Поправки в Жилищный кодекс могут ускорить очередь на жилье

Предлагается, в частности, ввести единое понятие «социального жилищного фонда», не подлежащего приватизации и предоставляемого жителям по договору найма по единым расценкам, установленным на уровне региона. При расчете этих расценок должна учитываться среднерыночная стоимость аренды жилья. При этом семьи смогут получать субсидию на наем жилья, если эта плата превышает определенную долю их доходов.

Также, по мнению разработчиков поправок, должна быть создана единая федеральная система персонифицированного учета граждан, нуждающихся в жилищной поддержке. Сейчас, отмечают они, есть более 140 «федеральных» категорий россиян, которые могут претендовать на предоставление жилья, а регионы и муниципалитеты могут дополнять этот перечень. При этом граждане могут быть поставлены на учет по нескольким основаниям одновременно: например, молодая семья может и участвовать в госпрограмме, и числиться на учете очередников.

Нормы предоставляемой площади жилья и площади, при нехватке которой жители смогут претендовать на помощь государства, также должны быть унифицированы по всей стране.

Формирование социального жилищного фонда должно происходить, по мнению «ЖКХ-Контроль», путем строительства, выкупа жилья, аренды помещений, принадлежащих частным владельцам, передачи жилья, принадлежащего органам власти, в управление специализированным региональным институтам развития.

Поскольку стоимость найма будет приближена к среднерыночной по региону, сроки окупаемости проектов строительства сократятся, а значит, предлагаемые меры позволят не только ускорить получение жилья, но и повысить заинтересованность инвесторов в строительстве социального жилищного фонда

Сейчас, отмечают разработчики, жилье нуждающимся чаще всего предоставляют по договорам социального найма. Но у этого механизма есть ряд недостатков — жилплощадь может быть приватизирована, плата экономически не обоснованна. Из-за этого фонд социального жилья и маневренного фонда в муниципалитетах неуклонно сокращается, и органы местного самоуправления не могут помочь нуждающимся в жилье, в том числе и тем, кто потерял его из-за чрезвычайной ситуации.

К концу 2018 года в качестве нуждающихся в жилых помещениях в России числилось более 2,3 млн семей. Большинство очередников ожидает жилье по 20 и более лет.

Доля наемного жилья в России, по данным Росстата, не превышает 10%. В Германии, для сравнения, она составляет 57%, в Нидерландах — 43,5%, в Дании и Австрии — 42%.

К строительству арендных домов для нуждающихся привлекут инвесторов

Госкомпания «Дом.РФ» подсчитала необходимые инвестиции и бюджетные субсидии на развитие до 2024 года рынка некоммерческого арендного жилья. Расчеты представлены в обзоре рынков жилья, жилищного строительства и ипотеки за 2019 год, подготовленном «Дом.РФ», с которым ознакомился РБК.

Что такое некоммерческая аренда

Некоммерческая аренда квартир (или аренда жилья фонда социального использования) — это вид льготной аренды. Арендовать квартиру из этого фонда могут люди с доходом, который не позволяет им купить квартиру самостоятельно. Верхнюю планку такого дохода должны определять региональные власти. Этот вид аренды был включен в Жилищный кодекс в 2014 году, но на практике пока почти не используется.

Для некоммерческой аренды должны строиться специальные социальные доходные дома — возводить их может как государство, так и частный инвестор. В социальном доходном доме не меньше половины квартир должно быть отдано под некоммерческую аренду. Если такой дом строит инвестор, то он может получить поддержку от государства. Меры поддержки также определяют региональные власти, но в большинстве регионов России еще не принята нормативная правовая база, регулирующая этот вопрос.

Ставки аренды в таких домах устанавливаются государством. Эти квартиры нельзя приватизировать, а договор аренды заключается на срок от одного года до десяти лет — этим некоммерческая аренда отличается от жилья по социальному найму. На квартиры по соцнайму могут претендовать малоимущие граждане, им жилье предоставляется бесплатно, его можно приватизировать, но в большинстве случаев ждать такого жилья можно десятки лет.

