Стройка: пошаговая инструкция

Мы расскажем вам, как ничего не забыть, проконтролировать качество и на чем можно сэкономить на разных этапах строительства.

Предпроектные работы

Получение разрешения на строительство

Чтобы возвести дом на участке ИЖС, следует вначале получить разрешение на строительство – это застрахует вас от возможных нарушений.

В сети появилось множество предложений от компаний, готовых за немалую плату заниматься сбором бумаг, стоять в очередях, получая необходимые согласования и разрешения. Но в большинстве случаев этот этап можно пройти самостоятельно – здесь все просто.

Если вы собственник участка (об этом свидетельствует выписка из Единого госреестра недвижимости – ЕГРН), обращаетесь в местную администрацию с заявлением о предоставлении вам градостроительного плана участка. Причем не напрямую, а через МФЦ или Единый портал госуслуг.

Из документов вам потребуется только паспорт. И все! С 2017 года весь документооборот в сфере недвижимости осуществляется только в электронном виде, поэтому никакие справки, свидетельства о собственности на гербовой бумаге не нужны. Запрашивать недостающие документы – не ваша забота: этим должны заниматься чиновники. Градостроительный план вам обязаны предоставить бесплатно в течение 20 рабочих дней с момента регистрации заявления.

Градостроительный план – это схема с подробной выпиской, где указано, что можно строить на данном участке и какие имеются ограничения.

На основании градостроительного плана нужно составить схему планировочной организации земельного участка (СПОЗУ), на которой должны быть указаны расположение дома и его основные характеристики.

СПОЗУ – это часть проектной документации. Если вы заказываете проект, схема должна быть в ее составе. Если приобретаете готовый, обратитесь с градпланом к продавцу – ее сделают быстро. Более того, схему можно нарисовать самостоятельно – разумеется, с соблюдением стандартов к оформлению документации (ориентируйтесь на проверенные образцы в cети).

Теперь, также через МФЦ, подаете заявление, прикладываете СПОЗУ и градостроительный план – и в течение семи рабочих дней получаете разрешение на строительство со сроком действия 10 лет.

Важно! «Дачная амнистия» для будущих владельцев домов ИЖС пока действует, но в усеченном режиме. Легализовать постройку задним числом еще можно. Но с марта 2018 года процедура усложнится.

Получение ТУ на технологическое присоединение к сетям

Итак, разрешение на строительство у вас уже есть. Теперь, пока ведется рабочее проектирование или подгонка готового проекта под требования градплана, самое время заняться получением ТУ на присоединение к сетям электроснабжения, а также (если есть) – водопровода, канализации, газоснабжения. Делать это желательно именно сейчас, чтобы потом не пришлось менять проект на ходу.

Нюансов здесь множество: состояние сетей, уровень инженерной подготовки участка (новый он либо со старыми постройками), региональная специфика.

В новых коттеджных поселках все работы по получению ТУ, проектированию и прокладке внешних сетей проводятся централизованно. Для территорий со сложившейся застройкой оптимальный вариант экономии денег и времени – кооперация с соседями и общение с поставщиками через МФЦ либо портал госуслуг.

Геологические изыскания, гидрогеологоразведка

К предпроектным работам относятся также геологические изыскания, позволяющие определить состав и подвижность грунтов, уровень грунтовых вод и, в конечном счете, выбрать оптимальный тип и конструкцию фундамента. Геологические изыскания обязательны, если планируется строительство каменного коттеджа, и крайне желательны, если речь о деревянном или каркасном.

Если центрального водопровода нет, а вы планируете водоснабжение из мелкозаглубленных скважин или колодцев, желательно провести гидрогеологоразведку: пригласить специалиста, который, сделав несколько контрольных скважин в разных концах участка, поможет найти водоносные пласты, а также определиться с выбором оборудования для локальной канализации.

Какие ошибки допускают застройщики при возведении частных домов?

Роман Филасов, генеральный директор компании «СтройДомТраст»

«Хочу обратить ваше внимание на типичные ошибки, недопустимые пристроительстве дома.

