Проектно-сметная и техническая документация в строительстве частных домов и коттеджей на сайте Недвио

Для реализации идеи по строительству загородного дома или коттеджа необходимо наличие земельного участка и проекта. Он разрабатывается для получения четкой схемы будущего здания с его планировкой, габаритами и прочими характеристиками. Проект частного дома является прямым руководством к действию и помогает контролировать процесс строительства.

Перед, тем как начать строительные работы, застройщик обязан составить и утвердить всю техническую документацию. В перечень необходимых бумаг включена смета, исполнительная документация и сам проект. Содержание всех документов регламентирует объем работ, сроки реализации, последовательность и требования к строительству.

Для чего нужна проектная документация?

Проектирование — неотъемлемая часть строительного процесса и включает в себя два этапа: составление рабочей документации (текста и графики), а также непосредственное создание проекта.

Специалисты досконально и ответственно подходят к решению этой задачи, так как на основании проектной документации выдается разрешение по запуску строительных работ. В свою очередь, уполномоченные органы оценивают соответствие проекта плану земельного участка и выдают соответствующее подтверждение.

После строительства дома по согласованному проекту, уполномоченные муниципальные органы оценивают результат, проверяют его на соответствие проектной документации, и выдают разрешение на ввод в эксплуатацию.

Проектно-сметная документация необходима не только при постройке загородного коттеджа с нуля, но и при его реконструкции или перепланировке. Следовательно, пакет проектной документации необходим для:

1. выполнения требований действующего законодательства;
2. составления сметы и планирования бюджета;
3. в качестве инструкции для подрядчиков, которые будут реализовать проект.

Полный пакет может включать в себя десятки листов, обычно, выглядит следующим образом:

Разработку проектной и технической документации частных домов выполняют специалисты, владеющие компетенцией в данной отрасли. Они должны иметь соответствующие разрешения и лицензии. Это обусловлено необходимостью адаптировать любой проект под строгие рамки и правила строительных, инженерно-конструкторских и планировочных норм.

К кому обратиться за составлением проектно-сметной документации?

Частное лицо, которое получило в распоряжение земельный участок под индивидуальное жилищное строительство, может заказать услуги постройки дома под ключ. В них зачастую уже включена разработка проекта и ввод построенного коттеджа в эксплуатацию.

Если вы ищете подрядчика, который возьмется за планирование дома вашей мечты, обратите внимание на:

• проектные компании, имеющие лицензию на проектирование зданий и сооружений;
• застройщиков, которые предоставляют эту услугу в рамках комплекса работ по строительству домов;
• инженеров с соответствующим опытом работы (если объем согласований и пакет документов не слишком велик).

Чтобы ознакомиться с типовым проектом на дом, можете найти образцы документов с основными разделами и описательной частью. Если объект сложный в реализации, то лучше обратиться за помощью в профильную проектную организацию и указать все свои пожелания.

В этом случае, специалист, который составляет план будущего дома, будет отвечать за качество, достоверность и соответствие всем техническим параметрам. Кроме того, компания выполнит не только строительно-техническую часть, но также составит смету затрат на все работы.

Содержание проектной и технической документации

Чтобы приступить к созданию проекта частного дома, заказчику нужно предоставить проектировщику план земельного участка с проведенными работами по его межеванию (установке границ). Габариты здания, его расположение и прочие технические характеристики будут зависеть непосредственно от этих данных.

Состав проектной документации для строительства загородного дома устанавливается законодательством. Найти соответствующие нормы можно в Градостроительном кодексе.

Так, законодательством четко регламентировано, что проект должен состоять из 12 разделов, в которых есть не только текстовая, но и графическая информация. Основные разделы документации включают следующие пункты:

1. пояснительная записка (вступительная часть);
2. генплан со схемой планировки участка и расположенными рядом объектами;
3. планировка строений, разрезы, фасады и полный список планируемых архитектурных решений;
4. конструктивные и объемно-планировочные решения;
5. технологические решения;
6. сети обеспечения и инженерная инфраструктура;
7. организация строительного производства;
8. меры по охране окружающей среды;
9. меры по утеплению и обеспечению энергоэффективности здания;
10. информация о сносимых объектах, если они находятся на строительной площадке;
11. пакет документов, а также смета.

Состав проектной документации зависит также от специфики объекта. Специалист, при разработке документа, запросит необходимые данные. В описательной части проекта должны присутствовать:

• графические схемы;
• таблицы;
• чертежи и наглядные схемы.

На основании проекта, заказчик и застройщик должны получить полное представление о конструкции возводимого дома.

Критерии правильно составленной проектной документации

В проектной и технической документации информация должна быть представлена четко и полно. Для обоснования технических и строительных решений, должны присутствовать ссылки на регламентирующие действия, нормативно-правовые акты (постановления, законы и т.д.). Все технические решения по проекту будущего дома также подкрепляются финансовыми расчетами. Самые крупные этапы требуют детального прописывания всех процессов.

