Жилой дом против опасного производственного объекта

В практике (жизнененой, не судебной) не редки случаи, когда жилые дома расположены на близком расстоянии от опасных производственных объектов (ОПО).

При этом жилой дом может быть построен как до, так и позже введения в эксплуатацию ОПО. Но всегда это порождает много проблем, как для собственников такого дома, так и для собственников ОПО.

Часто вопрос соседства жилого дома и ОПО — наследие советских времён, когда непонятно даже кто и на каком основании что строил, но встречаются и вполне «современные» прецеденты.

В соответствие с современным регулированием, жилой дом рядом с ОПО невозможно возвести на законных основаниях в связи с тем, что выдача разрешения на его строительство в соответствие с требованиями статьи 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации, в подобной ситуации не возможна, так как в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» установлены минимальные противопожарные расстояния от ОПО до жилых домов (например, расстояние от складов нефти и нефтепродуктов до жилых зданий должно составлять 100 метров и пр.). Соответственно, если дом возводится на меньшем расстоянии, то это нарушает установленные обязательные технические требования, а, значит, выдача разрешения на его строительства, с точки зрения закона, не возможна.

Представляется, что в случае если жилой дом строится с рядом уже имеющимся ОПО, нарушаются права собственников ОПО, если же, наоборот, рядом с уже имеющимися жилыми домами производится строительство ОПО, то нарушаются права собственников указанных жилый домов. Настоящая тема посвещена вопросам защиты прав в обоих перечисленных случаях.

В любом из указанных выше случаев собственник ОПО фактически лишён возможности использовать по прямому назначению объекты опасных производств, так как расположение в непосредственной близости от них жилых домов исключает возможность осуществления собственником ОПО соответствующей деятельности (например, деятельности по зранению нефтепродуктов в резервуарах, расположенных рядом с жилыми домами).

В случаях, когда жилой дом построен рядом с уже существующим ОПО обосновать незаконность такого строительства можно следующим образом.

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии со ст. 2 Градостроительного Кодекса Российской Федерации (подп. 7, 8) осуществление градостроительной деятельности должно осуществляться с соблюдением требований технических регламентов и требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам.

Как следует из норм ч. 3 ст. 55 Градостроительного Кодекса Российской Федерации одним из условий осуществления строительства и выдачи разрешения на его ввод в эксплуатацию является соответствие объекта требованиям технических регламентов.

Таким образом, любое строительство должно осуществляться в соответствии с требованиями технических регламентов, в том числе установленных Федеральным законом от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», а также Федерального закона «О санитарном благополучии населения».

Нормами Федерального закона «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» установлены противопожарные расстояния от зданий, сооружений и строений по взрывопожарной и пожарной опасности до ОПО различного вида.

Кроме того, что в соответствии со ст. 39 Федерального закона «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» утверждено Постановление Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 25.09.2007 № 74 «О введении в действие новой редакции санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов».

Согласно п. 5.1. указанного СанПина (с учетом Письма Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека от 22.11.2010 № 01/16400-0-32 «О разъяснении изменений № 3 в СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03») в санитарно-защитной зоне не допускается размещать жилую застройку, включая отдельные жилые дома.

Размер санитарных зон различных видов ОПО так же определён правилами и, как правило, по расстоянию является даже большим, чем размер «противопожарных» зон.

Схожие нормы существовали и в ранее действующим законодателсьтве и даже в законодательтсве Советского Союза.

Таким образом, исходя из анализа действующих технических регламентов (и их ранее действующих аналогов), следует, что строительство жилого дома на расстоянии, меньше определённого, от ОПО запрещено, в связи с чем, строительство дома, при условии, что он был построен позднее ОПО, является незаконным и нарушает права собственника ОПО поскольку влияет на обеспечение безопасности эксплуатации ОПО, в том числе мероприятий по предотвращению внештатных ситуаций. Такой дом будет является препятствием использования ОПО по прямому назначению, а также является возможным препятствием для продления срока действия разрешения на эксплуатацию особо опасного промышленного объекта.

Для ситуаций, когда ОПО построено рядом с уже существующими жилыми домами, доказательства незаконности строительства ОПО выглядят примерно так же, как описано выше, только в «перевёрнутом» порядке.

