Блокированные усадебные дома

Блокированные дома состоят из нескольких, что примыкают друг к другу, изолированных, с самостоятельными входами блоков-квартир и приквартирными участками при каждой. Рядовые квартиры в этих домах имеют две внутренние (без проёмов) общие с соседними противоположные стены и две противоположные внешние, т.е. имеют световой фронт на противоположных сторонах. В таких домах обеспечиваются хорошие условия, инсоляции, освещения и сквозного проветривания (рис. 7.2 (А)).

Квартиры в домах блокированного типа имеют два входа. Это необходимо для связи с участком, часть которого — перед домом со стороны улицы, а часть — за домом.

Наиболее распространенный тип блокированного дома — дом с квартирами в нескольких уровнях, где обеспечивается четкое зонирования. Нижний уровень отводится для расположения общей комнаты, кухни, столовой или кухни-столовой, вспомогательных помещений и санузла, верхний — для помещений индивидуального использования со вторым санузлом. В цокольном этаже или на участке возможное устройство гаража для личной автомашины.

Блокированые жилые дома с двориками

Жилая застройка формируется блокированием по трем сторонам блоков-квартир с двориком — «зеленой комнатой». В такой застройке земельный участок практически сводится к «зеленой комнате» с площадью 30-60 м2 (рис. 7.3).

Блок-квартиры с двориками — тип жилища, которое традиционно используется, в южных регионах с умеренным климатом.

Рис. 7.2. Блокированные усадебные дома (А). Террасные жилые дома (Б)

Рис. 7.3. Блокированные жилые дома с двориками

Террасные жилые дома

Террасная застройка является специфическим видом усадебного жилища на территории со сложным рельефом, ее отличие от застройки на равной территории есть блокирования не только по горизонтали, а и по вертикали (см. рис. 7.2 (Б)).

Террасная застройка может быть разновидностью как блокированной, так и блокированной с двориками застройки. В блокированной террасной застройке земельные участки — вне границ дома в качестве «зеленой комнаты» используется крыша нижерасположенной ячейки.

Террасы, как правило, ориентируют на юг, проектируют закрытыми от посторонних взглядов и такими, что обеспечивают свободный обзор окружающей среды.

Многоэтажное жилище

Многоэтажные многоквартирные дома являются основным типом городского жилища. Их использование даёт возможность значительно увеличить плотность жилого фонда, который, в свою очередь, приводит к сокращению площадей жилой застройки; сокращает длину всех инженерных коммуникаций, в том числе улиц и сооружений городского транспорта; сокращает расстояние между жилищем и местами работы и отдыха, что увеличивает свободное время человека.

В многоэтажном многоквартирном жилом доме жилые ячейки связанные с окружающей средой и жилой территорией внеквартирными коммуникациями. Характер внеквартирных коммуникаций есть основным типологическим признаком типологических рядов многоквартирного жилища, различают:

· секционные дома — жилые ячейки, непосредственно связанные с территорией вертикальными коммуникациями;

· коридорные и галерейные дома — связь ячеек с территорией осуществляется системой вертикальных и горизонтальных (коридор, галерея) коммуникаций, из которых и организовывается вход в жилую ячейку.

Секционные дома

Особенностью объемно-планировочной структуры секционного дома есть наличие одного вертикального коммуникационного узла (вход, тамбур, лестничная клетка, при необходимости лифт или лифты) на группу квартир, которые входят в состав этой секции.

Односекционные дома — их еще называют точечными, башенными, домами-свечками или стержнями. Типологический признак односекционных домов — возможность ориентации жилых ячеек на световой фронт по всему периметру дома. Это разрешает планировать квартиры таким образом, чтобы они получали ориентацию на две или три стороны горизонта, что значительно улучшает их гигиеничные качества (инсоляцию и проветривание).

По форме в плане односекционные дома бывают: квадратные, прямоугольные, Т-образные, трёхлучевые, крестообразные, парноблочные, круглые и сложной конфигурации (рис. 8.1, 8.2).

Многолучевые секции позволяют разместить большее количество квартир на этаже, однако имеют ряд недостатков:

· осложнение условий инсоляции через затенение помещений, сориентированных на юг лучами секции;

· осложнение условий визуальной изоляции помещений (особенно с углом 90 0 между лучами);

· наличие большого количества темной (без естественного света) площади в месте пересечения лучей;

· увеличение периметра внешних стен.

Сфера использования односекционных домов широкая. Кроме композиционно ответственных мест, в населенном пункте их целесообразно располагать на сложном рельефе, поскольку малая площадь застройки не разрушает склон и не мешает озеленению; целесообразно располагать на набережной или рядом с лесным массивом, поскольку дома-стержни содействуют распространению чистого воздуха вглубь застройки.

