Строительство жилых домов под переселение

• Автострахование
• Жилищные споры
• Земельные споры
• Административное право
• Участие в долевом строительстве
• Семейные споры
• Гражданское право, ГК РФ
• Защита прав потребителей
• Трудовые споры, пенсии

• Главная
• Статьи и комментарии ПЦ «Логос»
• Снос для целей застройки. Диалоги с застройщиком

Если земельный участок и находящийся на нем жилой дом изымается для государственных или муниципальных нужд, то о соответствующем решении собственник должен быть уведомлен в письменной форме не позднее, чем за год до предстоящего изъятия. Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, уполномоченный орган власти, принявший такое решение, может предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Однако, данные положения не применимы к отношениям собственника с застройщиком, которому земельный участок предоставлен в аренду под строительство жилого дома. Как правило, условием такого договора аренды является самостоятельное расселение организацией-застройщиком жильцов жилых домов, расположенных на предоставленном земельном участке.

Могут ли заставить продать?

Если при изъятии земельного участка и жилого помещения для муниципальных и государственных нужд законом предусмотрена возможность принудительного выкупа, то при сносе застройщиком домов в рамках программы «регенерации кварталов ветхих домов» такой возможности нет. Это означает, что собственник вправе предложить застройщику любую, самую невероятную выкупную цену за свою собственность – «хочешь – покупай, не нравится цена – уходи». Иногда можно услышать следующее мнение: мол, собственник, который отказывается продавать или завышает выкупную цену за свое жилье, злоупотребляет правом, тем самым причиняет вред застройщику, что неправомерно. Некоторые даже пытаются обосновать возможность и право застройщика в таком случае обратиться в суд с иском о понуждении собственника заключить договора купли-продажи жилого помещения (земельного участка). Такого рода соображения не основаны на нормах права.

Однако, в том случае, если застройщик не может найти общий язык с собственниками жилых помещений (земельного участка), в частности, предлагаемая компенсация не устраивает последних, застройщик может пойти на крайние меры.

Вам пожар, залив или бульдозер?
Возможные методы

Если взять статистику пожаров, то, думаю, что дома чаще загораются в тех кварталах, где земля «отдана» муниципалитетом застройщику для целей строительства. Земельные участки под такими домами, как правило, не прошли процедуру межевания и не поставлены на кадастровый учет, а значит, не являются собственностью граждан, проживающих в таком доме. Как правило, какая-то часть граждан-собственников жилых помещений особенно не торгуясь, соглашается на условия застройщика, заключает договор мены и переезжают на новое место жительства. Другая часть граждан более требовательна, но и с ними застройщик может договориться. И есть, условно, третья «группа» жильцов, которая вообще не собирается покидать насиженное «гнездышко», мотивируя тем, что «здесь родился, здесь и умру» или выдвигает требования, которые застройщик выполнить не в состоянии (например, вместо однокомнатной квартиры, предоставить три трехкомнатных)… С последними договориться нельзя… И тогда, в доме с несговорчивыми жильцами может произойти пожар, его несущие конструкции, случайно может повредить бульдозер, может прорвать отопление зимой и т.д. и, как следствие таких событий, дом может стать аварийным. Это означает, что жить в таком доме опасно для жизни.

Признание дома аварийным и подлежащим сносу согласно статье 32 Жилищного кодекса РФ является основанием предъявления собственникам помещений в доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае неисполнения данного требования, и земельный участок, и указанный дом, на нем находящийся, подлежит изъятию для муниципальных нужд. После того, как дом приобрел признаки аварийности, застройщик уже увереннее настаивает на продаже ему жилого помещения. Ведь если дом признают аварийным, то по иску уполномоченного органа власти собственника выселят уже на основании решения суда, где будет определен и размер выкупной цены, которая, возможна, будет меньше чем та, что предлагает застройщик сегодня.

