Что такое вторичное жилье

Покупка квартиры – серьезный шаг, поэтому необходимо подойти к ее выбору со всей ответственностью. Часто покупатель не может определиться, какой недвижимости отдать предпочтение. Попробуем разобраться, так ли страшна «вторичка», и на что следует обратить внимание при выборе жилплощади.

Что такое вторичная недвижимость

Говоря о вторичной недвижимости, многие обыватели неверно истолковывают это определение. Зачастую под ним подразумевают старый жилой фонд – дома, которые были построены давно, а на сегодня находятся в состоянии, близком к аварийному. Однако это не всегда так.

Термин «вторичное жилье» означает объект, находящийся в чьей-то собственности. При этом он может располагаться в недавно сданном доме. Сегодня никого не удивляет, что в одном и том же жилом комплексе некоторые квартиры продаются от застройщика (первичный рынок), а часть объектов продают собственники, успевшие приобрести помещение на ранних стадиях строительства.

Вторичный рынок

Что требуется от вторичного жилья

К приобретаемому объекту предъявляются определенные требования. Одним из главных является ликвидность недвижимости. Потенциальным покупателям следует обратить внимание на:

• состояние дома (как наружнее, так и внутреннее);
• этажность;
• расположение и инфраструктуру;
• наличие парковки;
• близость транспортной развязки.

Большинство покупателей используют заемные средства, поэтому приобретаемый объект должен соответствовать требованиям банка: находиться на территории РФ, быть зарегистрированным в ЕГРН, не иметь незаконных перепланировок. Фундамент здания и перекрытия должны быть каменными или бетонными. Износ здания не должен превышать 70%, окна, двери и крыша должны быть целыми. Ипотека возможна только в том случае, если квартира оснащена основными коммуникациями – водоснабжением, канализацией, электричеством, газом, системой отопления.

Ветхое жилье и его приобретение

Некоторые покупатели надеются сэкономить, приобретая жилплощадь в ветхом доме. Они рассчитывают, что в перспективе здание будет снесено, а жители получат хорошие просторные квартиры в новостройке. Однако реализации программы переселения можно дожидаться в течение нескольких лет. Все это время придется ютиться в неблагоустроенном помещении.

Кроме того, существуют определенные нормы выделения жилплощади – 12 квадратных метров на человека (согласно ст. 50 Жилого Кодекса РФ). В некоторых случаях выделяется то же количество метров, что и было в старом помещении, однако более просторную площадь вам точно никто не предложит.

Продавцы часто стараются замаскировать явные дефекты, чтобы поскорее сбыть проблемную недвижимость. Поэтому, приобретая объект с высоким процентом износа, следует быть очень осторожным. Обращайте внимание на:

• материал перекрытий (если они из дерева, то учитывайте этот момент при перепланировке);
• электропроводку и нагрузку на нее;
• степень износа стояков и труб водоснабжения.

Выбор района

При покупке жилого помещения немаловажен и район, в котором оно находится. Не существует единых критериев выбора, приоритеты разных людей отличаются друг от друга. Как правило, чаще всего выбирают объекты, расположенные недалеко от места работы, либо в местах с хорошей транспортной развязкой и выездом на трассу. Многие покупатели хотят жить в элитном районе, при этом молодежь стремиться обосноваться поближе к центру.

Семьи с детьми предпочитают районы с развитой инфраструктурой, при этом важно, чтобы рядом находились дошкольные и образовательные учреждения, социальные объекты (поликлиники, больницы). Пенсионеры, желающие отдохнуть от шума и суеты города, обычно выбирают спокойные зеленые зоны.

Экология играет не последнюю роль, поэтому наличие рядом парка или сквера будет дополнительным плюсом. А близость предприятий, высоковольтных линий и ЛЭП, напротив, негативно скажутся на здоровье жильцов.

Этажность вторички

Приобретая вторичную жилплощадь, обращайте внимание на этаж, где она располагается. Определенные плюсы и минусы есть везде. Например, отсутствие соседей сверху будет явным преимуществом последнего этажа. Но при этом есть риск, что потолки могут протекать.

Если выбранный вами объект находится на последнем этаже, проверьте, предусмотрен ли чердак или технический этаж. Убедитесь в прочности крыши и надежности кровли. Предпочтение стоит отдать двускатной крыше, поскольку она, благодаря своей форме, лучше защит ваш потолок от протекания и промерзания.

