Два законных способа увеличить участок

Краткое содержание:

Увеличить свой участок можно двумя способами: бесплатно и за деньги.

Межевание

Первый способ – увеличение участка при проведении кадастровых работ по уточнению местоположения его границ и площади. Это называется межеванием. Подходит он только тем, у кого участок стоит на учете без координат границ. Можете проверить свой. Для этого достаточно ввести его кадастровый номер в поисковую строку Публичной кадастровой карты на сайте Росреестра.

Потом обратитесь к кадастровому инженеру для проведения межевания. Он измерит ваш участок по существующему забору и сообщит полученную площадь.

Допустим, в результате обмера получилось 840 кв. м, а по свидетельству или выписке у вас только 800 кв. м. Значит 40 кв. м вы себе прирезали. Это нормально. Через межевой план по уточнению границ и площади прирезать можно не более 10% от площади, которая указана в документах на участок. А у вас получилось даже меньше (40 от 800 это 5%).

А если получилось больше?

Например, в результате обмера участка вышла площадь 900 кв. м. Или еще больше, что тоже бывает. Очевидно, что вариант с 10% здесь уже не пройдет, а узаконить надо.

Для этого можно воспользоваться одной лазейкой. Её суть в том, что в рамках уточнения свою площадь разрешается увеличить бесплатно на величину минимального размера земельного участка, который принят в той территориальной зоне, где находится участок. А если такой размер не установлен, тогда увы – только на 10%.

Минимальные и максимальные размеры земельных участков территориальных зон мы узнаём в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) нужных поселений. Эти ПЗЗ состоят из нескольких карт и текстового документа. Сначала находим карту градостроительного зонирования с цветными зонами, на которой определяем местонахождение своего участка. А потом смотрим описание нужной территориальной зоны в текстовом документе ПЗЗ. Там и обозначены предельные размеры участков этой зоны.

Однажды приходил ко мне один землевладелец из пос. Куйвози Ленобласти, чтобы увеличить свой участок путем межевания с целью дальнейшей продажи. По документам у него было 600 кв. м, а по забору 1200 кв. м. На карте градостроительного зонирования мы узрели, что его участок в зоне Ж-1. Минимальный размер земельного участка для этой зоны ПЗЗ Куйвозовского сельского поселения установлен в 0,06 га. Это 600 кв. м. Сложили 600 и 600, в сумме получилось 1200 кв. м. Мой доверитель в размер уложился, поэтому смог узаконить свои 1200 кв. м совершенно бесплатно.

Но не во всех ПЗЗ минимальные размеры участков такие большие. Бывают 400 кв. м и даже 200 кв. м. В этом бы случае наш герой прирезал себе слишком много. И узаконить по вышеописанной процедуре бесплатно уже бы не смог.

Для таких ситуаций есть второй способ законной прирезки площади.

Второй путь

Чтобы показать, как он работает, рассмотрим еще одну ситуацию. Допустим, по документам у вас площадь 600 кв. м, по обмерам 1200 кв. м, а минимальный размер участка по ПЗЗ вашей территории 400 кв. м. Бесплатно узаконить вам можно 1000 кв. м (600+400), а у вас их 1200, значит вы прирезали себе слишком много и землю придется выкупать. Выкупить получится, если вы прирезали землю муниципалитета.

Пусть кадастровый инженер подготовит вам схему расположения земельных участков для перераспределения с муниципальными землями. Вы отнесете ее в местную администрацию для утверждения, чтобы выкупить прирезанные сотки.

Если администрация схему расположения утвердит, кадастровый инженер сделает вам межевой план на участок в 1200 кв. м. Вы поставите участок в этой площади на кадастровый учет, затем снова придете в администрацию и оплатите выкупную цену. И только после станете собственником участка площадью 1200 кв. м.

Стоимость земли при ее выкупе, если земельный участок принадлежит муниципалитету, определяется органом местного самоуправления, но не может превышать его кадастровую стоимость.

