Отзыв ЖК Новые Ватутинки. Десна

Новостройка ЖК «Новые Ватутинки. Десна» представляет собой часть проекта застройки территории в НАО Москвы, расположенной примерно в 12-14 км от МКАД по Калужскому шоссе. Здесь построены и и продолжают строиться микрорайоны стандарт-класса с собственной инфраструктурой и развитием дорожной сети. Территории Новой Москвы номинально включены в состав города Москва, что дает покупателям квартир в новостройке статус жителей столицы и московскую регистрацию. Строительство ведет застройщик ООО «СЗ Стройком 1». Девелопером проекта выступает компания «Инвесттраст».

Новые Ватутинки нельзя назвать жилым массивом в полном смысле — это расположенные на отдельных участках группы кварталов в виде микрорайонов «Центральный», «Южный» и интересующий нас микрорайон «Десна». Освоение этого участка началось в конце 2019 года. Общий вид в перспективе можно изучить на трехмерной схеме «генплана» с указанием корпусов и примерным расположением объектов инфраструктуры. Мы нашли заключения экспертизы проектной документации на портале Минстроя РФ (проект «Наш дом.рф»), и будем использовать его фрагменты.

Неточности на сайте новостройки — уточняем детали

При изучении документации и официального сайта новостройки мы обнаружили ряд досадных неточностей, которые могут ввести в заблуждение потенциального покупателя. Описываем их подробно и раскрываем несоответствия.

Изображенный на трехмерном плане массив корпусов ЖК «Новые Ватутинки. Десна» — это только перспективный проект. На самом деле строятся три корпуса (квартала): 14.1, 14.2 и 14.3, расположенные на переднем плане. На них имеется проектная и разрешительная документация. Сейчас их окружает чистое поле. Остальные корпуса появятся позже, сроки не уточнены.

Сайт новостройки охватывает весь проект «Новые Ватутинки», непосредственно мкр-ну «Десна» посвящено только несколько строк. Тут сказано, что в микрорайоне проживает 20 тысяч жителей. Утверждение не соответствует действительности, поскольку в процессе строительства находятся только три первых корпуса (квартала).

Для полного представления о проекте можно перейти к большому генплану, на котором мкр «Десна» виден как просто поле. Эта схема позволяет понять, как расположены микрорайоны. Здесь есть неточность — указанные обозначениями станции метро в реальности не существуют, они запроектированы на период 2023 — 2025 годы. На самом деле до метро пока нужно ехать по Калужскому шоссе около 15 минут.

Описанные планы развития инфраструктуры не подтверждены. В разделе документации, где выложены проектные декларации и разрешения на строительство трех корпусов, ни детсада, ни школы там не упомянуто. Ниже приводим скриншот новости с сайта проекта.

В описании транспортной доступности указаны расстояния и маршруты до мкр «Центральный». Ситуацию с транспортом и инфраструктурой для мкр «Десна» мы опишем отдельно.

Будьте внимательны при изучении сайта! Уточняйте информацию у менеджеров застройщика, учитывайте, что речь идет обо всем комплексе Новые Ватутинки в целом, а мкр «Десна» пока только строится.

Общее описание и особенности новостройки

Проект реализуется по технологии, максимально отвечающей запросам стандарт-класса, позволяющей построить современные дома в короткие сроки, с оптимальным соотношением стоимости и качества. Как индивидуализирующие признаки мы отметили:

квартальную структуру застройки с частично замкнутыми дворами и окружающими корпуса пространствами для парковки;

разновысотность, придающую корпусам внешнего разнообразия, рельефности;

технологию — применяется блочная система, позволяющая собрать часть квартиры из панелей на предприятии, доставить на площадку и установить как деталь корпуса;

использование системы фасада с утеплением, установкой алюминиевых панелей, прокладкой минераловатных плит.

