Экспертиза частных домов

Приобретая дом в собственность, мало кто из покупателей может самостоятельно оценить реальное состояние несущих конструкций, кровли, фундамента, фасада, инженерных коммуникаций. Между тем именно собственник несёт ответственность за безопасную эксплуатацию жилого строения. Не менее сложно без специальных знаний получить объективное представление об ущербе, нанесённом пожарами, наводнениями, оползнями. То же самое относится и к ситуациям, когда необходимо внести изменения в первоначальный проект жилища (масштабный ремонт, возведение пристроек).

Профессиональная экспертиза частного дома – оптимальное решение, которое позволит получить профессиональное заключение о состоянии недвижимого объекта.

Основные виды и цены экспертизы домов и коттеджей:

Проведение визуально-инструментального обследования дома для выявления явных и скрытых недостатков. Предоставление заключения о техническом состоянии дома. Рекомендации по устранению недостатков.

Проверка качества монтажа стропильной системы и кровельного покрытия. Оценка качества примененных материалов. Определение причин протечек, конденсата и биопоражений. Рекомендации по устранению.

Комплекс работ по определению фактически выполненных подрядчиком объемов работ. Определение сметной стоимости фактически выполненных работ. Сравнительный анализ фактически выполненных работ и предусмотренных проектом работ.

Определение качества монтажа деревянных конструкций, использованных материалов и выполненных работ. Составление дефектной ведомости с представлением заключения и рекомендаций по устранению дефектов.

Обследование утепления стен, кровель, полов на предмет определения причин низкой температуры в помещении, появления повышенной влажности и грибковых поражений. Проверка выполненного утепления.

Обследование наружных и внутренних стен и перегородок на соответствие выполненных работ строительным нормам и правилам. Выявление дефектов, определение причин их появления, рекомендации по устранению.

Выявление дефектов в выполненных подрядчиком работах. Составление дефектной ведомости с указанием объемов работ необходимых к исправлению. Определение стоимости работ по устранению недостатков.

Что из себя представляет экспертиза частного дома?

Строительная экспертиза частного дома – это определение технического состояния как отдельных элементов конструкции (стен, фундамента, крыши), так и всего строения в целом. Помимо этого, в сферу компетенций специалистов входит осмотр находящихся в непосредственной близости от дома территорий и сооружений. Экспертная проверка проводится почти по многим параметрам.

Цель экспертизы – изучить объект недвижимости, чтобы заказчик получил представление о его достоинствах и недостатках. Это эффективный инструмент контроля качества выполненных подрядчиком работ. Данная процедура позволяет:

• получить сведения о техническом состоянии объекта;
• оценить возможные риски проведения ремонтных работ и реконструкции для последующей безопасной эксплуатации объекта;
• получить заключение о соответствии нормативной документации.

Независимая экспертиза строительных работ в частном доме – лучший способ своевременно выявить дефекты и нарушения, а также минимизировать непредвиденные расходы. Достаточно часто после экспертной оценки удаётся существенно снизить первоначально заявленную стоимость жилья. Строительная экспертиза частного дома, проведённая перед оформлением сделки купли-продажи, позволит избежать недоразумений при оформлении прав собственности.

Когда необходимо проводить техническую экспертизу домов?

Экспертиза проводится в следующих случаях:

• при смене владельца (покупке частного дома или коттеджа);
• при подготовке к капитальному ремонту или реконструкции для оценки прочности конструкции и устойчивости стен, фундамента и перекрытий к нагрузкам;
• после проведения ремонта с привлечением подрядных организаций для проверки соответствия сметы, проектной и исполнительной документации.
• при появлении дефектов несущих и ограждающих конструкций.

Также экспертиза необходима в том случае, если появилась возможность возобновить строительство объекта после длительного перерыва. Помимо этого, процедура проводится при возникновении судебных споров относительно частного дома или выделении доли в наследстве.

Виды экспертизы жилых домов и стоимость услуг

Виды проводимых экспертиз:

• экспертиза объекта недвижимости перед покупкой;
• экспертиза кровли;
• определение фактической стоимости выполненных подрядчиком работ;
• экспертиза деревянного дома;
• экспертиза утепления;
• экспертиза кирпичной кладки;
• выявление дефектов и составление сметы на их устранение.