Итак, мы рассмотрели два законных способа увеличить участок. Первый работает только при первичном уточнении границ. Поэтому, если ваш участок уже отмежеван, а прирезка еще не узаконена, вам подойдет только второй вариант.

Как узаконить увеличение площади земельного участка?

Увеличение площади земельного участка при уточнении границ является необходимой процедурой, к которой приходят многие собственники. Землевладельцы часто переходят отведенную площадь, особенно если участок маленький. Процедура допускается, если не нарушаются права соседей, а земля не относится к территории национальных парков и заповедных зон.

Основные условия

Процедура увеличения территории проводится в соответствии с ФЗ №93, некоторые положения которого называют законом о дачной амнистии. Это упрощенная схема, которая допускается в отношении участков, полученных после 2001 года с момента введения Земельного кодекса РФ. Дополнительный участок, оформляемый в собственность по этой схеме, получил название прирезки.

Увеличение площади регулируется главой 4 Земельного кодекса. Законодательство устанавливает понятие перераспределения территории. В результате, у граждан появляется возможность узаконить прирезок земельного участка, занятый самовольно или тот, который гражданин только планирует присоединить.

За проведением процедуры могут обратиться граждане, являющиеся собственниками участков под индивидуальное строительство, садоводство, огородничество и даже сельскохозяйственного назначения.

Чтобы правильно провести процедуру, необходимо соблюдать следующие условия:

1. Земля должна иметь такую же территорию, что и основной участок;
2. Она не должна подпадать под земли общего пользования;
3. Общий размер участка не должен превышать установленные нормативы.

Так, на территории Московской области предельные размеры участка под ИЖС составляют от 6 до 15 соток. Территорию участка нельзя увеличить за счет дорог, коммуникаций и других значимых объектов. Кроме того, нельзя добавить к участку территорию лесного фонда и береговой полосы.

Увеличение площади или так называемая прирезка возможна за счет государственных или муниципальных территорий, не используемых в других целях. Данной процедуре не может подвергаться частная земля, принадлежащая соседям. Как правило, это небольшие участки, которые находятся в тупике или окружены другими участками без возможности подъезда.

Размер присоединяемой площади рассчитывается в индивидуальном порядке, но она не должна быть больше 10% от размера основного участка. Если предельная площадь превышена, придется сформировать новый участок через Росреестр и выкупить его по установленной кадастровой стоимости. Чтобы узнать точные предельные показатели, необходимо обратиться в местную администрацию. Это связано с тем, что в каждом регионе устанавливаются свои нормативы.

Как узаконить расширение официально?

В первую очередь необходимо получить право собственности на основной участок, если ранее это не было сделано. Узаконить увеличение площади земельного участка можно после установки границ и постановки основного участка на кадастровый учет. По упрощенной процедуре подаются такие документы в Росреестр:

• Гражданский паспорт;
• Заявление установленного образца;
• Кадастровый паспорт на участок;
• Правоустанавливающий документ, на основе которого приобретается собственность (договор купли-продажи, акт приватизации, дарственная, свидетельство о вступлении в наследство);
• Квитанция об оплате госпошлины.

После постановки на учет выдается выписка из ЕГРН, из которой видно право собственности на определенный участок.

Геодезические работы

После получения документов на собственность по основному участку, нужно выполнить межевание территории. Для этого приглашается кадастровый инженер с лицензией или сотрудники геодезической компании. В результате собственник получает проект межевания и схему расположения расширенного участка.

Специалист должен убедиться, что на территорию нет претензий третьих лиц и она не находится в собственности другого землевладельца. Выполняются замеры и устанавливаются границы таким образом, чтобы не было наложений на территорию соседей.

Важно убедиться, что с их стороны нет конфликта и несогласия по поводу прохождения границ. В итоге готовится межевой план и акт о выполнении работ, в котором должны расписаться собственники смежных участков, если таковые имеются. Если все в порядке, можно приступать к дальнейшему оформлению документов.