Перед составлением технической документации на земельном участке необходимо провести инженерные изыскания. Они дают представления о рельефе, природных особенностях, специфике участка, планировке и расположении объектов.

В отношении самой постройки, если это коттедж, должна присутствовать трехмерная (3D) визуализация каждого этажа и здания в целом и в разрезах, включая кровлю и фундамент. Проектно-сметная документация должна давать полное представление о структуре и этапах строительства здания — от самого начала до облицовки фасада.

Этапы разработки технической документации

Последовательность разработки проектных документов для строительства коттеджа включает три этапа:

1. Проектирование эскизов — создание дизайна, на основе эскизов внешней и внутренней отделки здания. Визуализация производится в удобном для заказчика формате. Изменения в эскизы могут вноситься до полного согласования всех нюансов;
2. Техническое проектирование — включает финансовое обоснование и техническое описание объекта;
3. Рабочее проектирование.

Рабочий проект загородного дома разрабатывается с целью оптимизации расходов по закупке основных строительных материалов, планирования и контроля за выполнением строительных работ. На практике указанные в документации расходы могут иметь погрешности на 10-15%.

Варианты разработки проектной и сметной документации

Помимо индивидуальной разработки проекта, заказчик может купить готовый проект дома или заказать доработку существующего. В каждом из этих способов есть свои нюансы.

Для реализации готового проекта необходимо установить соответствующий фундамент и провести геодезические работы, указывающие на специфику земельного участка.

Если у заказчика нет особых предпочтений в отношении проекта дома, можно воспользоваться типовым проектом. При необходимости, его можно усовершенствовать и доработать (в команде с хорошим дизайнером и инженером). Стоимость услуг по проектированию с нуля рассчитывается в зависимости от площади здания.

Важным аспектом в технической документации является точность. Потому что все расчеты, приведенные в документе, будут использоваться подрядчиком для реализации проекта на практике.

Сроки и стоимость работ по разработке документации

Сроки разработки проекта строительства загородного дома зависят от его масштабности и условий, которые обсуждаются индивидуально с клиентом.

Прежде чем приступить к разработке проекта, подрядчик заключает официальный договор с заказчиком. В этом договоре прописываются сроки, порядок оплаты и стоимость услуг. Большинство компаний работают по частичной предоплате.

Наличие проектной документации является обязательным для любого вида строительства. Стоимость проекта зависит от:

• месторасположения объекта;
• специфики земельного участка;
• габаритов здания;
• объема технического задания.

Помимо планировки здания, инженеры также могут разработать проект по благоустройству земельного участка.

Чтобы минимизировать действия и расходы, при возведении частного загородного дома, лучше заказывать строительство под ключ в профильной компании. Если вы уже выбрали подрядчика, то помните, что от качества проектной документации зависит не только безопасность объекта, но и последующий успешный ввод здания в эксплуатацию. А теоретическая часть проекта является основой для подрядчиков и визуальным отображением вашего будущего дома.

Чтобы узнать более подробную информацию о специфике составления проекта, рекомендуется обратиться в профильные компании.

Купить проект дома

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Состав и пример проектной документации

Проект дома – это рабочие чертежи для строительства дома.

Приобретение готового проекта дома поможет избежать массы проблем и получить главные преимущества, такие как:

• точный расход материалов для просчета сметы (что страхует заказчика от увеличения стоимости строительства и позволяет контролировать закупки),
• значительное ускорение строительства дома по проверенному временем проекту,
• консультация проектировщика по всем вопросам на любом этапе строительства (по письменным запросам),
• гарантия качества проработки рабочей документации,
• получение разрешения на строительство дома по проекту в районной администрации,
• а также вместо дорогостоящего индивидуального проектирования позволит сравнительно недорого сделать адаптацию в готовом проекте под условия заказчика.

Любые фундаменты, несущие стены, перекрытия, элементы кровли и прочие строительные конструкции требуют грамотного просчета и не могут быть выполнены «на глаз». От этого зависит Ваша безопасность и экономия при строительстве. Приобретая проект, Вы можете быть уверены, что Ваш будущий дом простоит максимально долго, а Вам и Вашей семье будет в нем тепло и уютно!

Покупая комплект проектной документации, Вы приобретаете право на ОДНОКРАТНОЕ строительство архитектурного объекта по проекту. Комплект проектной документации, купленный в нашей компании, отмечен голограммой с индивидуальным номером. Проект с голограммой гарантирует ответственность проектировщика за правильность чертежей. Вы всегда сможете обратиться к нам за необходимыми разъяснениями.