Однако, на самом деле, застройщику не выгодно ждать решения о признании дома аварийным, которое, к тому же, может быть обжаловано в суде. Кроме того, чтобы участок и аварийный дом изъять для муниципальных нужд, требование о сносе или реконструкции необходимо предъявить сначала собственникам. И если такое требование не выполнено, уполномоченным органом принимается решение об изъятии жилых помещений и земельного участка. После этого, уполномоченный орган власти обратится в суд с иском о выкупе жилого помещения. На все эти «мероприятия», включающие в себя судебные разбирательства, может уйти достаточно времени. Между тем, просрочка начала строительства и, как следствие, нарушение сроков сдачи объекта в эксплуатацию повлекут для застройщика немалые убытки. Поэтому встречаются в практике случаи, когда застройщик сносит дом с нерасселенными жильцами (пока, они, скажем, на работе). Ведь потом проще судиться с собственником, который требует возместить ему ущерб, причиненный уничтожением жилого помещения, чем идти тернистым путем переговоров.

Лучше, когда участок в собственности. Однако, надо отметить, что если земельный участок под многоквартирным жилым домом сформирован, имеет кадастровый номер, т.е. находится в собственности жильцов, собственники помещений в таком доме находятся в более выгодном положении, чем те, кто не озаботился оформлением прав на землю. Даже в случае гибели недвижимого имущества, находящегося на сформированном земельном участке, застройщик не вправе начинать строительство, пока не выкупит его у собственников участка. Собственники участка, жители, например, сгоревшего дома, вправе потребовать за участок выкупную цену, в размере, который позволит им приобрести иные жилые помещения.

15 октября 2008г. Александр Отрохов, адвокат, Правовой центр «Логос»

Рекомендуем по теме:

Рекомендуем также более позднее обобщение практики «Расселение аварийного дома, предоставление жилья. Судебная практика ВС РФ» в котором содержатся некоторые комментарии в форме «вопрос-ответ» к обзору судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденному Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014 года

Как устроена программа реновации

1. Что такое реновация жилищного фонда?

С 1998 года в Москве действовала программа сноса пятиэтажек первого периода индустриального домостроения. В нее вошли дома сносимых серий, построенные в период с 1957 по 1968 год. К моменту завершения программы оказалось, что и среди домов несносимых серий, построенных в тот же период, много ветхого жилья — дома были рассчитаны на эксплуатацию в течение 25–50 лет, эти сроки уже истекли или истекут в ближайшие годы.

Чтобы не дать такому жилью превратиться в аварийное и непригодное для жизни, была разработана программа реновации: за 15 лет планируется снести более 5 тысяч домов, а на их месте построить современное комфортное жилье, срок эксплуатации которого, при надлежащем обслуживании и своевременном ремонте, составит более 100 лет.

Кроме того, программа реновации включает возведение в тех районах, где сносятся старые дома и строятся новые, объектов социальной инфраструктуры: школ, детских садов, поликлиник и мест досуга, а также развитие транспортной сети. Планируется благоустройство города по современным стандартам: озеленение, создание парков, велодорожек, спортивных площадок. В новых кварталах также планируется строительство дополнительных мест для парковки.

2. Какие дома попали в список под снос?

Изучив техническое состояние домов, проконсультировавшись с депутатами местного самоуправления и старшими по домам, проведя телефонные опросы жителей, Правительство Москвы в 2017 году составило список домов — претендентов на снос.

В него вошли в основном находящиеся в ветхом состоянии многоквартирные дома первого периода индустриального домостроения, возведенные по типовым проектам с использованием типовых стен и перекрытий, а также дома, построенные раньше 1957 года, но имеющие сходные характеристики с домами первого периода индустриального домостроения, и некоторые девятиэтажки.

Добротные комфортные дома в удовлетворительном состоянии в список не вошли. Проблемы таких домов сейчас решаются в рамках программы капитального ремонта.

Затем предложенный московским Правительством список был вынесен на голосование жителей этих домов. Оно проводилось с 15 мая по 15 июня 2017 года. В этот период можно было проголосовать за или против сноса дома, а также на основании решения общего собрания собственников предложить включить свой дом в итоговый перечень.

Сейчас включить дом в программу нельзя. Но отказаться от реновации по-прежнему можно.