В начале апреля президент Владимир Путин поручил правительству до 1 сентября представить предложения о мерах по повышению инвестиционной привлекательности проектов строительства жилья для коммерческой и некоммерческой аренды. Ранее, в феврале «Дом.РФ» сообщал, что совместно с Минстроем разработает концепцию программы строительства некоммерческого социального арендного жилья. Тогда параметры финансирования программы не раскрывались. Планировалось, что в 2020 году будут систематизированы все категории граждан, имеющих право на поддержку, и создан механизм компенсации льготной арендной ставки.

Запуск программы строительства некоммерческого арендного жилья позволит обеспечить жильем более 980 тыс. семей до 2024 года, указано в обзоре «Дом.РФ». Программа будет рассчитана на «семьи с доходом ниже среднего и отдельные социальные категории» граждан.

Заявленный проект, по подсчетам «Дом.РФ», позволит построить дополнительно около 56 млн кв. м, это обойдется примерно в 4 трлн руб. Реализация такой программы, как сказано в отчете, возможна «за счет внебюджетного источника» — к ней планируется привлечь частных инвесторов. При этом затраты бюджета в 2020–2024 годах составят около 650 млрд руб. — эти деньги планируется использовать для субсидирования арендной ставки инвесторам до рыночного уровня. В обзоре не указано, планируется ли выделять деньги из федерального или из региональных бюджетов и по какой арендной ставке планируется сдавать социальное жилье.

РБК направил запрос в «Дом.РФ». Источник, близкий к госкомпании, подтвердил, что создание программы некоммерческого арендного жилья в таких параметрах обсуждается, но пока эта мера находится на начальном этапе проработки и не утверждена.

Необходимость развития рынка некоммерческой аренды жилья в обзоре объясняется тем, что доходы около 40% российских семей ниже среднего уровня и эти семьи не могут делать регулярные выплаты по ипотеке. «Даже с учетом развития программ государственного субсидирования ипотечного рынка существует предел для поддержания или увеличения доступности ипотеки. Для таких семей необходимо рассматривать альтернативные формы поддержки», говорится в отчете. Кроме того, согласно данным «Дом.РФ», сейчас государством накоплены обязательства по обеспечению жильем более чем 4 млн семей в рамках отдельных программ, из них — не менее 2,4 млн очередников. Средний срок ожидания в очереди составляет 20 лет.

В апреле «Дом.РФ» представил план помощи застройщикам жилья. Одной из антикризисных мер в нем рассматривался выкуп нераспроданных квартир у застройщиков. В плане указано, что эти квартиры могут использоваться в том числе для формирования фонда некоммерческой аренды. Однако пока в Жилищном кодексе не закреплена возможность передавать в фонд отдельные квартиры в жилых домах.

Аренда в «серой» зоне

Рынок арендного жилья, по данным «Дом.РФ», составляет 240 млн кв. м (около 9% всего жилого фонда многоквартирных домов). В арендованном жилье проживают около 10% россиян. Официально регистрируется только 5 тыс. договоров в год. Учитывая то, что сдают жилье в аренду в России 4,5 млн человек, сегодня этот рынок можно назвать преимущественно «серым», признавали ранее в «Дом.РФ».

Рыночную аренду «Дом.РФ» предлагает развивать через создание специальной категории паевых инвестиционных фондов (ПИФ), говорится в обзоре. Эти ПИФы смогут действовать бессрочно, иметь возможность инвестировать в строящиеся дома с отделкой, меблировкой и необходимой инфраструктурой. Появится также возможность формирования арендного объекта из отдельных секций или выделение для аренды отдельного этажа. Паи такого фонда должны быть доступны широкому кругу неквалифицированных инвесторов.

Некоммерческая аренда пока не получила широкого распространения, констатирует адвокат Forward Legal Карим Файзрахманов. Отдельные регионы приняли нормативные акты, которые касаются оснований предоставления такого жилья, но для этого сперва нужно построить наемные дома, а этим никто не занимается, указывает Файзрахманов. Примеры арендного жилья носят единичный характер, такие дома есть в Москве и Санкт-Петербурге, но широкого распространения такая практика не получила, подтверждает руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.