Рис. 8.1. Схемы односекционных жилых домов: а – квадратные и прямоугольные; б – Т-образные; в – трехлучевые; д – парноблочные; е – круглые; ж – сложной конфигурации

Рис. 8.2. Односекционные (башенные) 16-ти этажные. Жилые дома:
А – для Киева. Арх. В.Ежов, С.Ежов и др.; Б – для Минска. Арх А.Белоконь, Г.Сисоев и др.

Многосекционные домасостоят из нескольких самостоятельных элементов — секций (секция — часть дома, которая состоит из вертикальной коммуникации и сгруппированных вокруг неё жилых ячеек).

За степенью блокирования секции разделяют на линейные и многолучевые (рис. 8.3, рис. 8.4).

Рис. 8.3. Номенклатура секций многоэтажных жилых домов:

1 – рядовая; 2 – торцевая; 3, 4 – рядовая Z-образная;

5 – угловая; 6,7 – трехлучевые; 8 – крестообразная;

Линейные секции в зависимости от направления блокирования разделяют на рядовые, угловые, поворотные и торцевые. Каждая из секций, кроме торцевой, имеет две противоположные глухие без проёмов стены (плоскости) необходимые для блокирования с соседними секциями. Торцевые секции располагаются по краям дома, одна из ее стен должна блокироваться с соседней рядовой.

Поворотные секции используются для создания домов, которые имеют в плане сложный рисунок с поворотами и поломанной фасадной линией. Эти секции могут иметь угол поворота начиная с 90 0 до 180 0 .

Многолучевые секции (Т, V – образные, крестообразные) дают возможность формировать разнообразные градостроительные образования.

Рис. 8.4. Пример многосекционного многоэтажного жилого дома

Коридорные дома

Основой планирования коридорного дома служат горизонтальные коммуникации – коридоры, вдоль которых располагают жилые ячейки, как правило, по обе его стороны
(рис. 8.5).

Рис. 8.5. Схемы коридорных домов: а, б – со здвижкой для освещения и проветривания коридоров; в – трехлучевые; г, д – прямоугольные. 2 – план коридорного дома

Известно много разных вариантов расположения коридоров за их количеством и местом в толще дома. Коридор может проходить по центру дома или со смещением с середины дома. Коридорные дома бывают:

· с коридором на каждом этаже;

· с коридором через этаж;

· с коридором через два (три и даже четыре) этажа.

Коридорные дома с коридором на каждом этаже имеют в своей структуре односторонне ориентированные на противоположные стороны горизонта квартиры, т.е. есть домами меридиональной ориентации. Кроме ограниченной ориентации, в этих квартирах отсутствующее сквозное или угловое проветривание. Использование в таких домах многокомнатных квартир увеличивает длину коридоров, что нерационально. Коридорные дома с коридором на каждом этаже эффективно используются как общежития, гостиницы, пансионаты и дома для малосемейных и одиноких — в случаях, когда жилая ячейка малокомнатная.

Наиболее распространенными коридорными домами с жилыми ячейками с двусторонней ориентацией являются дома с квартирами в двух уровнях, в которых функциональное зонирование на две основных функционально-планировочных зоны — дневную и ночную — осуществляется поэтажно. При планировании таких квартир используются так называемые приемы «перекидки» и «перекрестный» (рис. 8.6). В уровне коридора организовываются входы в две квартиры, с передней, кухней и общей комнатой. Внутренние лестницы, которые ведут на верхний этаж, проектируются и располагаются так, что выводят на противоположную сторону горизонта, осуществляется «перекидка» ночной зоны. Или верхний уровень в рамках одного шага на всю ширину корпуса дома делится между двумя противоположными квартирами нижнего уровня — «перекрещиваются» верхний и нижний уровень. Таким образом, каждая квартира имеет окна и в сторону улицы, и в сторону двора. Этот прием обеспечивает в квартирах хорошую гигиену — сквозное проветривание, нормативную инсоляцию и полную изоляцию функционально-планировочных зон.

Рис. 8.6. План квартир в двух уровнях в коридорном доме с коридором через этаж: 1 – использован прием «перекидки», 2 – прием «перехрестной планировки»

Галерейные дома

В галерейных домах все жилые ячейки располагают вдоль открытых горизонтальных коммуникаций — галерей, расположенных с одной стороны дома (рис. 8.7).