3. Куда переселяют жителей сносимых домов?

Жителей сносимых домов — собственников (независимо от наличия регистрации по месту жительства) и нанимателей по договору социального найма — бесплатно переселяют в новые дома. Им гарантируется предоставление новых квартир в том же районе, включая районы Центрального административного округа (в Зеленограде и ТиНАО — в пределах административного округа).

Более того, за счет волнового переселения в большинстве случаев квартиры предоставляются как можно ближе к месту прежнего проживания.

Стартовые дома строятся в тех же районах, где расположены дома, предназначенные для расселения и сноса. С ними можно ознакомиться на карте спецпроекта mos.ru о реновации.

4. Какие дома строятся в рамках программы реновации?

Основные требования к домам, строящимся в рамках программы реновации:

• дома должны быть построены из современных материалов (монолит или панели нового поколения), по современным проектам — с лифтами и просторными подъездами;
• перепад между уровнем входа в подъезд и уровнем пола входного вестибюля должен быть минимальным, а уровень пола вестибюля и лифтовых холлов — единым, чтобы инвалид или мама с коляской могли беспрепятственно заходить в дом и подниматься на любой этаж;
• балконы и лоджии должны быть застеклены, для кондиционеров должны быть предусмотрены специальные корзины;
• входы в жилую часть дома должны располагаться преимущественно со двора, а в помещения общественного назначения — со стороны улицы;
• потолки в новых квартирах должны быть выше, а звукоизоляция значительно лучше, чем в панельных пятиэтажках.

5. Какие квартиры предоставляются в рамках программы реновации?

В рамках программы реновации предоставляются равнозначные квартиры: жилая площадь и число комнат в них не меньше, чем в старой квартире, а общая площадь в итоге даже больше, в первую очередь за счет более просторных помещений общего пользования (кухонь, прихожих, коридоров, ванных, туалетов). Стандарты отделки новых квартир можно посмотреть на странице спецпроекта о реновации на mos.ru. Доплачивать за увеличение площади не нужно.

Участникам программы реновации гарантируются квартиры с чистовой отделкой комфорткласса, не требующей проведения дополнительных ремонтных работ. В них в обязательном порядке устанавливается вся необходимая сантехника: ванна, унитаз, раковина, полотенцесушитель; на кухне — плита и мойка. Если в квартире есть какие-либо недоработки по ремонту, вы можете сообщить о них в центр информирования по переселению — его сотрудники помогут вам решить этот вопрос. Платить за устранение недостатков не нужно.

Квартиры предоставляются в собственность. Нанимателям квартир в отселяемых домах по договорам социального найма по их желанию новую квартиру могут дать также на основании договора социального найма.

6. Мы стоим в очереди на улучшение жилищных условий. Будет ли учтено это обстоятельство?

Да. В рамках программы реновации очередники могут получить без очереди новые квартиры с одновременным улучшением жилищных условий по нормам предоставления жилой площади в зависимости от состава семьи. Двух переездов не потребуется. С жилищного учета после получения жилья они снимаются.

Но также можно получить равнозначную квартиру или — при необходимости — равноценное жилье или денежную компенсацию. В этом случае очередники сохраняют свое право состоять на учете.

7. Можно ли за дополнительную плату приобрести квартиру с большим числом комнат и большей площадью, чем та, которую предоставят бесплатно?

Да, возможность приобрести квартиру с доплатой за большую площадь и с большим количеством комнат либо несколько квартир предусмотрена программой реновации. Стоимость устанавливается рыночная, но участнику программы реновации предоставляется скидка в размере 10%. Ею можно воспользоваться только один раз.

Жилье можно выбрать только в домах, в которые идет переселение по программе реновации, и только в своем районе.

Также есть ограничение: максимальная площадь жилья, полученного с доплатой, не может превышать 100 квадратных метров.

Доплату можно сделать как из собственных, так и из кредитных средств. Также можно использовать для улучшения жилищных условий материнский капитал, жилищные субсидии, государственные жилищные сертификаты и другие не запрещенные законом источники средств.