• Фундамент – основа здания. При его заливке обязательно используйте вибропресс. Неудаленные из бетона воздушные пузырьки снижают монолитность и прочность основания. При послойной заливке фундамента образуются неоднородные участки из неравномерно высохшего слоящегося бетона. Они легко пропускают влагу и первыми начинают разрушаться.
• Изоляция стен цоколя, фундамента и кровли, уложенная в неправильном порядке, сводит к нулю результаты теплоизоляционных работ. Уложенный снаружи паробарьер с первого же дня эксплуатации удерживает конденсат в стеновом материале. Установленные изнутри теплоизоляционные плиты накапливают стремящуюся наружу влагу.
• Крепеж, не соответствующий кровельному материалу, становится причиной протекания крыши. Неправильная фиксация крепежных элементов приводит к повреждению покрытия в ходе его эксплуатации.
• Перенос прокладки инженерных систем с начального на финальный этап строительства становится причиной нарушения несущей способности, тепло- и гидроизоляции стен, перекрытий, кровельной конструкции.
• Отказ от создания строительной четверти в оконных и дверных проемах снижает их теплоизоляцию. Монтажная пена в зазорах между рамой и стеной эффективна только первые два-три года, затем она крошится и впускает в коттедж сквозняки.»

Собственно проектирование

Как показывает практика, еще до покупки участка заказчик в общих чертах представляет, каким хочет видеть свой дом. Но реалии то и дело вносят свои коррективы. Поэтому проектирование едва ли можно выделить в отдельный этап.

Внесения изменений в проект могут осуществляться вплоть до финальной стадии. Тем не менее, до момента получения разрешения на строительство речь идет, в основном, об эскизном проектировании и укрупненных сметах, после – о рабочих чертежах и детальных сметах.

В любом случае, желательно, чтобы стройка начиналась, когда проект уже готов – вплоть до визуализации ландшафтных и интерьерных решений. Современные средства визуализации позволяют «прогуляться» по коттеджу еще до того, как рабочие выйдут на площадку. Ведь в бумажную версию или в виртуальную модель проекта можно внести любые изменения – это почти бесплатно.

Дальнейшие переделки становятся платными, а подчас и неоправданно дорогими.

На чем еще можно сэкономить при проектировании?

Наличие детальной сметы позволяет отказаться от покупки материалов с запасом, а также существенно уменьшить затраты, дожидаясь сезонных скидок либо заменив дорогие материалы более доступными аналогами (разумеется, не в ущерб качеству).

Подготовительные работы

Итак, проектная документация готова, старт стройке дан. О чем важно позаботиться на начальной стадии?

• Во-первых, подготовить проезд для строительной техники и транспорта к месту разгрузки материалов.
• Во-вторых, обеспечить место ночлега для рабочих. Аренда или покупка бытовки либо блок-контейнера – оправданный вариант, если стройка большая и надолго (например, застраиваются несколько участков). Если же вы частник, лучше начать застройку с сарая-времянки, который потом пригодится в хозяйстве.
• В-третьих, обеспечить стройку электричеством хотя бы по временной схеме. Например, договориться с соседями. Использование бензиновых генераторов сказывается и на сроках, и на ценах работ.

Если подготовительные работы планируются на осенне-зимний период, готовиться придется более тщательно.

Здесь, прежде всего, следует позаботиться об освещении объекта (обычно используются влагозащищенные прожекторы), и о том, чтобы подвозимые материалы не пачкались и не омывались дождями. Поэтому, площадку с навесом для временного хранения следует готовить основательнее, нежели весной или летом.

Нулевой цикл: фундамент качества

В состав работ нулевого цикла входит все, что ниже отметки пола первого этажа. На загородном участке это расчистка и подсыпка территории, земляные работы, связанные с прокладкой траншей, устройство котлованов и песчаного основания. Финальная часть – готовый фундамент.

Обращаем ваше внимание, что именно от качества работ нулевого цикла зависит срок службы здания. Здесь требуется тщательный контроль со стороны заказчика. Накладки могут случиться на любом этапе. Но ошибки и недоделки кровли устранить несложно, а недосмотр при подготовке основания будущей стройки может привести к неприятным и неустранимым последствиям.

Важно! Заверения производителей винтовых свай, что их изделия оптимальны для проблемных грунтов, часто расслабляют заказчиков. Но если вы планируете облегченный фундамент на винтовых сваях, это не отменяет необходимости геологических изысканий, осушения территории и подготовки основания.

Монтаж коробки здания: стены и кровля

Вне зависимости от того, какие материалы выбраны для стен и кровли, правило одно: чем быстрее дом будет возведен под крышу, тем экономичнее.

Монтаж домокомплекта из сэндвич-панелей (заводских) занимает считанные дни, из клееного бруса – недели, из пеноблоков или кирпича – месяцы.

