Swot анализа жилого дома
Акроним SWOT был впервые введён в
1963 году в Гарварде на конференции по проблемам бизнес-политики профессором Кеннетом Эндрюсом (англ. Kenneth Andrews). Первоначально SWOT-анализ был основан на озвучивании и структурировании знаний о текущей ситуации и тенденциях. В 1965 году четыре профессора Гарвардского университета, Леранед, Кристенсен, Эндюс и Гут (Leraned, Christensen, Andrews, Guth), предложили технологию использования SWOT-модели для разработки стратегии поведения фирмы. Была предложена схема LCAG (по начальным буквам фамилий авторов), которая основана на последовательности шагов, приводящих к выбору стратегии. Поскольку SWOT-анализ в общем виде не содержит экономических категорий, его можно применять как инструмент стратегического анализа в самых различных областях деятельности. В частности при формировании жилищной стратегии на уровне крупного города. В этом случаи SWOT-анализ является процедурой по анализу системных признаков жилищного строительства.
Сущность SWOT-анализа отражается в его названии. Аббревиатура SWOT образована начальными буквами английских слов, strengths (сильные стороны), weaknesses (слабые стороны), opportunities (возможности) и threats (угрозы). И для использования этого инструмента в комплексном исследовании жилищного строительства на уровне крупного города с позиций его перспективного развития необходимо ответить на четыре вопроса:
- каковы сильные стороны жилищного строительства
- в чем слабые стороны
- какие благоприятные возможности существуют для будущего развития
- какие потенциальные угрозы наиболее вероятны в будущем
SWOT-анализ может рассматриваться как средство представления, агрегации результатов детальных обследований и обоснований, итогом которых становятся четкие суждения относительно сравнительных преимуществ или недостатков жилищного строительства на уровне крупного города. Идеология SWOT-анализа позволяет при этом не упустить из виду конечную цель всех расчетов и обоснований — дать ответ на вопросы о перспективных направлениях развития, позволяющих активизировать естественные преимущества, элиминировать недостатки, использовать все открывающиеся возможности и избежать потенциальных угроз. На первом шаге SWOT-анализа ситуация оценивается в статике, то есть анализируется сложившаяся на данный момент картина. Набор факторов внутренней и внешней среды жилищного строительства крупного города (на примере города Волгограда), которые должны быть проанализированы, представлен в Таблице 1.
Таблица 1. Характеристика среды жилищного строительства крупного города (на примере г. Волгограда)
6. SWOT-анализ проекта
SWOT-анализ — это оперативный диагностический анализ жилого комплекса и ее среды. Осуществляется с целью выявления сильных и слабых сторон проекта, угроз со стороны внешней среды, а также установления возможностей, предоставляемых проекту её внешней средой.
Это неотъемлемый элемент стратегического планирования, сущность которого заключается в постоянном пересмотре ответов на следующие вопросы: на какой стадии развития находится проект; как он будет развиваться в будущем; что необходимо для успешной реализации проекта.
Приведем данные анализа в виде следующей таблицы:
Хорошая транспортная доступность местоположения проекта и развитая инфраструктура
Находится вблизи с транспортными магистралями города
Наличие крупного паркинга
Наличие офисов на первых этажах
Наличие детской площадки
Поблизости расположены школа, больница, рынок, гипермаркет
Высокая инвестиционная привлекательность проекта
Высокое предложение первичной недвижимости в данном районе
Наличие большого числа конкурентов
Несвоевременная поставка материалов
Несвоевременная поставка оборудования
Несвоевременный отвод земельного участка
Задержка получения разрешения на строительство
Дополнительные расходы по проведению тендеров
Несвоевременная поставка материалов
Несвоевременная поставка оборудования
Дефекты в оборудовании
Расширение вариантов использования площадей для привлечения дополнительных групп клиентов или чтобы выйти на новые сегменты рынка
Заключение договоров с поставщиками более дешевых материалов и техники
Привлечение новых инвесторов
Негативные последствия финансового кризиса
Риск нерентабельности проекта
Риск прекращения финансирования проекта
Увеличение цен на строительные материалы и технику
Снижение репутации застройщика
Появление новых конкурентов
Задержка сроков проведения экспертиз
Задержка в разработке ПСД
Смещение графика строительства
Увеличение стоимости СМР в результате сдвигов в сроках
Задержка сроков введения в эксплуатацию
МЕТОДЫ УПРАВЛЕНИЯ РИСКАМИ
В настоящее время банки и другие кредитные организации все чаще выдвигают требования страхования строительных рисков, чтобы как можно лучше защитить предоставляемые ими финансовые средства.
Страхование может осуществлять любая сторона инвестиционно-строительного процесса, тем не менее, это наиболее актуальный вопрос для подрядной строительной организации. Поскольку договором подряда, как правило, определена обязанность подрядчика застраховать различные риски.
1. страхование строительно-монтажных работ;
2. страхование послепусковых гарантийных обязательств;
3. страхование строительной техники;
4. страхование оборудования строительной площадки;
5. страхование объектов, находящихся на строительной площадке или в непосредственной близости от нее, за исключением оборудования строительной площадки;
6. страхование гражданской ответственности перед третьими лицами при проведении строительно-монтажных работ;
7. страхование профессиональной ответственности строителей и архитекторов
SWOT-анализ на примере строительной компании
SWOT-анализ необходим предприятиям, поскольку позволяет получить представление о потенциале предприятия и о его внешнем окружении. В данном статье мы рассмотрим СВОТ-анализ на примере организации сферы строительства.
