Где и как можно получить техническое заключение о допустимости перепланировки: изучаем вопрос

Зачастую, когда жители квартир затевают перепланировку, сносят комнатные перегородки или перекраивают границы санузлов, они не задумываются о том, что все изменения следует согласовывать с контролирующими органами. С юридической точки зрения получить разрешение необходимо на стадии проекта, когда ремонт еще не начат, но на практике многие собственники пытаются утвердить новый план квартиры уже по завершении строительных работ. В этом случае, чтобы узаконить уже выполненную перепланировку, потребуется представить техническое заключение о ее допустимости и безопасности в Мосжилинспекцию.

Для чего нужно заключение о безопасности (допустимости) перепланировки

Согласование проекта перепланировки — это длительный и затратный процесс, в который вовлекается значительное количество специалистов из разных инстанций. Необходимо оплатить услуги проектной организации, при необходимости получить разрешения от коммунальных служб, а также собрать большой пакет документов. В результате многие собственники делают самовольные перепланировки, не желая связываться с бюрократической волокитой, а некоторые даже не знают о том, что ремонт в их доме требует одобрения контролирующих органов.

Итак, после перепланировки технические характеристики помещения изменились. Но в паспорте квартиры, который хранится в БТИ, остаются старые сведения. И, если собственник решит, например, продать квартиру или сдать ее в аренду, для регистрации сделки с недвижимостью в Росреестре ему придется произвести обмеры помещения. Тогда инженеры из надзорных служб обнаружат все не соответствующие паспорту изменения, и собственнику придется иметь дело с Мосжилинспекцией. Может случиться и так, что инспекторов МЖИ вызовут соседи, недовольные шумом во время ремонта или его результатами, нарушившими их комфорт. Чем же это чревато?

Жилищный Кодекс РФ [1] регламентирует санкции за незаконную перепланировку: собственник должен восстановить законный облик квартиры и выплатить штраф, установленный статьей 7.21 КоАП [2] . Для физических лиц размер штрафа составляет 2000–2500 рублей, предпринимателям приходится платить 40 000–50 000 рублей — в зависимости от характера нарушений. Если в поставленные сроки не выполнить требования Мосжилинспекции, дальнейшее взаимодействие будет происходить через суд. Пока квартиру не восстановят до первичного состояния, собственнику ограничат выезд за пределы страны и могут назначить ежедневный штраф за каждый день просрочки. В крайнем случае суд распоряжается выставить квартиру на публичные торги по заниженной стоимости: часть вырученных средств идет на восстановительные работы, все остальное передается собственнику.

Такие строгие меры связаны с тем, что незаконные перепланировки нередко выполняются с нарушениями строительных норм и правил пожарной безопасности. Неутвержденный специалистами ремонт, произведенный без обращения к плану здания, грозит ухудшением жилищных условий для всех жителей дома. Исходя из вопросов безопасности и санитарно-гигиенических требований, при перепланировках запрещены многие действия с несущими конструкциями и «мокрыми» зонами — ванной, туалетом, кухней. Нельзя выносить общедомовое отопление на балкон или расширять санузлы в сторону жилых комнат. Также не разрешается присваивать чердаки, принадлежащие всем собственникам дома.

Допустимые законом работы по перепланировке и переустройству, хотя такой порядок действий нежелателен, все же можно согласовать задним числом — узаконить. Для этого первым делом необходимо разработать техническое заключение о безопасности перепланировки, затем нужно внести все одобренные изменения в новый паспорт квартиры и сведения о квартире — в ЕГРН.

Как и где оформляется техническое заключение

Заказать техническое заключение можно в проектной организации, которая является членом саморегулируемой организации. Проверить эту информацию можно, например, на сайте НОПРИЗ, где представлен реестр всех действительных членов СРО [5] .