Итак, про незаконность строительства ОПО или жилого дома (в зависимости от того, что было построено первым, а что появилось потом) всё понятно, но возникают вопрос защиты нарушенных прав. Как «пострадавшей» стороне защитить свои интересы при таком «опасном» соседстве.

Наиболее логичным в данном случае представляется предъявление негаторного исков либо исков о сносе самовольной постройки.

Например иск о сносе жилого дома в случае, когда такой дом был построен рядом с уже существующим и законно функционирующим ОПО может быть мотивирован тем, что Ответчик является собственником жилого дома, возведённого в нарушении требований о минимальных расстояниях (санитарных, пожарных, либо тех и других). Данное строение подлежит сносу за счет ответчика, так как возведено без получения необходимых разрешений, либо при наличии разрешения, выданного не законно, как не учитывающим законодательно установленные минимальные расстояния от опасного производственного объекта до жилого дома. Указанная постройка создает возможность возникновения аварийной ситуации на опасном производственном объекте и причинения ущерба имуществу и здоровью граждан, находящихся в зоне минимальных противопожарных расстояний и охранной зоны.

Похожим образом может быть мотивирован и иск «наоборот», когда собственник жилого дома пытается признать самовольной постройкой ОПО, построенное рядом с его законно возведённым домом.

Что интересно, что пока будет идти суд да дело, больше всего пострадает собственник законно возведённого ОПО (когда дом пострен незаконно), так как без разрешения указанного вопроса он всё равно не сможет эксплуатировать это самое ОПО.

Дело в том, что в результате проведения проверок соблюдения требований законодательства Российской Федерации в области промышленной безопасности должностными лицами Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору, а так же органами прокуратуры собственник такого ОПО может быть привлечен к административной ответственности по ч. 1 ст. 9.1 КоАП РФ не зависимо от того, жилой дом выступил в данном случае «агрессором» или наоборот.

По указанной статье предусмотрено наказание в виде административного штрафа на должностных лиц — от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей или дисквалификацию на срок от шести месяцев до одного года; на юридических лиц — от двухсот тысяч до трехсот тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток.

Интересно будет обсудить сложившующся практику из указанных выше ситуаций когда:

1. Собственник ОПО предъявляет иск (негаторный или о сносе самовольной постройки) с целью защититься от построеного незаконно жилого дома.

2. Собственник ОПО оспаривает разрешение на строительство, выданное ОМС на строительство жилого дома вблизи ОПО.

3. Собственник жилого дома предъявляет иск с целью защиты от незаконного возведения ОПО вблизи своего дома.

4. Собственник жилого дома оспаривает разрешение на строительство ОПО.

5. Собственник ОПО взыскивает убытки с собственника жилого дома, связанные с тем, что не может эксплуатировать ОПО из-за нарушения требований о минимальном расстоянии.

6. Практика привлечения в подобных случаях собственника ОПО к административной ответственности.

Кому какие судебные решения (правовые позиции) в данной сфере известны?

Опасно ли жить на месте или рядом с бывшей промзоной?

На территории Москвы сосредоточено огромное количество крупных промышленных заводов и предприятий, прилегающих к жилым домам. Избежать такого «соседства» не представляется возможным, так как «география» заводов и предприятий охватывает практически каждый район Москвы.

Функционирующие заводы работают в штатном режиме, а территории тех промзон, которые стоят «без дела», моментально становятся лакомым куском для девелоперов, и используются под застройку ЖК и многофункциональных кластеров, включающих в себя жилую, офисную, торговую и развлекательную инфраструктуру.

Рассказываем о нюансах такого «соседства»: насколько безопасно жить рядом с местами промышленного назначения и стоит ли покупать недвижимость, возведённую на месте бывших промзон.

Вначале рассмотрим вариант приобретения жилья на месте бывшей промзоны.

Почему девелоперы выбирают под застройку бывшие промзоны?