Приобретая помещение на первом этаже, также следует быть внимательным и осторожным. Возможные риски здесь – повышенная влажность, плесень, шум за окном. Из подвала может распространяться сырость и неприятный запах. Кроме того, на первые этажи чаще проникают криминальные элементы, поэтому стоит позаботиться о наличии охраны.

Что лучше покупать: первичное или вторичное жилье

Однозначного ответа на этот вопрос не существует, поскольку у каждого варианта есть достоинства и недостатки. Можно сравнить объекты по определенным критериям:

1. Экономия средств. Выгоднее приобретать жилплощадь в новостройке на самых ранних стадиях возведения. Цена на квадратные метры будет увеличиваться по мере завершения строительства. После сдачи дома апартаменты значительно подорожают.
2. Время. Несомненным плюсом «вторички» является возможность заселиться сразу после того, как была совершена купля-продажа. Приобретая новостройку, собственник должен будет ждать несколько лет до завершения строительства.
3. Затраты. Большинство новых квартир сдаются с черновой отделкой. Это значит, что покупателю придется приготовить солидную сумму на ремонт и купить мебель и сантехнику. На вторичном рынке можно найти вариант с хорошим ремонтом, а иногда – с качественным интерьером.
4. Количество предложений. Выбор вариантов в новостройках, как правило, ограничен. Большую часть предложений составляет именно «Вторичка».
5. Юридическая чистота. Если вы приобретаете жилплощадь у застройщика, то вы можете быть уверены, что являетесь единственным законным владельцем, и ваши права не будут оспорены. Покупая вторичное жилье, вы рискуете – могут объявиться временно выбывшие лица или незарегистрированные собственники. Объект может оказаться под арестом или в залоге. Чтобы избежать таких неприятных сюрпризов, не экономьте на услугах юриста и проведите тщательную проверку.
6. Оформление в ипотеку. Кредит выдают на приобретение любого жилья – нового и не очень. Однако можно столкнуться с некоторыми трудностями при покупке новостройки: не все банки готовы предоставлять средства под приобретение строящихся объектов. Желая покрыть возможные риски, финансовые организации завышают ставки.

Плюсы и минусы вторички

Преимущества вторичных объектов очевидны. Как правило, они находятся в районах с развитой инфраструктурой. Покупатель может на месте оценить состояние дома и условия проживания.

Права собственности на объект недвижимости возникают сразу же, по завершении процедуры государственной регистрации. Соответственно, вы можете отпраздновать новоселье после того, как состоялась сделка. Вторичный рынок переполнен предложениями, поэтому найти варианты с хорошим ремонтом не составит труда.

Среди недостатков такого жилья – более высокая, по сравнению с новостройкой, стоимость. В квартире может оказаться незаконная перепланировка или скрытые недостатки. Также стоит учитывать износ коммуникаций. Если дом был построен более 40 лет назад, то состояние электропроводки, стояков, труб, вероятно, оставляет желать лучшего. Если не проводился капитальный ремонт, то имеет смысл поискать другие варианты.

Заключение

Каждый покупатель решает для себя, стоит ли ему приобретать недвижимость, уже бывшую в собственности. При этом не существует единого правила для всех, и нельзя заявить, что новостройка всегда лучше. Нередки случаи, когда покупатели бюджетных новостроек сталкивались с такими проблемами, как плохая тепло- и звукоизоляция, некачественные материалы, возникновение трещин в стенах. Поэтому, приобретая квартиру, стоит учитывать совокупность всех факторов.

Что значит вторичное жилье?

Вначале для каждого покупателя существует только два типа недвижимости: та, которая ему категорически не подходит, и та, которая ему не по карману.

Интересно, какое место в этом решении отводится вторичному жилью? Недвижимость является наиболее безопасным направлением для инвестиции денежных средств. Каждый год стоится тысячи квадратных метров жилья.

На рынке постоянно появляются предложения приобрести квартиры не только в новостройках, но и в старом жилфонде. Перед покупателем возникает дилемма, решить которую позволит обычное сравнение.

Из этой статьи вы узнаете, что такое вторичное жилье, какими преимуществами оно обладает, как формируются цены на него, какие риски возникают перед покупателем, предъявляют ли требования банки к такому формату жилья при выдаче ипотеки.