Какие скидки по аренде могут получить участники программы

Если распределить 650 млрд руб. на 980 тыс. семей на пять лет до 2024 года, то получится субсидия около 11 тыс. руб. в месяц. Если брать за основу четыре года (поскольку программа еще не запущена), то это уже почти 14 тыс. руб. в месяц.

Средняя цена аренды условной «двушки» в Москве сейчас составляет около 55 тыс. руб в месяц, соответственно, эта субсидия составит 20–25% от аренды, отмечает директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова. Если сократить цену аренды на эту субсидию, получится 40–45 тыс. руб. в месяц за условную «двушку». «Такая ставка вряд ли подойдет семьям с доходом ниже среднего, им в Москве нужно компенсировать не менее 50%. Но в регионах, где ставки аренды ниже, компенсация будет более ощутима», — признает эксперт. По мнению Широковой, логично было бы в среднем предоставлять скидку в 20%, а для отдельных категорий, например врачей и учителей, субсидию сделать больше.

Запущена программа поддержки застройщиков через «Дом.РФ»

По информации “Ъ”, менее чем через месяц застройщики смогут начать продавать государству не распроданное на открытом рынке жилье в строящихся домах. Владимир Путин поручил правительству до 1 мая предоставить на эти цели «Дом.РФ», который и будет оператором закупок, госгарантии в размере 50 млрд руб. Квартиры планируется распределить между очередниками, в том числе на условиях долгосрочного социального найма. Девелоперы подчеркивают, что в результате помощь получат в первую очередь неэффективные игроки, так как именно им не удается распродать все квартиры. Но эксперты сомневаются, что доходы окажутся высокими.

«Дом.РФ», как единый институт развития в сфере жилищного строительства, до 1 мая должен получить госгарантии на 50 млрд руб. для приобретения стандартного жилья у застройщиков — такое поручение дал правительству Владимир Путин. Неделю назад на совещании по поддержке строительной отрасли президент утвердил первый антикризисный пакет, в который в том числе вошел выкуп нераспроданного жилья.

По данным трех независимых источников “Ъ”, механизм заработает уже во второй половине мая.

Идея выкупа жилья принадлежит самому «Дом.РФ». Еще в начале апреля компания предложила направить выкупаемые квартиры для обеспечения граждан жильем по социальным программам, включая очередников и многодетные семьи. Позже такую возможность допустил глава Минстроя РФ Владимир Якушев. По версии «Дом.РФ», квартиры можно передавать через социальный наем на длительный срок: «Выкуп позволит сформировать фонд некоммерческой аренды, обеспечить жильем очередников, а нераспределенное жилье впоследствии возможно продать на открытом рынке для компенсации бюджетных затрат».

Формирование пула некоммерческого арендного жилья позволит до 2024 года обеспечить новыми квартирами более 980 тыс. семей, а застройщики смогут ввести свыше 58 млн кв. м жилья, говорится в презентации «Дом.РФ» (есть у “Ъ”). Там же указывается, что если все госпрограммы, связанные с улучшением жилищных условий тех или иных категорий граждан, будут ориентированы на выкуп строящегося жилья, то у участников девелоперского рынка в кризис появится дополнительный спрос более чем на 100 млрд руб.

В кризис 2008–2009 годов аналогичная мера поддержки была запущена в Москве, отмечает глава «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Но тогда, уточняет она, квартиры выкупались только у определенных игроков, включая СУ-155, которая обанкротилась спустя десять лет, и «Главмосстрой»: команда экс-мэра Юрия Лужкова считала эти компании системообразующими для города.

Почему небольшие застройщики уходят с рынка

Точный порядок работы нового механизма пока неизвестен. Однако исполнительный директор фонда «Институт экономки города» Татьяна Полиди ожидает, что жилье у застройщиков будут покупать по фиксированной минимальной цене. Те же застройщики, у которых оказались свободны из-за кризиса производственные мощности, могут получить госзаказ на подрядные работы, добавляет эксперт. По ее мнению, чтобы загрузить всю стройиндустрию, нужно увеличить объем бюджетных средств, выделяемых, например, на переселение граждан из аварийного жилищного фонда: «Сегодня на эти цели на 2019–2024 годы предусмотрено 507 млрд руб., что явно недостаточно для кардинального решения проблемы».