Специалисты компании «ТРИАДА ЭКСПЕРТ» готовы провести экспертизу частного дома. Обращаясь к нам, вы можете рассчитывать на оперативность, профессионализм сотрудников и высокое качество услуг.

Официальные документы на все виды работ.
Профессиональные эксперты с огромным опытом

Судебная строительная экспертиза дома

Конфликты по состоянию жилья решаются через суд. Для получения необходимой информации в процессе разбирательства судьей назначается строительная экспертиза.

Как и для чего проводится экспертиза частного дома

Строительная экспертиза частного дома для суда – мероприятие, направленное на обнаружение дефектов в конструкции строения. Изъяны возникают после реконструкции дома, а также с течением времени.

Объектами анализа являются:

• материалы, использованные для строительства дома;
• жилые помещения;
• уровень качества строительных работ;
• прилегающие к частному имуществу территории и постройки;
• оборудование, использованное во время строительства или ремонта;
• технические и проектные документы;
• недостроенные здания.

Процедура требуется для установления объемов ущерба, нанесенного во время стихийных бедствий и техногенных чрезвычайных происшествий. Анализ также проводится перед заключением договора купли-продажи для проверки состояния имущества.

Какие вопросы решает строительная экспертиза частного дома

В сфере судебных разбирательств анализ требуется для решения следующих вопросов:

• определение степени износа строения;
• проверка соответствия жилого строения требованиям СНиП;
• установление площади помещения;
• проверка соответствия информации с указанными сведениями в регистрационных документах;
• проверка законности перепланировки;
• определение рыночной цены имущества;
• проверка обоснованности строительных смет и других проектных документов;
• установление порядка наследования;
• определение причин возникновения дефектов;
• оценка последствий и степени тяжести нанесенного стихийным бедствием или чрезвычайным происшествий ущерба.

ВАЖНО! Задачи конкретного анализа могут меняться в зависимости от характера и особенностей судебного разбирательства.

Методика проведения экспертизы жилого дома для суда

Судебная экспертиза дома проводится по двум методикам:

1. по инициативе собственника;
2. по решению суда.

В случае собственной инициативы обязанности по поиску экспертной организации возлагаются на владельца жилья. При анализировании жилого дома на основании судебного вердикта, назначает инженера судья.

Этапы экспертизы для суда

Процедура выполняется поэтапно:

1. Подготовка. Проводится согласование предстоящих работ и заключается договор об оказании услуг.
2. Полевые работы. Инженеры выезжают на участок для осмотра и изучения объекта.
3. Обработка сведений. Выполняется анализ всей полученной информации.
4. В завершение составляется отчет.

В зависимости от поставленной задачи срок анализа может составлять 10–15 рабочих суток. На законодательном уровне установлено ограничение по периоду работ – не дольше трех месяцев.

Что содержится в заключении

Отчет заполняется по унифицированной форме. Правила и нормы по его заполнению прописаны в следующих актах:

• 184-ФЗ от 27 декабря 2002 «О техническом регулировании»;
• 123-ФЗ от 22 июля 2008 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»;
• строительные нормы и правила.

Отчет состоит из следующих разделов:

• общая информация (перечень задач, персональные данные заказчика и организации-исполнителя, список используемой документации, порядок проведения, список использующихся терминов и определений и т. д.);
• сведения об исследуемом объекте;
• описание выполненных работ;
• итоговое заключение.

Кто проводит

Правом проведения строительно-технических экспертиз обладают организации, состоящие в СРО. Они должны обладать государственной лицензией на проведение таких исследований. В противном случае подготовленная документация не будет иметь юридической силы.

СОВЕТ! Отчет по процедуре может быть подготовлен частным или государственным учреждением.

Примерная стоимость проведения экспертизы

Стоимость услуги может изменяться в зависимости от следующих факторов:

• срочность процедуры;
• площадь земельного участка и дома;
• количество поставленных задач;
• регион РФ.

В среднем по России комплексный анализ жилого дома площадью до 100 кв. м. будет стоить 30–40 тыс. рублей.

Где и для чего делают независимую экспертизу жилого дома

Техническая экспертиза жилых домов проводится в трех случаях: профилактическая, выполняется на основании указаний ГОСТа; предупреждающая для проведения ремонта; добровольная по заявлению жильцов.

Предусмотрена обязанность застройщика провести экспертизу технической документации для зданий выше 3 этажей.

Другие жилые постройки регулируются слабо и контролируются собственниками.

