Генеральный план (генплан) застройки коттеджного поселка. Что это? И как им пользоваться? на сайте Недвио

Каждое поселение в РФ должно иметь утвержденный генеральный план. Такое решение было принято Градостроительным кодексом еще в 2004 году.

С тех пор, хаотичная загородная застройка в Подмосковье осталась в прошлом. Как показывает опыт, дома в коттеджных поселках без единого плана и архитектуры, редко пользуются спросом. Перед покупкой коттеджа в поселке-новостройке, потенциальные владельцы желают знать, на что можно будет рассчитывать в будущем. Для этого они внимательно изучают местность, окружение, инфраструктуры, 3-D эскизы и даже фото будущего поселка с вертолета.

Покупатели домов и участков стали гораздо более осведомленными, и сегодня мало кого удивишь коттеджным поселком, в инфраструктуру которого входит только асфальтированная дорога, а из развлечений — созерцание леса или прогулки на природе. В грамотно спроектированном генеральном плане должны быть изначально предусмотрены все нюансы застройки загородного поселка еще до начала его строительства.

Что такое генплан и зачем он нужен?

Генплан поселка – это основной документ застройщика загородной недвижимости. Он состоит из множества карт и пояснительной (текстовой) части. На картах отображена перспектива развития территории КП, то как он будет выглядеть через несколько лет.

Разница с обычными картами состоит в том, что на них изображается не определенный объект, а функциональная зона. Она определяет для каких именно функций будет предназначена та или иная территория поселка.

Примеры функциональных зон:

• торговая – рынки, торговые центры, супермаркеты;
• промышленная – различные небольшие мастерские, СТО и другие;
• рекреационная – парки, пляжи, базы отдыха;
• развлекательные – детские игровые центры, аттракционы, кинотеатры;
• жилая – для постройки жилого сектора;
• общественно-деловая – банки, медцентры и коммунально-бытовые объекты, детские сады.

По утвержденному ГП, по закону, в каждой зоне можно строить только объекты, соответствующие ее назначению. Кроме того, в нем оговаривается сохранность экологии, защита окружающей среды.

Ознакомившись с этим документом, покупатель решит насколько ему подходит будущая инфраструктура, стоит ли останавливать выбор или поискать более приемлемый вариант.

Для каких целей составляется генеральный план?

Все большие и маленькие поселения должны иметь генплан. Его основные задачи:

1. предотвратить конфликты в сфере архитектуры и градостроения;
2. борьба с несанкционированной застройкой, самостроем;
3. гармоничное развитие населенных пунктов;
4. предупреждение транспортных пробок, дефицита детсадов, школ и других объектов социального обслуживания.

Все эти проблемы негативно сказываются на жизни людей в населенных пунктах. Генеральный план – решает все проблемы еще до их возникновения, если застройщик придерживается его во всех деталях.

Как создается генплан коттеджного поселка?

Для того, чтобы получить высокий и стабильный спрос на недвижимость, девелоперы стараются использовать комплексные подходы при разработке архитектурно-строительной концепции и плана застройки КП.

I. Маркетинговое исследование рынка – первый этап проектирования

1. Перед началом разработки ГП проводится анализ, в котором рассматриваются:

• проблемные территории (рвы, канавы, возвышенности) на земельном участке для постройки;
• насколько были востребованы дома в коттеджных поселках с такой концепцией;
• уровень конкуренции на рынке;
• факторы повлиявшие на продажи.

2. Анализируются экономические показатели по основным параметрам:

• темпы роста зарплат в регионе;
• темпы роста (снижения) спроса и предложения;
• темпы поглощения (наполнения) рынка.

3. Формирование образа будущих владельцев.

• доходы и состав семьи;
• возраст ее членов;
• имеющееся жилье в мегаполисе;
• согласие оформить ипотеку;
• социальное положение.

II. Следующим этапом является – разработка генплана

1. Для этого составляется детальная схема земельного участка, она включает в себя следующие детали:

• мероприятия по благоустройству территорий;
• планирование размещения жилых объектов;
• схематичная проектировка коммуникаций;
• вертикальная планировка всего участка.

От того насколько удачно будут сочетаться между собой все вышеперечисленные условия, зависит общий вид и удобство проживания в будущем поселке.

2. Чтобы составить качественный и полезный генеральный план необходимо собрать следующие документы:

• начальные данные об участке (топографическая съемка, фотоматериалы);
• кадастровый план;
• карты местности;
• данные о лесных массивах и водоемах, находящихся в непосредственной близости.

Кроме всех данных, обязателен выезд специалистов на участок, с целью визуального ознакомления с его характеристиками.