Данный анализ следует проводить для компаний конкретной сферы деятельности. Если же предприятие работает по разным направлениям (например, производит машиностроительную технику и занимается обучением персонала разных компаний), то следует проводить СВОТ анализ отдельно для каждого направления деятельности. Так его результаты будут более точными.
Рассмотрим SWOT анализ на примере предприятия, занимающегося строительством.
Составим матрицу СВОТ-анализа. Обобщив в таблице основные из его сильных, слабых сторон, возможностей и угроз.
SWOT анализ – Предприятие-застройщик (долевое строительство)
Сильные стороны предприятия
Возможности (внешнее окружение)
Предприятие известно в городе и имеет хорошую репутацию (10 построенных домов).
Приобретение земельного участка и строительство малоэтажных домов на окраине города – сектор эконом жилья (имеется большой свободный участок земли и есть потребность в жилье у населения).
Предприятие имеет связи в правительственных структурах.
Строительство дополнительных литеров уже построенных жилых домов в секторе престижного жилья.
Продумала схема получения разрешений, строительства и ввода в эксплуатацию объектов недвижимости.
Увеличение количества покупателей за счет зачета имеющейся недвижимость в счет покупки новой.
Выход на рынок соседней области.
Эффективный менеджмент (опытные руководители).
12 лет на рынке недвижимости.
Большой уставный капитал гарантирует доверие инвесторов и потребителей.
Слабые стороны предприятия
Угрозы (внешнее окружение)
Экономия на материалах приводит к снижению качества построенных объектов.
Появление конкурирующих организаций, строящих жилье в тех же районах.
Долгие сроки строительства объектов-строительства
Увеличение себестоимости строительства из-за роста цен на строительные материалы.
Недостаток денежных средств для выплаты заработной платы рабочим в связи с тем, что деньги находятся в обороте
Скачки курса доллара способны увеличить себестоимость работ и снизить спрос на объекты недвижимости (в кризис люди более осторожны с покупками).
Базируясь на полученных данных , мы можем разработать основные стратегические направления развития предприятия.
Итак, существуют возможности приобретения земельного участка и строительство малоэтажных домов на окраине города – сектор эконом жилья, и строительство дополнительных литеров уже построенных жилых домов в секторе престижного жилья. Увеличение количества покупателей за счет зачета имеющейся недвижимость в счет покупки новой. Выход на рынок соседней области.
Чтобы использовать данные возможности потребуется прежде всего приобрести данный земельный участок. Однако у предприятия имеется нехватка свободных денежных средств. Поэтому чтобы использовать данную возможность следует взять кредит на покупку данного земельного участка, получение разрешений, а также для строительства дополнительных литеров уже построенным домам. Благодаря тому, что у предприятия есть такие сильные стороны, что оно имеет хорошую репутацию, работает на рынке 12 лет и имеет большой уставный капитал, то банк выдачу кредита компании наверняка одобрит.
Исходя из результатов SWOT- анализа можно сделать вывод, что есть угроза появления конкурентов и увеличения себестоимости строительства. Однако благодаря тому, что на кредит можно рассчитывать, компания справится с оплатой своих обязательств даже в случае негативных сценариев. Конкурентов также можно не бояться, поскольку компания работает на рынке долго время и имеет хорошую репутацию. Однако экономия на строительных материалах снижает качество строительных работ. Чтобы победить в конкурентной борьбе следует пересмотреть политику снижения себестоимости и поискать другие резервы снижения себестоимости с сохранением качества строительных работ на высоком уровне.
Таким образом, у компании есть потенциал эффективно работать на рынке. И используя сильные стороны предприятия можно использовать появляющиеся возможности и избежать угроз.
SWOT-анализ по сравниваемым проектам.