«Сейчас предлагается выкуп нереализованных квартир в готовых домах,— отмечает гендиректор Level Group Кирилл Игнахин.— Но у успешных застройщиков обычно остается не более 10% непроданных помещений после ввода объекта в эксплуатацию. Поэтому было бы правильнее говорить о выкупе корпусами и в новых проектах на ранних стадиях, а не в тех, которые уже фактически завершены».

Эксперты призывают не «одаривать» российских очередников жильем

МОСКВА, 15 февраля — РИА Новости, Марина Заблудовская. Строительство жилья для очередников в России за счет бюджета бесперспективно, а нерыночные механизмы предоставления бесплатного жилья отдельным счастливцам-очередникам ничуть не помогают развитию рынка недвижимости, считают эксперты, опрошенные РИА Новости. Оптимальным решением жилищной проблемы для льготных категорий граждан, на их взгляд, является предоставление им квартир в доходных домах, а также стимулирование к покупке недвижимости с помощью доступных ипотечных инструментов и льготных программ.

Кто следующий

Механизм решения проблемы обеспечения жильем очередников и бюджетников в России, на первый взгляд, вполне продуман, понятен и эффективен. Однако при детальном рассмотрении к тому, как этот самый механизм реализуется, появляется ряд вопросов еще на уровне формулировок.

В частности, заместитель председателя правления КБ «МИА» Лада Краснова обращает внимание на тонкости в терминологии. К примеру, в Москве существует две очереди на жилье, напоминает она. В одной, по словам эксперта, находятся граждане, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий и вставшие на учет до 1 марта 2005 года – сейчас идет ликвидация как раз этой очереди. После 1 марта 2005 года, продолжает она, когда был введен Жилищный кодекс, появилась другая категория граждан, которые признаны нуждающимися в содействии в улучшении жилищных условий.

Содействие в улучшении жилищных условий, как ранее рассказывал в интервью РИА Новости руководитель департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Николай Федосеев, может происходить в рамках программы «Жилище» с помощью ее механизмов. К ним относятся бесплатное предоставление жилья по договорам социального найма и бесплатное предоставление жилья по договорам безвозмездного пользования (так происходит с детьми-сиротами и инвалидами с нарушениями функций опорно-двигательного аппарата, а также многодетными семьями с пятью и более детьми).

Кроме того, в Москве действует особый механизм предоставления жилья очередникам – наем в бездотационных домах. «Квартиры в таких домах нельзя приватизировать, а плата за наем жилья в них несколько больше, чем при социальном найме. Кроме того, жилищно-коммунальные услуги проходится оплачивать без всяких дотаций города. Но при этом и получить такое жилье можно, не ожидая в очереди 20 лет», — объяснял Федосеев. Беседуя с агентством, он подчеркивал, что это жилье в полном смысле слова доступное, ведь за однокомнатную квартиру в бездотационном доме семья платит с учетом коммунальных платежей и стоимости аренды около 5 тысяч рублей в месяц, за трехкомнатную – порядка 10 тысяч.

А вот в отношении ветеранов войны, как утверждает член Общественного совета Министерства регионального развития, заведующий кафедры «Технология и организация строительного производства» МГСУ Азарий Лапидус, проблема с жильем и вовсе решена на 100%, по крайней мере, по бумагам.

От Москвы до самых до окраин

Каждый из субъектов РФ выбрал свой путь решения проблемы очередников, замечает Краснова. Москва, по словам эксперта, чтобы ускорить ликвидацию очереди, стимулирует стоящих на жилищном учете горожан к самостоятельной покупке жилья, датируя стоимость квадратного метра. «Если очередники покупают жилье у города, то стоимость квадратного метра рассчитывается исходя из времени их нахождения в очереди. Здесь есть повышающие и понижающие коэффициенты. Условно говоря, 10 лет принято за единицу: если семья стоит больше 10 лет – коэффициент понижающий, а если меньше – повышающий. Максимальный коэффициент 1,7, а минимальный — 0,3», — поясняет собеседница агентства.