III. Планирование транспортных и пешеходных дорог

Потенциальному покупателю очень важно удачное расположение дорог в коттеджном поселке. Практически все жители загородных домовладений работают в столице, поэтому каждое утро стоять в пробке на выезде из поселка — мало кому понравится.

Грамотная разработка схемы автодорог, в итоге, может повысить спрос и цену на дома в коттеджном поселке. Кроме того, транспортные развязки в самом КП должны быть максимально эффективными, и сделаны из качественных материалов.

Также должны обязательно присутствовать тротуары, ведь практически все домовладения рассчитаны на семьи с маленькими детьми и подростками. Наличие пешеходных дорожек будет способствовать их безопасности передвижения по КП.

IV. Инженерные коммуникации

Одна из самых главных составляющих генплана. От того, насколько квалифицированно и правильно будут разработаны системы водоснабжения, канализации, вентиляции, отопления и газоснабжения, зависит комфорт будущих жильцов.

Покупая загородную недвижимость, человек стремится не только к природе и экологии, немаловажным фактором является благоустроенность и комфорт — как минимум, не хуже, чем в городской квартире. Есть множество случаев, когда потенциальный покупатель выбирает более дорогое, находящееся в большей удаленности от МКАД жилье, только из-за наличия всех коммуникаций.

Чертежи разводок всех узлов и аксонометрические схемы неоднократно проверяются, кроме основных в них входят: трубы для ливнестоков, системы пожаротушения и сигнализации.

V. Архитектура

Архитектурное проектирование во многом зависит от типа поселка. В КП эконом класса все дома и остальные объекты строятся в одном архитектурном стиле. При этом может отличаться: этажность, площадь, количество комнат. Отделка и материалы также могут быть разными по цене и качеству.

Домовладения в поселках элитного и бизнес-класса строятся по индивидуальным проектам, не нарушая, при этом, общий дизайн поселка. Предъявляются более высокие требования в целом к архитектурно-градостроительной концепции поселка.

Если застройщик хочет продать свою недвижимость максимально быстро и дорого — для этого приходится прикладывать немало усилий. На рынке острая конкуренция, есть много качественных предложений, поэтому клиент выбирает самое лучшее. Вряд ли человек купит дом, если его окна будут выходить на пустырь или на 2-3 этажа будет один туалет.

VI. Озеленение и ландшафтный дизайн

Мало кто захочет стать владельцем загородного дома, находящихся в полностью асфальтированном городке, зачем «менять шило на мыло»? Точно также можно сказать о зеленых неухоженных территориях.

Сейчас застройщики уделяют большое внимание эстетическому восприятию. Поэтому аккуратно подстриженные газоны, небольшие парки с фонтанами, посаженные деревья — не оставят равнодушными покупателей.

Опытный дизайнер может превратить недостатки земельного участка в достоинства. Даже замшелый пруд можно превратить в прекрасное озеро в центре парка, если подойти к делу творчески.

VII. Утверждение генплана

Это довольно длительный процесс, занимает до 6 месяцев. Сложность состоит в том, что каждый этап и каждый подпункт требуют утверждения в соответствующих инстанциях. Чиновники внимательно проверяют соблюдены ли все строительные нормы и требования закона, в противном случае его не утвердят и отправят на доработку.

В генеральном плане поселка должны присутствовать все чертежи, выполненные в высоком качестве, и с соблюдением стандартов. Пояснения к ним обязаны быть четкими и понятными.

Проект поселка проверяют и утверждают сразу несколько инстанций:

• местный комитет градостроительства и архитектуры;
• органы по охране окружающей среды;
• санэпидемнадзор;
• противопожарный и экологический надзор.

Далее проводятся общественные слушания с местными жителями, где каждый может высказать свое мнение по поводу ГП и, по итогам которых, проект могут одобрить или вернуть обратно на доработку.

Может ли застройщик нарушить (отменить) генплан?

По завершению всех согласований и продолжительных общественных слушаний, генеральный план, наконец, утверждают. После принятия акта отменить его невозможно! Предпринять такую попытку — равносильно составлению нового плана и ожиданию его одобрения.

Изменение генерального плана может быть проведено только в судебном порядке. Но, как показывает практика, суд чаще встает на сторону жителей поселка. В первую очередь, поддерживаются общественные интересы, а не одного человека.

Как пользоваться генпланом?

Генеральный план – очень полезный и необходимый документ для небольших населенных пунктов. В нем оговорено и наглядно показано как в будущем будет выглядеть новый поселок. Какая в нем будет архитектура и инфраструктура, удобства и развлечения и т. д.