Заявление в администрацию

Собственник должен обратиться в администрацию, отвечающую за распределение земель в его районе. Необходимо подать заявление и приложить правоустанавливающие документы на свой участок и межевой план. Если заявление заполнено неправильно, не соответствует сведениям из документов или подано не в тот орган, в течение 10 дней его возвращают с указанием причины. Если все правильно, вопрос о выделении земли рассматривается в течение 30 дней.

За это время муниципалитет принимает решение по утверждению схемы расположения участка. Собственник получает согласие на заключение соглашения о перераспределении участков, согласно утвержденному межевому плану. До истечения 30-дневного срока подписывается договор о перераспределении.

Изменение границ участка

Далее уточняются границы, для чего необходимо завершить регистрационные действия. В противном случае на официальном уровне нельзя будет считаться собственником и полноценно распоряжаться новой территорией. Для этого в Росреестр подаются следующие документы:

1. Заявление;
2. Выписка из ЕГРН;
3. Правоустанавливающий документ на землю;
4. Паспорт;
5. Проект межевания;
6. Схема расположения расширенного участка;
7. Положительное решение администрации о выделении новой территории.

По завершении работ заявитель получает выписку из ЕГРН с новой конфигурацией участка и площадью. Фактически приходится проводить весь комплекс работ за свой счет, включая кадастровые. Это удобно государственным и муниципальным органам, так как им не приходится тратить бюджетные средства, а в бюджет поступают налоги.

Размер оплаты

Согласно ст. 39.28 Земельного кодекса РФ, сумма платежа за добавляемый участок устанавливается государственными, региональными или муниципальными властями. Это зависит от принадлежности территории. Для расчета полной оплаты используются показатели кадастровой стоимости, общей площади и оплаты за присоединение в процентах от стоимости.

Кадастровую стоимость вы можете узнать самостоятельно, если участок находится в реестре недвижимости. Для этого потребуется условный или кадастровый номер, точный адрес местоположения. Если самостоятельно искать участок в базе времени нет, можно направить в Росреестр электронный запрос. В большинстве случаев добавляется незначительная часть от незадействованного участка, поэтому оплачивается около 15% его кадастровой стоимости.

Обратите внимание, что проведение расчета за увеличение участка не допускается в рассрочку или с предоставлением отсрочки. Важно подавать заявление, если у вас уже есть средства на выкуп участка.

Расходы существенно уступают рыночной стоимости по следующей причине:

• Участок обычно увеличивается за счет бесхозной земли;
• Занятую территорию огораживают задолго до официального оформления, что фактически считается самозахватом;
• Кадастровая оценка проводится по особому алгоритму, в результате чего стоимость получается ниже рыночной.

Несмотря на небольшую стоимость, во многих случаях приходится оплачивать проведение кадастровых работ. Кадастровый инженер готовит заключение, что может стоить дороже присоединяемого участка.

Сроки

Вся процедура занимает 1,5-2 месяца, если подойти к работе правильно и предоставлять необходимые документы сразу. Но если выдаются отказы и приходится вносить исправления или получать дополнительные документы, срок может растянуться до полугода.

Когда могут отказать

Практически никому не отказывают на моменте приема документов, поэтому важно отслеживать процесс работы регистратора и быть готовым предоставить дополнительные документы. Отказ возможен в следующих случаях:

1. Сведения из заявления и документов не соответствуют;
2. Нет письменного согласия третьих лиц, если перераспределение земли затрагивает их интересы;
3. Присоединяемый участок изъят из оборота земель или ограничен;
4. На участок объявлены торги;
5. На участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие гражданам, государственным или муниципальным органам;
6. Площадь участка больше основного на 10%;
7. Присоединяемая земля подлежит самостоятельному формированию;
8. В схеме расположения имеется хотя бы одно несоответствие.

Не предусматривается отказ по причине отсутствия информации об участке в едином реестре недвижимости. Подобную ситуацию важно выявить заранее, чтобы своевременно провести кадастровые работы и обратиться для постановки прирезаемого участка на учет. Только после выполнения этой процедуры можно присоединить территорию к своей земле. В большинстве случаев выдается документальный отказ с точным указанием причины. Если ее можно исправить допускается повторная подача заявления.