Проведем параллели с первичным жильем и ответим на вопрос, какой вариант подойдет именно вам.

Основные определения и понятия

Чтобы понять, что считается вторичным жильем, необходимо обратиться к основным источникам законодательства, регулирующим реализацию жилищных прав человека.

На первом месте — Жилищный кодекс, на втором — Конституция РФ. Эти два документа являются фундаментом всего жилищного законодательства России.

Вторичное жилье — это объекты жилой недвижимости:

• квартиры;
• дома;
• комнаты в общежитиях;
• комнаты в коммунальных квартирах.

Самое главное — все они должны быть зарегистрированы в качестве собственности частных лиц или местных органов власти. Продажа такого жилья происходит от собственника. При оформлении сделки купли-продажи право собственности переходит от продавца е покупателю.

Если жилье не приватизировано и продолжает быть муниципальным, зарегистрированные в них граждане не имеют право проводить сделки с квартирами, потому что не являются собственниками.

В народе вторичное жилье принято называть «вторичкой». Этот термин указывает на то, что объект уже находится в собственности, а после продажи будет оформлена повторная передача прав.

В общем понимании вторичный рынок жилья представляет собой совокупность жилых объектов, прошедших процедуру государственной регистрации и выставленных владельцами на продажу.

Особенности и преимущества вторичного жилья

Плюсы:

Квартиры вторичного рынка имеют более доступную стоимость, чем новостройки. Цена за один квадратный метр такого жилья намного дешевле. Объекты вторичной недвижимости ценятся менее. Исключения составляют жилые помещения в домах, признанных памятниками архитектуры.

Оперативное оформление сделки. Оформление договора купли-продажи и передачи прав собственности оформляется в течение 30 дней (это максимальный срок), можно и быстрее. А, например, участвуя в долевом строительстве, права собственности можно получить только спустя несколько лет после сдачи объекта в эксплуатацию.

Дополнительные скидки и сброс цены. Договариваясь о покупке, можно поторговаться с владельцем и снизить заявленную стоимость. Приобретая новостройку, необходимо быть готовым к фиксированной стоимости и плановых акциях застройщиков.

Развитая инфраструктура. Вторичное жилье находится в уже густо застроенных и плотно населенных районах, где уже сформировалась транспортная сеть, работают объекты торговли, развлекательные заведения, учреждения образования и дошкольного развития, поликлиники и больницы — в общем, инфраструктуру здесь можно считать развитой. В новых районах инфраструктура обычно находится в стадии становления и развития. Если в качестве вторичного объекта рассматривать дом, в плане инфраструктуры тут также более выигрышная позиция. Сад и придомовая территория более благоустроены и облагорожены, высажен зрелый сад. При строительстве дома и посадке деревьев плоды с них можно будет получить лет через 5.

Минусы:

Качество строительства оставляет желать лучшего. Дома старше 90 лет возводились по другим стандартам и нормам, которые в настоящий момент устарели. Квартиры в этих домах имеют неудобную планировку, низкие потолки, в них не предусмотрено индивидуальное теплоснабжение.

Определенный износ вторичного объекта недвижимости. Любая постройка имеет плановый срок эксплуатации, после завершения которого необходим или капитальный ремонт, или снос. А новостройка — это недвижимость с нулевым износом стопроцентным сроком плановой эксплуатации. Это приблизительно 100 лет. Износ вторичного жилья может составлять 10-30 , иногда — намного больше. В плане сооружения панельных «хрущевок» 1950-60 г.г. был предусмотрен срок эксплуатации, равный 50 годам.

Наличие правовых проблем. Перед тем, как купить «вторичка», рекомендуется проверить юридическую чистоту объекта. При многократной передаче прав собственности могли быть допущены нарушения. Таким примером может выступать реализация жилья без согласия совладельцев, которые в суде смогут оспорить права нового покупателя.

Затраты на содержание и ремонт вторичного жилья более высокие. В нем более низкие показатели энергоэффективности и экологичности. Планируя ремонт, необходимо быть готовым к расходам за демонтаж коммуникаций и старых покрытий.