Конечно, если вы не профессиональ-ный строитель, то вряд ли заметите отступления от технологии. Важный для вас показатель качества работы строительной бригады – соблюдение всех заданных проектом геометрических размеров, горизонталей и вертикалей.

Поэтому, пока возводятся стены, а особенно на начальном этапе, когда происходит притирка отношений «заказчик – подрядчик», вам желательно почаще наведываться на стройку, брать в руки пузырьковый строительный уровень, рулетку и проверять вертикальность стен.

Не давайте рабочим шансов расслабиться. В этом случае, когда дело дойдет до кровли, они привыкнут к контролю, а расслабиться сможете вы.

Важно! Осень или зима – не самое благоприятное время для стройки. Поэтому разумное решение, если работы пришлись на данный период, – возведение тента и лесов из армированной пленки. Это удорожает монтажные работы, но позволяет продлить строительный сезон.

Двери, окна, утепление

Если коттедж возведен под крышу, и в нем уже есть окна и двери, можно начинать монтаж инженерии и внутреннюю отделку. Если двери и окна монтировали не каменщики или монтажники-универсалы (которые уже привыкли к вашей бдительности), также проверьте, чтобы не было перекосов.

Монтаж систем отопления и водоснабжения, печей и каминов, а также установку отопительного оборудования лучше доверить не бригаде «на все руки» (хотя они, скорее всего, готовы взяться за освоение вашего бюджета), а профессионалам. Во-первых, это дает право на гарантийное обслуживание. Во-вторых, у специалистов есть и оборудование, и необходимый опыт. К тому же не факт, что их услуги будут дороже – ведь ваши подрядчики, называя цену, скорее всего, будут ориентироваться на расценки специализированных компаний.

Финал: регистрация объекта

Итак, вы подписали акты приемки инженерного оборудования, счетчики опломбированы, из кранов течет вода.

Чтобы вы могли поселиться и прописаться в новом доме, необходимо получить свидетельство о праве собственности на сформированный объект недвижимости и заключить договоры с поставщиками коммунальных услуг. В прежние годы процедура ввода объекта в эксплуатацию была не из легких и требовала множества согласований и соответствующего разрешения (оно выдавалось органом местного самоуправления на основании акта сдачи-приемки и заключения межведомственной комиссии).

Сегодня пока еще возможна легализация самостроя, а также регистрация в упрощенном порядке – без разрешения на ввод, только на основании подготовленного кадастровыми инженерами технического плана (последний показывает привязку объекта к местности, содержит его план и основные технические характеристики: площадь, материал стен и т. п.).

Упрощенный порядок, как уже сказано, действует до марта 2018 года. Далее процедура усложнится, но все детали пока неизвестны, поэтому откладывать в долгий ящик оформление разрешения на строительство все-таки не стоит.

Поздравляем: вы построили загородный дом!

Не стройте себе хоромы! Рассказываю, почему жалею, что построил дом 220 м²

Оптимальная площадь дома — это всегда предмет споров. Люди, проживающие в тесных квартирах, хотят больше пространства; а те, кто живёт в больших домах, часто недовольны этим. Участник нашего портала Сергей рассказал, почему пожалел о постройке слишком просторного жилья.

Предыстория

Первый мой дом был площадью всего 64 кв. метра. Мы с женой и двумя детьми в нём отлично умещались. Но как-то встал вопрос, что дети рано или поздно вырастут, заведут свои семьи и, возможно, нам понадобится расширение жилплощади. Денег на покупку им отдельных квартир нет, а позаботиться об этом нужно заранее. Хотя бы какой-то минимум, но подготовить нужно, чтобы дети не мотались по съёмным квартирам.

Решено было строить большой просторный дом. Знакомый строитель посоветовал проект кирпичного двухэтажного дома 220 кв. метров. Меня этот проект и площадь устроили, так как работы я планировал растянуть минимум на 5–7 лет. В общем, постепенно, без спешки. Как говорится — рассчитывал на реальные физические и финансовые возможности.

12 лет стройки

Стройка началась в 2004 году, а закончилась в 2016. За это время мы пережили два финансовых кризиса, что и отложило момент заселения на целых 12 лет. Сил, денег и нервов было угроблено немало. Если пересчитать затраченные финансы на сегодняшний день, то получается сумма в районе 4,5 миллиона рублей.

Ради большой мечты пришлось забыть об отпусках и южных странах. Всё свободное время и накопленные средства уходили в дом. Стройка проходила далеко не гладко: встречались недобросовестные строители, что-то приходилось переделывать. Опыта реализации таких проектов не было и это негативно сказывалось на всём процессе. Но в итоге мы его построили.

