г внесено изменение и появился новый вид ВРИ земли – 2.1.1 “малоэтажная многоквартирная застройка”.

Согласно классификатору ВРИ, к малоэтажной жилой застройке относятся:

1. Земли, предназначенные для ИЖС (код классификатора 2.1). На землях данного типа допускается:

• возводить индивидуальные жилые дома высотой не свыше 3 надземных этажей;
• обустраивать приусадебное хозяйство выращивать овощи и бахчевые, ягоды и декоративные растения, строить парники и теплицы, сажать плодово-ягодные деревья, кусты;
• располагать индивидуальные бани и гаражи, различные сооружения подсобного назначения.

1. Земли под ведение личного подсобного хозяйства. ВРИ 2.2. На участке с ВРИ данного типа разрешается также содержать сельскохозяйственных животных.
2. Сблокированные дома блочного типа. ВРИ 2.3. На данных участках разрешается постройка только блокированных домов (пентхаусов), вспомогательных строений, гаражей под личный транспорт, выращивание ягод, фруктов, овощей, различных декоративных культур. Устройство зон отдыха, площадок для занятий спортом, детских игровых зон.
3. Земли, помеченные как «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка» (код классификатора ВРИ 2.1.1). На земельных участках данного типа разрешается:

• размещать многоквартирные жилые дома. Дома должны иметь максимум 4 этажа (с учетом подземного или мансардного);
• выращивать плодово-ягодные и декоративные растения, овощи;
• возводить гаражи под личный автотранспорт, сараи, вспомогательные сооружения различного назначения;
• располагать в зданиях объекты для обслуживания инфраструктуры жилых домов и проживающих в них жильцов. Обслуживающие объекты могут располагаться во встроенных, либо пристроенных помещениях. Они должны занимать не свыше 15% всей площади помещений малоэтажного дома;
• создавать зоны отдыха, детские игровые зоны, площадки для спортивных игр и занятий спортом.

На участках с ВРИ 2.1.1 разрешается возведение исключительно многоквартирного малоэтажного жилья. Недопустимо строительство индивидуальных домов.

Чтобы оформить разрешение на строительство малоэтажного дома нужно иметь земельный участок с видом целевого использование поселение и ВРИ, соответствующим типу проекта дома.

Преимущества и недостатки малоэтажной застройки

Малоэтажная застройка развивается сегодня высокими темпами, её доля в общей доле строительства жилья постоянно возрастает. Это связано со следующими преимуществами малоэтажного строительства:

• минимум согласований проекта;
• высокая скорость постройки;
• низкая себестоимость жилья;
• экологичность;
• низкая плотность населения на квадратный км;
• меньшие затраты на организацию стоянок, зон отдыха, детских площадок;
• низкая нагрузка на прилегающие автодороги;
• комфортность проживания.

К преимуществам малоэтажной застройки можно отнести также автономность инфраструктуры, эстетичность, удобство эксплуатации и возможность возведения жилья по индивидуальным проектам.

Есть у малоэтажного строительства и недостатки:

1. Дороговизна земли под строительство.
2. Сложность оформления земельного участка.
3. Высокая стоимость подключения коммуникаций.

Главная особенность малоэтажного жилья – повышенный комфорт проживания, высокая скорость и простота взведения, экологичность и доступная стоимость. Главный недостаток «малоэтажки» – высокая цена земельного участка.

Проектирование

Проектирование малоэтажных жилых домов:

• индивидуальных,
• многоквартирных до 3 этажей;
• блокированных.

Их возведение допускается без государственной экспертизы безопасности проекта, проведения и анализа результата инженерно-геологических работ.

При проектировании необходимо соблюдать требования строительных правил и норм на постройку одноквартирных и малоэтажных многоквартирных жилых домов СП 55.13330.2011, общие требования свода правил по проектированию малоэтажной застройки поселений СП 30-102-99, устройству сетей водоснабжения, теплоснабжения и канализации, ПУЭ, правил пожарной безопасности, другой нормативно-технической документации по местным условиям.

На сколько этажей разрешается строить частные дома и коттеджи? на сайте Недвио

Чтобы получить дом своей мечты, полностью соответствующий всем запросам, лучше всего заняться индивидуальным строительством. Для этого владельцу потребуется земельный участок с назначением под застройку (желательно ИЖС), пакет разрешительных документов и непосредственно сам строитель.

При обращении в компанию, которая занимается частной застройкой, вы можете доверить ей ряд бюрократических процедур. На этапе проектировки и согласования схемы будущего коттеджа важно учесть требования контролирующих организаций. Они оперируют регламентами местных органов власти и государственных нормативных документов.

Среди спорных моментов, с которыми зачастую сталкиваются частные лица, выделяют этажность дома и наличие на участке дополнительных хозяйственных построек. Сегодня мы поговорим о том, насколько этажей разрешено строить частные дома и коттеджи.

Какие разрешительные документы нужно изучить и получить?

Согласно статистике, большинство домов с лишними этажами, строились без получения разрешения на строительство, а многие — даже без проектно-сметной документации. По законам РФ, принимая решение о застройке участка, собственник обязан подать заявление в органы местной власти (архитектурный отдел) с запросом на разрешение строительства. После чего комиссия либо одобряет, либо отклоняет проект. Очевидно, что построить больше этажей, чем положено по закону, в этому случае не получится.

Стандартный перечень разрешительных документов определяется нормами Свода правил по проектированию и строительству СП 11-III-99. Он включает в себя:

1. Документы на право собственности или акт передачи земельного участка в распоряжение от органов местного самоуправления (если земля не куплена);
2. Паспорт земельного участка;
3. Генплан территории;
4. Документ, подтверждающий границы объектов и территории.