Грамотно составленный документ легко понять даже простому обывателю. Ко всем картам и схемам прилагаются пояснения. Потенциальный покупатель, просмотрев ГП уже имеет представление насколько будет комфортно и удобно жить в таком поселке, насколько органично он впишется в окружающую природу. Так что, в некотором смысле, генплан можно считать рекламой для коттеджного поселка.

Строительство дома

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Как решить проблемы обслуживания коттеджного поселка?

Краткое содержание:

Что такое коттеджный поселок с точки зрения закона?

Коттеджные поселки представляют собой застроенные территории, обычно огороженные и охраняемые. Жители коттеджей пользуются дорогами и объектами инженерной инфраструктуры, которые часто воспринимаются ими как «общие», так как они предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. По модели многоквартирных домов и СНТ собственники земель в коттеджных поселках создают товарищества собственников недвижимости или выбирают управляющие организации.

Судебная практика, определяя «коттеджные поселки», применяет п. 2 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ, который предусматривает, что ТСЖ может быть создано собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Исходя из данной нормы можно предположить, что коттеджный поселок должен обладать единством территории и общей инфраструктурой.

Конечно, норма нуждается в дальнейшем толковании и дополнении, ведь основываясь на этом определении невозможно обособить в коттеджный поселок, например, несколько домов, хоть и близко стоящих, но не имеющих общей границы, или отвечающих признаку единства территории, но подключенных к инженерным сетям населенного пункта, в составе которого он находится. Наоборот, на практике встречаются случаи, когда два независимо возникших коттеджных поселка, не имеющих единой территории, пользуются одной инфраструктурой и общей подъездной дорогой или частью общей подъездной дороги.

Ни МКД, ни СНТ.

Суды настаивают, что поскольку индивидуальная жилая застройка имеет свою специфику, то нормы о многоквартирных домах на нее не распространяются. Также к коттеджным поселкам не могут быть применены нормы об СНТ.

Имущество, которым пользуются все жители, не обязательно должно принадлежать в долях всем собственникам коттеджей, соответственно, их обязанности по содержанию такого имущества, коммунальным и другим расходам могут быть различны.

Эта неопределенность, которая на первый взгляд кажется не имеющей никакого отношения к реальной жизни, создает множество проблем на практике, вот только две из них:

1) Как взыскивать эксплуатационные расходы с собственников, не являющихся членами ТСЖ, которые не хотят оплачивать сторожа, ремонт дороги и прочее?

2) Какова судьба земельного участка, который служит для прохода и проезда всех жителей поселка?

Прямых ответов на эти и многие другие вопросы законодательство не содержит.

Собственники должны урегулировать вопросы с содержанием и обслуживанием «общего» имущества самостоятельно: в уставах ТСЖ и гражданско-правовых договорах.

Как взыскивать эксплуатационные расходы с собственников, не являющихся членами ТСЖ?

Допустим, на территории коттеджного поселка имеется ТСН, которое несет расходы по обслуживанию и ремонту общей дороги, водонапорной башни, иного общего имущества, а также расходы по охране. ТСН не вправе требовать от собственника коттеджа платы за пользование общим имуществом, расположенным в границах территории поселка, на равных условиях и в объеме, установленном для членов товарищества (по модели ст. 5 ФЗ РФ от 29.07.2017 г. № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ»). Заключение договора о пользовании объектами инфраструктуры и другим имуществом для такого соседа также не является обязательным в силу принципа свободы договора.

Хорошо известное Определение ВС РФ по гражданскому делу № 5-КГ 20-107-К 2 от 06.10.2020 г. содержит ряд правил, которыми следует руководствоваться, выстраивая отношения с такими лицами:

1) необходимо четко определять, какие именно услуги оказываются собственникам, какими услугами эти собственники фактически пользуются, установить необходимость оказания такой услуги;

2) установить связь между затратами на оказание таких услуг с правом собственника пользоваться принадлежащим ему имуществом и обязанностью его содержать;

3) исследовать расходы на оказание соответствующих услуг на предмет экономической обоснованности и разумности;

4) соотнести сумму испрашиваемых денежных средств за такие услуги с размером обязательств других лиц, которым такие услуги оказаны.

Решение о возложении на собственника обязанности по компенсации тех или иных затрат должно основываться на том, кому принадлежит право собственности на эксплуатируемое имущество.

К примеру, земельный участок, по которому осуществляется проезд к индивидуальному жилому дому, принадлежит на праве собственности ТСЖ. В этом случае ТСЖ вправе требовать плату за проезд и проход по этому участку (сервитут). Размер такой платы должен быть обоснован надлежащим заключением об оценке. При отказе жителя коттеджа от заключения договора об установлении сервитута, ТСЖ вправе установить такой сервитут через суд на основании п. 3 ст. 274 ГК РФ.