Полный комплект документов включает в себя все необходимые чертежи, схемы, спецификации и пояснения, что позволяет правильно выполнить весь объем строительных работ.

Архитектурный раздел включает в себя:

• общие данные о проекте (площади внутренних помещений, площадь застройки, объем основных стеновых материалов и т.д.)
• поэтажные планы
• маркировочные планы (указываются маркировки полов, дверных и оконных проемов)
• фасады
• план кровли
• разрезы
• спецификации окон и дверей
• дымовентиляционные каналы
• конструкции полов

Примеры листов архитектурного раздела с обозначениями представлены в галерее:

Технический план дома (квартиры, участка): зачем он нужен и где его получить

С 2015 года технический план любого объекта недвижимости: жилого и нежилого помещения, земельного участка – стал центральным документом при оформлении владения. Купля-продажа, дарение, передача в наследство – любая операция на рынке недвижимости совершается только при наличии этого документа. Технический план дома необходимо заказывать и в том случае, если намечается реконструкция: расширение, пристройка, перепланировка. Расскажем подробнее о том, что же такое технический план.

Технический план: когда и для чего он нужен

Ответ на вопрос, для чего нужен технический план, дает закон о государственной недвижимости, который вступил в силу 5 лет назад. Сейчас в России существует Единый реестр недвижимости (ЕГРН). Согласно закону 218-ФЗ, недвижимость, подлежащая налогообложению и сделкам, должна быть поставлена на учет в государственном реестре. По информации в ЕГРН можно легко найти объект на карте и на местности, узнать о его размерах, рассчитать стоимость. Источником сведений для постановки собственности на кадастровый учет и является технический план, изготовленный инженером, имеющим лицензию на такой вид деятельности.

Технический план – это официальное описание объекта капитального строительства для его государственной регистрации. Он содержит данные о местоположении, формах, внутренней планировке и размерах здания/помещения.

На какие объекты составляется техплан

Технический план составляется на следующие виды собственности:

• здания – жилые дома, коттеджи, садовые домики для сезонного проживания, отдельно стоящие гаражи;
• помещения – квартиры, комнаты, подвалы;
• машино-места – пространство в жилом комплекс, отведенное для автотранспорта;
• незавершенные постройки.

Если в ваших владениях имеется такой объект, рано или поздно на него потребуется техплан.

Обратите внимание: технический план земельного участка называют межевым планом, он является частью межевого (землеустроительного) дела, см. статью о межевании.

В каких случаях требуется документ

Технический план на дом нужен собственникам, которые построили или строят новое жилье. С помощью этого документа объект будет поставлен на кадастровый учет. Незарегистрированное жилье не получит адреса, в нем нельзя будет прописаться.

Кроме новостройки, могут возникнуть другие ситуации, когда владельцу нужен технический план на принадлежащие ему объекты. Примеры:

• Все сделки на рынке недвижимости: покупка, продажа, дарение, передача по завещанию – осуществляются только при наличии этого документа.
• В процессе купли-продажи, обмена и т. д. может обнаружиться, что выписка из ЕГРН (документ, подтверждающий частную собственность) содержит некорректную информацию. Ошибки, сделанные при первичной регистрации, можно исправить только с предоставлением нового техплана.
• Может оказаться, что купленная давно или перешедшая по наследству квартира еще не внесена в Росреестр. Жильцам придется узнать, что такое технический план квартиры, когда они захотят продать, обменять или разделить её.
• Если вы проводите в доме реконструкцию: что-то пристраиваете, объединяете, проводите коммуникации – необходимо предварительно заказать новый техплан на дом и получить разрешение на перепланировку, чтобы потом не возвращать все, «как было».

Требования к техплану

Общие требования к техническому плану жилого дома и других объектов содержатся в законодательных актах (ст. 24 закона №218; Приказ №953 Минэкономразвития).

Описательная часть – обязательный раздел технического плана на любой дом: расположен ли он на земельном участке под ИЖС, на землях СНТ, или это квартира в высотном здании. Текст составляется на основе документов собственника, а также замеров кадастрового инженера, привлеченного к выполнению плана.

Характер объекта определяет, что входит в текстовую часть технического плана. Для квартиры/помещения в этот раздел заносятся такие сведения:

• ФИО заказчика/собственника;
• информация по объекту недвижимости: адрес, местоположение, размеры, для чего служит;
• технические параметры: тип фундамента, материал стен и крыши, уровень изношенности;
• перечень документов, на основании которых составлен план;
• данные об инструментах для замеров.
• выводы кадастрового инженера и его реквизиты.

В техническом плане жилого или дачного дома, возведенного на личном земельном участке, заполняются также графы о пунктах геодезической сети/о межевых опорных точках; даются координаты границ участка, а также характерные точки самого строения.