По данным Комплекса градостроительной политики и строительства Москвы, промзоны на данный момент занимают порядка 18,8 тыс. га, что составляет порядка 17% территории «старой Москвы». Иными словами, «ржаной пояс» — привлекательная местность для реализации масштабных проектов в условиях городской постройки. «Учитывая высокую плотность застройки в мегаполисах, промзоны действительно являются основным «донором» территорий для новых проектов. Редевеломпент промзон даёт возможность создания проекта с нуля, который с одной стороны, находится в черте города, но с другой — позволяет реализовывать любую концепцию», — комментирует пресс-служба «Группы ЛСР».

Кстати! На стоимость земельного участка не влияет его «история». Если на территории застройки раньше была промзона, земля дешевле стоить не будет. То есть застройщику не удастся сэкономить, отхватив такой «лакомый» кусок земли. «Сумма затрат девелопера включает не только покупку участка, но и подготовку документации к изменению функционального назначения земель, подключение коммуникаций. Есть проблемные участки, которые требуют серьезных вложений, поэтому ориентироваться на относительно невысокую аукционную стоимость земельного участка неверно без анализов всех затрат», — объясняет Борис Лесков, генеральный директор «Концерн РУСИЧ».

Рокировка: не промзона, а ЖК

Само по себе выражение «купить квартиру на месте бывшей промзоны» звучит несколько пугающе и отталкивающе. Однако девелоперы утверждают, что реализация проектов рядом или на территории бывшей промзоны безопасна с точки зрения экологии ввиду полной рекультивации локации. Поэтому боятся не стоит.

«Ещё задолго до разработки проекта проводится экологическая экспертиза, выявляющая степень загрязнения. На бывших участках предприятий нефтехимической промышленности и других грязных производствах проводятся необходимые мероприятия по очистке территории. При рекультивации снимается только верхняя толща грунта, так как современные комплексы предполагают подземный паркинг. А застройщик снимает даже больше грунта, чем необходимо по СанПиН. Экономически, кстати, это оправдано за счёт продажи машиномест и кладовых», — отмечает Виктор Тимофеев, руководитель агентского отдела консалтинговой компании «S.A Ricci жилая недвижимость”.

Если с покупкой недвижимости на месте бывших промзон более менее всё «безоблачно» — застройщики максимально соблюдают санитарные нормы и вычищают землю от возможных негативных производственных «следов», то как обстоят дела с экологией в тех районах, где с жилыми домами и другими учреждениями массового пользования сосредоточены действующие промзоны?

Про соседство с действующими промзонами

Не стоит подразумевать под понятием «промзона»исключительно заводы с токсичными отходами, поражающими здоровье, от которого надо держаться минимум в радиусе 15 км. На деле это не совсем так. Вернее, такие заводы есть, но строить рядом с ними и на их месте, по идее, ничего не разрешат.

«Безопасное расстояние от предприятия определяется при помощи расчёта санитарно-защитной зоны (СЗЗ). На границе этой зоны концентрация загрязняющих веществ и другие вредные воздействия должны быть существенно ниже предельно допустимых значений, что позволяет там находиться. Однако реальные размеры СЗЗ могут меняться как в большую, так и в меньшую сторону. Изменения происходят по результатам социальных исследований», — подмечает Вадим Рукавицын, главный специалист отдела экологии и техноприродных процессов «АО Институт Оргэнергострой».

Приведём выдержки пунктов 2.12 из СанПиН для предприятий разных классов опасности и их минимальное отдаление от жилых домов:

• — Промышленные объекты и производства первого класса — 1000 м;
• — Промышленные объекты и производства второго класса — 500 м;
• — Промышленные объекты и производства третьего класса — 300 м;
• — Промышленные объекты и производства четвертого класса — 100 м;
• — Промышленные объекты и производства пятого класса — 50 м.

«География» предприятий

Не совсем корректно делить районы Москвы на экологичные и менее экологичные. Например, не стоит забывать, что на экологию крайне негативно влияют выбросы от автомобилей. То есть, вы можете жить в районе без заводов по соседству, но если ваш дом располагается рядом с крупной дорожной «артерией», соотвественно, то вся экология улетучивается вместе с ежедневными выхлопными газами.

По исследованию ГПБУ «Мосэкомониторинг», к таким районам относятся: Тверской, Якиманка, Беговой, Красносельский, Мещанский, Марфино и Гагаринский.