SWOT-анализ проекта «Многоэтажное блокированное жилое здание» на Ленинском проспекте в районе Проспект Вернадского (вариант №24)
| Слабые стороны: — Высокая загрязненность воздуха — Отсутствие в непосредственной близости ж/д ветки — Недостаток торговых центров и прочих развлекательных заведений — Труднодоступность размещения легкового автотранспорта вблизи объекта; — Невозможность перепланировки квартир с учетом требований конкретного покупателя; | Сильные стороны: — Хорошая доступность общественными транспортом -Хорошо развитая социальная инфраструктура по следующим направлениям: медицина, образование; -Соответствие целей застройки функциональному зонированию г.Москвы -Незадымляемые лестницы, незадымляемые лифтовые шахты, наличие путей эвакуации, противопожарные системы соответствуют высоким мировых стандартам |
| Угрозы: — Плохая экологическая ситуация может существенно снизить цену для жилых помещений — Большое количество загруженных автотранспортом дорог ухудшает экологическую обстановку района — Отсутствие места под застройку, без предварительного сноса существующих строений — Затягивание сроков реставрации зданий, расположенных в непосредственной близости к объекту -Строительство 4 транспортного кольца может отпугнуть потенциальных покупателей | Возможности: — Градостроительным планом предлагается комплексная реконструкция территории со сносом и новым строительством — Успешная реализация проекта позволит предприятию получить и наладить связи с властями административного округа и района Москвы, что впоследствии сделает процесс получения очередного заказа более реальным благодаря качественной реализации проекта -Увеличивающийся платежеспособный спрос на жилую недвижимость |
SWOT-анализ проекта «Коммерческо-жилое здание» на Ленинском проспекте в районе Проспект Вернадского (вариант №24)
| Слабые стороны: — Специфические решения для квартир, несоответствующие архитектурно-планировочным решениям района. — Значительная степень экологического загрязнения. — Стесненные условия наружной парковки — Соседство коммерческих и жилых помещений существенно сужает емкость целевого сегмента | Сильные стороны: -Расположение коммерческих предприятий в центре спального района благоприятно отразится на численности клиентов — Парковочный холл расположен в подземном гараже — Наличие отдельных входов в каждую квартиру. — Развитая транспортная инфраструктура (метро, маршрутное такси, троллейбус, автобус) |
| Угрозы: — Наличие нетрадиционных планировочных решений приводит к удорожанию квартир. — Сложно осуществить маркетинг, потому что трудно выявить потенциальных покупателей. — Наличие «пробок» ограничивает возможность использования коммерческих площадей фирмами, ведущими свою деятельность напрямую с клиентом. | Возможности: — Из-за недостатка торговых центров и прочих развлекательных заведений спрос в этом районе на коммерческие здания сформирован, поэтому объект будет востребованным. -Реализация проекта позволит фирме реализовать коммерческую недвижимость иностранным компаниям, а жилые помещения сотрудникам иностранных компаний -Планы по строительству 4-го транспортного кольца в этом районе благоприятно влияют на стоимость коммерческой недвижимости -Реализация проекта позволит фирме занять сразу 2 сегмента: сегмент жилой недвижимости и сегмент коммерческой недвижимости |
SWOT-анализ проекта «Офисно-коммерческое здание» на Ленинском проспекте в районе Проспект Вернадского (вариант №24)
| Слабые стороны: — Наличие транспортной инфраструктуры не обеспечивает потребностей имеющих поток (людских и транспортных) — Местоположения объекта удалено от центра — Неудобный подъезд | Сильные стороны: — Благодаря стоечно-балочной конструкции здания коммерческие и офисные помещения легко могут быть перепланированы и разделены на отдельные блоки. -Многообразная функциональность помещений — Наличие электронной системы на пропускных пунктах — Парковочный уровень занимает подземное пространство — Хорошая транспортная доступность |
| Угрозы: — Конкуренции со стороны других административных и коммерческих зданий — Возможно придется построить офисы класса А или В- из-за поиска покупателями более приемлемых предложений. — Стесненные условия строительства не позволят применять высокоэффективную строительную технику вследствие чего снижается рентабельность проекта. -Имеются однозначные высказывания, что строительство офисных помещений в данном районе нежелательно | Возможности: — Возможность сотрудником компаний добираться до рабочего места общественным транспортом — Возможность перепланировки офисов и торговых площадей. — Близость 3-го транспортного кольца и строительство 4-го существенно улучшает месторасположение коммерческих площадей — Близость расположение кредитно-денежных учреждений увеличивает мультиатрибутивные показатели недвижимости — Увеличение числа иностранных фирм (крупных) позволяет «снимать сливки» с недвижимости как при ее реализации, там и при сдаче в аренду |
Вывод: наиболее выгодным при проведении функционального анализа считаю строительство коммерческо-жилого здания, т.к. участок застройки расположен в жилой зоне, т.е. там потенциально высокий спрос на коммерческие товары и услуги. Помимо этого, строительство жилой недвижимости не противоречит генплану москвы. Исследуемый район имеет развитую транспортную сеть, что благоприятно отразится на нашем объекте. Кроме того, существует возможность сдачи жилых помещений сотрудникам коммерческих фирм, работающих в здании, что является рациональным решением в современных московских условиях.
5. Финансовый план проектного решения по развитию объекта недвижимости.
Финансовый план позволяет нам рассчитать прогнозные экономические показатели того или иного проектного решения. Ценность финансового плана состоит в том, что он дает нам возможность сравнить варианты проектных решений между собой, чтобы выбрать для реализации наиболее выгодный с экономической точки зрения проект. В данном примере сравниваются между собой три варианта проектных решений: жилое здание, коммерческо-жилое здание и офисно-коммерческое здание. Помещения сдаются в аренду на 5 лет, по истечении этого срока объект продается по рыночной стоимости. Следовательно, доход предприятия формируется за счет продажи имущества и арендных платежей. Для того, чтобы сравнить проекты между собой необходимо привести их финансовые результаты к одному моменту времени, так как инфляция и прочие факторы экономической среды могут исказить их.