⅔ дома теперь пустует

Теперь немного подробнее о доме. Дом двухэтажный. На первом этаже большая гостиная 38 м², кухня, санузел и две просторные спальни. На втором этаже огромный зал 40 м², санузел и три больших комнаты. Казалось бы, хватит всем, но эта площадь попросту не пригодилась.

Пока шла стройка века, дети выучились, выросли и самостоятельно обустроили свою жизнь. Сын уехал в Москву на хорошую работу и там, видимо, останется жить. Дочь вышла замуж и переехала к мужу. Мы с супругой, отдавшие столько сил на эту стройку, остались вдвоём на 220 квадратах площади.

Бо́льшая часть дома теперь пустует. Мы пользуемся только гостиной, кухней, санузлом на первом этаже и одной спальной. Из второй спальни на первом этаже мы сделали некую гардеробную-склад — в общем, там всегда бардак. А что же второй этаж?

А на втором этаже мы сушим травы и фрукты, закрываем там кота, когда он надоедает, и изредка убираемся. Вот и всё! Второй этаж с площадью больше 100 квадратных метров нам попросту не нужен!

Проблемы большого дома с маленькой семьёй

Первая и главная — это ремонт и мебель. Большой дом нужно ремонтировать и чем-то обставлять. Мы люди небогатые и после окончания стройки сделали самый простой ремонт — это крашеные потолки, обои на стенах и линолеум на полах. А смотрится такой ремонт убого и подавляет нервную систему. Поверьте — это немаловажный фактор. О каком-то креативном дизайне не шло и речи. Денег нет.

С мебелью тоже проблемы. Дом большой и мы с горем пополам обставили первый этаж. Мебель брали, если новую, то самую дешёвую. Покупали и б/у — но тоже варианты не из лучших. В итоге дом большой, просторный, но очень неуютный. К слову, люстры висят только в гостиной и в коридоре — в остальных комнатах просто лампочки.

Мебель второго этажа — это сборная солянка. Туда мы поставили всё, что из жалости отдали друзья и знакомые. Почему так? Да потому что висели кредиты, взятые на стройку и отделку дома. Финансовые обязательства перед банками нас преследовали вплоть до 2018 года.

Ещё одна проблема — это отопление. Пять месяцев в году вынь да положь 4–6 тысяч. Котёл прожорливый оказался. От отопления второго этажа не откажешься и за это приходится тоже платить. Это сейчас для нас не очень критичная сумма. Но вот когда будем получать мизерную пенсию, то это стукнет по карману!

Моё личное мнение

Дом я построил и из этого сделал следующие выводы. Для семьи из четырёх человек вполне достаточно площади 120 кв. метров. Жилплощади в 220 квадратов, как у меня, хватит для проживания 10 человек и им всем там будет комфортно.

Большой дом — это денежный пылесос — удовольствие для людей с высоким доходом. Если запланированный дом под чистовую отделку выходит, допустим, в 3 млн рублей, то заложите ещё минимум 1.5 млн сверху на ремонт и мебель. Иначе он будет выглядеть как коридор в городской поликлинике. Ведь мы же строим для уюта, а если нет достаточно денег, то и уюта не будет. А жизнь в состоянии вечной стройки и ремонта — это не жизнь. Поверьте, мне есть с чем сравнить.

Чтобы хорошо и весело жить вдвоём в большом доме, нужно его соответствующим образом оборудовать. А это, как я планировал, и сауна на первом этаже, и бильярдный стол на втором, и небольшой спортзал. Почему это всё осталось в мечтах? Ответ напрашивается сам по себе: нет денег и есть кредиты. В общем, большие дома предназначены для больших семей или для людей с кошельками толще среднего.

Дом мы выставили на продажу, но и покупателей нет уже как два года. Не особо люди бросаются на такие объекты. Клиенты приходят, смотрят, и молча уходят. Теперь я жалею о своём выборе. Самое обидное, что потрачено много времени, которого не вернёшь. Мой вам совет, без особой надобности не стройте себе хоромы, чтобы они не пустовали как у нас.

Какая площадь дома вас больше всего устроит? Напишите в комментариях!

Друзья, нас уже больше 84 тысяч! Поставьте лайк, подпишитесь на канал, поделитесь публикацией — мы работаем , чтобы вы получали полезную и актуальную информацию!