Эти особенности указаны в проектной документации на первые три корпуса (квартала). Для стандарт-класса архитектурная, планировочная и технологическая часть проекта представляется выбранной разумно, с учетом запросов покупателя, которому нужно недорогое жилье в современном доме без изысков и излишеств.

Состав корпусов и сроки сдачи:

квартал 14.1 — 680 квартир, срок сдачи во Втором квартале 2021 года;

квартал 14.2 — 654 квартиры, срок сдачи во Втором квартале 2021 года;

квартал 14.3 — 204 квартиры, срок сдачи во Втором квартале 2021 года.

Нумерация секций сквозная, от 1 до 16, начинается с корпуса 14.1.

Застройщик намерен передать квартиры покупателям в последнем квартале 2021 года. Темпы строительства предыдущих кварталов и отчеты на официальном сайте дают основание рассчитывать на своевременную сдачу проекта.

Благоустройство территории запланировано в типичном для стандарт-класса стиле — дорожки, площадки для игр и прогулок, скамейки, детские городки, озеленение. Относительно того, будут ли дворы закрытыми, указаний нет. В первых этажах корпусов предусмотрены помещения для парикмахерской и непродовольственных магазинов. Не выделены площади для консьержей, колясочных и расширенных холлов.

Продажа квартир от застройщика

Купить квартиру в ЖК «Новые Ватутинки. Десна» можно по новым правилам — застройщик предлагает продажи по ДДУ (214-ФЗ) с размещением средств дольщиков на эскроу-счетах в Сбербанке. Это гарантия сохранности денег и невозможности бросить или затянуть проект. Имеется ипотека, возможно привлечение материнского капитала. Застройщик предлагает услуги бронирования и оформления квартир в собственность.

Планировки квартир в новостройке

Проектировщики предложили несколько компоновочный варинтов для этажей. Есть варианты с размещением 5-6 квартир, есть и секции, напоминающие семейное общежитие с коридорной системой — тут на этаж приходится по 9 и 14 квартир.

Студии представлены привычными для массовой застройки пеналами по 28 — 32 кв.м. В варианте побольше прихожая вынесена в отдельный блок, а перед ванной создается небольшое дополнительное пространство, нечто похожее на буферную зону. Тут же и пилон, отделяющий кухонную часть от жилой.

Однокомнатные квартиры спланированы в классическом формате, площади 35-39 кв.м, выход на лоджию возможен из кухни или комнаты, кухня не большая и не маленькая — 10,6 кв.м. Соотношение размеров комнат ближе к квадрату.

Интересно выглядят евродвушки по 44 — 48 кв.м, среди которых тоже встречается вариант с буферной зоной перед ванной и кухней. Ее назначение не очень понятно, но это пространство отделяет комнату. Размеры кухонно-гостиной зоны скромные, по 11,4 кв.м.

Двухкомнатная классика с кухнями по 10 — 13 кв.м выглядит привычно, появляются раздельные санузлы. И снова в части планировок уже знакомый внутренний тамбур.

Трехкомнатные квартиры представлены евроформатом и классикой, причем последняя — это распашная планировка с кухней не самого малого размера. В евротрешках бросается в глаза довольно большой коридор, выводящий в уже знакомый тамбур между комнатами.

Планировки можно с уверенностью назвать рациональными, без дополнений в виде кладовых и гардеробных, зато с балконами, раздельными санузлами и выбором вариантов по соотношению площадей. Для новостройки стандарт-класса с учетом цены квартиры это решение вполне приемлемое. Любители классики и евроформата найдут для себя удобные компоновки, базовый уровень комфорта обеспечен.

Чистовая отделка квартир под ключ

Квартиры в ЖК «Новые Ватутинки. Десна» сдаются с полной чистовой отделкой в нейтральных тонах, с остеклением балконов, стеклопакетами и входными дверями. Устанавливается сантехника, розетки и выключатели. Поверхности стен с плиткой и обоями, на полу ламинат, потолки натяжные. Для кондиционеров предусмотрены места за окнами. Система отопления реализована с использованием стальных радиаторов панельного типа и вертикальной разводкой — проверенное, хотя несколько устаревшее решение, позволяющее проектировать блочные дома.