Оформление прирезок является идеальным решением не только для собственника, но и для органов власти. Но это приведет к увеличению кадастровой стоимости участка и некоторому увеличению земельного налога.

Таким образом, увеличение участка возможно за счет прирезки дополнительной площади. Но важно соблюдать предельно допустимые показатели увеличения, действующие в определенном регионе. Собрав все документы и зная процедуру, можно за короткий период объединить участок и получить право собственности на законных основаниях.

Как расширить свой участок за счет пустующей земли?

Желание расширить границы своего земельного участка вполне естественно для любого рачительного хозяина, тем более если рядом пустует бесхозный кусок земли.

Раньше это решалось достаточно просто – просто передвигали забор и пользовались ненужной никому землей.

Но теперь подобный самовольный захват земли может навлечь штрафы (см. здесь ), поэтому лучше все-таки перейти на легальное положение собственника, тем более, что в законе появился упрощенный порядок оформления подобных земельных «прирезок» путем проведения процедуры перераспределения земель.

Рассмотрим вкратце, в чем она заключается.

1) «Прирезать» свободный кусок земли можно к смежному участку, который предназначен для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, индивидуального жилищного строительства или огородничества.

При этом необходимо соблюдать максимально допустимую норму площади земельного участка, предусмотренную местными правилами землепользования – с ними можно ознакомиться на сайте своей местной администрации.

Если итоговая площадь участка с «прирезанием» превысит предельную норму, то в регистрации права собственности на расширенный участок откажут и придется выкупать в общем порядке излишки земли.

2) Не допускается «прирезать» участки земель, которые относятся к территориям «общего пользования», либо выходят за границы «красных линий» (это обозначения автомобильных дорог, коммуникаций, линий электропередач и т.п.), либо относятся к другой территориальной зоне (например, земли сельскохозяйственного назначения или промышленности и т.п.).

Поэтому прежде чем начинать процедуру оформления «прирезки» земли, необходимо тщательно удостовериться в том, что участок, который вы хотите присоединить, соответствует всем этим требованиям.

Границы территориальных зон и «красных линий» муниципального образования публикуются на сайте местной администрации или можно лично обратиться туда за предварительным уточнением необходимой информации.

3) Если все в порядке, можно заказывать проект межевания земельного участка, который планируется присоединить. Этим занимаются специализированные организации кадастровых инженеров, стоимость такой услуги в среднем составляет 5-7 тысяч рублей.

4) С документами, подтверждающими право владения своим земельным участком, и проектом межевания «прирезаемого» участка следует обратиться в местную администрацию, написав заявление о перераспределении земель.

В течение 30 календарных дней администрация должна вынести решение – утвердить предлагаемую схему расположения «прирезаемого» участка, если требования закона не нарушаются.

Это самый важный этап оформления участка, т.к. именно здесь тщательно проверяются все вышеуказанные ограничения по «прирезке» участка.

5) При наличии положительного решения администрации нужно провести постановку на кадастровый учет «прирезаемого» участка и вновь образуемого участка.

Для этого снова потребуется кадастровый инженер, который проведет геодезические измерения и направит все документы в Росреестр для оформления кадастрового паспорта расширенного участка.

6) С кадастровым паспортом можно обращаться в администрацию для подписания соглашения о перераспределении земельных участков. Подписанное соглашение является основанием для регистрации права собственности на новый расширенный участок в Росреестре.

Следует отметить, что «прирезка» земель не бесплатная, стоимость участков определяется по соответствующим методикам, утверждаемым на уровне каждого региона. Но все же стоимость «прирезаемых» земель, как правило, гораздо ниже их рыночной и даже кадастровой стоимости (обычно около 15-20% кадастровой стоимости).

Это объясняется тем, что небольшие участки пустующих земель не имеют самостоятельного значения, в связи с чем и не ценятся высоко. Поэтому «прирезать» землю гораздо выгоднее, чем ее выкупать.

Знайте свои права и используйте их в своих интересах!