Расходы на проведение ремонтных работ не часто окупаются при продаже жилых помещений. К стоимости квартиры приплюсовывается ⅓ от общей суммы затрат на ремонт. Стоимость зависит и от исходного качества объекта.

Чтобы максимально выгодно продать старую квартиру или дом, лучше провести там ремонт. Дорогостоящий элитный ремонт не окупится, но зато объекты, которым необходим ремонт, продаются по ценам, ниже рыночных.

Особенности ценообразования

Стоимость вторичного жилья формируются в соответствии со следующими факторами:

• годом постройки;
• качеством отделки и наличием коммуникаций;
• площадью и особенностями планировки.

Если спрос на «вторичку» снижается, рынок недвижимости гибко подстраивается под эти изменения, и цена на объекты падает.

Стоимость также зависит и от срочности продажи и от планов продавца. Если квартира продается по причине переезда, собственник заинтересован в скорейшем проведении сделки, поэтому не исключено, что он готов будет существенно уступить.

К примеру, продажа связана с желанием улучшить жилищные условия. В этом случае продавец будет удерживать стоимость, чтобы получить более выгодное предложение. Диапазон снижения цен или предложения может быть очень широк.

В регионах, утративших перспективы для жизни, жилье может упасть в цене в десятки раз — от 50 до 5 тысяч у.е. Такое случается из-за экологических катастроф, военных действий, отсутствием работы из-за банкротства градообразующих предприятий.

Какими бывают квартиры на вторичном рынке?

На рынке вторичной недвижимости представлен богатый выбор жилых помещений разных категорий и набором характеристик.

Специалисты по недвижимости выделяют несколько разновидностей жилья, классифицированных по уровню стоимости и техническим характеристикам:

Низкосортное жилье — в эту категорию входят квартиры в 2-3-этажных домах старого года постройки. Часто в них нет основных видов коммуникации — водоснабжения и канализации, а обогрев производится посредством печного отопления.

Помещения стандартного типа — обычное вторичное жилье, 1- или 2-комнатные квартиры в типовых домах от 5 до 16 этажей.

Квартиры улучшенного типа — объекты в современных домах с повышенным уровнем комфортности. Для них характерны дополнительные помещений — гардеробные и кладовые, несколько санузлов.

Элитное жилье — недвижимость «А» класса, расположенной в престижных районах, с облагороженной придомовой территорией, паркингом, охраной и консьержами. Количество квартир в таких домах не превышает 30.

Где купить

Чтобы найти хорошее жилье на вторичном рынке недвижимости, необходимо исследовать интернет-ресурсы, на которых представлены объекты для продажи с описанием и фотографиями. Их на просторах сети невероятно много.

Можно также прибегнуть к услугам агентств недвижимости, которые выступают посредниками между продавцами и покупателями. В компаниях имеется обширная база предложений. Поэтому вы наверняка найдете идеальный вариант, который подойдет вам по всем критериям.

Потенциальные риски

Сделки, связанные с покупкой жилья на вторичном рынке, таят в себе подводные камни. Подписанные и зарегистрированные договора могут расторгаться через суд. Возможны случаи возникновения прав пользования жилым помещением у третьих лиц даже после реализации объекта.

Можно столкнуться с мошенниками, скрывающими важные факты относительно объекта сделки. А после подписания всех документов нечистые на руку граждане обращаются в суд для расторжения соглашений.

Все эти риски можно предотвратить, если взвешенно и профессионально подойти к оценке истории жилья. Чтобы все сделать грамотно, нужно поручить это мероприятие ответственным и квалифицированным специалистам, скрупулезно проверяющим чистоту сделки. В этом случае лучше иметь синицу в руках, чем журавля в небе, потому что не получить в собственность оплаченную квартиру гораздо хуже.

Если жилье покупается в новом доме, важна чистоплотность застройщика. Он не должен обанкротиться или искусственно затягивать сроки сдачи дома в эксплуатацию.

В 2021 году законодательная база в России не способна полностью защитить покупателей недвижимости, хотя постоянно подписываются новые нормативно-правовые акты, максимально оберегающие права потребителей.

Как банки относятся к вторичному жилью?

Ипотека на вторичное жилье предоставляется банками намного чаще, чем на квартиры в новостройках.