После рассмотрения пакета документов выдается постановление, которое разрешает строительство на данном участке. В соответствии с ним в дальнейшем делается Паспорт проекта частного дома. На этом этапе важно дождаться полного перечня разрешительных бумаг, чтобы вести строительство в соответствии с разрешениями, иначе при наличии нарушений постройка будет считаться незаконной.

Как использовать Паспорт проекта частного жилого дома?

Документ от разрешительных органов включает в себя перечень регламентирующих дальнейшие работы на участке бумаг. Сюда входят:

1. выписка из генплана градостроительной документации;
2. техусловия (ТУ) для подключения коммуникаций;
3. поэтажные планы строений;
4. план фундамента и кровли;
5. разбивка границ объектов, расстояние между ними;
6. право распоряжения участком и непосредственное разрешение на строительство.

Документы используются частным лицом или застройщиком при проектировании и возведении коттеджа. При этом, параметры разрешений касаются не только внешнего, но и внутреннего плана постройки.

К примеру, документами регламентируются минимальные площади жилых комнат внутри дома. Для спальни они должны быть не меньше 8 кв.м., для кухни — 6 кв.м., а для санузла – 0,96 кв.м. (СНиП 2.08.01-89, 31-02-2001 и РСН 70-88).

Помимо площади комнат, в паспорте указывается минимальная ширина лестничных пролетов, балконов, лоджий, хозяйственных помещений, гаража и высота потолков. Важным аспектом также является предельная этажность дома с учетом мансарды. В определении границ составители документов отталкиваются от ГОСТов, Земельного кодекса РФ, Республиканских Строительных Норм (РСН) и СНиПов.

Какой должна быть предельная этажность дома?

Земля нынче стоит недешево, поэтому неудивительно что во время строительства каждый собственник старается максимально эффективно использовать выделенный участок.

Вот почему со стороны государства, для обеспечения должного уровня безопасности, вводятся различные технические требования и ограничения. В стандартных условиях для частного индивидуального строительства разрешается возводить дома высотой до 3-х этажей (2 этажа + мансарда).

Стоит учитывать, что цокольный уровень не может быть жилым. Его верхняя отметка должна находиться не выше 2-х метров над уровнем земли. На цокольном уровне разрешается размещение гаража, обязателен монтаж вентиляции и применение пожароустойчивых расходных материалов. Если коттедж превышает 3 этажа, то он считается нежилым.

Что ждет нарушителя?

Несоблюдение предписанных правил грозит претензиями со стороны контролирующих органов и судебными разбирательствами. Во время строительства профильные службы не будут заниматься прокладыванием коммуникаций и подключением к централизованным инженерным сетям. В таком доме запрещено прописываться и жить. При рассмотрении дела в суде могут вынести решение о снесении незаконной постройки.

Если не строить, а покупать?

Проводить проверку всех документов также необходимо на этапе покупки загородного жилья. Если строение признано нежилым или определенные объекты на участке не узаконены, это чревато последствиями для новых владельцев. Иметь дело с подобными объектами – это большой риск. Когда вы приобретаете земельный участок под строительство, убедитесь в том, что его назначение соответствует вашему запросу.

Как происходит согласование?

Обращаясь к застройщику, предоставьте перечень необходимой документации для предварительной оценки. На основании описанных в документе требований будет составлен схематический план будущего коттеджа. Визуализация проекта даст собственнику представление о том, как будет выглядеть дом в конечном итоге. На этапе планирования запрещено отступать от норм СНиПа.

Когда застройщик приступает к реализации своих идей, на участке устанавливаются ограждающие конструкции (заборы). Они обозначают предельную площадь территории и устанавливают границы. Если вы владеете землей под застройку, на ней разрешено располагать жилой дом, гараж, летнюю кухню и подсобные помещения. В отдельных случаях делается разметка для посадки зеленых насаждений (чтобы не навредить подземным и надземным коммуникациям).

Особенности размещения дома на участке

При покупке или выборе земли стоит обратить внимание на совокупность внешних факторов, чтобы впоследствии не столкнуться с дополнительными ограничениями со стороны местного самоуправления. Осмотрите ландшафт, обратите внимание на наличие растительности и рельеф местности.

Учтите, что по закону при наличии 12 соток площади разрешено застраивать лишь 30% от участка. Для кого-то этого может быть мало.

Градостроительный кодекс накладывает ограничения для строительства коттеджа, предназначенного для проживания одной семьи. Площадь территории под застройку не должна превышать 1500 кв. м.

Еще одним важным аспектом является плотность застройки. На частной территории необходимо также учитывать интересы соседей. Наличие затененной зоны возле дома может привести к естественному накоплению влаги и, как следствие, разрушению фундамента.

Возможные проблемы

Многие собственники индивидуальных объектов застройки рассчитывают на личное использование коттеджа, поэтому могут пренебрегать определенными правилами. Как показывает практика, в дальнейшем при попытке продать такой дом владельцы могут столкнуться с трудностями. Чтобы избежать возможных проблем, лучше задумываться о ликвидности недвижимости еще на этапе застройки. Воспользуйтесь следующими советами:

1. Отложите определенную сумму на оформление документов;
2. При возможности обратитесь к организации, которая делает бумаги под ключ и владеет всеми компетенциями;
3. Не спешите со строительством, соблюдайте сроки оформления документов;

Оригинальные идеи архитекторов и дизайнеров далеко не всегда сопоставимы с практичностью и реальными требованиями местных органов самоуправления. Старайтесь вписывать свою задумку в нормативы и строить дом своей мечты по всем правилам.

Строительство дома

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.