Рис. 8.7. Галерейные дома с галереей на каждом этаже: 1 – линейные:
а – прямоугольный, б – галерейно-секционный; в – со здвижкой; П, Ш – сложные: г – угловой, д – хрестообразный;
е – трехлучевой, ж – ломаный; з – спаренный; и – П-образный; к – с внутренним двором; IV – варианты двухкомнатных квартир

Учитывая то, что галерейные дома имеют относительно узкий корпус, открытые галереи, а иногда и открытые лестницы, их используют только в южных районах. Сами галереи в жарком климате защищают квартиры от перегрева.

Планировочные схемы галерейных домов, которые используются на практике, можно свести к таким основным схемам:

· линейные (прямоугольные и со сдвижкой);

· сложные (угловые, крестообразные, трехлучевие, ломаные);

· пространственные (спаренные, с общей галереей, с внутренним двором).

Жилой дом блокированной застройки — это что такое?

Мы привыкли к двум типам жилых построек: многоквартирный и частый индивидуальный дом. Но существуют также строения, которые имеют в себе черты и того и другого. Пример — это жилой дом блокированной застройки. Не каждый знает, что за этим определением скрывается, какой статус имеет подобное здание, как последний получить. Поэтому целесообразно все актуальные вопросы разобрать в статье.

Что это — жилой дом блокированной застройки?

Важно знать статус своего дома — от этого зависит порядок использования недвижимости. И собственники секции дома тут находятся в затруднительном положении.

По Градостроительному кодексу РФ жилой дом блокированной застройки — это комплекс малоэтажных однотипных строений, соединенных между собой общей стеной. То есть два или более зданий, примыкающих друг к другу, но при этом имеющих свой изолированный выход.

Жилой дом блокированной застройки — это совокупность малоэтажных жилых объектов, возведенных одним комплексом.

Стоит отличать такие строения от многоквартирного малоэтажного здания, подробно описанного СНиП 2.08.01-89. Теоретически дома-блоки относятся все же к многоквартирным, но полноценно считать их такими не следует. Причина тому — нельзя выделить долю в общедомовой собственности. По той причине, что последней просто нет. Общие здесь только стены между блоками.

Отличительные признаки

Индивидуальный жилой дом блокированной застройки можно выделить отдельным типом по следующим признакам:

• Придомовая территория или совместная, или разгороженная.
• Отдельных блоков может быть от 2 до 10.
• К каждой секции (блоку) ведет свой отдельный вход. Общих дверей, подъездов нет.
• Отсутствуют какие-либо помещения совместного пользования жильцами блоков — нет общих лестничных клеток, подъездов, чердаков, подвалов, хозблоков и проч.
• В каждой секции проведены собственные инженерные коммуникации.
• Не существует никакой совместной собственности для двух жильцов и более.

Правовые нюансы

Перед началом процедуры признания квартиры жилым домом блокированной застройки важно помнить и о следующих нюансах:

1. Блокированная постройка — это цельное строение. Хоть оно имеет и изолированные входы к каждому из блоков, по закону его нельзя отнести к многоквартирному.
2. По наследству передается только отдельная секция дома вместе с прилегающим к ней участком. Владеть, распоряжаться собственник также может только этим блоком.
3. Если здание регистрируется для кадастрового учета, то в документах оно отражается цельным строением. Отдельно зарегистрировать один блок никак не получится.
4. Основным объектом права выступает участок, на котором размещается строение, а также инженерные коммуникации с общими учетными приборами.

Как вывод из вышесказанного — затруднено выделение доли для каждого собственника блока. Кроме того, существуют и некоторые трудности при заключении договоров об обслуживании с управляющими компаниями.

Нормативное регулирование

Статус жилого дома блокированной застройки регулирует целый ряд актов и документов. Обратимся к ним.

В первую очередь это ЖК РФ, определяющий ключевые характеристики домов-блоков. А ЗК РФ будет регулятором относительно земельных участков, выделенных под данные строения.

Градостроительный кодекс (ст. 49, п. 2, вторая часть) определяет объект как жилой, высотой не более 3-х этажей, включающий в себя несколько изолированных блоков — но не более 10 секций. И еще важно. Каждый блок жилого дома блокированной застройки предопределен только для одного собственника (+ его семьи, если таковая имеется), имеет отдельный выход на личный или совместный земельный участок.

Таким образом, ГрК РФ определяет дома-блоки единым строением, состоящим из совокупности секций. Но в то же время никак не относящимся к многоквартирному.

Жилищный кодекс (ст. 16) дает определение жилого дома. Это индивидуальное строение, состоящее как из жилых комнат, так и вспомогательных помещений. Им может быть и многоквартирный дом, и блочный. Отличие между ними — только в наличии или отсутствии общедомового имущества.

Сложность еще и в том, что ЖК не дает четкого определения как двухквартирному жилому дому блокированной застройки, так и зданиям, состоящим из большего числа секций. Сегодня российский Минстрой работает над нормативами, которые могут четко разделить многоквартирные и секционные строения.