В некоторых случаях, например, если при перепланировке были затронуты несущие стены, менялась конфигурация полов с деревянными или смешанными перекрытиями, демонтировались разгружающие деревянные перегородки (встречаются в домах, построенных до 1960 года), за техническим заключением следует обратиться к автору проекта здания. Узнать, кто разрабатывал проект, можно по номеру и серии дома. Такими сведениями располагают Мосжилинспекция и (или) управляющая компания. Если авторы-проектировщики неизвестны или их юридическая деятельность давно прекращена, следует обратиться в ГБУ «Экспертный центр».

Кем может быть подготовлено техническое заключение

Далее специалист проектной мастерской произведет обследование перепланировки, зафиксирует фактические изменения и при необходимости укажет на нарушения, которые следует исправить, чтобы ремонт соответствовал всем нормативным требованиям. После устранения нарушений, если они были, эксперты повторно осмотрят квартиру, и можно будет приглашать техника из БТИ. Техник внесет все допустимые изменения в технический паспорт квартиры (красными линиями поверх черных). На основании старого и нового техпаспортов БТИ проектировщики составят заключение.

В зависимости от этапа проведения работ по перепланировке, различают два вида технических заключений:

1. О состоянии несущих конструкций и инженерных систем и о возможности проведения перепланировки — последнее составляется и согласовывается заранее, пока перепланировка еще не выполнена.
2. О допустимости и безопасности ранее осуществленной перепланировки — если перепланировку нужно узаконить задним числом.

Техническое заключение о допустимости ранее произведенных перепланировки или переустройства подписывается инженерами проектной организации и заказчиком. Оно состоит из нескольких частей:

• Текстовая часть содержит обязательства проектировщиков, цель осмотра квартиры, описание всего здания, подробные результаты обследования и параметры перекрытий, перегородок, несущих конструкций и инженерного оборудования.
• Графическая часть отображает планы квартиры и экспликации помещений до ремонта и на момент осмотра, схемы газоснабжения и сантехнического оборудования, схемы водоснабжения и канализации, устройство каркасных перегородок из гипсокартона и узлы крепления, нагрузки от новых половых покрытий и так далее.
• В приложениях приводится список опорной нормативно-технической документации (стандарты, своды правил, ведомственные строительные нормы и методики), поэтажные планы и экспликация из БТИ, свидетельство из СРО о членстве проектной организации.
• В выводах дается описание нарушений и дефектов, выявленных в ходе осмотра, информация о прочностных характеристиках несущих конструкций и состоянии коммуникаций, а также экспертное решение о допустимости проделанных работ.

Все материалы, входящие в техническое заключение, выполняются в соответствии со сводом правил СП-13-102-2003 [6] и ведомственными строительными нормами ВСН 57-88(р) [7] , ВСН 58-88(р) [8] и ВСН 53-86(р) [9] . Схемы и чертежи выполняются по правилам ЕСКД.

Как только собственник получит техническое заключение, можно собирать требуемые документы (копии паспортов владельцев, документы о праве собственности на квартиру, выписку из единого государственного реестра недвижимости) и подавать заявление на согласование выполненной перепланировки. С августа 2020 года подача производится только в электронном виде — на сайте mos.ru.

Срок действия документа — один год с момента выдачи.

Стоимость и сроки составления технического заключения в проектной организации зависят от размеров квартиры, конструктивных особенностей здания и сложности перепланировки:

1. Для стандартной квартиры площадью до 90 м 2 с простой перепланировкой стоимость услуги начинается от 25 000 рублей, оформление занимает от трех до десяти рабочих дней.
2. Если требуется получить заключение от авторов-проектировщиков при «радикальной» перепланировке нестандартной квартиры с созданием проемов в потолочных перекрытиях и несущих стенах или если в квартире деревянные либо смешанные перекрытия, такая услуга обойдется минимум в 120 000 рублей. Сроки оформления технического заключения увеличиваются до трех месяцев.

Итак, если затрагиваются несущие конструкции здания, техническое заключение оформляется не компанией-проектировщиком, а автором проекта дома либо организацией, отобранной Мосжилинспекцией, — если автора не получается найти. Чтобы избежать «хождения по мукам», имеет смысл обратиться в специализированную проектную организацию, которая поможет получить техническое заключение без лишних проволочек, оказывая полноценную юридическую и организационную помощь.