На предоставляемую площадь и стоимость жилья также влияет и количество членов семьи, подчеркивает Краснова. «Бывали случаи, когда семья очень долго стояла в очереди и в итоге стоимость квадрата могла составить 10-20 тысяч рублей для Москвы. В социальных программах это возможно», — утверждает эксперт.

Для Москвы, по словам Красновой, наиболее интересным способом обеспечения очередников жильем является «Социальная ипотека», так как в этом случае вырученные денежные средства поступают в городской бюджет. Кредиты по этой программе выдаются со ставкой 9,5% годовых, но при этом ставка бюджетом не датируется, подчеркивает собеседница агентства.

Другие регионы России устанавливают свои правила и условия предоставления жилья очередникам.

«Например, в каких-то регионах люди могут взять любой коммерческий кредит, но какая-то его часть будет датирована из бюджета. Такая схема в частности применяется в Казани», — говорит собеседница агентства.

Правда, добавляет она, появились и субъекты федерации, где жилье начали строить и выделять людям по принципу доходных или бездотационных домов. Например, в Новосибирске совместно с АИЖК сделали программу именно для бюджетников – молодых ученых. «Для них были отстроены специальные дома для сдачи в аренду. Сумма аренды определялась в зависимости от возраста, лет нахождения в очереди, а также значимости того или иного ученого», — поясняет Краснова.

На решение вопроса доступного жилья для льготников направлены и некоторые программы Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (РЖС). Так, в целях содействия обеспечению жильем льготных категорий граждан с применением механизмов ЖСК Фонд РЖС осуществляет передачу земельных участков кооперативам в безвозмездное срочное пользование. После ввода в эксплуатацию построенных объектов участки будут переданы бесплатно в собственность членов кооператива.

Также в Фонде РЖС напоминают, что граждане, имеющие трех и более детей, имеют право получить бесплатно земельные участки, в том числе для индивидуального жилищного строительства. А такой механизм продажи земельных участков, как «голландские» аукционы, позволит добиться удешевления жилья эконом-класса на 10-20% от цены Минрегиона.

Соседи «за бугром»

Одна из главных социальных проблем российского жилищного рынка, по мнению Лапидуса, резкий перекос количества частников (в районе 90%) по отношению к количеству арендаторов. При этом, констатирует собеседник агентства, сложилась она искусственно, в начале 90-х годов XX века, когда государство просто взяло и «подарило» всем по квартире, дав старт бесплатной приватизации. Ни в одной цивилизованной стране нет такой ситуации, сетует собеседник агентства.

Поэтому в вопросах решения проблем социального жилья эксперты рекомендуют присмотреться к опыту зарубежных стран.

Говоря о зарубежном опыте решения проблемы очередников, советник президента ФСК «Лидер» Григорий Алтухов указывает тот факт, за рубежом практически не предоставляют социальное жилье в собственность. «Там возможны льготные ставки аренды, даже бесплатная аренда и практически невозможно добиться выселения, но права собственности остаются за государством», — замечает эксперт.

В свою очередь генеральный директор Tekta Group Дмитрий Коновалов замечает, что в Европе рынок социального жилья условно можно разделить на три основных сегмента: социальное жилье, коммерческий наем и социально-ориентированный наем. Жилье на условиях социального найма, по его словам, предоставляется гражданам, которые находятся на попечении государства, например, инвалидам, и ряду других категорий населения. Обладателей такого жилья немного, и они не платят за квартиру и коммунальные услуги, поясняет собеседник агентства.

С помощью коммерческого найма, продолжает Коновалов, можно снять квартиру в блочном доме или поселиться в частном, договорившись о стоимости жилья напрямую с владельцем недвижимости. А вот социально-ориентированный найм, как замечает эксперт, является самой популярной формой аренды жилья в Германии (50% арендаторов) или Голландии (75% арендаторов). «В США на рынке социального жилья работают три специальные программы: строительство социального жилья для бедных, субсидии на приобретение и строительство собственного жилья, субсидии на аренду и отопление жилища», — напоминает генеральный директор Tekta Group.