В случае, если земельный участок находится в долевой собственности членов ТСЖ, собственники вправе уполномочить ТСЖ или иное лицо на взыскание денежных средств за пользование их имуществом и предусмотреть цели, на которые расходуются такие средства.

Вопрос с инженерными сетями решается иначе. При существующем подключении собственнику объектов коммунального хозяйства (газопровода, ЛЭП, водопровода и т.п.) должна выплачиваться компенсация за техническое обслуживание и ремонт исходя из фактических затрат, которые должны быть рассчитаны на основании договоров и расходных документов. При новом подключении собственник вправе потребовать компенсации понесенных и документально обоснованных затрат на строительство инженерных объектов.

Оплата охраны, затрат на управление имуществом — вопрос спорный, однако, по моему мнению, лица, фактически проживающие на территории коттеджного поселка, фактически пользуются оказываемыми всем жителям услугами по охране и управлению общим имуществом (ограждение, шлагбаумы, детские площадки и т.п.) и должны оплачивать эти услуги. Размер таких платежей должен быть экономически обоснован и подтвержден документами.

Собственник коттеджа должен иметь право выбирать между:

1) членством в ТСН, либо

2) заключением договора о пользовании объектами инфраструктуры, либо

3) оплатой сервитута и компенсацией затрат

и имеет право на исчерпывающую информацию (включая документальное подтверждение) о размерах соответствующих расходов и порядке их расчета еще на стадии приобретения недвижимости.

Права на имущество, находящееся в управлении, (земельный участок, линейные объекты и т.п.) должны быть надлежащим образом оформлены.

При выполнении указанных условий организации, управляющие коттеджными поселками, не будут сталкиваться с проблемами по взысканию эксплуатационных платежей. Складывающаяся судебная практика ориентирована на то, чтобы обеспечить прозрачность, эффективность и обоснованность деятельности управляющих организаций, а не на освобождение одних собственников коттеджей от расходов по содержанию «общего» имущества в ущерб другим.

Закон непосредственно не связывает сам по себе факт приобретения права собственности на индивидуальный жилой дом с возникновением доли в праве собственности на имущество общего пользования.

Какова судьба земельного участка, который служит для прохода и проезда всех жителей поселка?

Не менее сложным представляется вопрос о праве собственности на земельный участок, занятый дорогами, иным имуществом, которое находится в пользовании всех жителей поселка.

Как правило, участки в составе поселка образуются путем раздела земельного участка, ранее представленного муниципальным образованием организации-застройщику в постоянное (бессрочное) пользование для строительства коттеджей.

Земельный участок, занятый «общим имуществом» обычно либо переходит в собственность какого-то третьего лица, либо в долевую собственность собственников индивидуальных земельных участков, либо сохраняется в муниципальной собственности, а местная администрация вправе передать данное имущество в аренду.

Все эти три варианта могут быть неудобными для жителей коттеджей.

Так, сохранении муниципальной собственности на такие земельные участки, встает вопрос о праве на возведенные объекты недвижимого имущества (за исключением линейных, которые в большинстве случаев могут быть расположены на чужой земле при условии, что при строительстве было получено разрешение собственника). В этом случае не будет оснований для строительства ограждения, а затраты жителей поселка на благоустройство будут вложением в чужое имущество, которое не находится под их контролем, в частности, может быть отчуждено.

Если собственником или арендатором земельного участка выступает третье лицо (физическое или юридическое) собственники индивидуальных домов не застрахованы от различного рода злоупотреблений (завышения платы за проход и проезд, нежелательное строительство, дальнейшее дробление земель и их отчуждение).

В случае, если земельный участок находится в общей долевой собственности, может возникнуть неразбериха при отчуждении индивидуальных земельных участков. По общему правилу, доля в «общем» земельном участке не будет следовать за судьбой проданного коттеджа. Через какое-то время может возникнуть ситуация, что «общий» земельный участок находится не в собственности жителей поселка, а в собственности лиц. Которые утратили интерес к этому имуществу.

Как представляется, наилучший выход из этой ситуации – оформление права собственности или аренды на «общий» земельный участок на имя некоммерческой организации, например, ТСН, которая будет представлять всех или большинство собственников коттеджей. В этом случае каждый из них на общем собрании может выразить мнение по управлению данным имуществом, а затраты на содержание участка будут наиболее прозрачны и контролируемы.

Таким образом, учитывая специфику отношений, складывающихся в коттеджном поселке, собственники и управляющие организации должны активно сотрудничать между собой по поиску наиболее удобных решений для урегулирования вопросов, связанных с управлением «общим» имуществом. Договорные отношения и отношения, связанные с членством в некоммерческих организациях, должны быть ясными, подробными, конкретными, отвечать потребностям жителей данного коттеджного поселка.