Правовые нюансы также разъясняют:

• Приказы Министерства экономики и Министерства строительства.
• Постановления Правительства РФ.
• Строительные нормативы.

Примеры блочных домов

Приведем самые распространенные примеры секционных строений:

• Таунхаус. Строение обычно расположено в черте города, но имеет все признаки загородного жилья: небольшая площадь квартир, два этажа, вертикальная планировка, наличие собственного земельного участка перед выходом.
• Виолетта. Тоже таунхаус, но уже элитного типа. Имеется собственная терраса, открытый бассейн, гараж, веранда, обширная придомовая территория.
• Лейнхаус. Так называются блочные домики с небольшой жилой площадью. Обычно к каждому блоку примыкает собственный гараж.
• Дуплекс. Двухэтажные, рассчитанные на двоих собственников блочные дома, где между секциями глухая стена. Общей будет только крыша.
• Квадрохаус. Это четыре отдельных блока, связанных между собой общими стенами. У каждого собственный выход, гараж, приусадебный участок.

Признание жилого дома домом блокированной застройки

В данном строении каждый владелец является собственником только своей обособленной секции. Для признания здания домом-блоком нужны следующие основания:

• Строение расположено на отдельном участке земли. Последняя является общей собственностью всех владельцев секционного дома. Но при этом возможно выделить в личное владение участок перед своей секцией, и у каждой секции есть отдельный выход на него.
• Все блоки обособлены — между ними не существует связи через общедомовое имущество. Таким образом, секционный дом — это комплекс идивидуальных блоков.

Как признать дом блочным?

Зачем это нужно? Дело в том, что владельцы блоков в таком строении имеют также право собственности на часть придомовой территории. Что нельзя сказать о жильцах многоквартирного здания.

Чтобы признать жилой дом домом блокированной застройки, первым делом нужно обратиться с соответствующей просьбой в:

• БТИ.
• Местную администрацию.
• Судебные инстанции.

Соответственно, все эти этапы следует пройти последовательно. Суд — только в случае безрезультатности двух первых шагов.

Как показывает практика, судебная система признает дом блочным, секционным при такой совокупности:

• Здание стоит одиночно, имеет не более трех этажей.
• Каждый блок, секция предназначена для проживания одного собственника, одной семьи.
• Нет единых внутридомовых систем, имущества для общего пользования собственниками.
• Коммунальные услуги (это водоснабжение, отопление, канализация, электричество и проч.) предоставляются владельцам блоков непосредственно поставщиком.
• Общее оборудование расположено за стенами жилых секций для обслуживания независимых от них блоков.

Технический план блочного дома

Техноплан секционного дома составляется согласно ст. 24 ФЗ №218. Без этого документа ввод здания в эксплуатацию невозможен. Технический план должен включать в себя следующее:

1. Полная информация о постройке, что необходимо для ее постановки на кадастровый учет.
2. Сведения о каждом блоке (это также требуется для кадастровых работ).
3. Данные о постройке с уже присвоенным кадастровым номером. Это уже для внесения записи в ЕГРН.

Технический план состоит из текстового и графического раздела. Последний — это кадастровый план территории или выписка из Единого госреестра о земельном участке, на котором расположено секционное строение, с описанием его местоположения.

Обратим ваше внимание также на письмо Росреестра № 14-02689-ГЕ/17:

• Каждый блок вводимого в эксплуатацию секционного дома ставится на кадастровый учет в качестве отдельного здания жилого назначения.
• Отсюда следует, что для каждой секции должен заготавливаться свой технический план. Это ведет за собой факт, что за блоком закрепляется определенный земельный участок.
• Основание учета секций в подобном доме — разрешение на ввод в эксплуатацию всего строения и технический план, составленный для каждого блока.

Межевание земли для строений блочной застройки

Согласно приведенным выше определениям, выход из секции блочного дома ведет на отдельный земельный участок, откуда можно попасть на территорию общего пользования. Эта характеристика определяет особенности межевания. Площадь каждого участка земли не должна быть меньше размера, который устанавливают Правила землепользования и застройки определенного населенного пункта РФ.

Межевание необходимо для постановки дома на кадастровый учет. Границей между смежными участками в этом случае признается общая стена здания между ними. Разметку выполняют кадастровые инженеры, по окончании работ составляя межевой план. На его основе дому выдается уникальный кадастровый номер, и здание включается в списки для кадастрового учета.

Дома блокированной застройки — пока что новое для нашей страны явление. Поэтому так много путаницы с выявлением их отличительных особенностей, признании строений секционными, блочными.