Социальное жилье в Европе также поддерживается различными государственными субсидиями, грантами и налоговыми льготами, добавляет генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. «Обычно таким жильем в той или иной форме владеет государство, и граждане, получившие его, могут либо выплачивать аренду на льготных условиях, либо выкупить квартиру по специальной долгосрочной ипотечной программе. Льготы по ипотечным процентам практикуются в Ирландии, Бельгии, Голландии, Дании», — рассказывает собеседница агентства.

Без компромиссов

Эксперты ГК «СУ-155» убеждены, что жилищную проблему в России нужно решать комплексно, в общем, не разделяя ее на проблемы очередников, бюджетников и всех остальных. По данным ГК «СУ-155», чтобы поднять норму обеспеченности жильем, в пересчете на каждого жителя России необходимо строить 0,8-1 квадратных метров жилой площади в год, то есть в общей сложности 100-140 миллионов квадратных метров.

Сейчас же во всей стране строится 65,2 миллионов квадратных метров в год (данные за 2012 год), и это с учетом дачного домостроения, сообщают в пресс-центре «СУ-155».

С этим не вполне соглашается заведующий кафедры «Технология и организация строительного производства» НИУ МГСУ Лапидус. Он убежден, что как таковое увеличение объемов строительства жилья – это не выход. Разумеется, возводимого жилья под социальные нужды сейчас не хватает, подтверждает он, но прежде чем ударно увеличивать объемы строительства, нужно провести ревизию списка очередников.

А вот Алтухов и вовсе убежден, что строительство бюджетного жилья в том виде, как оно существует сейчас, бесперспективно. По его мнению, бюджетное жилье сегодня пытается решить проблемы тех, кто не может позволить себе улучшение жилищных условий даже с учетом продажи старой недвижимости. Нерыночные же механизмы предоставления бесплатного жилья отдельным «везунчикам»-очередникам, по словам собеседника агентства, ничуть не помогают развитию рынка недвижимости.

С экспертом солидарен генеральный директор ГК «Простор», президент Гильдии риэлторов Москвы Сергей Саяпин. По его мнению, в настоящий момент проблема предоставления бесплатного жилья нуждающимся в улучшении жилищных условий не имеет эффективных законченных решений ни в одном из регионов РФ.

Все дело в том, что сейчас государство стремится монетизировать отношения с гражданами, что слабо коррелируется с ранее взятыми на себя обязательствами по обеспечению их жильем, рассуждает собеседник агентства. «Само понятие «социальной нормы» жилья уже фактически упразднено — муниципалитеты не готовы решать проблемы семей, малообеспеченных жилплощадью, а вынуждены решать их только при расселении ветхого или аварийного жилого фонда», — сетует Саяпин.

Будущее за арендой

Собеседники РИА Новости предлагают несколько вариантов решения проблемы социального жилья в России. Во-первых, считают они, стимулировать покупательскую способность людей нужно за счет создания для них хороших условий труда и дохода, а также за счет всевозможных дотаций и льгот со стороны государства.

Как утверждает советник президента ФСК «Лидер» Алтухова, большая часть из так называемых «бюджетников» – это люди трудоспособного возраста с профессиональным образованием и зачастую социально важными профессиями. Эксперт убежден, что гораздо эффективнее – в стратегическом плане, на срок в 10-30 лет – обеспечить этих людей нормальным уровнем дохода, что позволит им выйти на рынок недвижимости самостоятельно.

Во-вторых, участники рынка указывают на необходимость развития механизмов социального найма жилья без права приватизации и доходных домов.

«Важно объяснить людям, что, конечно, можно стоять 10 лет в очереди на квартиру и так и не получить ее, а можно уже на второй год въехать в жилье по найму», — говорит например, Лапидус.

Кстати, собеседник агентства отмечает одно неоспоримое преимущество арендного жилья – оно высвобождает людей от привязок к месту. Именно по этой причине, утверждает Лапидус, на Западе так легко расстаются с рабочими местами, переезжая, скажем, из Сан-Франциско в Лос-Анджелес или в Нью-Йорк.

Если сейчас половину того жилья, которое идет на предоставление льготным категориям, перевести «в наем» с дотацией на ЖКХ, то уже через 10-12 лет в России появится достаточно серьезный работающий рынок аренды, в том числе социальной, с оптимизмом резюмирует эксперт.