Законодательство

1. Градостроительный кодекс № 190-ФЗ от 29.12.2004 г. содержит правовые основы строительства.
2. Жилищный кодекс № 188-ФЗ от 29.12.2004 г. перечисляет условия использования жилых помещений.
3. Закон «О техническом регулировании» № 184-ФЗ от 27.12.2002 г. содержит требования к возведению зданий.
4. Технический регламент № 384-ФЗ от 30.12.2009 г. описывает критерии безопасности зданий и сооружений.
5. Правительственное постановление № 47 от 28.01.2006 г. называет признаки аварийных строений, которые подлежат сносу или реконструкции.
6. Приказ Минстроя № 427/пр от 04.08.2014 г. утверждает методические рекомендации для ремонта многоквартирных домов.
7. ГОСТ Р 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния»

Основные требования к эксперту и его работе содержатся в:

1. Гражданском процессуальном кодексе № 138-ФЗ от 14.11.2002 г., где указываются общие требования к специалисту, его ответственность за проведенные исследования и составленное заключение.
2. Законе о государственной судебно-экспертной деятельности № 73-ФЗ от 31.05.2001 г., который подробно описывает деятельность профессионала, сроки исследований.

Отличия экспертизы жилого дома от новостройки

Нанимая эксперта, следует учесть, что существует разница между обследованием квартиры в новостройке и изучением старых помещений. В первом случае будут учтены этапы строительства. Потребуется исследовать:

1. Разрешающие документы. Перед началом строительных работ выбирается участок для возведения дома. Запрещена постройка высотных зданий на территории садовых товариществ или предназначенных для индивидуальной застройки. Нарушение этого правила может привести к сносу сооружения.
2. Планы, чертежи. Это позволяет выявить ошибки в расчетах или работе.
3. Материалы, использованные в строительстве. Они сравниваются с указанными в сметах, накладных, договоре.
4. Степень завершенности здания: подключение его к системам канализации, водоснабжения, электросетям.
5. Размеры квартиры, которые могут быть больше или меньше указанных в планах и договоре.

Подробное изучение перечисленных вопросов позволит сделать вывод о безопасности новостройки.

При работе в старой постройке эксперт обратит внимание на:

• состояние подъезда, лестниц, фундамента;
• трещины в стенах, полах, потолках;
• признаки неисправности электрооборудования, вентиляции, канализации, отопления.

Во втором случае профессионал будет исследовать степень износа конструкций, просчитывая вероятность пожаров, аварий, разрушения дома.

Основной упор делается на безопасное состояние здания, при этом проводится экспертная оценка грунта, фундамента, несущих конструкций (стен, колонн), элементов крыши, крепление балконов и лестничных маршей.

Независимая экспертиза

Законодательством предусмотрено регулярное обследование жилых зданий на предмет их безопасности. Так, новые здания изучаются через 2 года после ввода в эксплуатацию, а затем каждые 10 лет. Постройки в сейсмоопасных местах или влажном климате проверяются раз в 5 лет. Контролируют процедуру государственные органы и управляющие компании. Возможны дополнительные обследования после аварий, чрезвычайных ситуаций.

Важно: состояние многоквартирных домов контролируется управляющими компаниями, а частных – владельцами.

Для чего проводят

Независимая экспертиза проводится в самых разных ситуациях: при продаже жилья или оценке ущерба после пожара, затопления и так далее.

Работа специалиста будет зависеть от особенностей помещения. Исследование деревянной постройки отличается от анализа кирпичной.

Определение технического состояния объекта для оценки целесообразности его ремонта или реконструкции

Основные параметры для многоквартирного дома:

1. Дата постройки – чем старше здание, тем больше ремонта оно требует.
2. Трещины на фундаменте, искривления кладки, свай в подвале влияют на прочность сооружения.
3. Разрушение стен, отклонение их от вертикали указывает на высокую степень износа.
4. Прогибы железобетонных оснований крыш, деревянных конструкций.
5. Нарушения работы вентиляции, водоснабжения, канализации.
6. Экологический класс строительных материалов.

Риски оцениваются в баллах от 1 до 10. Если помещение набирает максимальное количество, то будет поднят вопрос о его сносе.

Для кирпичных зданий важны:

• состояние блоков;
• количество и качество соединительного раствора;
• разрушение связи между фрагментами;
• влажность.