Графическая часть

После измерений на местности, сделанных кадастровым инженером и геодезистом, составляется графическая часть техплана:

• данные геодезической съемки земельного участка;
• схема постройки на участке; её расположение по отношению к другим объектам;
• контуры постройки с пронумерованными поворотными точками;
• чертежи этажей, порядок расположения помещений;

Чертежи выполняются в единой государственной системе координат. Земельный участок и строение на нем получают четкие границы на публичной кадастровой карте.

В Росреестр необходимо предоставить документ на электронном носителе, заверенный электронной подписью кадастрового инженера – именно он несет ответственность за истинность информации технического плана. Заказчик может получить вариант на бумажном носителе.

Технический план и техпаспорт: сходство и различие

До 2013 года основным документом для регистрации объектов недвижимости был технический паспорт. Его изготовлением занимались исключительно специалисты БТИ. Содержал он техническую информацию:

• описание конструкции объекта, год постройки, количество этажей;
• площадь помещений, наличие балконов;
• материал фундамента и перекрытий;
• число окон, дверей, высота помещений:
• описание коммуникаций.

Техпаспорт дополнялся ситуационным планом – чертежом земельного участка по отношению к соседним объектам.

С 2013 г. для регистрации объектов недвижимости вместо технического паспорта требуется технический план. Главное отличие нового документа – наличие геодезической привязки границ земельного участка к государственной системе координат и определение контуров постройки относительно границ участка.

Координаты участка и постройки позволяют зафиксировать объект на кадастровой карте Росреестра. Вся остальная информация технического плана идентична сведениям техпаспорта.

Надоело читать? Сэкономьте время, задайте вопрос юристу БЕСПЛАТНО:

Образец технического плана помещения (дома)

Технический план – документ, содержащий 10-12 страниц информации, из которых 5-6 страниц занимает текстовая часть; 3-4 – графическая, и одна-две страницы приходится на приложение. Содержание документа зависит от того, какой объект недвижимости описывается. Первые три листа одинаковы для техплана квартиры, здания, садового дома.

• Титульный лист содержит регистрационный номер документа, сведения о заказчике и о кадастровом инженере, который работал над планом:
  
• На втором листе приводится содержание документа:
  
• Третий лист содержит название источников для составления техплана; приводится система координат, в которой осуществлялись геодезические измерения:
  

Самая важная часть документа – сведения, характеризующие местоположение объекта недвижимости. Если это квартира, здесь просто проставлен кадастровый номер здания, в котором находится описываемая квартира. Техплан на дом или здание содержит координаты характерных точек, определяющих положение постройки на земельном участке (см. образец выше) .

На странице с технической характеристикой здания проставляется кадастровый номер земельного участка, на котором расположен дом:

В графической части технического плана квартиры приводятся план и чертеж этажа, на котором она находится.

Техплан для дома (см. образец выше) содержит:

• схему геодезических построений с привязкой к пунктам геодезической сети;
• контуры здания по отношению к границам земельного участка;
• чертеж здания.

Техплан на садовый дом

Аналогичную работу выполняет кадастровый инженер для техплана на садовый дом. Однако существуют нюансы, отличающие технический план жилого дома от аналогичного документа, составленного на дом в СНТ.

Главное особенность в требованиях к техническому плану на садовый дом связана с так называемой «дачной амнистией». До марта 2021 г. регистрация дач осуществляется по облегченной программе: для неё НЕ требуется уведомление администрации о соответствии постройки законодательным требованиям. Достаточно декларации собственника, содержащей основные сведения об объекте, и технического плана, выполненного инженером (закон № 267-ФЗ, от 02.08.2019). Документ состоит из 8 страниц: 5 из них занимает текст, остальное – графическая информация. На основании проведенных измерений специалист пишет заключение и может дать рекомендации по корректировке данных из декларации или технической документации, предоставленной заказчиком, см. пример ниже.

Где заказать техплан

Где получить технический план? Сегодня заказать этот документ можно в любой организации, которая имеет в штате кадастровых инженеров. Некоторые из таких организаций имеют в названии хорошо знакомую многим с советских времен аббревиатуру БТИ (бюро технической инвентаризации).

Обратите внимание: законное право на изготовление технических планов имеют только кадастровые инженеры – специалисты по межеванию земель и по определению границ объектов недвижимости на местности.

Рекомендуем обращаться в организацию с хорошей репутацией. Признаки такой организации:

• компания имеет кадры профессионалов и гарантирует качество работы;
• в её штате есть инженеры-геодезисты – не нужно дополнительно приглашать специалистов для определения координат объекта;
• организация выполняет комплекс услуг «под ключ», вплоть до постановки дома на учет.

Кадастровый инженер возьмется за работу по составлению технического плана только при наличии необходимой документации. Стандартный набор документов приведен в таблице.

Уведомление о строительстве (разрешение на строительство)