Для того, чтобы привести денежный поток к определенному моменту времени, используется ставка дисконта (i), которую можно сосчитать кумулятивным методом на основе данных о ставке рефинансирования ЦБ РФ , годового темпа инфляции — h, рисковой премии r, т.е. i=d+h+r. Ставка рефинансирования в России составляет 8,25% (информация с официального сайта ЦБ РФ www.cbr.ru); годовой темп инфляции в России в 2011 году составляет примерно 7% (по данным информационно-аналитического журнала «Политическое образование»). Рисковую премию примем условно 4,75% для нашего проекта, что позволит нам обезопасить себя от незначительных изменений рыночной ситуации в стране. Следует учесть, что ставка рефинансирования ЦБ рассчитывается на основе годового показателя инфляции. В таком случае я предлагаю ставку дисконта рассчитывать только на основе ставки рефинансирования ЦБ и рисковой премии, т.е. i=8,25%+4,75%=13%. Для дисконтирования денежных потоков примем условно ставку дисконтирования равной 13%.
Такая ставка дисконтирования будет соответствовать наиболее вероятному сценарию развития событий, при котором в ближайшие 5 лет не произойдет существенных изменений в экономике в какую-либо сторону. Для более углубленного финансового анализа необходимо разработать ещё несколько сценариев развития событий. Оптимистическому сценарию будет соответствовать ставка дисконта равная 9%. Он предполагает, что экономическая ситуация в России улучшится, производство активизируется, инфляция уменьшится, финансовые инструменты (такие как кредит, например) станут для предприятия более доступными. Пессимистическому сценарию будет соответствовать ставка дисконтирования равная 17%. Сценарий предполагает некоторое ухудшение экономической ситуации, рост инфляции, усложнение условий ведения бизнеса, удорожание кредитов и займов, рост стоимости строительных материалов. Крайне пессимистический сценарий предполагает ставку дисконтирования равную 20%. Для данного случая характерно крайнее обострение экономических противоречий, наступление кризисных явлений в экономике. Такой сценарий актуален всвязи с прогнозами экономистов о грядущей второй волне мирового экономического кризиса.Для сравнения вариантов проектных решений между собой ниже представлен их экономический расчет.
5.1. Экономический анализ строительства объекта недвижимости по 1-му варианту – Проект «Многоэтажное блокированное жилое здание»
| I. ДОХОДЫ ОТ АРЕНДЫ | Ед. изм. | годы | |||||
| 1. Жилые помещения | |||||||
| Площадь, приносящая доход (в зависимости от степени занятости арендаторами жилых помещений) | м² | 65% | 70% | 75% | 89% | 98% | |
| 5 743 | 6 185 | 6 627 | 7 864 | 8 659 | |||
| Доходы от аренды (по данным «прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимого имущества по годам) | у.д.е./м² | -23% | +7% | +8% | +8% | +12% | |
| Доходы (площадь, приносящая доход * доходы от аренды)/1000 | тыс. у.д.е. | — | 1 990 | 2 293 | 2 654 | 3 401 | 4 194 |
| 2. Коммерческие помещения | |||||||
| Площадь, приносящая доход (в зависимости от степени занятости арендаторами коммерч. помещений) | м² | 80% | 83% | 86% | 89% | 92% | |
| Доходы от аренды (по данным «прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимого имущества по годам) | у.д.е./м² | -23% | +7% | +8% | +8% | +12% | |
| Доходы (площадь, приносящая доход * доходы от аренды)/1000 | тыс. у.д.е. | — | |||||
| 3. Парковочные места | |||||||
| Площадь, приносящая доход (в зависимости от степени занятости арендаторами парковочных мест) | шт. | 90% | 90% | 95% | 95% | 95% | |
| Доходы от аренды (по данным «прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимого имущества по годам) | у.д.е./шт. | -23% | +7% | +8% | +8% | +12% | |
| Доходы (площадь, приносящая доход * доходы от аренды)/1000 | тыс. у.д.е. | — | |||||
| Всего доходы от аренды | — | 2 294 | 2 628 | 3 030 | 3 818 | 4 673 |
| II. РАСЧЕТ ФИНАНСОВЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ | Ед. изм. | годы | |||||
| Доходы от аренды | тыс. у.д.е. | — | |||||
| Арендная плата за участок | тыс. у.д.е. | -46,53 | -23% | 7% | 8% | 8% | 12% |