На это имеется несколько причин:

• рынок новостроек обновляется низкими темпами, а вторичный рынок богат предложениями различных ценовых сегментов;
• жилье, существующее только на проекте (как это бывает в новостройках), несет риски для кредиторов. Банки тщательно подбирают застройщиков для сотрудничества, так как от неожиданных обстоятельств никто не застрахован.

Требования банков к объектам вторичного рынка

К жилым помещениям, побывавшим в собственности, финансовые организации предъявляют особые требования. Ведь объект недвижимости становится банковским залогом на весь период займа.

Если кредитополучатель станет финансово несостоятельным, кредитор реализует залог, чтобы избежать убытка.

Квартира должна соответствовать определенным техническим параметрам, которые не станут камнем преткновения между продавцом и покупателем.

Что это значит:

1. Дом, в котором находится квартира, должен быть построен после 1957 года.
2. В жилом помещении должны быть оборудован весь комплекс инженерных коммуникаций.
3. Износ дома не должен превышать 70 %.

Что значит юридическая чистота вторичного жилья?

Банки также предъявляют требования к юридической истории жилого помещения.

В нем не допускается никаких обременений. Не должны быть заключены договора залогов с другими финансовыми учреждениями. Не разрешена регистрация третьих лиц. Жилая площадь не должна быть арестована.

Банк потребует предъявить правоустанавливающие документы, проверит их на наличие ошибок и неточностей.

Эта проверка нужна не только кредиторам, но и покупателям. Ведь лучше купить чистое жилье, а не кота в мешке, чтобы не потерять денежные средства и не остаться ни с чем.

Первичное жилье и отличие его от вторичного

Объект первичной недвижимости представляет собой жилое помещение, право собственности на которое оформляется в первый раз.

Обычно это новостройки, которые реализуют застройщики, строительные компании через посредников или собственные офисы продаж.

Квартира в только что построенном доме может быть объектом вторичной недвижимости. Это бывает, когда ее продает не застройщик, а собственник доли, оформивший права документально. При этом жилое помещение могли еще не использоваться по назначению.

Преимущества первичной недвижимости

Новостройки продаются разными способами: через ипотеку, в рассрочку, лизинг. Можно сэкономить до 30 %, если вложить средства на этапе строительства.

«Первичка» более качественно построена, в процессе возведения применялись современные материалы и технологии. Содержание объекта обходится ниже, так как меньше потерь тепла, нет затрат на обслуживание коммуникаций. Новое жилье обычно юридически чистое.

Отличие «первички» от «вторички»

Стоимость первичного в одном районе выше на 20 % вторичного. Новостройки обычно расположены на окраинах со слабой инфраструктурой.

При долевом участии есть риск того, что документы на участок и строительство оформлены неправильно. Из-за этих ошибок возникают сложности при сдаче объекта в эксплуатации. Со «вторичкой» такого произойти не может.

Где лучше купить жилье — на первичном или вторичном рынке

Объекты на первичном и вторичном рынках — это части единого рынка, который позволяет решить жилищный вопрос разными способами. Помочь определиться с выбором вам пожжет эта таблица, в которой перечисляются основные характеристики двух форматов жилья:

Характеристики	Первичное жилье	Вторичное жилье
Стоимость	Выше, зависит от себестоимости	Ниже, зависит от предложений
Планировка	Более современная. Отсутствуют проходные комнаты. Потолки выше.	Устаревшая. Потолки ниже. Совмещенные санузлы. Проходные комнаты. Маленькие кухни.
Отделка	Сдается с черновой отделкой. Предлагаются и варианты под ключ. Нет необходимости в демонтаже старой отделки.	Ремонт делать не обязательно. Можно покупать и сразу жить.
Качество	Соответствует ГОСТам.	Не соответствует ГОСТам.
Инфраструктура	Развивается.	Уже достаточно развита.
Особенности покупки	Приобретается по 100 % предоплате, в рассрочку, в кредит, с переплатой на 10 %.	В рассрочку не продается. Можно оформить ипотеку, но с переплатой.

Заключение

Чтобы выбрать жилье, необходимо оценить все действующие предложения. Стоимость первичного жилья выше, но его можно купить в кредит, рассрочку, ипотеку, получить скидку. Если собрана достаточная сумма, можно выбрать достойное вторичное жилье в привлекательном районе.

Видео: Популярные аферы при покупке квартиры на вторичном рынке