Компания с допуском СРО

О том, куда обратиться и на что обратить внимание при выборе экспертов для узаконивания ранее произведенного ремонта, рассказывает Дмитрий Алексеевич Замятин, руководитель отдела проектирования компании «Архитектурно-проектная мастерская №1»:

«Узаконивание уже выполненной перепланировки начинается с составления технического заключения о допустимости и безопасности произведенных работ. Это комплексный документ, который описывает нынешнее и предыдущее состояния помещения и инженерных коммуникаций. Инженеры осматривают и обмеряют квартиры, обследуют расположение газового и канализационного оборудования, системы водоснабжения и трубной развертки, вскрывают полы для проверки состояния перекрытий и гидроизоляции. Чтобы в короткие сроки составить заключение, которое примут в Мосжилинспекции, требуется солидный опыт и знание проектно-строительных норм.

Выбирая проектную организацию, отдавайте предпочтение компаниям с обширным портфолио реализованных и согласованных проектов перепланировки. «Архитектурно-проектная мастерская №1» — хороший пример достойной компании с собственным проектировщиками и юристами, открытой ценовой политикой и широким спектром предоставляемых услуг.

Мы занимаемся разработкой проектов перепланировок и дизайн-проектов с 2013 года. За это время мы подготовили свыше трех тысяч проектов и узаконили больше тысячи перепланировок. Эксперты компании «АМП-1» знают, на что обратить внимание при узаконивании уже готовых ремонтов, как найти общий язык с административными органами, быстро и правильно устранить недочеты и подготовить квартиру к приемке специалистами из БТИ.

Мы занимаемся составлением технических заключений для перепланировок любой сложности и предлагаем пакеты услуг по согласованию под ключ — берем на себя все работы по оформлению, сбору документов и получению нового технического паспорта на квартиру. От заказчика потребуется только доверенность. Мы уверены в результате, поэтому не берем предоплату с наших клиентов».

P. S. Компания ООО «АПМ-1» является членом Ассоциации Саморегулируемая организация «МежРегионПроект» (допуск № 1891 от 6 ноября 2019 года) [10] .

* Материал не является публичной офертой. Цены приведены для ознакомления и актуальны на октябрь 2020 года.

• 1 https://clck.ru/NbJxc
• 2 https://clck.ru/NYLcH
• 3 http://docs.cntd.ru/document/537907820
• 4 http://docs.cntd.ru/document/456054198
• 5 http://reestr.nopriz.ru/
• 6 http://docs.cntd.ru/document/1200034118
• 7 http://docs.cntd.ru/document/1200000435
• 8 https://clck.ru/RNmaZ
• 9 http://docs.cntd.ru/document/9051553
• 10 https://pereplan-one.ru/

При уза­ко­ни­ва­нии ре­мон­та и по­лу­че­нии тех­ни­чес­ко­го за­клю­че­ния о его без­опас­нос­ти и до­пус­ти­мос­ти наиболь­шие труд­нос­ти воз­ни­ка­ют с устра­не­ни­ем оши­бок и на­ру­ше­ний, до­пу­щен­ных в хо­де пе­ре­пла­ни­ров­ки. Здесь мно­гое за­ви­сит от спе­ци­а­лис­тов про­ект­ной ор­га­ни­за­ции. Опыт­ные про­ек­ти­ров­щи­ки зна­ют, как со­кра­тить из­держ­ки на вос­ста­но­ви­тель­ные ра­бо­ты и со­хра­нить до­пус­ти­мые из­ме­не­ния в об­ли­ке квар­ти­ре.

техническое заключение

Для начала, мы считаем целесообразным дать объективное определение термину техническое заключение, чтобы всем потребителям, даже не разу не сталкивавшихся с проектированием и согласованием проектной документации, стало четко и ясно — что это за документ и для чего он предназначен.