Для деревянных жилищ требуются вентиляционные отверстия между фундаментом и стенами, отсутствие щелей, недопустимы грибок и повреждения паразитами.

При осмотре помещений эксперт также изучит особенности земли под постройкой.

Обследования дома частного и многоквартирного перед покупкой

В этой ситуации специалист обратит внимание на все моменты, связанные с разрушением здания, а также на особенности расположения помещений, звуко- и теплоизоляцию, правильность установки окон, работу вентиляции, электропроводки, отопления, признаков промерзания стен.

Особенной разницы между многоквартирными и кирпичными зданиями нет. Для деревянного строения дополнительно потребуется осмотр подвала, пола, чтобы выявить гниение. Обследование крыши понадобится для обнаружения протечек.

Соответствие дома строительным противопожарным нормам

Такие здания проектируются с учетом пожарной безопасности, для этого предусмотрены определенные расстояния между ближайшими строениями, возможность подъездов спецмашин, пути эвакуации жителей и так далее.

Министерство строительства предъявляет требования к материалам, из которых строятся жилые помещения. Они сводятся к тому, что для строительства фундамента допускаются пожароустойчивые конструкции, способные выдержать длительное воздействие высокой температуры пламени, то же касается каркасных и несущих стен. Для крыш допускается использовать материалы с меньшей степенью горючести. Критерии для кирпичных зданий аналогичны.

Запрещено размещать в жилых постройках бани, сауны, прачечные и другие создающие опасность пожара организации.

Здания разделены по классам пожароустойчивости. Так, самыми надежными будут постройки из ЖБИ и кирпича, а опасными – деревянные конструкции.

Важно: при строительстве проводится обязательная экспертиза проектной документации.

Определение пригодности к проживанию

Важным критерием оценки жилья будет аварийность. Ее может установить эксперт после обследования. В этом случае высчитывается уровень износа каркаса и стен здания. Для каменных строений критическим считается показатель свыше 70%, а для деревянных – 65%. На основании выводов профессионала комиссия определяет пригодность для проживания.

Выяснение причин возникновения деформаций и дефектов

Для многоквартирных, кирпичных и деревянных зданий существуют два вида причин деформации и дефектов стен, кровли и фундамента:

• внешние причины – природные воздействия, дожди, морозы, перепады температур;
• внутренние – ошибки строителей, проектировщиков, понижение или повышение уровня грунтовых вод, расположение здания рядом с опасными производствами, например шахтами.

Это поможет выявить эксперт после изучения документов и осмотра жилья с использованием приборов и инструментов.

Определение причин грибка, плесени

При обследовании помещений эксперт обратит внимание на:

• работу вентиляции;
• равномерность прогрева помещения;
• влажность.

В зависимости от распространения плесени последуют выводы о причинах:

1. На полу и внизу стен. Свидетельство протечки в подвале.
2. В ванной комнате. Признак плохой вентиляции.
3. В углах комнат. Говорит о промерзании.

Особенно опасен грибок для деревянных построек, так как он проникает глубоко в древесину и разрушает ее. Устранение такого дефекта может потребовать удаления части поврежденной стены, пола, потолка. Для кирпичных и бетонных построек появление плесени менее опасно. В этом случае специалист может потребовать оторвать фрагмент обоев, убрать штукатурку или покрытие пола, чтобы взять образцы для лабораторного исследования.

Оценка стоимости работ при ущербе

Одно из направлений работы эксперта – оценка ущерба. Специалисту придется выявлять причины возникновения пожара, затопления. Он сможет выяснить, отчего произошло возгорание – невнимательность человека, неисправность электрооборудования, поджог. Эксперт назовет стоимость ремонта. Такие сведения понадобятся в суде, чтобы определить размер возмещения вреда.

Качества частного дома повлияют на размер компенсации. Так, деревянная постройка во время пожара пострадает сильнее кирпичной.

Специалисту могут понадобиться фрагменты покрытия стен, пола, потолка, электропроводки для лабораторного анализа на предмет поджога.

Признаки самовольной постройки

• нет разрешения на строительство;
• земля под домом предназначена для других целей;
• нарушение правил застройки.

Законодатель требует соблюдения прав человека при возведении жилых помещений. Чтобы контролировать процесс, властями городов выдаются разрешение на строительство. Бывает, что люди не получают нужных бумаг, а самостоятельно отстраивают здание.