| -36 | -38 | -41 | -45 | -50 | |||
| Техническое обслуживание и текущий ремонт (стоимость тех. обслуживания и отчисления на текущий ремонт с учетом прогнозных изменений по годам) | тыс. у.д.е. | -414,25 | 5% | 4% | 6% | 8% | 8% |
| -435 | -452 | -479 | -518 | -559 | |||
| Процент за привлеченный капитал (стоимость привлечения заемного капитала 25%; доля привлеченного капитала в инвестиционных затратах 44%) | тыс. у.д.е. | -1 082 | -1 082 | -974 | -865 | -757 | -649 |
| Оперативный чистый доход | тыс. у.д.е. | -1 543 | 742 | 1 163 | 1 643 | 2 498 | 3 414 |
| Равномерная амортизация недвижимости,3 %(ст-ть имущ-ва 10560+9834=20394 тыс.у.д.е.) | тыс. у.д.е. | — | 3% | 3% | 3% | 3% | 3% |
| -612 | -612 | -612 | -612 | -612 | |||
| Финансовый результат перед уплатой налога | тыс. у.д.е. | -1543 | |||||
| Налог на прибыль, 20 % | тыс. у.д.е. | — | -26 | -110 | -206 | -377 | -560 |
| Финансовый результат после уплаты налога | тыс. у.д.е. | -1543 |
| III. ОБСЛУЖИВАНИЕ ДОЛГА | Единица измерения | годы | |||||
| Заемный капитал в начале года (44% от стоимости инвестиционных затрат составляет заемный капитал) | тыс. у.д.е. | 4 327 | 4 327 | 3 894 | 3 462 | 3 029 | 2 596 |
| Погашение долга в конце года, 10 %(погашение долга по 10 % равными долями) | тыс. у.д.е. | — | 433 | 433 | 433 | 433 | 433 |
| Заемный капитал в конце года (считается после погашения долга как разница между заемным капиталом и уплаченными процентами) | тыс. у.д.е. | — | 3 894 | 3 462 | 3 029 | 2 596 | 2 164 |
| Уплата процентов от стоимости заемного капитала в начале года, 25 % | тыс. у.д.е. | 0,25 | 0,25 | 0,25 | 0,25 | 0,25 | 0,25 |
| 1 082 | 1 082 | 974 | 865 | 757 | 649 |
| IV. Стоимость недвижимого имущества | конец 2017 г |
| Цена продажи недвижимого имущества в конце 2017 г. (данные по среднерыночной цене продажи недвижимости с учетом прогнозных изменений), тыс. у.д.е. | 67 126 |
| Бухгалтерская стоимость (затраты на приобретение и реконструкцию объекта за вычетом амортизации за 5 лет использования), тыс. у.д.е./м² | 17 334 |
| Налогооблагаемая часть от цены продажи (цена продажи в конце 2017 г.- бухгалтерская стоимость), тыс. у.д.е. | 49 792 |
| Налог, уплачиваемый с прибыли от продажи, 20 %, тыс. у.д.е. | -9 958 |
| Цена продажи недвижимости в конце 2017 г., тыс. у.д.е. | 67 126 |
| Уплачиваемый налог, тыс. у.д.е. | -9 958 |
| Выплата долга за привлеченный капитал (остаток на 2017 г. заемного капитала), тыс. у.д.е. | -2 164 |
| Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости, тыс. у.д.е. | 55 004 |
| V. РАСЧЕТ КАССОВЫХ ПОСТУПЛЕНИЙ (тыс. у.д.е.) | На начало 2012 г. | годы | |||
| Начальная стоимость недвижимости («Среднерыночная цена продажи объекта перед реконструкцией») | -10 560 | ||||
| Инвестиции в строительство | -9 834 | ||||
| Заем (44% от инвестиций) | 4 327 | ||||
| Погашений займа | -433 | -433 | -433 | -433 | -433 |
| Годовые финансовые результаты после уплаты налога | -1 543 | 1 509 | 2 242 | ||
| Амортизационные отчисления, 3 % | |||||
| Цена продажи недвижимости | 67 126 | ||||
| Налог с продаж | -9 958 | ||||
| Платежи по займу | -2 164 | ||||
| Кассовые поступления, | -16 067 | -1 543 | 1 004 | 1 688 | 57 425 |
| VI. Дисконтированный денежный поток | |||||||
| 2012 г | 2013 г | 2014 г | 2015 г | 2016 г | 2017 г | ||
| Коэффициент дисконтирования (i=13%) | 0,8850 | 0,7831 | 0,6931 | 0,6133 | 0,5428 | 0,4803 | |
| Дисконтированный денежный поток | -16 067 | -1 365 | 27 582 | ||||
| Накопленный дисконтированный денежный поток | -16 067 | -17 432 | -17 210 | -16 780 | -16 164 | -15 248 | 12 334 |
| Чистый дисконтированный доход | 12 334 | ||||||
| Индекс рентабельности инвестиций | 1,39 | ||||||
| Срок окупаемости проекта | 5 лет 7 мес. | ||||||
| VII. Оценка чувствительности проекта к изменению ставки дисконта | |||||||
| На начало 2012 г. | годы | ||||||
| Оптимистический сценарий i= | 0,09 | ||||||
| Коэффициент дисконтирования (i=9%) | 0,9174 | 0,8417 | 0,7722 | 0,7084 | 0,6499 | 0,5963 | |
| Дисконтированный денежный поток | -16 067 | -1 415 | 1 097 | 34 241 | |||
| PV нарастающим итогом | -16 067 | -17 482 | -17 244 | -16 765 | -16 053 | -14 956 | 19 284 |
| Наиболее вероятный сценарий i= | 0,13 | ||||||
| Коэффициент дисконтирования (i=13%) | 0,8850 | 0,7831 | 0,6931 | 0,6133 | 0,5428 | 0,4803 | |
| Дисконтированный денежный поток | -16 067 | -1 365 | 27 582 | ||||
| PV нарастающим итогом | -16 067 | -17 432 | -17 210 | -16 780 | -16 164 | -15 248 | 12 334 |
| Пессимистический сценарий i= | 0,17 | ||||||
| Коэффициент дисконтирования (i=17%) | 0,8547 | 0,7305 | 0,6244 | 0,5337 | 0,4561 | 0,3898 | |
| Дисконтированный денежный поток | -16 067 | -1 318 | 22 387 | ||||
| PV нарастающим итогом | -16 067 | -17 385 | -17 179 | -16 791 | -16 255 | -15 485 | 6 901 |
| Крайне пессимистический сценарий i= | 0,2 | ||||||
| Коэффициент дисконтирования (i=20%) | 0,8333 | 0,6944 | 0,5787 | 0,4823 | 0,4019 | 0,3349 | |
| Дисконтированный денежный поток | -16 067 | -1 285 | 19 232 | ||||
| PV нарастающим итогом | -16 067 | -17 352 | -17 156 | -16 797 | -16 312 | -15 634 | 3 597 |
| Расчет коэффициента чувствительности | |||||||
| № п.п | i | NPV | Определение уровня безопасности | Расчет коэффициента отзывчивости ЧДД от ставки дисконта | |||
| 0,09 | 19 284 | Сумма инвестиций ∑I= | 20 394 | i, % | NPV, т.у.д.е. | ||
| 0,13 | 12 334 | Сумма дисконт/ денежного потока∑C= | 28 401 | Нач.пер. | 19 284 | ||
| 0,17 | 6 901 | Кб= | 0,28 | Кон.пер. | 3 597 | ||
| 0,2 | 3 597 | Δ | -15 687 | ||||
| Ср. знач. | 0,1475 | 10 529 | Ks= | 1426,1 | |||
| ΔNPV= | -15 687 | ||||||
| Δi= | 0,11 | ||||||
| Е= | -2,00 |
5.2. Экономический анализ строительства объекта недвижимости по 2-му варианту – Проект «Комбинированное коммерческо-жилое здание»
| I. ДОХОДЫ ОТ АРЕНДЫ | Ед. изм. | годы | |||||
| 1. Жилые помещения | |||||||
| Площадь, приносящая доход (в зависимости от степени занятости арендаторами жилых помещений) | м² | 65% | 70% | 75% | 89% | 98% | |
| 5 743 | 6 185 | 6 627 | 7 864 | 8 659 | |||
| Доходы от аренды (по данным «прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимого имущества по годам») | у.д.е./м² | 23% | 7% | 8% | 8% | 12% | |
| Доходы (площадь, приносящая доход * доходы от аренды)/1000 | тыс. у.д.е. | — | 1 990 | 2 293 | 2 654 | 3 401 | 4 194 |
| 2. Коммерческие помещения | |||||||
| Площадь, приносящая доход (в зависимости от степени занятости арендаторами коммерч. помещений) | м² | 80% | 83% | 86% | 89% | 92% | |
| Доходы от аренды (по данным «прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимого имущества по годам) | у.д.е./м² | 23% | 7% | 8% | 8% | 12% | |
| Доходы (площадь, приносящая доход * доходы от аренды)/1000 | тыс. у.д.е. | — | |||||
| 3. Парковочные места | |||||||
| Площадь, приносящая доход (в зависимости от степени занятости арендаторами парковочных мест) | шт. | 90% | 90% | 95% | 95% | 95% | |
| Доходы от аренды (по данным «прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимого имущества по годам) | у.д.е./шт. | 23% | 7% | 8% | 8% | 12% | |
| Доходы (площадь, приносящая доход * доходы от аренды)/1000 | тыс. у.д.е. | — | |||||
| Всего доходы от аренды | — | 3 139 | 3 567 | 4 080 | 4 994 | 6 037 |
| II. РАСЧЕТ ФИНАНСОВЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ | Ед. изм. | годы | |||||
| Доходы от аренды | тыс. у.д.е. | — | |||||
| Арендная плата за участок | тыс. у.д.е. | -46,53 | 23% | 7% | 8% | 8% | 12% |
| -36 | -38 | -41 | -45 | -50 | |||
| Техническое обслуживание и текущий ремонт (стоимость тех. обслуживания и отчисления на текущий ремонт с учетом прогнозных изменений по годам) | тыс. у.д.е. | -551,26 | 5% | 4% | 6% | 8% | 8% |
| -579 | -602 | -638 | -689 | -744 | |||
| Процент за привлеченный капитал (стоимость привлечения заемного капитала 25%; доля привлеченного капитала в инвестиционных затратах 56%) | тыс. у.д.е. | -2 065 | -2 065 | -1 859 | -1 652 | -1 446 | -1 239 |
| Оперативный чистый доход | тыс. у.д.е. | -2 663 | 1 068 | 1 748 | 2 814 | 4 003 | |
| Равномерная амортизация недвижимости,3 %(ст-ть имущ-ва 10560+14751=25311 тыс.у.д.е.) | тыс. у.д.е. | — | 3% | 3% | 3% | 3% | 3% |