Если говорить о неблагоприятном воздействии предприятий, то «эпицентром» для большинства производств стал ЮВАО — на его территории находится около 24% заводов.

По данным ГПБУ «Мосэкомониторинг», конкретно к проблемным территориям относятся: Марьино, Капотня, Люблино и Братеево. Они попадают «под прицел» из-за соседства с нефтеперерабатывающим заводом ОАО «Московский НПЗ».

Районы Кожухово, Некрасовка и Печатники в этом списке из-за соседства с Люберецкими и Курьяновскими очистными сооружениями.

Также к проблемным относят САО Москвы: Бескудниково, Восточное Дегунино, Алтуфьево и Отрадное.

Правила созданы для того, чтобы их нарушать?

Несмотря на установленный регламент, в условиях плотной застройки Москвы «втиснуться» в заявленные нормы крайне сложно. За примером далеко ходить не надо — «Московский НПЗ» в Котельниках, производство которого относится к первому классу, располагается всего в паре сотен метров от жилых домов.

К первому классу опасности также относятся мусоросжигательные заводы. Конкретно в Москве таковых действует три: спецзавод номер 4 (ВАО), спецзавод номер 3 (ЮАО) и спецзавод номер 2 в Алтуфьеве.

В основном, эти крупные промышленные предприятия находятся в пределах заявленных норм СанПиНа и, судя по отчетам Департамента природопользования, показатели выбросов от этих заводов соответствуют критериям безопасности.

Однако на просторах интернета своя реальность: целые горы жалоб местных жителей на едкие запахи гари по ночам. Как такое происходит? «В схеме фиксации уровня выбросов есть несколько нюансов. Во-первых, границы СЗЗ часто уменьшают без реальных оснований, проводя исследования тогда, когда выброс минимален. После проведения исследований, завод начинает работать на полную мощность, вследствие чего воздух загрязняется далеко за пределами установленной санитарно-защитной зоны. Во-вторых, очистные сооружения могут ломаться, там могут забиваться фильтры, которые не вовремя поменяют и т.д., что также приводит к загрязнениям за пределами СЗЗ. В-третьих, системы мониторинга могут отправлять недостоверную информацию в контролирующие органы, поскольку принадлежат заводу. А завод не заинтересован в том, чтобы платить штрафы за загрязнение окружающей среды», — поясняет Вадим Рукавицын.

Заботятся ли об экологии сами заводы?

«Многие заводы крайне тщательно относятся к сортировке и правильной утилизации отходов, имеют специальные очистные сооружения, а также ведут постоянный мониторинг выбросов и сбросов, чтобы вовремя зафиксировать загрязнения и принято меры по устранению», — отмечает Вадим Рукавицын.

Мусорная реновация

Что касается решений властей — вредоносные и опасные для жизни предприятия постепенно закрываются.

Например, в 2017 году огромный мусорный полигон «Кучино» в Балашихе был закрыт за рекордно кратчайшие сроки — один месяц, а территория рекультивирована.

Также свою работу прекратили полигоны «Кулаковский», «Остапово», «Царево», «Быково», «Каширский» и «Электросталь». Все они находятся в разных частях Подмосковья, на их рекультивацию выделены миллионы рублей, а на замену им должны построить четыре высокоэффективных заводов по термической переработке коммунальных отходов с производством электроэнергии. Эти заводы будут построены в рамках национального проекта «Экология» и должны на 25% снизить объем захоронения отходов Московского региона на свалках и полигонах, обещают власти города.

Располагаться они будут в Воскресенске, Наро-Фоминске, Солнечногорске и Богородске.

Что делать тем, у кого нет возможности избежать «вредного соседства»?

Список лучших районов с точки зрения экологии выглядит так:

• — Тёплый стан;
• — Ясенево;
• — Бутово;
• — Митино;
• — Северное Тушино;
• — Куркино;
• — Строгино;
• — Крылатское

Если ваш район не попал в этот список и вы живете вблизи загруженных трасс, промзон, заводов и ТЭЦ, главный, и, пожалуй, единственный совет, который дают экологи: не скупиться на установку системы очистки воздуха в жилых помещениях.