Итоговая высота потолков составит 2,5 метра. Блочная конструкция предусматривает бетонные межквартирные перегородки. Предложение с учетом цены квартир выглядит заманчивым — не придется нести дополнительных расходов на ремонт, а это важно для покупателей жилья в стандарт-классе.

Инфраструктура и окружение

Социальное, торговое и медицинское окружение шаговой доступности в районе новостройки отсутствует. Вокруг только поля и сельские поселения. Ближайшие объекты расположены в мкр «Центральный», и до них не менее полутора километров. Кроме того, они загружены. Ближайший крупный торговый центр находится у выезда на МКАД, это примерно 20 минут езды по шоссе.

Что касается внутренней инфраструктуры, то пока есть только обещания застройщика, которые невозможно достоверно подтвердить или опровергнуть. Приводим новость с сайта проекта, далее судите сами. Проектная документация не раскрыта.

Даже с учетом перспективы, пока туманной, оценить ситуацию мы готовы на 2 балла. Объекты инфраструктуры на момент возможного заселения будут доступны только на расстоянии. Сроки развития застройки и перечисленных на сайте удобств остаются неизвестными.

Расположение и транспортная доступность

Новостройка ЖК «Новые Ватутинки. Десна» находится в НАО Москвы, вблизи сельского поселения Десеновское, район Ватутинки.

Маршруты транспорта и паркинг в новом микрорайоне

Транспортную доступность обеспечивают маршруты автобусов, проходящих по Калужскому шоссе до станций метро Ольховая и Коммунарка. Поездка к ним займет примерно 20 минут, однако до остановки «Оздоровительный комплекс Коммунарка» придется пройти пешком, это еще минут 15. С учетом ожидания транспорта дорога только до метро может занять более получаса, а до центра Москвы — час и более.

Маршрут для автомобилистов пролегает по Калужскому шоссе, расстояние до МКАД составит 14 км.

Планируется строительство станций метро, которые должны оказаться буквально рядом с корпусами. Ориентировочные сроки — 2023-2025 год. Что касается развития дорожной сети и перспектив, то мы приводим фрагменты проектной документации.

Паркинги в новостройке предусмотрены плоскостные, всего должно быть 630 машиномест, расположенных вокруг первых трех корпусов, как видно на генплане. И здесь мы сошлемся на проектную документацию — смотрите фрагменты. Когда и будут ли вообще построены многоуровневые парковки, неизвестно. В соседнем мкр «Центральный» уже возник дефицит машиномест. Судя по отзывам, владельцы машин по вечерам ищут, куда пристроить транспорт на ночь.

Наша оценка транспортной ситуации с учетом перспективы — 4 балла. Пока нет никаких оснований говорить, что добраться до новостройки легко, а планы могут измениться.

Мнение редакции о преимуществах и недостатках ЖК «Новые Ватутинки. Десна»

Проект выглядит в целом перспективным, но пока речь идет только о первых трех корпусах (кварталах). Явные плюсы:

современный конструктив домов, разумные и рациональные планировки квартир, готовая отделка;

оправданное для стандарт-класса соотношение цены и стоимости;

надежность застройщика, гарантии сохранности средств дольщиков (эскроу-счета);

отсутствие поблизости производств, свалок, промзон и шумных шоссе.

Купить квартиру в этом микрорайоне стоит, если вы готовы потерпеть, когда откроются школы и детсады, появится транспорт, начнется развитие застройки. Это перспективное вложение денег, если вы не торопитесь заселиться. Первое время жить в новых корпусах будет сложно, так как вокруг ничего нет. Покупатель получит жилье с базовым уровнем комфорта, московской регистрацией и перспективами развития района. Если вы не готовы ждать, то лучше поискать другое место.

На сегодняшний день мы оцениваем уровень комфорта на 4 балла.