| — | -759 | -759 | -759 | -759 | -759 | ||
| Финансовый результат перед уплатой налога | тыс. у.д.е. | -2663 | -300 | ||||
| Налог на прибыль, 20 % | тыс. у.д.е. | — | — | -62 | -198 | -411 | -649 |
| Финансовый результат после уплаты налога | тыс. у.д.е. | -2663 | -300 |
| III. ОБСЛУЖИВАНИЕ ДОЛГА | Ед. изм. | годы | |||||
| Заемный капитал в начале года (56% от стоимости инвестиционных затрат составляет заемный капитал) | тыс. у.д.е. | 8 261 | 8 261 | 7 435 | 6 609 | 5 783 | 4 957 |
| Погашение долга в конце года, 10 %(погашение долга по 10 % равными долями) | тыс. у.д.е. | — | |||||
| Заемный капитал в конце года (считается после погашения долга как разница между заемным капиталом и уплаченными процентами) | тыс. у.д.е. | — | 7 435 | 6 609 | 5 783 | 4 957 | 4 131 |
| Уплата процентов от стоимости заемного капитала в начале года 25 % | тыс. у.д.е. | 0,25 | 0,25 | 0,25 | 0,25 | 0,25 | 0,25 |
| 2 065 | 2 065 | 1 859 | 1 652 | 1 446 | 1 239 |
| IV. Стоимость недвижимого имущества | конец 2017 г |
| Цена продажи недвижимого имущества в конце 2017 г. (данные по среднерыночной цене продажи недвижимости с учетом прогнозных изменений), тыс. у.д.е. | 77 834 |
| Бухгалтерская стоимость (затраты на приобретение и реконструкцию объекта за вычетом амортизации за 5 лет использования), тыс. у.д.е./м² | 21 514 |
| Налогооблагаемая часть от цены продажи (цена продажи в конце 2017 г.- бухгалтерская стоимость), тыс. у.д.е. | 56 320 |
| Налог, уплачиваемый с прибыли от продажи, 20 %, тыс. у.д.е. | -11 264 |
| Цена продажи недвижимости в конце 2017 г., тыс. у.д.е. | 77 834 |
| Уплачиваемый налог, тыс. у.д.е. | -11 264 |
| Выплата долга за привлеченный капитал (остаток на 2017 г. заемного капитала), тыс. у.д.е. | -4 131 |
| Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости, тыс. у.д.е. | 62 440 |
| V.РАСЧЕТ КАССОВЫХ ПОСТУПЛЕНИЙ (тыс. у.д.е.) | На начало 2012 г. | годы | |||
| Начальная стоимость недвижимости («Среднерыночная цена продажи объекта перед реконструкцией») | -10 560 | ||||
| Инвестиции в строительство | -14 751 | ||||
| Заем (56% от инвестиций) | 8 261 | ||||
| Погашений займа | -826 | -826 | -826 | -826 | -826 |
| Годовые финансовые результаты после уплаты налога | -2 663 | -300 | 1 644 | 2 595 | |
| Амортизационные отчисления, 3 % | |||||
| Цена продажи недвижимости | 77 834 | ||||
| Налог с продаж | -11 264 | ||||
| Платежи по займу | -4 131 | ||||
| Кассовые поступления | -17 050 | -2 663 | -367 | 1 577 | 64 968 |
| VI. Дисконтированный денежный поток | |||||||
| Коэффициент дисконтирования (13%) | 0,8850 | 0,7831 | 0,6931 | 0,6133 | 0,5428 | 0,4803 | |
| Дисконтированный денежный поток | -17 050 | -2 357 | -287 | 31 205 | |||
| Накопленный дисконтированный денежный поток | -17 050 | -19 407 | -19 694 | -19 569 | -19 125 | -18 269 | 12 937 |
| Чистый дисконтированный доход | 12 937 | ||||||
| Индекс рентабельности инвестиций | 1,18 | ||||||
| Срок окупаемости проекта | 5 лет 7 мес. | ||||||
| VII. Оценка чувствительности проекта к изменению ставки дисконта | |||||||
| На начало 2012 г. | годы | ||||||
| Оптимистический сценарий i= | 0,09 | ||||||
| Коэффициент дисконтирования (i=9%) | 0,9174 | 0,8417 | 0,7722 | 0,7084 | 0,6499 | 0,5963 | |
| Дисконтированный денежный поток | -17 050 | -2 443 | -309 | 1 025 | 38 738 | ||
| PV нарастающим итогом | -17 050 | -19 493 | -19 802 | -19 663 | -19 149 | -18 124 | 20 614 |
| Наиболее вероятный сценарий i= | 0,13 | ||||||
| Коэффициент дисконтирования (i=13%) | 0,8850 | 0,7831 | 0,6931 | 0,6133 | 0,5428 | 0,4803 | |
| Дисконтированный денежный поток | -17 050 | -2 357 | -287 | 31 205 | |||
| PV нарастающим итогом | -17 050 | -19 407 | -19 694 | -19 569 | -19 125 | -18 269 | 12 937 |
| Пессимистический сценарий i= | 0,17 | ||||||
| Коэффициент дисконтирования (i=17%) | 0,8547 | 0,7305 | 0,6244 | 0,5337 | 0,4561 | 0,3898 | |
| Дисконтированный денежный поток | -17 050 | -2 276 | -268 | 25 327 | |||
| PV нарастающим итогом | -17 050 | -19 326 | -19 594 | -19 482 | -19 095 | -18 376 | 6 952 |