Заявление о желании приобрести жилье большего размера нужно подать в Фонд реновации в течение 30 календарных дней со дня получения проекта договора, предусматривающего переход права собственности на равнозначную квартиру.

Если вы уже переехали, в течение ближайших 2-х лет с момента оформления в собственность по договору мены равнозначной квартиры вы можете приобрести еще одну квартиру общей площадью не более 100 квадратных метров со скидкой 10%. Приобрести дополнительную квартиру по Программе реновации возможно однократно.

8. Возможно ли получить денежную компенсацию взамен квартиры?

Да, собственник квартиры может написать соответствующее заявление в Департамент городского имущества города Москвы и получить за свою квартиру компенсацию в размере рыночной стоимости.

Направить заявление на выплату компенсации участники программы могут в течение 30 дней с момента получения собственником проекта договора, предусматривающего переход права собственности на равнозначную квартиру. Ранее этого срока получение компенсации невозможно.

9. Что будет с ранее уплаченными взносами на капитальный ремонт?

После включения дома в программу реновации ее жители освобождаются от уплаты взносов за капитальный ремонт. Ранее уплаченные взносы направляются на строительство новых домов.

10. Каким образом будет решаться вопрос по долгам за ЖКУ? Какие меры будут приняты к должникам?

Реновация не имеет отношения к данной проблеме. Переселение жителей в новые квартиры будет осуществляться вне зависимости от наличия у них задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг в старых квартирах. Переезд в новую квартиру не освободит должника от обязанности выплатить свой долг.

Никаких специальных мер к должникам в связи с реализацией программы реновации приниматься не будет. Для переезда им будут предоставлены точно такие же квартиры, как и жителям, которые не имеют задолженности по оплате ЖКУ.

11. Квартира в доме находится в залоге у банка (ипотечная квартира). Вправе ли будет банк потребовать в случае сноса дома досрочного погашения кредита?

Нет. В тот момент, когда вы будете регистрировать права на новую квартиру в Росреестре, предмет залога будет автоматически перенесен с квартиры в снесенном доме на квартиру, предоставленную по программе реновации. Условия договора об ипотеке при этом не меняются.

12. Как переехать?

Непосредственно перед переселением участники программы реновации получают письма с предложением о переезде. Они вручаются лично в руки или опускаются в почтовый ящик.

После получения письма вам будет необходимо осмотреть предложенное жилье. Если вам понравится предложенная квартира и вы будете готовы к переезду, вам нужно будет оформить согласие на переселение.

Помощь при переезде могут получить не только льготные категории граждан, но и другие москвичи. Для этого нужно оставить соответствующую заявку в центре информирования по переселению.

Подробнее об этапах переезда по программе реновации вы сможете узнать, воспользовавшись сервисом на mos.ru.

13. Сохраняются ли при переезде места в школах, детских садах для детей, уже их посещающих, в случае, если новый дом будет в другом микрорайоне?

Смена места жительства не влечет за собой обязательную смену школы или детского сада.

Родители вправе сами решать, оставить ребенка учиться в прежнем образовательном учреждении или перевести в новое.

14. Как учитываются интересы собственников нежилых помещений в пятиэтажках?

Собственники нежилых помещений получат равноценную денежную компенсацию за свои помещения.

15. Как сносятся старые дома? Учитываются ли интересы жителей соседних домов?

Программа реновации предусматривает, что снос старых домов и строительство новых домов будет осуществляться поквартально. Точечный снос возможен как исключение — только для отдельно стоящих многоквартирных домов.

На программу реновации в полной мере распространяются федеральные и городские законы о контроле качества строительных работ и о соблюдении тишины в ночное время и по выходным дням.

Проекты организации строительства новых домов будут составлены с таким расчетом, чтобы исключить какой-либо ущерб близлежащей застройке.

Воду или отопление в домах, расположенных в одном квартале с домами, подпадающими под реновацию, не отключают.

16. Где можно получить информацию о программе реновации?

Больше узнать о программе вам поможет раздел mos.ru, посвященный реновации.

Получить информацию о реновации вы также можете: