Как изменить детали проекта строящегося дома

Как внести изменения в проект дома на этапе строительства?

Проекты многоквартирных домов проверяются в органах госэкспертизы, поэтому любые корректировки вносятся в установленном порядке через проектную организацию. С частными коттеджами дела обстоят иначе. На индивидуальный жилой дом также требуется получать разрешение на строительство, предоставив проект. Но хозяин частного коттеджа имеет большую свободу действий. Поэтому зачастую в ходе работ у него возникает желание внести изменения в проект, например увеличить жилую площадь, заменить строительные материалы аналогами и т. д. Насколько возможны такие корректировки и как сделать их правильно?

Порядок действий

Если вы решили внести изменения в проект, лучше всего обратиться к специалисту, который осуществлял проектирование дома. Он внесет необходимые корректировки в чертежи. Далее потребуется повторное согласование в органах градостроительства или у муниципальных властей, выдававших разрешение на строительство. Для этого нужно составить заявление и предоставить новые чертежи. Такая последовательность действий обязательна, если планируется изменить:

• площадь застройки;
• этажность здания;
• материал и конфигурация фундамента, несущих стен, перекрытий и стропильной системы;
• места ввода и разводку коммуникаций по дому.

Самовольное изменение этих параметров может повлечь за собой серьезные правовые проблемы. Например, возникнут сложности с продажей дома. Можно будет попытаться узаконить самовольные изменения через суд, но для этого потребуются затраты времени и денег, к тому же нет гарантий, что решение будет вынесено в пользу хозяина дома.

Изменения, не связанные с несущими конструкциями, могут быть внесены без перерасчетов и утверждения в контролирующих органах. К таким относится:

• незначительное изменение площади окон и дверей;
• изменение положения ненесущих перегородок;
• замена сантехнического оборудования;
• применение других отделочных материалов.

Когда невозможно внести изменения?

Если хозяин дома решил добавить жилую мансарду или полноценный этаж, проектировщику потребуется сделать расчеты. В ходе них может выясниться, например, что существующий фундамент не выдержит новые нагрузки. В таком случае придется либо отказываться от новых планов, либо демонтировать возведенные конструкции и создавать новые, что повлечет за собой значительные затраты.

Чтобы избежать подобных трудностей, лучше всё тщательно продумать заранее, на этапе проектирования. В этом вам помогут специалисты нашей компании.

Нужно ли разрешение для перепланировки в частном доме?

Перепланировка в частном доме — нужно ли разрешение на ее проведение и как быть, если перепланировка уже проведена, но еще не узаконена? Ответы на эти вопросы вы найдете в нашей статье.

Что такое перепланировка?

Перепланировка частного дома является частным случаем перепланировки жилого помещения. Возможность ее проведения предусмотрена жилищным законодательством. Согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ перепланировка — это изменение конфигурации жилого помещения, которое необходимо отразить в техпаспорте.

Перепланировка включает (абз. 3 п. 1.7.1 Правил и норм. утв. постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170):

• перенос и демонтаж межкомнатных перегородок;
• увеличение жилой площади за счет вспомогательных помещений;
• устройство или переоборудование тамбуров и пр.

Не допускается перепланировка комнат, ведущая (п.п. 1.7.2, 1.7.3 Правил):

• к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания;
• нарушениям в работе инженерных систем и сопутствующего оборудования;
• ухудшению внешнего вида фасадов зданий;
• нарушению работы противопожарных устройств;
• ухудшению условий жизни людей, проживающих в жилом помещении.

Нужно ли узаконивать перепланировку в частном доме?

Несмотря на то что частный дом — это строение, принадлежащее узкому кругу собственников — в отличие от многоквартирных домов, в которых одновременно может проживать несколько сотен человек, — самостоятельно проводить в нем перепланировки нельзя.

Частный дом, как и любое другое жилое капитальное строение, должно быть построено в соответствии с проектом, разработанным специалистом, имеющим специальное образование и аккредитацию. Проект разрабатывается с учетом всех особенностей строения и грунта, на котором оно размещается — это позволяет обеспечить безопасность жильцов.

Любая перепланировка, проводимая в частном доме, должна быть согласована и узаконена. Регистрационный орган не даст разрешения на внесение изменений, которые повлекут за собой, например, демонтаж несущей стены или разрушение коммуникаций, опасные для жизни и здоровья жильцов дома.

Найти готовое решение конкретной проблемы можно в КонсультантПлюс. Если у вас еще нет доступа, получите его бесплатно.

Как узаконить перепланировку в частном доме?

Покажем пошагово, как узаконить перепланировку в частном доме:

1. Подготовить проект перепланировки. Самостоятельно это сделать нельзя. Разработкой проектной документации могут заниматься только специалисты — индивидуальные предприниматели или сотрудники организаций — юридических лиц, являющихся членами СРО — саморегулируемых организаций (ч. 1 ст. 55.8 ГрК РФ).

2. Согласовать готовый проект в органах местного самоуправления, например в жилищной инспекции. Для этого, согласно ч. 2 ст. 26 ЖК РФ, в орган, проводящий согласование, чаще всего в местную администрацию, а при наличии в регионе такой возможности — в МФЦ, необходимо подать следующие документы:

• заявление о согласовании перепланировки (форма документа утверждена постановлением Правительства РФ «Об утверждении. » от 28.04.2005 № 266);
• паспорт заявителя;
• доверенность на представителя — если документы будет подавать не собственник помещения, а третье лицо, действующее от его имени;
• документы, подтверждающие наличие права собственности на частный дом, который подвергается перепланировке;
• подготовленный проект перепланировки жилья;

• техпаспорт дома;
• письменное согласие всех собственников жилья на его перепланировку.

3. Получить разрешение на перепланировку. Документы должны быть рассмотрены в течение 45 дней с момента их подачи в орган местного самоуправления (ч. 4 ст. 26 ЖК РФ). Еще 3 рабочих дня законодатель отводит на информирование заявителя о решении, принятом по его вопросу (ч. 5 ст. 26 ЖК РФ).

4. После проведения ремонтных работ зарегистрировать перепланировку. Основанием для регистрации является акт, составленный приемочной комиссией (ее состав утверждается органами местного самоуправления). Они же самостоятельно направляют акт на регистрацию в Росреестр (ст. 28 ЖК РФ).

Что делать, если перепланировка уже проведена?

Перепланировка частного дома старой постройки либо построенного недавно должна быть узаконена даже в том случае, если она уже закончена. Чтобы согласовать уже проведенную перепланировку, необходимо:

1. Подготовить проектные и регистрационные документы (перечень приведен выше). В проектной документации должна быть отражена уже существующая планировка — такая, как есть на самом деле.

2. Дождаться проведения инспекционного контроля. Его проводит приемочная комиссия — та же самая, что при согласовании регистрации перепланировки в обычном порядке.

3. Обратиться в суд — в том случае, если жилищная инспекция отказывается регистрировать перепланировку. В суде потребуется представить доказательства того, что перепланировка сделана в соответствии с требованиями законодательства. Если суд встанет на вашу сторону, его решение будет основанием для регистрации перепланировки. Если же суд откажет в удовлетворении иска, внесенные изменения потребуется ликвидировать, а дом придется привести к первоначальному состоянию.

Жить с неузаконенной перепланировкой не рекомендуем. Если в доме произойдет ЧП, например обрушится крыша из-за снесенной несущей стены, собственника могут не только оштрафовать, но и привлечь к уголовной ответственности (если в результате обрушения погибнут или пострадают люди).

А еще дом с неузаконенной перепланировкой не получится продать покупателю, оформляющему ипотеку — оценщик просто не даст положительное заключение. В этом случае придется искать другого покупателя или оформлять документы.

Что не нужно узаконивать?

Не каждое изменение внутри жилого помещения считается перепланировкой. Не подлежат согласованию внутренние работы, связанные:

• с перемещением сантехники внутри существующего санузла;
• нанесением декоративного покрытия на стены, полы и потолки (краски, обоев, плитки);
• установкой кондиционеров;
• устройством встроенной мебели;
• заменой инженерного оборудования (без его переустройства).

Итак, перепланировку частного дома, как и любого другого жилого строения, необходимо узаконить. Для этого все работы нужно отразить в проекте — официальном документе, составленном и подписанном специалистом-инженером. Проект передается на согласование в местную администрацию и в случае положительного решения используется в качестве основания для проведения перепланировки. Результат изменений оценивается приемочной комиссией, которая по итогам осмотра составляет акт — на его основании Росреестр вносит изменения в документы на дом.

Больше материалов по теме — в рубрике «Перепланировка» .

Изменения в проекте дома

Изменение проекта коттеджа: Мой дом – мои правила!

Ни одно строительство частного дома не осуществляется строго по плану, ведь потребности и пристрастия у всех разные. Однако любая корректировка типового проекта увеличивает его стоимость. Это обусловлено необходимостью выполнения индивидуальных расчётов. К примеру, «дорисовывание» гаража или другого помещения к стене коттеджа повлечёт за собой изменения в проекте дома, пересматривающие архитектуру и конструкцию здания.

В частности, потребуется заново провести расчёты и при необходимости скорректировать:

• планировку этажей,
• фасад дома,
• фундамент,
• перекрытия,
• кровлю.

Кроме перекраивания планировки необходимо заложить в расчёты увеличенный расход материалов, который также повлияет на удорожание строительства. Следовательно, чтобы внесение изменений в проект дома прошло с минимальными затратами средств и времени, данный вопрос стоит решить принципиально и заблаговременно.

Незначительные изменения, не «ломающие» проект

Для внесения несущественных поправок в план будущего дома присутствие архитектора не требуется. Вполне допустимо выполнить их после консультации со строителями.

Застройщик самостоятельно может:

• перепланировать помещения, не передвигая и не преобразовывая капитальные стены;
• выбрать другие окна, двери, лестницы и ограждения;
• заменить материалы для отделочных работ.

Главный принцип: изменение проекта частного дома не должно затрагивать конструктивную часть.

Застройщик может расширить или перенести оконные и дверные проёмы, перегородки, оборудование в санузле, отказаться от гаража либо веранды, поменять месторасположение камина (при этом труба не пересекает стык кровли), выполнить другие несущественные переделки.

Значительные изменения, недопустимые без архитектора

С повышением сложности задачи и влияния на безопасность проекта участие специалиста становится очевидным.

Существенные изменения затрагивают:

• сдвиг несущих стен,
• надстройку мансарды,
• корректирование конструкции крыши либо фундамента,
• изменение размеров или расположения общей либо жилой площади, гаража, подвала, цокольного этажа.

«Дом на снос» – изменения, разрушающие проект

От проекта следует отказаться, если застройщика не устраивает:

• материал стен и перекрытий;
• этажность планируемой постройки;
• размеры будущего дома.

Внести изменения в проект дома – это значит, трансформировать под свои потребности и вкус уже готовый план. В данном случае имеется в виду попытка «слома» авторского замысла, создание, по сути, нового варианта коттеджа.

Индивидуальное архитектурное проектирование

Если перечень предлагаемых переделок очень существенен, стоит сразу подумать о разработке оригинального индивидуального проекта. Компьютерная визуализация, составленная специалистами архитектурно-строительного бюро «ТопДом», поможет увидеть воочию дом мечты, внести желаемые правки и получить на выходе нестандартное, особенное жильё.

Пример проекта дома от архитектурной студии ТопДом

Читать другие статьи раздела

Вы читаете эту статью с целью – получить во владение добротный респектабельный дом в достаточно сжатые сроки, который обеспечит Вам комфортную жизнь и будет радовать долгие годы.
Подробнее об ошибках при экономии в строительстве домов.

Элитный дом — это особый подход и настоящая «философия жизни». В нем не может быть ничего случайного, каждый элемент проходит тщательную проверку на соответствие высоким стандартам.
Подробнее о выборе стиля для элитного дома.

После постройки, пристройки либо реконструкции дома следует документально зафиксировать осуществленные изменения. Процедура продиктована тем, что.
Подробнее о вводе в эксплуатацию частного жилого дома.

Как получить необходимую электрическую мощность для современного коттеджа?В какие инстанции следует обратиться, чтобы оформить всю требуемую документацию?
Подробнее об электроснабжении частного дома.

Только в нашей «сказочной» стране мог родиться известный лозунг «Фундаменты садятся вместе с архитекторами». Придуман он был, ясное дело, заказчиками, которые обожглись при общении с профессионалами.
Подробнее о выборе архитектора.

Границы дозволенного: что застройщик может поменять в проектной декларации?

Проектная декларация — основной документ, презентующий будущий объект, который включает в себя характеристики конкретной квартиры и всего проекта в целом. При первом «знакомстве» с объектом потенциальный покупатель должен изучить именно её.

Мы разобрались, может ли девелопер изменять и корректировать положения в проектной декларации постфактум, и что делать, если изначально прописанные критерии изменились не в пользу покупателя.

Проектная декларация должна представлять собой максимально точную «биографию» будущего проекта. Застройщики обязаны «осветить» в ней практически все детали. «Проектная декларация должна включать в себя данные о том, когда и где зарегистрировано юридическое лицо, кто его учредитель, какие дома строились ранее данным лицом. Также в ней необходимо отразить данные о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности застройщика. Сама информация о проекте строительства включает в себя сведения о характеристиках объекта, экспертизы, разрешения на строительство, документов на землю и тд. Это очень объемный документ, в котором также описаны жилые и нежилые помещения объекта», — комментирует Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «БОН ТОН».

Эти сведения должны быть достоверными и в полном объёме размещены застройщиком в проектной декларации. В противном случае, по ч.2 ст.14.28 КоАП РФ застройщику «светит» штраф в размере до 400 тысяч рублей.

Может ли застройщик изменять пункты в проектной декларации?

Может. Законом не запрещено вносить корректировки в проектную документацию по ходу строительства. Точно также закон не содержит четко прописанных норм, которые определяют, какие изменения в проектной декларации существенные, а какие нет.

Например, в проектной декларации четко прописана жилая площадь вашей будущей квартиры. Это, вроде как, существенный пункт, потому что вы платите строго определеную сумму за 1 кв. м. Однако закон 214-ФЗ допускает изменение застройщиком площади квартиры или нежилого помещения, но не более, чем на 5% от указанной в договоре. На деле, если такая погрешность имеет место быть при финальных обмерах квартиры, то застройщики обычно регулируют этот вопрос с покупателями в досудебном порядке. В случае, если погрешность превращается в грубое нарушение — вы вправе расторгнуть договор. «Изменения проектной документации, касающиеся характеристик возводимого объекта, могут быть чреваты для застройщика риском расторжения договора. Это возможно, если существенно нарушены требования к качеству объекта или превышено допустимое изменение площади квартиры больше, чем на 5%, или изменено назначение общего имущества или нежилых помещений дома», — поясняет Валерий Кузнецов, коммерческий директор RDI Group .

«Застройщик актуализирует декларацию. После первичной подачи ПД и её подписи ей присваивается определённый номер, а после любого изменения она заново подписывается и отправляется в контролирующий орган на проверку», — отмечает Евгений Реснов, директор службы технического заказчика ЖК « Мечта ».

Что делать, если застройщик внес существенные изменения в проектную декларацию?

Важно помнить, что застройщик обязан уведомлять покупателя о любых изменениях, которые касаются объекта. При раскладе «на бумаге — одно, на деле — совершенно другое», особенно, когда это «другое» отличается в худшую сторону, например, изменилось расположение квартир на этаже, либо материал дома совершенно другой — покупатель имеет право предъявить претензию девелоперу.

Сначала придётся доказать, что застройщик действительно внёс существенные изменения, которые негативно влияют на качество дома.

Далее, есть несколько возможных вариантов урегулирования несостыковок:

1. Покупатель может потребовать пересмотр цены недвижимости;

2. Потребовать устранить недостатки;

3. Потребовать компенсацию денежных средств на устранение недостатков;

4. Крайний вариант — расторгнуть ДДУ в судебном порядке.

Как самостоятельно нивелировать риски и избежать неприятных сюрпризов?

Во-первых , тщательно проверяйте, что подписываете.

Во-вторых , не ориентируйтесь только на проектную декларацию. На иллюстрациях в буклетах всегда все идеально, а на деле вид на сквер может загородить детская площадка. Поэтому прописывайте в договоре всё, что вам важно, так как при неблагоприятном исходе можно будет получить хотя бы компенсацию.

В-третьих , своевременно следите за любыми изменениями проекта, которые должны быть официально зарегистрированы. Следить за этим можно в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) .