| Крайне пессимистический сценарий i= | 0,2 | ||||||
| Коэффициент дисконтирования (i=20%) | 0,8333 | 0,6944 | 0,5787 | 0,4823 | 0,4019 | 0,3349 | |
| Дисконтированный денежный поток | -17 050 | -2 219 | -255 | 21 758 | |||
| PV нарастающим итогом | -17 050 | -19 269 | -19 524 | -19 420 | -19 070 | -18 436 | 3 321 |
| Расчет коэффициента чувствительности | |||||||
| № п.п | i | NPV | Определение уровня безопасности | Расчет коэффициента отзывчивости ЧДД от ставки дисконта | |||
| 0,09 | 20 614 | Сумма инвестиций ∑I= | 25 311 | i, % | NPV, т.у.д.е. | ||
| 0,13 | 12 937 | Сумма дисконтированого денежного потока∑C= | 29 987 | Нач.пер. | 20 614 | ||
| 0,17 | 6 952 | Кб= | 0,16 | Кон.пер. | 3 321 | ||
| 0,2 | 3 321 | Δ | -17 293 | -15 687 | |||
| Ср. знач. | 0,1475 | 10 956 | Ks= | 1572,1 | |||
| ΔNPV= | -17 293 | ||||||
| Δi= | 0,11 | ||||||
| Е= | -2,12 |
5.3. Экономический анализ строительства объекта недвижимости по 3-му варианту – Проект «Офисно-коммерческое здание»
| I. ДОХОДЫ ОТ АРЕНДЫ | Ед. изм. | годы | |||||
| 1. Офисные помещения | |||||||
| Площадь, приносящая доход (в зависимости от степени занятости арендаторами офисных помещений) | м² | 80% | 80% | 85% | 90% | 95% | |
| 4 646 | 4 646 | 4 936 | 5 226 | 5 517 | |||
| Доходы от аренды (по данным «прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимого имущества по годам) | у.д.е./м² | 23% | 7% | 8% | 8% | 12% | |
| Доходы (площадь, приносящая доход * доходы от аренды)/1000 | тыс. у.д.е. | — | 2 897 | 3 100 | 3 558 | 4 068 | 4 810 |
| 2. Коммерческие помещения | |||||||
| Площадь, приносящая доход (в зависимости от степени занятости арендаторами коммерч. помещений) | м² | 80% | 83% | 86% | 89% | 92% | |
| Доходы от аренды (по данным «прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимого имущества по годам) | у.д.е./м² | 23% | 7% | 8% | 8% | 12% | |
| Доходы (площадь, приносящая доход * доходы от аренды)/1000 | тыс. у.д.е. | — | |||||
| 3. Парковочные места | |||||||
| Площадь, приносящая доход (в зависимости от степени занятости арендаторами парковочных мест) | шт. | 90% | 90% | 95% | 95% | 95% | |
| Доходы от аренды (по данным «прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимого имущества по годам) | у.д.е./шт. | 23% | 7% | 8% | 8% | 12% | |
| Доходы (площадь, приносящая доход * доходы от аренды)/1000 | тыс. у.д.е. | — | |||||
| Всего доходы от аренды | тыс. у.д.е. | — | 4 793 | 5 204 | 5 912 | 6 698 | 7 853 |
| II. РАСЧЕТ ФИНАНСОВЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ | Ед. изм. | годы | |||||
| Доходы от аренды | тыс. у.д.е. | — | |||||
| Арендная плата за участок | тыс. у.д.е. | -63,45 | 23% | 7% | 8% | 8% | 12% |
| -49 | -52 | -56 | -61 | -68 | |||
| Техническое обслуживание и текущий ремонт (стоимость технического обслуживания и отчисления на текущий ремонт с учетом прогнозных изменений по годам) | тыс. у.д.е. | -811,15 | 5% | 4% | 6% | 8% | 8% |
| -852 | -886 | -939 | -1014 | -1095 | |||
| Процент за привлеченный капитал (стоимость привлечения заемного капитала 25%; доля привлеченного капитала в инвестиционных затратах 38%) | тыс. у.д.е. | -1 775 | -1 775 | -1 598 | -1 420 | -1 243 | -1 065 |
| Оперативный чистый доход | тыс. у.д.е. | -2 650 | 2 118 | 2 668 | 3 497 | 4 381 | 5 625 |
| Равномерная амортизация недвижимости,3 %(ст-ть имущ-ва 10560+18684=29244 тыс.у.д.е.) | тыс. у.д.е. | — | 3% | 3% | 3% | 3% | 3% |
| -877
Опора деревянной одностоечной и способы укрепление угловых опор: Опоры ВЛ — конструкции, предназначенные для поддерживания проводов на необходимой высоте над землей, водой.
Механическое удерживание земляных масс: Механическое удерживание земляных масс на склоне обеспечивают контрфорсными сооружениями различных конструкций.
Общие условия выбора системы дренажа: Система дренажа выбирается в зависимости от характера защищаемого.
Организация стока поверхностных вод: Наибольшее количество влаги на земном шаре испаряется с поверхности морей и океанов (88‰).  Сегодня, когда буквально со всех сторон окружают бетонные  Деревянный дом так же долговечен, как кирпичный? |