Техническое заключение – это документ, который изготавливает специализированная проектная организация с допуском СРО, заключение должно содержать основную информацию в виде пояснительной записки и графической части и содержать выводы и рекомендации о возможности реализации поставленной задачи.

Содержание раздела

Какие задачи можно решить с помощью технического заключения? Зачем нужно техническое заключение?

1. Изготовление технического заключения о состоянии несущих и ограждающих конструкций необходимо для согласования перепланировки. Притом этот документ необходимо изготовить до изготовления проектной документации, т.к. в выводах и рекомендациях аккредитованный эксперт должен дать ответ на вопрос, возможно ли реализовать намечаемые мероприятия по переустройству или перепланировке. Если мероприятия реализовать возможно, тогда в рекомендациях есть дополнительная информация, например, разработать проект (раздел АР) и согласовать его в установленном законом порядке.

При этом стоит дополнительно обратить внимание на функциональное назначение помещения и его тип.

В настоящее время в Москве действует регламент согласования перепланировок.

При этом, если внешние границы здания или помещения не были затронуты, то есть не были изменения фасадной части здания, есть справка ГИПа о том, что несущие конструкции не затрагиваются и не вносятся изменения в конструктивные элементы, а также в элементы, отвечающие за безопасность здания – изменения вносятся в техническую документацию БТИ при наличии технического заключения и проекта перепланировки. Основанием служит 51ст.ГК РФ.

При согласовании перепланировки в жилом помещении набор документов тот же, однако? вопрос рассматривает МЖИ на основании 508 ПП.

Изготовление технического плана и получении или при внесении изменений в кадастр.

При судебных спорах. Основанием для судебного спора или подтверждения чего-либо является техническое заключение, подписанное экспертом.

При легализации самовольного строительства. В Выводах и рекомендациях эксперт отвечает положительно наследующие вопросы: Отвечает ли данное строение или сооружение всем строительным нормам и правилам? Обеспечивается ли в данном сооружении безопасность для жизнедеятельности людей? Какая категория присваивается данному сооружению или зданию?

При экспертной оценке сметной документации до начала строительства или уже построенного здания.

Все работы связанные с получением распоряжения Москомархитектуры это и получение колористического паспорта и согласование отдельного входа и другие реконструктивные работы, связанные с фасадом.

Какие разделы необходимо посмотреть в техническом заключении?

В связи с тем, что данная статья написана не для профессионалов, знать и соблюдать технические нормы и правила это обязанность проектной организации мы перечислим разделы документации и обратим внимание, но то, что может проверить любой заказчик.

1. Свидетельство о допуске СРО
2. Подтверждение (выписка) из реестра членов саморегулирующей организации о том, что данная компания в настоящее время имеет право осуществлять работы.

Здесь следует пояснить, что свидетельство о допуске к работам, оказывающим влияние на безопасность здания, может быть и выдано в 2015 году. Может произойти случай, что компания перестала платить членские взносы или свидетельство отозвали за какие-либо нарушения.

Поэтому, согласующие органы требуют к допуску подкалывать подтверждение, заверенное печатью организации.

Техническая документация БТИ или органов учета технической документации (РТИ).

Техническое задание на выполнение данных работ (оно не обязательно, но лучше оформить. Так спокойнее и заказчику, и проектировщику).

Далее техническое заключение делиться на текстовую и графическую части.

Тестовая часть. В нее входит содержание, описание объекта, методика обследования (существует, например, инструментальный и визуальный метод обследования) и пишутся результаты обследования по каждой инженерной системе и более подробно о каждом элементе. Стоит обратить внимание на выводы и рекомендации. В них описаны необходимые действия для устранения дефектов, выводы и ответы на поставленные вопросы.

Графическая часть. В графической части технического заключения изображается план помещения с нанесением результатов инженерного обследования. Наносятся стояки горячего и голодного водоснабжения, вентиляционные камеры и приборы отопления. В жилых квартирах при устройстве проемов в несущих стенах обязательно показывать расположение поит перекрытий.

Поверочные расчеты. В основном поверочные расчеты идут как приложение и в зависимости от характера производимых изменений считается статическая нагрузка на несущие и ограждающие конструкции или динамическая нагрузка, но это, в основном, для предприятий.

Какие особенности содержит техническое заключение на здание или нежилое помещение?

Прежде всего, необходимо определиться с целью, для чего вы заказываете техническое заключение, и какие вопросы пытаетесь решить с помощью этого документа.

Если техническое заключение предназначено для того, что бы сделать вывод о возможности проведения реконструкции, например надстройки этажа или для производства любых других работ, связанных с изменениями технико-экономических показателей.

Необходимо проводить полное инструментальное обследование объекта.

Делать шурфы и вскрывать фундаменты. Делать поверочные расчеты на все существующие несущие и ограждающие конструкции.

После чего понять примерные нагрузки, которые будут после реконструкции и исходя из прошлых поверочных расчетов сделать вывод о возможности проведения реконструктивных работ.

При этом учитываются существующие дефекты.

При каких случаях необходимо изготавливать техническое заключение о допустимости и безопасности произведенных работ?

Как правило, такой вид документа запрашивает Жилищная инспекция, в том случае, если работы уже сделаны без согласования в квартире или в нежилом помещении.

Основной признак, или как можно понять, что нужно делать именно этот вид документации:

Существуют красные линии БТИ, что говорит о перепланировке, сделанной без согласования в установленном законом порядке.

Для справки, в настоящее время, технические паспорта БТИ действительны в течении года, при каждом обследовании БТИ выходит техник, который обязан зафиксировать все изменения в фактической конфигурации помещения. Фактическое не внесение изменений в техническую документацию рассматривается как внесение заведомо ложных сведений и преследуется по закону.

Техническое заключение о допустимости и безопасности имеет свойства симбионта, т.е. в одном документе мы видим и ТЗК и проект перепланировки.

Содержание этого документа нигде не регламентируется, но с точки зрения практики, наносится существующее положение согласно действующему техническому паспорту БТИ и план после в черных линиях, с нанесением размеров и тд.

Остальные разделы стандартны.

Комментарий специалиста. Мы рекомендуем подготовить заранее план производимого или произведенного переустройства. Желательно, что бы это был поэтажный план БТИ. Специалисту намного проще и быстрее понять клиента по чертежам, одновременно это мероприятие дает возможность исключить технические ошибки и зафиксировать текущую ситуацию.

Техническое заключение МНИИТЭП.

При устройстве проемов в несущих стенах техническое заключение согласно 508-ПП как правило выпускает автор дома. Хотя это и противоречит практике выдачи свидетельств о допуске СРО и является ограничением в свободной деятельности проектных организаций, практика уже сложилась, никто не будет спорить с МЖИ по этому вопросу.

Стоит отметить ключевые моменты при осуществлении заказа технической документации в МННИТЭП. Так как этот институт являлся лидером в Москве, а возможно и в Советском союзе по проектированию панельного строительства, и по проектом этого института построено 80% квартир в Москве, в нем еще сохранился порядок и четкое понимание вопроса.

Что можно сделать разрешат, что нельзя будет четкий отказ.

Но надо понимать несколько ключевых моментов при оформлении заказа в МНИИЭПе. На прием вы должны принести документы БТИ: поэтажный план и экспликацию, особо подчеркиваем, документы БТИ -это не технический план, что вы получили при покупке квартиры.

Далее после заключения договора вы должны подготовить квартиру к осмотру, инструкцию, что нужно вскрыть получите на месте.

Обычно специалисты МНИИТЭП просят дать доступ к соседям этажом выше и ниже для того, чтобы убедиться, что они не наделали проемов в несущих стенах.

Далее изготавливается техническое заключение с проектом усиления и фактически выполняются работы. Стандартно — это устройство металлической рамы.

Если дом выпуска после 2007года, то сдесь с проемами в несущей стене сложнее. Дело в том, что эти дома проектировались с защитой от прогрессирующего разрушения при чрезвычайных ситуациях и любое вмешательство в конструкции влечет их ослабление, в этом случае усиление намного сложнее и целесообразно это делать только при начале ремонта, так как если делать такую конструкцию в существующем ремонте, то «полетит» весь ремонт. На а фотографии это видно.

Как заказать техническое заключение на квартиру? И какими особенностями обладает этот документ.

До выхода 508-ПП техническое заключение о состоянии несущих и ограждающих конструкций имела право делать только проектная организация, являющаяся автором дома или МосЖилНИИ Проект, так как в Москве действовал временный регламент начиная с 2005г.

Как ни странно, этот регламент не был издан, значит не имел никакой юридической силы и в судебном порядке оспаривался в первой же инстанции.

По настоящее время МЖИ часто требует экспертное заключение автора дома, что является совершенно необоснованным, так же как и создание «приближенных экспертных организаций», которые по стоимости изготовления и согласования документации превосходят все другие в разы.

Как бы то не было, простому обывателю, заказчику нужно знать, что основным документом для осуществления заказа ТЗК является документация БТИ или технический план с графической частью они идентичны с документами на перепланировку.

Но существует ряд требований, на которые стоит обратить внимание. Это состав ТЗК.

В составе технического заключения о состоянии несущих и ограждающих конструкций для жилого помещение необходимо отразить: нагрузки на перекрытия, при необходимости сделать поверочные расчеты, отобразить места установки приборов отопления и сан.тех. оборудования.

Все результаты обследования наносятся графически и подтверждаются расчетами (при необходимости) и отражены в выводах и рекомендациях.

Комментарий специалиста. Исходя из прочитанного в статье, вы можете сделать вывод о том, что по своему составу все перечисленные документы схожи, имеют схожую структуру, но каждое заключение служит для своих определенных целей. Один из ключевых моментов при реализации того или иного мероприятия поставить грамотно задачу, сформулируйте задачу и передайте специалистам.

Судебная экспертиза и техническое заключение.

По своей сути эти два документа очень схожи между собой и часто бывает, что конструктор или технический работник, который сам производил обследования зданий, по своей сути бывает компетентнее, чем судебный эксперт.

В случает изготовления технического заключения проектная организация идет стандартным путем, и каждое техническое заключение-это зеркальное отражение предыдущей работы.

К техническому заключению выдается задание на обследование объекта недвижимости, прописывается какие элементы надо обследовать.

И в выводах и рекомендациях мы видим готовое решение или рекомендации по устранению конструктивных нарушений, с поверочными расчетами и графической частью.

В судебной экспертизе эксперт отвечает на вопросы поставленные судом.

Экспертное заключение не вдается в технические подробности ответ более развернутый и обоснованный. Например, дело № А40-245296/2018-176-1952 по иску ИП к Департаменту городского имущества города Москвы о признании права собственности на здание.

Не секрет, что в Москве с помощью тестовой программы выявлено и на следующий год поставлено на плановые проверки и контроль свыше 78000 объектов незаконного строительства.

Естественно, любой собственник, пожелает не потерять свой объект недвижимости. Он может ходатайствовать в суде о проведении судебной строительно-технической экспертизы. Которая ответит на поставленные судом вопросы.

А именно, капитальное или не капитальное строение? Возможен ли его перенос без существенных разрушений? Угрожает ли оно жизни и здоровью людей?

А уж как ответит эксперт ему решать.

Техническое заключение, о соответствии объекта градостроительным нормам и правилам

Данное заключение готовят при прохождении комиссии по самовольному строительству, по решению суда, при спорных вопросах, связанных с объектами недвижимости.

Что бы пройти первую стадию легализации самовольного строительства пишется письмо на имя руководителя инспекции и прикладывается следующий набор документов.

1. Техническое заключение
2. Архитектурно-градостроительное решение
3. Паспорт безопасности и антитеррористической защищенности объекта
4. Прочие документы необходимые для идентификации объекта недвижимости.

Вышеупомянутый документ должен содержать подробные исследования с расчетной частью и доказательствами о безопасности и о том, что объект не создает угрозужизни и здоровьютретьим лицам.