Многоэтажные или многоквартирные строения не должны стоять на земле, выделенной под дачи, сады, пашни.

Градостроительный кодекс предусматривает требования для расположения зданий. Существуют санитарные нормы, устанавливающие, сколько метров должно быть между соседними сооружениями. Если строители пренебрегли этими правилами, их творение будет незаконным.

Выявить нарушения закона сможет эксперт после изучения документов.

Важно: для строительства требуется разрешение органов власти. Построенные без него дома подлежат сносу.

В этой ситуации нет разницы, построен кирпичный или деревянный дом. Признание его самовольной постройкой происходит в судебном порядке и повлечет за собой снос.

Вид земельного участка

Если человеку принадлежит земля, он может строить на ней здание, но не выше 3 этажей.

Многоквартирные дома должны строиться в специально отведенных местах, главное, чтобы участок земли под ним принадлежал администрации города, села или человеку и предназначался именно под застройку.

Использование земли не по назначению приведет к сносу здания. Управленческие решения о застройке городов оформляются документально.

Тщательно изучение документов позволит эксперту выявить нарушения.

Оценка рыночной стоимости дома

Оценочная деятельность регулируется Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными стандартами оценки (ФСО №№ 1-13), а деятельность экспертов Федеральным законом № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Требования к эксперту и оценщику отличаются.

Заключая договор купли-продажи, продавец и покупатель желают знать истинную цену жилья. В этой ситуации поможет специалист, который осмотрит помещение и сделает выводы. Стоимость зависит от:

• срока службы – старые постройки менее востребованы;
• места его нахождения в городе – пользуются спросом расположенные ближе к центру;
• этажа, положение в строении – первые и последние не очень привлекательны, как «торцевые»;
• общего состояния здания.

Кто проводит

Техническую экспертизу здания проводят специалисты имеющие допуск соответствующей саморегулируемой организации.

Им не требуются лицензии или другие подтверждения навыков. В добровольном порядке профессионалы получают сертификаты. Исключение из общего правила составляют экспертизы проектов, другой документации, в этом случае требуется лицензия. Сделать обследование могут государственные и частные специалисты. В любом случае они будут независимыми.

Цена и сроки

Объем работы влияет на сроки: в среднем они составляют от 10 до 30 дней. Сложные лабораторные исследования увеличивают ожидание результатов.

Цена услуг профессионала зависит от сложности обследования, расценок компании. Работу оплачивает инициатор заказа. Это могут быть управляющие компании, собственники помещений, другие заинтересованные люди.

Где сделать

Многие компании занимаются вопросами оценки. Например:

Город	Название	Адрес	Виды работ
Москва	ООО «Строительная экспертиза»	Грохольский переулок, д. 28	Все виды обследований, предлагается рассрочка
Санкт-Петербург	«Ленэксп»	Ул. Комсомола, д. 41	Исследования строительной документации, качества работ и другие
Сочи	АНО «СГЭИЛ»	Ул. Навагинская, 9д, ТЦ «Атриум»	Изучает здания, помещения, постройки
Хабаровск	«Оценка-Партнер»	Ул. Ленина, 4, офис 18, Дом Радио	Дает заключения о жилых помещениях, оказывает юридическую помощь

Этапы

1. Подготовительный. Проводится предварительный осмотр здания, чтобы выяснить его общее состояние, срок службы, расположение, оценить объем работы, ознакомиться с документами, результатами ранее проведенных обследований.
2. Детальное изучение. Осмотр конструкций, измерение помещений, выявленных деформаций, прогибов, особенностей использованных материалов, проседание фундамента.
3. Подготовка отчета. Все полученные сведения проверяются, производятся расчеты, описываются выявленные нарушения, включаются выводы специалиста.

Отчет

Работу эксперта завершает письменный отчет или заключение. В нем описываются:

• дата, время, место проводимых обследований;
• сведения об эксперте, его опыте, образовании;
• подробное описание здания и выявленных недостатков;
• выводы специалиста.

К документу прилагаются фотографии, расчеты, схемы. Он подписывается исполнителем и заверяется печатью экспертной организации.

После проведение процедуры делаются выводы:

• здание находится в нормативном техническом состоянии;
• объект имеет работоспособное состояние;
• конструкция имеет значительные отклонения и ограниченно работоспособно;
• здание невозможно использовать по назначению из-за аварийного состояния.

Полезное видео

Обследование частного строения: